T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
11. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1504
KARAR NO: 2022/1506
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İZMİR 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 03/05/2018
NUMARASI: 2014/1271 Esas 2018/597 Karar
DAVANIN KONUSU: Alacak
KARAR TARİHİ: 21.10.2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 21.10.2022
İzmir 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin 03.05.2018 tarih 2014/1271 Esas 2018/597 Karar sayılı kararın Dairemizce incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, üye hakim ... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA : Davacı vekili, davacının 26.07.2005 tarihli yönetim kurulu kararı ile davalı kooperatife ortak olduğunu, üyelik nedeniyle verilmesi gereken ... ada ... parsel ... Blok .... Kat ... nolu dairenin teslim edilmediğini, taşınmazın tapusunun dava dışı ...'a verildiği, kooperatif tarafından tapunun eski üyeden iade alınarak davacıya verileceğini beyan edildiğini, davalıya İzmir 1. Noterliği'nin 03.05.2011 tarih 8065 yevmiye numaralı ihtarname tebliğ edilmesine rağmen bu tarihe kadar bir işlem tesis edilmediğini, davacının 01.11.2006 yılından buyana kira geliri elde edemediğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmazın değeri olan 170.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren, ecrimisl bedeli olan 25.892,00-TL'nin ise her bir ecrimisilin aylık olarak doğduğu tarihten itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı vekili, dava konusu taşınmazın üye dava dışı ...'a 17.11.2000 tarihinde tapuda tescil edildiğini, ...'un 14.05.2004 tarihinde üyelikten istifa ettiğini, bu istifanın yönetim kurulunca 30.05.2004 tarihinde kabul edildiğini, 26.07.2005 tarih ve 70 sayılı yönetim kurulu kararı ile davacının kooperatif üyeliğine alındığını ve üyelikten istifa eden ...'dan kalan taşınmazın davacıya verildiğini, istifa etmesine rağmen tapuda devir işlemini yapmayan ...'a karşı tapu iptal tescil davası açıldığını, İzmir 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/468 Esas 2006/287 sayılı kararı ile üyelikten istifanın mülkiyet hakkını sona erdirmeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verildiğini, davacının en son 23.11.2006 tarihinde üyelik aidatı ödediği ve bu tarihten sonra ödeme yapmadığını, 24.05.2011 tarihi itibariyle 19.000.00-TL aidat borcu bulunduğunu, zamanaşımı nedeni ile dava tarihinden geriye doğru 5 yıldan ecrimisil talep edilemeyeceğini, taşınmazın rayiç değerinin talep edilmesinin yasal dayanağı bulunmadığını, kabul anlamına gelmemek koşulu ile ticari avans faizi uygulanmayacağını, belirterek; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacının taşınmazın fiili hakimiyeti kendisinden alındıktan sonraki dönem için kira kaybı bedeli talep ettiği görülmüşse de bu hususta talepte bulunabilmesi için kooperatifin temerrüde düşürülmesi gerektiği, davacı tarafından çekilen ihtarnamenin kooperatife 09.05.2011 tarihinde tebliğ edildiği, ihtarda 7 günlük süre verildiği, davalı kooperatifin bu süre sonunda temerrüte düştüğü görülmekle bu süre için yani 2011 yılı için 7 ay 15 gün için kira talep edebileceği, buna göre yapılan hesaplamada davacının davalıdan 20.201,82-TL ecrimisil talep edebileceği, davacının ortak olarak kooperatif üyesi olmasına rağmen davacıya teslim edilebilecek bir dairenin bulunmaması nedeniyle davacının tazminat talep edebileceği belirtilerek; yapılan hesaplama doğrultusunda davanın kısmen kabulüne, 140.963,78-TL taşınmaz bedeli ile 20.201,82-TL ecrimisil tazminatının tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
Karara karşı taraf vekilleri tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ : Davacı vekili, taşınmazın değerinin emsallerinin çok altında hesaplandığını, bilirkişilerin tapu ve emlakçılar odası cevaplarını dikkate almadığını, delillerin eksik toplandığını, 2013 yılında taşınmazın bulunduğu semtteki piyasa rayiçlerinin 280.000-300.000-TL civarında olduğunu, emsal ekspertiz raporlarının dosyaya celp edilmesi gerektiğini, taşınmazın değerinin mahkemece karara esas alınan bilirkişi raporlarında belirlenen meblağdan çok daha yüksek olduğunu, kira bedelininde düşük belirlendiğini, daha yüksek olması gerektiğini, 2013 yılı için 700-750-TL arasında bir bedel belirlenmesi gerektiğine ilişkin emlak komisyoncuları odası raporuna itibar edilmediğini, 01.11.2006 tarihinden itibaren davacnın kira kaybı yaşadığını, 20.06.2011 tarihinde gönderdiği ihtarda geriye dönük 5 yıllık olarak talep edilen ecrimisil bedellerine kooperatifin bir itirazı da olmadığını, mahkemece ihtar koşulu aranması yerinde olmadığını, 07.03.2008 tarihli bir ihtarname ile de dairenin kiralarını alamadığını maddi - manevi zararının karşılanması talebinde de bulunulduğunu, yönetim kurulu kararı ile kooperatifin davacıya daire teslim borcu olduğunu, daire teslim edilmemesi nedeni ile davacının kira tazminatı talep hakkı doğduğunu, belirterek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davalı vekili, gerekçeli karar ile istinaf başvuru dilekçesinin azledilen vekil yanında çalışan vekile tebliğ edildiğini, tebligatların usulsüz olduğunu, kooperatifin bu tebligattan 13.12.2018 tarihinde haberi olduğunu, usulsüz tebligat halinde muhatabın tebliğ konusunda bilgi sahibi olduğu tarih öğrenme tarihi olduğunu, süresi içerisinde istinafa başvurulduğunu, kooperatifin 15.12.1994 tarihinde 7 kurucu üye tarafından kurularak 19.06.1996 tarihinde ise faal olarak üye alımına başladığını, 27.05.2000 tarihinde yapılan 1999 yılı genel kurulu kararı ile 03.06.2000 tarihinde kura çekimi yapılarak adına daire çıkan 138 üye belirlendiğini, 2005 yılında kurada daire çıkan üyelere tapuların verilmesiyle sürecin sona erdiğini, davacının 70 nolu karar ile kooperatife üye olduğu 26.07.2005 tarihde bütün frdileşme işlemleri tamamlandığını, tapuların üyelere teslim edildiğini, kooperatif yönetimi tarafından 70 nolu karar ile kooperatif üyesi ...'dan boşalan daire üyeliğine davacının kaydedilmesine karar verildiğini, davacının üye olarak kaydedildiği G blok ... nolu bağımsız bölümün kat irtifakının 17.11.2000 tarihinde kurulduğunu, davacının üye olarak kaydedildiği tarihte kendisine tapu verilmesinin hukuken imkansız olduğunu, bu hususun davacı tarafından bilindiğini, davacının üzerine düşen özen ve araştırma yükümlülüğüne de aykrı davrandığını, davacının 7 yıl sonunda dava açarak haksız kazanç sağlamaya çalıştığını, 2006 yılından beri de kooperatifler kanunu gereğince kendisine düşen üye sorumlulukarını yerine getirmediğini, aidat ödemediğini genel kurullarda alınan parsal yükümlülüklere katılmadığını,kooperatife halen de borçlu olan davacının kooperatifler kanunu gereğince tescil isteme hakkı olmadığına göre tescil talebinde bulunamayacağını, ödediği aidatları yasal faizi ile birlikte geri aide edilmesi geretiğini, 24.05.2011 tarhili cevap ihtarı ile 30 gün içerisinde ödemez ise davacı yan tarafından yatırılan paranın 10 eşit taksitte geri iade edilmek suretiyle üyeliğine son verilebileceğinin ihtar edildiğini, davacının tescil talebinde bulunduğu taşınmaz için tapu maliki ... 'a dava açıldığını, ecrimisil istemesinin hukuka aykırı olduğunu, kooperatif tarafından dava dışı malik ...'a alacak davası açıldığını, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, 5 yıllık zamanaşımı süresi dikkate alınmadığını, dosya kapsamında davacının tazminat alma hakkı değil ödediği aidat bedellerini faizi ile geri alma hakkı bulunduğunu belirterek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
GEREKÇE : Dava, kooperatif üyeliği nedeni ile tazminat ve kira kaybı ( ecrimisil ) istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle davanın kısmen kabulüne, fazlaya ilişkin talebnin reddine karar verilmiştir.
Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzenine ilişkin sebeplerle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.
Bir yapı kooperatifinin ortağına karşı asıl sorumluluğu parasal yükümlüğü karşılığında anasözleşmeye uygun oturmaya ya da kullanmaya elverişli konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ödemelerin eksik yapılmış olması halinde, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre tazminat hesabı yapılması, hiçbir aidat ödemesinin bulunmaması halinde ise davanın reddi gerekir. Şayet ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı anılan formülün ilk basamağı uyarınca emsal bir konutun veya işyerinin dava tarihi itibari ile rayiç değeridir. Diğer anlatımla, normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen ya da eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin kabulü gerekir.
Davacının kooperatif üyesi olduğu, kısmi ödemede bulunduğu, tüm üyelere daire tahsisi yapılmasına rağmen davacıya konut tahsisi yapılmadığı ve davalı kooperatifin elinde tahsis edilecek daire bulunmadığı uyuşmazlık konusu değilidir.
Esasen, uyuşmazlık; davacının talep edebileceği tazminat miktarı ve kira kaybı ( ecrimisil ) talep edebilip edemeyeceği ile kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği noktasında toplanmaktadır.
Kooperatif üyesi olmasına karşın, konut tahsisi yapılmamış olması nedeni ile eksik ödemesi göz önüne alınarak davacının uygun miktarda bir tazminata hak kazanacağı muhakkaktır. Davalı kooperatife yargılama süresinde verilen kesin süre ile yapılan ihtara rağmen bir kısmım kooperatif defter kayıtlarının sunulmadığı anlaşılmaktadır. Davalı kooperatif tarafından ödemeleri tam ve eksiksiz yapan üye bilgileri sunulmadığından yerleşik uygulama gereğince bu tazminatın genel kurul kararlarına göre normal ödeme yapan bir üyenin ödemeleri tespit edilerek belirlenmesi gerekir.
Davacı tarafından dava dilekçesinde delil olarak dayanılan İzmir 1.Noterliği'nin 03.05.2011 tarih 8065 yevmiye ile sayılı ihtarnamesi ile ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 7 gün süre içerisinde taşınmazın adına tescili, olmadığı takdirde bedeli ve kira kaybı talep edilmiştir. İhtarname davalıya 09.05.2011 tarihinde tebliğ edilmiştir. Her ne kadar davacı tarafından istinaf dilekçesinde davalının daha önce 07.03.2008 tarihli ihtarname ile temerrüte düşürüldüğünü ileri sürmüş ise de dava dilekçesinde açıkça delil olarak dayanılmayan söz konusu ihtarnameye HMK'nın 357/1. maddesi gereğince istinaf aşamasında delil olarak dayanılması mümkün olmadığından davacının temerrüte yönelik bu istinaf talebi yerinde görülmemiştir.
Davalının da kabulünde olduğu üzere, davacının üye olduğu tarih itibariyle kooperatifin tüm üyelerinde daire tahsisi ve fiilen taşınmaz teslimi de yapılmıştır. Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde tanımlanan hak ve vecibelerde eşitlik ilkesi gereğince kooperatifin diğer üyelerine taşımaz tahsis ve teslimi yapılmış olması karşısında kooperatif üyesi olan davacıya da taşınmaz tahsis ve teslimi zorunlu olup taşınmazın teslim edilmemesi nedenyle davalının süresinde ileri sürdüğü zamanaşımı defi dikkate alınarak, temerrüt tarihi olan 16.05.2011 tarihinden itibaren kira kaybına karşılık ecrimisil talep edebileceğinin kabulü de isabetlidir.
Açıklanan tüm bu hukuki ve maddi vakıalar karşısında; hükme esas alınan bilirkişi raporu tazminat istemi yönünden hüküm kurmaya ve denetime elverişli olup, taşınmazın değerinin ve emsal kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olarak tespit edilmesine, yerleşik Yargıtay uygulamasına göre davacının talep edebileceği tazminat miktarının belirlenmiş olmasına, ecrimisil alacağı yönünden ise davalının zamanaşımı defi ile davacının delil olarak dayandığı ihtarname göz önüne alınarak, dava tarihinden geriye doğru beş yılllık zamanaşımı süresini aşmayacak şekilde temerrüt tarihinden itibaren emsal kira bedelleri üzerinden ecrimisil bedeli belirlenip hüküm altına alınmasına göre, ilk derece mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik bulunmamakla, taraf vekillerinin istinaf itirazları yerinde değildir.
Bu durumda, istinaf kanun yoluna başvuranın dilekçesinde yer verdiği itirazların açıklanan gerekçe ışığında yerinde olmamasına, kararda kamu düzenine ilişkin bir aykırılık bulunmamasına, kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olmasına göre, duruşma açılmasına gerek görülmeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı yönünden istinaf karar harcı olan 80,70-TL'den peşin alınan 35,90-TL'nin mahsubu ile eksik kalan 44,80-TL'nin davacıdan tahsiline,
3-Davalı yönünden istinaf karar harcı olan 11.009,22-TL'den peşin alınan 2.752,31-TL'nin mahsubu ile eksik kalan 8.256,91-TL'nin davalıdan tahsiline,
4-İstinaf başvurusu nedeni ile tarafların yaptıkları giderlerin kendi üzerlerinde bırakılmasına,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.21.10.2022