T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
11. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/104
KARAR NO: 2022/1985
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KARŞIYAKA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 09/10/2018
NUMARASI: 2015/109 Esas 2018/432 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescili - Tazminat
KARAR TARİHİ: 30.12.2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 18.01.2023
Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 09.10.2018 tarih 2015/109 Esas 2018/432 Karar sayılı kararın Dairemizce incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, üye ... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA : Davacı vekili, davalı kooperatifin müvekkilini ortak kaydederek F Blok 4 nolu daireyi müvekkiline tahsis ettiğini, daireyi müvekkilinin tamamladığını, davalının haksız ve kötü niyetli olarak müvekkilini ortaklıktan çıkardığını, müvekkilinin bu karara karşı açtığı davanın kabulle sonuçlandığını, kararın Yargıtayca onanarak 16.09.2008 tarihinde kesinleştiğini, müvekkilin davalı kooperatife mahkeme kararıyla ve Yargıtay kararıyla ayrı ayrı başvurduğunu, davalı yönetim kurulu üyeleri ile müvekkili arasında 06.05.2010 tarihli muvaffakat zaptı düzenlendiğini, bu tutanakta Haziran 2010 yılında yapılacak ilk genel kuruldan en geç 15 gün sonra müvekkiline ait dairenin teslimi veya bedelinin ödenmesi yönünden anlaşmaya vardığını, yönetim kurulu üyelerinin bu taahhüdün yerine getirilmesinden şahsen sorumlu olduklarının belirtildiğini, müvekkilinin davalı kooperatife 08.10.2012 tarihinde bizzat, 26.11.2012 tarihinde noter kanalıyla yeniden başvuru yaptığını ancak bir sonuç alamadığını ileri sürerek, ortak olarak müvekkiline tahsis edilen ..., ..., ... mevkii, ... Ada, ... parsel .... Blokta kayıtlı ... nolu dairenin tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde ileride bilirkişi tarafından dava tarihi itibariyle tespit edilecek değerine karşılık olarak HMK'nın 107. maddesi gereğince 80.000,00 TL'nin kanuni faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı, davaya cevap vermemiş, davalı vekili bilirkişi raporuna karşı verdiği dilekçede davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, kooperatifin ferdi mülkiyete geçtiği, dava konusu bölümün ... adına kayıtlı olduğu, ifa imkansızlığının bulunduğu için davacının tapu iptali ve tescil isteminin kabul edilemeyeceği, tazminat isteminin ise; kooperatifin diğer ortaklarının yapmış oldukları ödemelerle dairenin rayiç değeri 90.000,00 TL olarak kabul edildiği, davacının yapmış olduğu ödemelere göre 7.907,56 TL isteyebileceği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulü ile 27.907,56 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsiline karar verilmiştir.
Karara karşı taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ : Davacı vekili, HMK'nın 220/1 maddesi uyarınca dava dilekçesinde kooperatif kayıtlarına dayandıklarını, bunların ispata yarar mahiyette olduklarını ileri sürmelerine ve davalı kooperatifin de ilgili belgeleri mahkemeye sunmamış olmamalarına göre müvekkilinin beyanlarına itibar edilmesi gerektiğini, kooperatif kayıtlarının muntazam tutulmamasından dolayı müvekkili aleyhine sonuç doğmayacağını, müvekkilinin diğer ortakların ödemiş olduğundan çok daha fazla bir miktara tekabül eden alacağından feragat ederek ortak yapıldığını, dosyaya ilgili protokolün yanı sıra imza sirküleri de sunulduğunu, bilirkişi tarafından müvekkilinin sadece nakit olarak yaptığı ödemelerin hesaba katıldığını, protokolün hesaba katılmadığını, diğer ortakların kooperatife ne kadar ödeme yaptığının bir önemi bulunmadığını, müvekkilinin davalı kooperatife borçlarını ödeyip ödemediğine bakılması gerektiğini, ortakların reel olarak kar veya zarar etmiş olmalarının davayla ilgisi bulunmadığını, müvekkilinin borçlarının noksansız yerine getirmediği iddiasını destekler mahiyette bir delil olmadığı halde kendisine ancak ödediği varsayılan miktarın enflasyon güncellemesine göre iade edileceğinin kabulünün hatalı olduğunu, hiç bir kooperatifin bir önceki yönetim kurulunun aldığı kararları hangi gerekçeyle olursa olsun inkar edemeyeceğini, yöneticilerin sorumluluğunun iç ilişkide çözüleceğini, kendisine belirli bir taşınmazın tahsisi amacıyla karar alındığı halde bu husus yerine getirilmemiş olduğundan eğer aynen ifa mümkün olmadığı takdirde bilirkişi raporunda belirlenmiş rayiç değer olan 90.000,00 TL'nin ödenmesi icap ettiğini istinaf nedenleri olarak ileri sürmekle kararın kaldırılmasını istemiştir.
Davalı vekili, davacını kooperatif kayıtlarında ödeme yaptığına ilişkin bir belgeye bilirkişilerce rastlanmadığını, yine üçlü heyetten alınan raporda kooperatifin 2005 yılı kebir, 2006 yılı yevmiye, 2008 ve 2009 yılı ticari defter kayıtlarında davacının hiçbir ödemeye rastlanmadığını, davacının daha öncesinde bir ödeme yapmış olması halinde ise devreden ortaklar ödemelerin belirtildiği hesaplarda bakiyesinin yer alması gerektiği belirtildiğini, davacının öncesinde de bir ödemesi bulunmadığı belirlendiğini, sonraki alınan bilirkişi raporu sadece 2004 mizanından bahis etmekte ise de önceki raporlar ile arasındaki çelişkiyi açıklayamadığını, sonraki yılların defterlerinde hiçbir devreden bakiye dahi bulunmadığı hususunun irdelenmediğini, bir dönem yöneticilik de yapan davacının iddia ettiği ödemelere ilişkin hiçbir belge sunmadığını, davacının 04.07.2010-08.09.2012 tarihleri arasında kooperatif denetçiliği yaptığını, o döneme ilişkin Karşıyaka 2. Ağır Ceza Mahkemesinin 2015/236E sayılı dosyası ile davacının yargılamasının devam ettiğini, bu dosyanın davaya etkisinin hiç değerlendirilmediğini, bilirkişilerce taşınmaz değerinin fahiş belirlendiğini, aynı konuda açılan davalardaki(Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/177E, 2017/640E, 2017/180E, 2017/184E sayılı dosyaları) bilirkişi raporunda 2017 yılı için 75.000,00 TL, 2018 yılı için 85.000,00 TL olarak belirtildiğini, eldeki davada dava tarihi olan 2015 yılı için taşınmaz bedelinin 90.000,00 TL olarak belirlenmesinin fahiş olduğunu istinaf itirazı olarak ileri sürmekle kararın kaldırılmasını istemiştir.
GEREKÇE : Dava, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle tapu iptali ve tesicil isteminin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzenine ilişkin sebeplerle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.
Davacı ortağın tapu iptali talebinin kabul edilmemesi veya adına tescil edilecek bağımsız bölümün olmadığının anlaşılması halinde, diğer isteği olan tazminat talebinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, Yargıtay 23. HD'nin yerleşik uygulamalarında belirtildiği üzere;a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava tarihi itibariyle rayiç değeri hesaplanmalı, b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalı, c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalı, d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmeli, e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak, (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır. (Yargıtay 23, H.D'nin 06.04.2016 tarih 2015/8106 E, 2016/2161 K sayılı kararı).
Somut olayda mahkemece inşaat mühendisi, mali müşavir ve kooperatif uzmanı bilirkişi kurulundan alınan 13.04.2016 havale tarihli raporda, kooperatif yetkililerinin kooperatif merkezine gitmediklerini, defter ve belgelerin nerede olduğunu bilmediklerini bildirdikleri, diğer dava dosyaları nedeniyle adli emanette bulunan 2008 ve 2009 yılı yevmiye defterleri ve karar defteri üzerinde inceleme yapıldığı, davacının ödeme yaptığını kanıtlayıcı bir belgeye rastlanmadığı, dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin 90.000,00 TL olabileceği, 2007 yılında ferdileşme ile dava dışı ... adına tescil edildiği, kooperatif adına boşta olan daire bulunup bulunmadığının tespiti, başlangıçtan itibaren dava tarihine kadar genel kurul kararlarına göre bir ortağın ödemesi gereken miktarların tespit edilebilmesi için tüm genel kurul kararlarının temini ve davalı kooperatifin tüm ticari defterlerinin incelenmesi, davacının dava tarihine kadar yaptığı ödemelere ilişkin somut ödeme belgelerini ibraz etmesi ve davalının da tüm yıllara ait ticari defter kayıt ve belgelerinin ibrazı gerektiği bildirilmiştir.
Mahkemece kooperatif uzmanı ve mali müşavir bir başka bilirkişi heyetinden alınan 12.07.2018 tarihli raporda, kooperatif ortaklar defterine göre davacının 15.02.2002 tarihli kararla ortaklığa kabul edildiği, davacıya keşide edilen iki ihtara rağmen davacının parasal yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle 24.06.2006 tarihli yönetim kurulu kararıyla ortaklıktan ihraç edildiği, açılan dava ile ilk ihtarnamenin tebliğ edilmediği gerekçesiyle ihraç kararının iptal edildiği, kararın kesinleştiği, davacının ortaklığının halen devam ettiği, tarafların beyanları ve 06.05.2010 tarihli mutabakat zaptından(... ve ... tarafından imzalı) dava konusu bağımsız bölümün davacıya tahsis edildiğinin kabul edilmesi gerektiği, taşınmazın ferdileşme yoluyla dava dışı ... adına tescil edildiği, ortaklıktan çıkarma kararından sonra davalı kooperatifin davacıyla yeni bir bağımsız bölüm tahsis etmeye yönelik bir çabası olmadığı gibi davacının da ortaklıktan doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği, ekteki kooperatif mizanına göre dava tarihi itibariyle ortakların ödemelerinin 38.000,00 TL civarında olduğu, davacının ise 2004 yılı itibariyle 14.100,00 TL ödeme yaptığı, davacının sonraki yıllarda da ödeme yapıldığını gösteren herhangi bir kayıt ve belgeye rastlanmadığı, davacının ortaklıktan doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği için kendisine tahsis edilen konutun adına tescil edilmesini talep edemeyeceği, tapu maliki davada taraf olmadığı izin taşınmazın tapusunun iptalini isteyemeyeceği, önceki bilirkişi raporundaki gibi taşınma değerinin 90.000,00 TL olarak aynen kabul edildiği, kooperatifin ticari defterlerinin bir çoğuna ulaşılamadığı, genel kurul tutanakları ile mizanlardan yararlanılarak sonuca ulaşıldığı, ortakların ödemelerinin çok düzensiz olduğu, en düzenli ödeme yapan ortağın ...'ın emsal alınmasının uygun bulunduğu, genel kurul kararlarının çoğunda ödeme dönemleri belirlenmediği, buna karşılık ortaklar tarafından ödenecek aidat miktarının 38.050,00 TL olduğu, kooperatife ait defter ve kayıtlardan(özellikle mizanlardan) yararlanılarak kooperatif ortaklarının yıllar itibariyle ağırlıklı olarak 38.042,00 TL ödeme yaptıkları, ödemelerin dava tarihine güncellenmiş değeri Üretici Fiyatları Aylık Artış Endeksi(2005 yılından itibaren TÜİK toptan eşya fiyat endeski yerine Üretici Fiyat Endeksini kullanmaktadır) kullanılarak 125.948,34 TL'ye denk geldiği, 90.000,00 TL değerindeki bir daire için kooperatif ortaklarının reel olarak 35.948,34 TL zarar ettikleri, davacının yaptığı ödemelerin miktarını açıklayamadığı, belgeleri ibraz edemediği, ortaklar defterinde davacının yaptığı ödemelerden 13.100,00 TL'in kayıtlı ise de 31.12.2004 tarihli mizana göre davacının 14.100,00 TL ödeme yaptığı, bu durumda ortaklar defterindeki ödemelere ilaveten 2003 Ağustos ve Eylül aylarına ait aidatların da 500,00 TL+500,00 TL ödendiğinin kabul edilmesi gerektiği, sonraki yıllara ait mizanlar incelendiğinde davacının adına rastlanmadığı gibi davacının ödemelerinin emanete alındığını gösteren bulgular bulunmadığı, 2009 yılından itibaren mevcut olan bilgisayar kayıtlarında davacının ödemesi görünmediği, davacıya ait ödemelerin kendisine veya bir başka hesaba aktarılması söz konusu ise davalı kooperatif tarafından ispat edilmesi gerektiği, davacının 14.100,00 TL ödeme yaptığının kabulü gerektiği, yapılan ödemenin dava tarihine güncellenmesiyle 39.04,57 TL bulunduğu, 125.948,34 TL ödeyen bir ortak 35.948,34 TL zarar etmiş ise 39.054,57 TL ödeyen davacının zararını 11.147,01 TL olmak üzere Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre davacı tarafından yapılan ödemelerin dava tarihine güncellenmiş değerine ortaklık nedeniyle elde edilecek menfaatin(veya zararın) ilave edilmesi gerektiği, buna göre davacıya ödenecek tazminatın 39.054,57 TL-11.907,56 TL=27.907,56 TL olduğu belirtilmiştir.
Mahkemece son bilirkişi raporu benimsenerek hüküm kurulmuştur. Davalı kooperatifin, tüm defter ve belgeleri usulüne uygun şekilde tutması gerekmekte olup, davalı kooperatif, davacının yaptığı ödemeleri ortaklık defterinde ve mizan defterinde bir kez olsun göstermekle, bu ödemelerin sonradan davacıya iade edildiği veya yanlış kayıt olduğu hususunu buna eş değerde bir belgeyle ispatlaması gerekmektedir. Davalı kooperatif bu yönde delil sunmadığı için mahkemece davacının 14.100,00 TL ödediğinin kabul edilerek hesaplama yapılması yerinde görülmüştür. Yine davacının bir dönem denetçilik yaptığı dikkate alındığında daha fazla ödeme yaptığına dair başkaca delil sunamamış olması karşısında davacının daha fazla ödeme yaptığına dair istinaf itirazı da haklı bulunmamıştır. Davalı kooperatif yönetim kurulu üyeleri tarafından düzenlenen 06.05.2010 tarihli mutabakatnamede de davacının ne kadar ödeme yaptığı açıklanmadığı gibi genel kurulun yetkisindeki bir hususta kooperatif yöneticilerinin düzenlediği mutabakatnamenin kooperatifi bağlamayıp imza sahiplerinin şahsi sorumluluklarını gerektireceği açıktır. Tazminat hesabı yukarıda belirtilen Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde gerçekleştirilmiş olup taşınmazın rayiç bedeli taşınmazın katı, konumu, cephesi vs gibi hususlar dikkate alınarak belirlendiği için dava konusu güney-doğu cepheli dairenin rayiç değeri makul bulunmuştur. Diğer dosyalardaki taşınmazların(özellikle bir tanesinin kuzeybatı cepheli, asansörü bulunmayıp üst katta bulunması gibi hususlar gözetildiğinde) rayiç bedelleriyle dava konusu taşınmaz bedeli karşılaştırıldığında o tarihteki konut satış fiyatları ve düşük enflasyon da dikkate alındığında orantısız bir belirleme olmadığı kanaatine varılmıştır. Aynı kooperatife karşı bir başka ortağın açtığı başka bir davada da aynı ilkelere göre tazminatın belirlenmesi gerektiğine dair Yargıtay 23. H.D'nin 23.112. 2015 tarih 2015/3535 E ve 2015/8413 K sayılı bozma ilamı bulunduğundan davacının, konutun rayiç bedeline hükmedilmesi gerektiği yönündeki istinaf itirazı da reddedilmiştir Davacının denetçi olarak görev yaptığı döneme ilişkin ceza dosyası da doğrudan bu davanın konusunu oluşturmadığı için bekletici mesele yapılmaması yerindedir.
Bu durumda, istinaf kanun yoluna başvuranların dilekçelerinde yer verdiği itirazların açıklanan gerekçe ışığında yerinde olmamasına, kararda kamu düzenine ilişkin bir aykırılık bulunmamasına, kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olmasına göre, duruşma açılmasına gerek görülmeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Taraf vekillerinin istinaf başvurularının Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı yönünden istinaf karar harcı olan 80,70 TL'den peşin alınan 44,40 TL'nin mahsubu ile eksik kalan 36,30 TL'nin davacıdan tahsiline,
3-Davalı yönünden istinaf karar harcı olan 1.906,36 TL'den peşin alınan 521,00 TL'nin mahsubu ile eksik kalan 1.385,36 TL'nin davalıdan tahsiline,
4-İstinaf başvurusu nedeni ile tarafların yaptıkları giderlerin kendi üzerlerinde bırakılmasına,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 30.12.2022