T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
11. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/663
KARAR NO: 2022/1954
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KARŞIYAKA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 06.12.2019
NUMARASI: 2018/280 E. - 2019/768 K.
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 29.12.2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 29.12.2022
Taraflar arasındaki davadan dolayı Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 06.12.2019 gün ve 2018/280 E. - 2019/768 K. sayılı hükmün istinaf yoluyla Dairemizce incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için üye hakim ... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA :Davacı vekili, ... Ada ... parsel taşınmazın, davalı ... Kooperatifleri Birliği adına kayıtlıken birliğe bağlı ... Yapı Kooperatifine devredildiğini, davacının 26.02.2013 tarihinde ortak olmak üzere kooperatife başvurduğunu, taşınmazın bedelini ödediğini, ancak adına tescilinin yapılmadığını, taşınmazın ferdileşeme ile davalı ...'a devredildiğini, bu davalı tarafından da davalı ...'ya satışının yapıldığını, söz konusu tescilin yolsuz olduğunu, belirterek; taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 20.000,00-TL tazimatın davalı kooperatiften tahsile karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalılar ... Yapı Koop. vekili, birliğin kooperatifler üst birliği olup ortaklarının kooperatifler olduğunu, husumeti bulunmadığını, davacının 2013 yılında arsa tahsis edilmesi için kooperetife başvuruda bulunduğunu, gerekli ödeme planına göre ödemelerini yaptığını, 2016 yılına kadar kooperatif ile herhangi bir irtibata geçmediğini, satış temsilcisinin ihmali sonucunda toplu olarak arsa tahsis işlemi yapılırken davacının talep ettiği taşınmazın üçüncü bir şahsa devrettiğini, bu hatanın 2016 yılında fark edildiğini, kooperatif üzerine kayıtlı herhangi bir taşınmaz olmadığı için davacıya emsal nitelikte başka bir taşınmazın mülkiyetinin de devrinin yapılamadığını, davacının emsal değerdeki taşımazın mülkiyetinin verilmesi talebinin karşılamasının mümkün olmadığını, belirterek; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ..., tapu maliki olmadığı için husumeti bulunmadığını, davalı kooperatifin ortağı olduğunu, yasal ve geçerli ortaklık sözleşmesi ile mal sahibi olduğunu, ferdileştirme sonucu mülkiyetini tapudan aldıktan sonra taşınmazı devrettiğini, ferdileştirmenin kooperatif tarafından yapılan işlemler olduğunu, kendisinin de gerekli ödemelerini eksiksiz yaptığını, davacının durumu hakkında bilgi sahibi olmasının mümkün olmadığını, iyi niyetli olarak kooperatiften taşınmaz iktisap ettiğini, belirterek; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili, görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, davalının dava konusu taşınmazı davalı ... isimli şahıstan 40.000,00-TL karşılığında tapu sicil kaydına itibar ederek satın aldığını, müvekkilinin ayni hak kazanırken tescilin yolsuz olup olmadığını bilmediğini ve bilebilecek durumda olmadığını, tapudaki kayda güvenerek ayni bir hak kazanan iyiniyetli kişilerin bu kazanmalarının tapu kaydı doğru olmasa dahi korunacağını, belirterek; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacının davalı ... Yapı Kooperatifine üye olduğu, üyelikten kaynaklı talep edilen ödemelerini yaptığı, kooperatif tarafından dava konusu olan taşınmazın davacı adına tahsisinin yapıldığı, ancak ferdileşme işleminin gerçekleşmesi sırasında davacı adına ferdileşmenin yapılmayarak davalı ... adına ferdileştirmenin yapılmasında davacıya atfedilebilecek herhangi bir kusurunun bulunmadığı, davalı kooperatifin kendi kusuruna dayanamayacağı, davalı ... tarafından da dava konusu taşınmazın kooperatiften devraldığı bedelden daha düşük bir bedelle önceki eşi olan ...'ya devretmiş olmasında iyiniyetli sayılamayacağı, belirterek; tapu iptal tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Karara karşı davalılar tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ :Davalı ..., taşınmazı uzun uğraşlar sonucunda kooperatiften satın aldığını, daha iyi bir yer vaat edildiğini, mağdur edildiğini, işleri bozulunca taşınmazı satmak istediğini, eski eşi talip olunca ona 80.000.00-TL' ye sattığını, satış bedeli belediye rayiç değerinden gösterildiğini, kooperatifin taşınmazı başkasına satma sözü verildiğini bilmesinin mümkün olmadığını, davacının kooperatif üyesi olmadığını, satışın gerçek bir satış olduğunu, davacının alacak hakkını ileri sürmeyeceğini, kötüniyetli olmadığını, taşınmazı edindikten 7 ay sonra satışını yaptığını, belirterek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davalı ... vekili, davacının ayni hakkı bulunmadığını, davalının iyiniyetli şekilde tapuya güvenerek taşınmazı satın aldığını, davacının kooperatif üyesi olmadığını, kooperatif tarafından kendisine verilen bu vaatlerin tapunun devrinin iptalini talep etme hakkı tanımayacağını, sadece alacak hakkı bulunudğunu, alacak haklarında ise önce alan kuralı geçerli olduğunu, satışların geçerli olduğunu, son satışın 7 ay sonra yapıldığını, mal kaçırma amaçlı devirler söz konusu olmadığını, 80.000,00-TL olan satış bedelinin ödendiğini, daha az harç ödenebilmesi için resmi emlak değeri gözetilerek 40.000,00-TL üzerinden satış yapıldığını, belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davalılar ... Yapı Koop. vekili, davacının arsa tahsisi için yatırmış olduğu para herhangi başka bir yere aktarılmadığını, uzunca bir süre kendisinden haber alınamayan davacı yerine sırada ferdileşme için bekleyen ortağa ferdileşme işlemi yapıldığını, davacının ödemeden sonra tapu tescili için kooperatife herhangi bir başvuruda bulunmadığını, kooperatifin talep ettiği evrakları sunmadığını, taşınmazın yaklaşık 2 yıl arsa sonrada davalı ...'a tescil edildiğini, ... iyiniyetli 3.kişi olduğunu, tapu işleminin iptalini gerektiren herhangi bir sebep bulunmadığını, belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davacı vekili istinafa cevap dilekçesi ile davalıların istinaf başvurusunun reddini talep etmiştir.
GEREKÇE :Dava, kooperatif ortağı olan davacıya taşınmaz tahsis edilmediği iddiasına dayalı, tapu iptal tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzenine ilişkin sebeplerle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.
İDM tarafından dosyaya kazandırılan bilirkişi raporu ile davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiği, kooperatife her hangi bir borcu bulunmadığı tespit edilmiştir. Kooperatiflerde üyelik ilişkisinin kurulması kooperatif yöneticilerinin gerçekleştirdikleri üyelik kaydı ile olabileceği gibi aidat yatırma, kooperatif bünyesinde çalışma gibi eylemlerle zımnen üyeliğin benimsenmesi yolu ile de üyelik ilişkisinin kurulması mümkündür. Bu nedenle, ödeme yükümlülüğünü yerine getiren davacının kooperatif üyesi olduğunun kabulü isabetlidir. ( Yargıtay 23. HD'nin 27.10.2020 tarih ve 2019/2825 E - 2020/3290 K sayılı ilamı)
Kooperatiflerde tahsis ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir taşımazın ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır. Kooperatif tarafından davacıya tahsis edilen dava konusu ... ada .... parsel sayılı taşınmaz, 24.12.2015 tarihli ferdileşme işlemi ile davalı ... adına tescil edilmiştir. Ancak, davalının da kabulünde olduğu üzere esasen davalıya tahsis ve tescil edilmesi gereken taşınmaz ... ada ... parsel sayılı taşınmazdır. Bu itibarla, yukarıda açıklanan ilke çerçevesinde davacı adına tahsisli taşınmazın davacının üyeliği devam ettiği sürece bir başka üyeye tahsis edilemeyeceği için davalı adına bu tahsis ve tescil işleminin yolsuz olduğunun kabulü gerekir. ( Yargıtay 23. HD'nin 28.10.2015 tarih ve 2014/10996 E. - 2015/6945 K. sayılı ilamı )
Bilindiği üzere; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanun'un 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988. ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarakta tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen bu ilke Türk Medeni Kanunun'un 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024’de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı ilkeleri 08.11.1991 tarihli 1990/4 E.-1991/3 K. sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Her ne kadar İDM tarafından taşınmazın tapudaki devir bedeli ile tapu maliki son davalı ...'in davalı ...'ün 2001 yılında boşandığı eski eşi olması nedeniyle iyi niyetli olmadığı kabul edilmiş ise de bu hususta yapılan inceleme ve araştırma yetersiz olup, eksik inceleme ile karar verilemez.
Açıklanan tüm bu hukuki ve maddi vakıalar karşısında; İDM tarafından ispat yükünün davacının üzerinde olduğu gözetilerek, tarafların tüm delilleri eksiksiz toplanmalı, tanıklar dinlenmeli, davacının yemin deliline dayandığı gözetilmeli, davalıların sosyal ekonomik durumu araştırılmalı, taşınmazın bedelinin nasıl ödendiği, davalıların 2001 yılında boşandığı, davalı ...'nün 2003 yılında yeniden evlendiği, taşınmaz satışının 2016 yılında yapıldığı üzerinde durularak, taşınmazın kimin tasarrufunda bulunduğu kim tarafından kullanılığı değerlendirip, tartışılarak; davalı ...'in iyi niyetli olup olmadığı tespit edilerek oluşacak sonuca göre usuli kazanılmış haklar da gözetilerek karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve incelemeyle yazılı biçimde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu durumda, ilk derece mahkemesince uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle istinaf istemine konu karara yönelik denetim yapılması mümkün değildir. O halde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a-6 maddesi uyarınca istinaf başvurusunun esasa ilişkin hususlar incelenmeksizin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve kaldırma kararının sebep ve şekline göre sair istinaf itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenenlerle;
1-Davalılar vekillerinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/1-a-6 maddesi uyarınca ESASA İLİŞKİN SEBEPLER İNCELENMEKSİZİN KABULÜNE,
2-Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 06.12.2019 tarih 2018/280 E. - 2019/768 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3-Dairemizin kararına uygun şekilde yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın mahal mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4-Kaldırma kararının sebep ve şekline göre sair istinaf itirazlarının incelenmesine yer olmadığına,
5-İstinaf yoluna başvuran tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde istinaf yoluna başvurana iadesine,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a-6 maddesi gereğince kesin olmak üzere 29.12.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.