T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2022/1767
KARAR NO : 2022/1686
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İZMİR 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/687
DAVA TARİHİ: 24.08.2022 (2022/650 Esas)
TEFRİK TARİHİ: 06.09.2022
İH. TEDBİR TARİHİ: 09.09.2022 (2022/650 Esas)
İSTİNAF TARİHİ: 03.10.2022
İST. RED TARİHİ: 10.10.2022
DAVA: Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Elatmanın Önlenmesi
İSTEM: İhtiyati Tedbir
KARAR TARİHİ: 08.12.2022
KARARIN YAZ. TARİH: 09.12.2022
İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/687 Esas sayılı dosyasından verilen 10.10.2022 tarihli kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı avukatı tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.
İSTEM:
Davacı avukatı tarafından aynı mahkemenin 2022/650 Esas sayılı dosyasına verilen 24.08.2022 tarihli dava dilekçesinde özetle; davalı kat malikleri ile müvekkili İzmir ... ... ... ada, ... parselde kayıtlı ... Apartmanının İzmir 15. Noterliği 12576 ve 12773 sayılı 15.09.2021 tarihli, 13325 sayılı 05.10.2021 tarihli, 02198 sayılı 04.02.2022 tarihli sonraki tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yeniden inşası hususunda anlaşıldığını, müvekkilinin aynı zamanda taşınmazında kat maliki olduğun, sözleşme imzalandıktan sonra müvekkili, inşaat alanı artışına yapılabilecek tüm işleri yaptığını, toplam 44 bağımsız bölümden 43 bağımsız bölüm ile sözleşme yapıldığını, bir dairenin kısmi olarak imzalandığını, imza atan malikin annesinin yoğun bakımda olduğundan sözleşmeyi imzalayamadığını, bir daire maliki ile yurt dışında olduğu için sözleşme yapılamadığını, alanı yani emsal artışı nedeni ile bedel ve sürenin yeniden belirlenmesinin gündeme geldiğini, kat maliklerinden doğan gecikmeler, imza eksikleri nedeni ile sözleşmenin 16. Maddesine göre müvekkilin bedel ve süre artışı isteme hakkı oluştuğunu, süreçte tarihi ekonomik gelişmeler TL aşırı değer kaybı nedenleri ile TBK 138 gereği aşırı ifa güçlüğü nedeni ile sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı oluştuğunu ve Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2022/258 sayılı uyarlama davası açıldığını, kat maliklerinin davalı ikinci yüklenici sözleşme yaptıklarını, ikinci bir sözleşmenin geçersiz olduğunu belirterek davalı yüklenici tarafından İzmir ... ... ... ada, ... parselde başlanan inşaat işlerinin durdurulması için tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesi (2022/650 Esas sayılı dosyasında)06.09.2022 tarihli ara kararında; davalı ... A.Ş yönünden haksız rekabetin men-i ve önlenmesi talebine ilişkin olarak dosyanın tefriki ile ayrı bir esasa kayıt edilmesine şeklinde karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi (2022/650 Esas sayılı dosyasında) 09.09.2022 tarihli ara kararında özetle; uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği, yargılamanın esasını çözümler şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçeleriyle talebin reddine dair karar vermiştir.
Davacı avukatı tarafından verilen 03.10.2022 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; "...mahkemece dosya üzerinden yapılan inceleme ile 01/09/2022 tarihinde tedbir taleplerinin reddedildiğini, sonrasında davalı şirket yönünden tefrik kararı verildiğini, 28/12/2021 tarihinde Belediye tarafından imar planında değişiklik yapıldığını, kat ve yapı inşaat alanı yani emsal artışı nedeni ile bedel ve sürenin yeniden belirlenmesinin gündeme geldiğini, kat maliklerinin süreli sözleşmenin geçerli olup olmadığına ilişkin ve sözleşmedeki fiyatlara inşaat yapılmasını ihtarnamelerle bildirdiklerini, Yargıtay kararlarında belirtildiği üzere karşı taratın kabulü olmadığı durumlarda sözleşmeden dönmek isteyen tarafın mahkemeden bu yolda bir karar alması gerektiğini, bu nedenle her durumda fesih ihtarının geçersiz olduğunu, davalı yanın haksız olarak inşaata devam etmesi halinde müvekkili ile diğer davalı kat malikleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olmasının bir anlamının olmayacağını, davalılar arasında imzalanan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olduğundan yaklaşık ispat koşulunun gerçekleştiğini, bu nedenlerle; ihtiyati tedbir kararının reddine ilişkin itiraz etmenin zarureti doğduğunun belirtilerek, 01/09/2022 tarihli ihtiyati tedbirin reddine ilişkin kararın kaldırılması..." karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesi 2022/687 Esas sayılı dosyasından verilen 10.10.2022 tarihli istinaf başvurusunun reddi kararında özetle; "...Mahkememiz dosyası incelendiğinde, davacının, mahkememizin 2022/650 esas sayılı dosyasında kat malikleri ile kendisi arasında 2021 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme uyarınca kat maliklerine ait taşınmazda yeniden bina inşa edileceği, kendisinin de dava konusu taşınmazda kat maliki olduğu, sözleşme imzalamayan malikler yönünden ise 6306 sayılı yasa kapsamında satış işlemlerinin yapılması için gerekli başvuruların yapıldığı, ayrıca imar planında değişiklik yapılması amacıyla yasal müracaatların yapıldığı, kat maliklerinden doğan gecikmeler ve ekonomik gelişmeler sebebiyle kendisinin bedel ve süre artışı istemi ile sözleşmenin uyarlanması amacıyla dava açtığı, kat maliklerinin 2022 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesinden döndüklerine dair ihtar gönderdiği, söz konusu dönme sebeplerinin haksız olduğu, mahkemece feshedilmediği müddetçe sözleşmenin geçerli olduğu, kat maliklerinin ... A.Ş ile yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararı aldığı, bu karara karşı da kendisinin dava yoluna başvurduğu, kat maliklerinin yapılan ilk sözleşme geçerli olduğu halde ... A.Ş ile 2022 yılı Temmuz ayında yeni bir sözleşme yaptığı iddiası ile kat malikleri ile yüklenici ... A.Ş'yi davalı göstererek adı geçenler arasında 2022 yılında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız ve geçersiz olduğunun tespiti ile yüklenici ... A.Ş'nin eyleminin haksız rekabet teşkil ettiğinin tespiti ve önlenmesini talep ettiği, mahkememizce davalı yüklenici ... A.Ş'ye yönelik haksız rekabetin tespiti ve önlenmesi talebi yönünden dosyanın tefrik edilerek iş bu esasa kaydedildiği, her ne kadar davacı vekili mahkememizin 2022/650 esas sayılı dosyasında 01/09/2022 tarihinde verilen ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin karara karşı iş bu dosyada istinaf yoluna başvurmuş ise de davacı tarafın 03/10/2022 tarihli istinaf dilekçesine konu ihtiyati tedbirin reddi ara kararının mahkememizin 2022/650 Esas sayılı dosyası üzerinden verildiği, tefrik edilen ve hali hazırda derdest durumda bulunan Mahkememizin 2022/687 Esas sayılı dosyası üzerinden tedbir ile ilgili verilen ara karar bulunmadığından, davacı tarafın 03/10/2022 tarihli istinaf başvurusunun reddine..." şeklinde karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Davacı avukatı tarafından verilen 01.11.2022 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; "...Tarafımızca açılan davada İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/650 dosya üzerinde yapılan inceleme ile 01.07.2022 tarihinde tedbir talebimiz reddedilmiştir. Sonrasında davalı şirket yönünden tefrik kararı verilmiş ve dosya yeni esas almıştır. Verilen ihtiyati tedbir kararının reddi kararı iş bu davalı şirket için de verilmiş olup dosya tefrik olduğundan tefrikten önce verilen karar geçerliğini korumaktadır. Geçerli olan bir karar vardır. Karara karşı kanun yolu açıktır. Dosyada yargılama tefrik edilen İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/687 E sayılı dosyasından verildiğinden itirazın bu dosyaya yapılması gerekmekte olup yerel mahkemenin 10.10.2022 tarihli istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. Dava dilekçesinde de ayrıntılı olarak açıklandığı üzere 28.12.2021 tarihinde Belediye tarafından imar planında değişiklik yapılmış, kat ve yapı inşaat alanı yani emsal artışı nedeni ile bedel ve sürenin yeniden belirlenmesi gündeme gelmiştir.Kat maliklerinden doğan gecikmeler, imza eksikleri nedeni ile sözleşmenin 16.maddesine göre müvekkilin bedel ve süre artışı isteme hakkı oluşmuştur. Süreçte tarihi ekononik gelişmeler TL aşırı değer kaybı nedenleri ile TBK.138 gereği aşırı ifa güçlüğü nedeni ile de sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı oluşmuş ve Karşıyaka 2.Asliye Hukuk Mahkemesi 2022/258 sayılı uyarlama davası açılmıştır.
Kat malikleri sürekli sözleşmenin geçerli olup olmadığınına ilişkin ve sözleşmedeki fiyatlarla inşaatın yapılmasını ihtarnamelerle bildirmişler,ekte sunulu ihtarnamelerle sözleşmenin geçerli olduğu,iki imzanın eksik olduğu, emsal artışı ve tarihi olağanüstü fiyat artışı nedeni ile süre ve bedel uyarlaması yapılması gerektiği bildirilmiştir.
Kat malikleri 24.06.2022 tarihli İzmir 38. Noterliğinin 11091 yevmiye no’lu ihtarnamesi ile dönme ihtarı göndermiştir. Sözleşmeden dönme; kural olarak yenilik doğuran ve tek taraflı irade beyanı ile kullanılan bir haktır. Bu sebeple sözleşmeden dönmek için dava açmaya lüzum yoktur, dönme beyanının yükleyiciye ulaşması sonuç doğurması için yeterlidir. ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendine has yapısı sebebiyle, yerleşik Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere; karşı tarafın kabulü olmadığı durumlarda sözleşmeden dönmek isteyen tarafın mahkemeden bu yolda bir karar alması gerekmektedir! Sözleşmenin 19 maddesi gereği taraflar fesih hakkından feragat etmiştir.Bu nedenle her durumda fesih ihtarı geçersiz olacaktır. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2008/752 K. 2008/3518T. 30.5.2008)
Dönme ihtarnamelerinde, eksik kat iki kat maliki ile sözleşme yapılmamasını ve 6306 sayılı Kanuna göre başvuru yapılmaması gerekçesi de vardır. Öncelikle dönme ihtarından önce 19 malik tarafından müvekkile gönderilen ilk ihtarda bu neden yoktur. (İzmir 38.Noterliği 7810 sayılı 18.05.2022 tarihli )(EK:16)Sadece sözleşmedeki fiyatlarla inşaatın yapılıp yapılmayacağı sorulmuştur. Bu soru dahi sözleşmenin geçerli olduğu ve fiyat ve süre noktalarında sözleşmenin 16/c-d maddesi gereği uyarlama yapılacağını gösterir. Artık başka bir neden ileri sürülemez. Karşı yan ihtardaki nedenlerle bağlıdır.
Kaldı ki bu nedenin müvekkil ile ilgisi de yoktur. Bu iş ve işlemleri kat malikleri yapacaktır.
Kaldı ki, oy birliği ile alınan ve müvekkile yapılan sözleşmelere ekli Kat Malikleri Kurulu kararı vardır. Bir an için bu neden ileri sürülebilse dahi, 6306 sayılı Kanun'a göre başvuru yapılabileceği gibi, borçlunun temerrüde düşmesi halinde, alacaklının sahip olduğu seçimlik haklar, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinde sıralanmıştır. Bu seçimlik hakların kullanılabilmesi için, TBK madde 123 hükmü uyarınca borçluya, alacaklı tarafından bir “mehil” vermesi gerektiği açıktır. Davalılar bu hususu gündeme getirmiş olduklarından 6306 sayılı Kanun anlamında başvuru yapılacaktır.6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmeliği 15/ a maddesi ekte sunulu olup bu başvurunun kat maliki tarafından yapılması gerekmektedir. Yine yönetmeliğin 13/11 maddesi gereği "Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir. Fesih hakkının kullanılabilmesi için; "Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir." Yükleniciden kaynaklanan bir neden yoktur. Bir yıllık süre geçmemiştir.TBK.123 maddesine göre süre de verilmemiştir.
Eksik sadece iki imza bulunmaktadır.Cins tashihi bu nedenle tamamlanamamaktadır. Bu nedenle durum davalıların temerrüdünden kaynaklandığı, dönme koşullarının oluşmadığı için sözleşmeden dönme istemi dürüstlük kuralına da aykırıdır.
(Yargıtay 23.Hukuk Dairesi E. 2015/7787 K. 2017/702 T. 7.3.2017 ) Asıl amaç 2. Yüklenici ile sözleşme yapmaktır. Bir kısım kat malikleri bu yönde 02.07.2022 tarihli kat malikleri toplantısı yapmış ve hukuka aykırı olarak birinci sözleşmenin feshine mahkeme kararı vermeden ikinci sözleşme yapılmasına ilişkin kararlar almıştır.Bu kararların iptali için de Karşıyaka 2.Sulh Mahkemesi 2022/925 Esas sayılı davası açılmıştır. Her ne kadar yerel mahkemece tedbir talebimiz esasa ilişkin karar verilemeyeceğinden itibarla reddedilmiş ise de tarafımızca inşaata başlanmasının durdurulması talep edilmiştir. Davanın esasına ilişkin bir tedbir talep edilmemiştir.
Davalı yan haksız olarak inşaata devam etmesi halinde müvekkil ile diğer davalı kat malikleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olmasının bir anlamı olmayacaktır. Davanın sonunda haklılığımızın ortaya çıkması halinde dahi davalı şirket inşaata başlamış olacağından haksız rekabetin önlenmesi ya da durdurulmasının müvekkil için yararı olmayacaktır. Eldeki dava konusuz kalacaktır. Davalılar arasında imzalanan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu sabit olduğundan yaklaşık ispat koşulu gerçekleşmiştir. Yargıtay 11. H.D. 2020/2201 E. 2021/3297 K. ) Açıklanan nedenlere ihtiyati tedbir kararının reddine ilişkin itiraz etme zarureti doğmuştur.
Davalı yan imzalanan yargılamaya konu sözleşme ile Çevre Şehircilik Bakanlığında müvekkilce yürütülen işleri de durdurmuştur. 29.09.2022 tarihli dilekçeyi ekte sunuyor. Yazıda görüleceği üzere müvekkilin başlattığı satış işlemleri bu yüzden durdurulmuştur.
Sonuç Ve İstem:Sunulu nedenlerle; tefrik edilen dosyadan verilen 01.07.2022 tarihli ihtiyati tedbirin reddine ilişkin kararın kaldırılmasına , davalı yüklenici tarafından İzmir ... ... ... Ada ... parselde başlanan inşaat işlerinin durdurulmasına, tedbir kararının .... Belediyesi, Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü ve tapu müdürlüğüne bildirilmesine, Taşınmazın tapu kaydına davalıdır şerhi işlenmesine,..." karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
YANIT:
Davalı avukatı tarafından verilen 21.11.2022 tarihli istinaf yanıt dilekçesinde özetle; dilekçelerinde ayrıntılı olarak açıkladıkları üzere "... davalının 01.11.2022 tanzim tarihli dilekçesinde yer alan beyanların kabul edilmeyerek haksız ve mesnetsiz davanın reddine ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine..." karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda,
Davacı yüklenici şirket, ikinci yüklenici şirket ve arsa sahiplerine karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti, davalı ikinci yüklenicinin eylemlerinin haksız rekabet teşkil ettiğinin tespiti ile haksız rekabetin engellenmesi davası açtığı, davada ihtiyati tedbir olarak dava konusu arsa üzerinde işe başlayan davalı inşaat şirketinin işlerinin tedbiren durdurulmasını ve ... Belediyesi'ne bildirilmesini de talep etmiştir.
İlk derece mahkemesi asıl dava olan 2022/650 Esas sayılı dava dosyasında tedbir talebini değerlendirmeden 06.09.2022 tarihinde davalı ... A.Ş yönünden haksız rekabetin men-i ve önlenmesi talebine ilişkin olarak dosyanın tefriki ile ayrı bir esasa kayıt edilmesine karar verilmiş, 2022/687 Esas numarasına kaydedilerek yargılamaya devam edildiği, asıl davada tefrikten sonra 09.09.2022 tarihinde tedbir talebinin reddine karar verildiği, verilen karara karşı davacı avukatı yeni tefrik alınan 2022/687 Esas sayılı dava dosyası üzerinden istinaf kanun yoluna başvurduğu, mahkemece yine 2022/687 Esas sayılı dosyası üzerinden "...istinaf dilekçesine konu ihtiyati tedbirin reddi ara kararının mahkememizin 2022/650 Esas sayılı dosyası üzerinden verildiği, tefrik edilen ve hali hazırda derdest durumda bulunan Mahkememizin 2022/687 Esas sayılı dosyası üzerinden tedbir ile ilgili verilen ara karar bulunmadığından, davacı tarafın 03/10/2022 tarihli istinaf başvurusunun reddine..." dair karar verilmiş, bu kez davacı avukatı tarafından bu karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
Her ne kadar davacı avukatı dilekçelerinde belirttiği nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinaf başvurusu değerlendirme kararını istinaf etmiş ise de, işbu dosyada verilen bir tedbir ara kararı bulunmadığından, istinaf yoluyla incelenebilecek bir ara karar da bulunmadığından, davacı vekilinin istinaf talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekmiş olup, aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/687 Esas sayılı dosyasından verilen bir tedbir ara kararı bulunmadığından, davacı vekilinin istinaf başvurusu hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
2-Verilen kararın niteliği gereği istinaf karar harcı alınmasına yer olmadığına, davacı tarafından yatırılan 80,70 TL istinaf karar harcının talebi halinde yatıran davacıya geri verilmesine,
3-Davacı tarafından yatırılan 220,70 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile yapılan istinaf kanun yolu yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yapılacak yargılamada hüküm altına alınmasına,
4-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 391/(3) ve 362/(1)-f maddeleri uyarınca, kesin olmak üzere 08.12.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.