T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2019/1372
KARAR NO: 2021/767
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İZMİR 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2017/832
KARAR NO: 2018/1059
DAVA TARİHİ: 19.07.2017
KARAR TARİHİ: 06.12.2018
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 14.06.2021
KARARIN YAZ. TARİH: 16.06.2021
İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 06.12.2018 tarih ve 2017/832 Esas, 2018/1059 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı avukatı tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.
İSTEM:
Davacı avukatı tarafından verilen 19.07.2017 tarihli dava dilekçesinde özetle; Mülkiyeti ...'e ait olan ... ili ... İçesi, ... Mahallesi ... ada 1 parselde kayıtlı 5 nolu taşınmazın, borçlu ... (... ve ortağı)'nin 08/11/2012-10/03/2014 ve 12/06/2015 tarihli sözleşmeleri kapsamında doğacak borçlarına mahsuben 735.250,00 TL karşılığında, davalı ... ... şubesi tarafından geri alım hakkı şerhiyle 19/01/2016 tarihinde satın alındığını, geri alım hakkının, taraflar arasında gerçekleştirilen protokol gereğince tapunun bankaya geçmesinden itibaren 18 ay olarak belirtildiğini, davacının 18 aylık sürenin dolmasına yakın zamanda bankaya dilekçe ile müracaat ettiğini, bankanın dilekçeyi kabul etmemesi üzerine vefa hakkını kullandığını belirtir Bornova 6. Noterliği aracılığı ile 24/03/2017 tarihinde 04452 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müracaatta bulunulduğunu ancak banka tarafından olumlu bir cevap verilmediğini, geri alım hakkının, niteliği itibari ile yenilik doğuran bir hak olup, bu hakka sahip kişi tarafından tek taraflı irade açıklaması ile sonuç doğurması gerektiğini, davalı bankanın geçerli bir şekilde kurulan geri alım hakkının kullanılması için üzerine düşeni yapmaktan kaçındığını, geçerli bir geri alım sözleşmesi yapılmış olup bununla ilgili gerekli şerh de tapuya işlendiğinden, davacının hakkını kullanmasına engel bir durumun söz konusu olmadığını belirtmiş ... ili .... İçesi, ... Mahallesi ... ada 1 parselde kayıtlı 5 nolu taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
YANIT :
Davalı avukatı tarafından verilen 25.08.2017 tarihli yanıt dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazın tapuda belirtili satış bedelinin 735.200,00 TL sı olmasına rağmen davanın 73.500,00 TL üzerinden açılıp harcın bu rakam üzerinden tahsil edildiğini, davanın tapu iptal ve tescil davası olup dava değerinin tapuda belirtili satış bedeli olması ve harcında bu rakam üzerinden yatırılması gerektiğini , davacı ile davalı banka arasında dava konusu taşınmazın davalı bankaya 735.250,00 TL sı bedel karşılığı geri satım vaadi ile birlikte devri hususunda anlaştıklarını ve 735.200,00 TL'si üzerinden taşınmazın davalı bankaya devir edildiğini, 19.01.2016 tarihinden itibarende 18 aylık geri alıma ilişkin sözleşme ile tanınan sürenin başladığını, süre sonunun 19.07.2017 tarihi olduğunu ,sözleşmenin 3. Maddesinde geri alım tarihinde taşınmazın devir bedeline uygulanacak yıllık % 16 oranında basit faiz ile hesaplanacak faiz tutarı+BSMV +protokolün 3.12 maddesinde belirtilen tutarlar toplamı üzerinden geri alım hakkının veya göstereceği 3. Kişilere satış hakkının kullanılabileceğinin düzenlendiğini, ancak tespit edilen tutarın geri satım hakkının kullanıldığı tarihteki güncel ekspertiz değerinin altında olması halinde ve bakiye risk bulunması halinde aradaki farkın bankaya nakden ve defaten ödenmedikçe geri satış işleminin gerçekleştirilmeyeceğinin düzenlendiğini , davacı tarafça geri satım hakkının kullanılma isteğinin ihtarname ile talep edildiğini ancak sözleşme ile belirlenen satış bedelinin davalı bankaya ödenmediğini, dolayısı ile süresinde kullanılmış bir geri satım talebinden söz etmenin mümkün olmadığını, taşınmazın satış bedelinin 735.200,00 TL'si olup söz konusu bedelin protokol kapsamında borca mahsup edilmek üzere kullanıldığını, süresinde protokol şartları çerçevesinde geri alım hakkı kullanılmadığını belirtmiş davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesi 06.12.2018 tarih ve 2017/832 Esas, 2018/1059 Karar sayılı kararında özetle; "...Her ne kadar davacı tarafça davacı ile davalı arasında imza altına alınan protokol gereğince protokole konu ... İli ,... İlçesi, ... Mah. ... Ada, 1 parselde kayıtlı 5 nolu taşınmaz üzerinde tanınmış geri alım hakkının kullanılmasına yönelik olarak davalı hakkında mahkememize dava açılmış ise de, 6098 sayılı TBK 'nın 237/2 md de '' Taşınmaz satış vaadi , geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz'' düzenlemesinin bulunduğu , taraflar arasında dava konusu edilen taşınmazın geri alım hakkı ile ilgili imza altına alınan protokolün resmi şekilde düzenlenmediği ve TBK 237/2 md gereğince geçerli olmadığı, geçersiz sözleşmeye dayalı da geri alım hakkının kullanılamayacağı incelenen tüm dosya kapsamıyla anlaşılmış, davanın reddine..." şeklinde karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Davacı avukatı tarafından verilen 21.03.2019 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; tarafların protokol başlıklı sözleşmeyi uyguladıklarını, taşınmazın 735.250,00 TL bedel ile geri alım (vefa) hakkı ile davalıya satıldığını, bankaya vefa hakkının kullanılacağına dair ihtar çekildiğini, sözleşmenin edimlerinin taraflara ifa edilmesinden sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından bahisle geçersiz sayılamayacağını, vefa sözleşmesinin 3. maddesinde faiz kısmının boş bırakılmasına rağmen banka tarafından sonra doldurulduğunu, faiz kısmının haksız olduğunu, bankanın davacıyı bilgilendirmeden ve muvafakati alınmadan faiz oranı belirleyemeyeceğini, vefa hakkı bedelinin 735.250,00 TL olarak kabul edilmesi gerektiğini, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2020/9047 Esas, 2020/12046 Karar sayılı ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2000/10413 Esas, 2000/10778 Karar sayılı içtihatlarının bu beyanlarını doğruladığını belirterek kararın kaldırılması istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda,
Dava vefa sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır.
Türk Medeni Kanununun Taşınmaz mülkiyeti başlıklı ikinci bölüm ikinci ayırım madde 736. alım ve geri alım hakları başlığı altında aynen “Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.
Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer” hükmü getirilmiştir.
Vefa hakkı (geri alım hakkı) bir kimsenin satmış olduğu bir gayrimenkulü bedeli karşılığında tek taraflı bir irade açıklaması ile satın alma imkanını veren kurucu yenilik doğuran şahsi bir haktır. Tapu siciline şerh verildiği takdirde bu şahsi hak ayni bir nitelik kazanır. Konusu gayrimenkuldür. T.B.K’nun 237. (B.K 213.) madde hükmüne göre resmi şekil şartı vardır. Bedel gözetilmesi zorunlu olmayıp isteğe bağlıdır. Vefa hakkının ne şekilde kullanılacağı hususunda kanunda bir hüküm yoktur. Yenilik doğuran niteliği itibariyle vefa hakkı dava açılarak kullanılabileceği gibi mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir. Geri alım (vefa) hakkı dava açılarak kullanılması Türk Medeni Kanunun 716 maddesinde yer alan bir tescil davası niteliğindedir.
Öte yandan geri alım sözleşmesi noter tarafından re’sen düzenlenmedikçe geçerli sayılmaz. Bu nedenle geçerli olmayan bir sözleşme tapuya şerh edilse dahi geçerlilik kazanmaz. Bu husus re’sen gözetilir.
Somut olayda, davacı vekili, dava konusu taşınmazın taraflar arasındaki protokol başlıklı vefa sözleşmesine istinaden dava dışı şirketin borçlarının teminat olarak 735.250,00 TL bedel belirlenerek bankaya devredildiğini, davacının 18 aylık süresi içinde vefa hakkını kullanmak istediğini, davalı bankaya bildirdiğini, olumlu cevap alamadığını belirterek, vefa hakkına dayalı tapu iptali davası açmış, davalı vekili davanın reddini talep etmiş, mahkeme ise vefa sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için davanın reddine karar vermiş, karar hakkında davacı vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
Davacı ... hakkındaki tacirlik araştırması yapılmadığı gibi, bu dava tapu iptali ve tescil davası olup, görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2018/3429 Esas, 8939 Karar sayılı içtihadı aynı yöndedir.). Davacı vekilinin istinaf isteminin öncelikle HMK 353/(1)-a-3 maddesi gereğince kabulü gereklidir. Görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olması nedeniyle ilk derece mahkemesi görev yönünden usulden ret kararı vermelidir.
Dosyada bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Taşınmazın dava tarihindeki değeri; (19.07.2017) 1.297.000,00 TL'dir. Alınması gerekli 1/4 harç 22.149,00 TL tamamlanan ve alınan harç 12.520,33 TL. Eksik harcın da tamamlanması gereklidir. Görevli mahkeme tarafından harcın tamamlatılması hususuna dikkat edilmelidir.
İstinaf istemi, HMK 353/(1)-a-3 maddeleri gereğince kabul edilmesi kanaatine dairemiz tarafından ulaşılmıştır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı avukatının istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/(1)-a-3. maddesi doğrultusunda kabulü ile; İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 06.12.2018 tarih ve 2017/832 Esas, 2018/1059 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davaya Asliye Hukuk Mahkemesi sıfatıyla bakıp yeniden esas hakkında karar vermek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı avukatının istinaf kanun yoluna başvurusunun, esasa ilişkin hususlar incelenmeksizin görev yönünden KABULÜ İLE,
2-İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 06.12.2018 tarih ve 2017/832 Esas, 2018/1059 Karar sayılı kararının, HMK'nın 353/(1)-a-3. maddesi gereğince KALDIRILMASINA,
3-HMK'nın 353/(1)-a maddesi uyarınca, gerekli görev yönünden karar verilerek sonuçlandırmak üzere dosyanın İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'ne gönderilmesine;
4-Verilen kararın niteliği gereğince istinaf karar ve ilam harcı alınmasına yer olmadığına, davacı tarafından yatırılan toplam 44,40 TL istinaf peşin karar harcının talebi halinde yatıran davacıya geri verilmesine,
5-Davacı tarafından yatırılan 121,30 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile istinaf yargılama giderlerinin, ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,
6-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/(1)-c maddesi gereğince, kesin olmak üzere 14.06.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.