T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2023/2190
KARAR NO: 2024/3
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İZMİR 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/992
DAVA TARİHİ: 14.01.2022
ARA KARAR TARİHİ: 25.05.2022 (Birleşen Dosyadan Verilen)
İTİRAZ TARİHİ: 07.07.2022
ARA KARAR TARİHİ: 05.10.2022 (Asıl Dosyadan Verilen)
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 24.12.2021
BİRLEŞEN DOSYA: İZMİR 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN 2022/47 ESAS, 2022/534 KARAR SAYILI DOSYASI
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
TALEP: İhtiyati Tedbirin Kaldırılması
KARAR TARİHİ: 03.01.2024
KARARIN YAZ. TARİH: 03.01.2024
İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/992 Esas sayılı dosyasınadn verilen 05.10.2022 tarihli ara kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin birleşen dosya davalısı ... tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.
İSTEM:
Birleşen dosyada davacı vekili tarafından verilen 14.01.2022 tarihli ihtiyati tedbir istemli dava dilekçesinde özetle; davacı şirket ile davalı şirket arasında ... İli, ... İlçesi ... Mahallesi mevkiinde yer alan ... (... Ada ... Parsel) numaralı 1.931,73 m2 yüzölçümlü ve ... (... Ada ... Parsel) numaralı 4.428,1 m2 yüzölçümlü Urla Noterliği 24.03.2017 tarih ve 003568 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Teknik Şartnamesinin düzenlendiğini, bu parselde kayıtlı taşınmazların müvekkillerin tarafından davalı yüklenici tarafından tapuda intikal ettiğini sözleşme süresi içerisinde temel üstü ruhsat alımından itibaren 16 AY içerisinde yapı kullanma belgesi almaya hazır olacak şekilde işi bitirmeye ve mal sahibine teslimine mecbur olduğunun belirtildiği, davalının tek villalık parselde ise hiçbir işlem yapılmayıp inşaat başlamadığı, yüklenicinin ... numaralı arsada 5 adet bahçeli 2 katlı konut ... numaralı arsada ise 1 adet bahçeli tek katlı ve bodrumlu konut inşa etmek ve iskânı da alınmış şekilde anahtar teslim devretme konusunda anlaştıklarını, ... İli, ... İlçesi ... Mahallesi mevkiinde ... Ada ... Parsel, ... Ada ... Parselde kayıtlı taşınmazlar davalı tarafından davalı yüklenici üzerine tapuda intikal ettirildiğini, sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerini temel üstü ruhsat alımından itibaren en geç 16 ay içinde yapmayı taahhüt ettiğini ve sözleşmenin 11.1 maddesi gereğince de 6 ay uzatılabileceğinin öngörüldüğünü, tek villalık parselde inşaatın başlatılmadığını, tarafların arasında imzalanan adi bir sözleşmeye göre malzemelerin davacı tarafından karşılanacağı, işçiliğin yükleniciye ait olduğu hususunda anlaşmaya varılmasına rağmen yüklenicinin inşaat ruhsatını almadığını ve inşaatı yapmadığını, inşaatın davacının oğlu tarafından tamamlanmadığını ve bugünkü haline getirildiğini, bu durumun Urla Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/78 D.İş sayılı dosyasında delil tespiti yapıldığını, davalı yüklenicinin diğer parseldeki arsa sahibine düşen iki villayı tamamladığını ve kendi adına kayıtlı villaları ise %93 seviyesinde bırakıp gittiğini, sözleşmenin 24.03.2017 tarihinde yapıldığını, temerrüt tarihinin 24.07.2018 olduğunu, 6 aylık süre de dikkate alındığında 24.01.2019 tarihi itibariyle borçlu yüklenicinin temerrüde düştüğünü, sözleşmenin 11.1 maddesi gereğince arsa sahibinin tek taraflı fesih hakkı bulunduğunu, yükleniciye karşı açılmış 50’ye yakın icra takip dosyasının bulunduğunu, yüklenici hakkında geçici aciz belgesinin düzenlendiğini, inşaatta kullanılan malzeme bedellerinin işçiliklerin ödenmemesi nedeniyle müvekkiline alacaklıların talepte bulunduğunu, yüklenici firmanın ... (... Ada ... Parsel) numaralı arsada sözleşme kapsamında 5 adet anahtar teslim konut inşa etmekle yükümlü olduğunu, bu konutların kaba inşaatlarının yapıldığı sırada yüklenici firmanın kendi payına düşen 3 adet villayı aldığını, bu villalardan birinin satış göstermek suretiyle devrettiğini, diğer ikisini de eşi üzerine geçirdiğini, bu 3 adet villaların eksiklerinin tamamlandığını ve oturmaya hazır hale getirildiğini, müvekkili payına düşen iki adet villaya hiçbir iş ve işlem yapılmadığını, maddi anlamda zor duruma düşen davacının kendi payına düşen 2 adet villayı (... ada ... parseldeki 1 ve 4 nolu villalar) yüklenici müteahhittin kendisine teslim ettiği şekilde sattığını, alıcılardan ... taşınmazı kendi imkânları ve parası ile tamamladığını, davacı şirketten ...’a daha sonra da ... ve ...'e natamam ve iskânsız birçok eksiği ile birlikte kat irtifak tapusuyla satıldığını, davalı ... Şti’nin ... numaralı arsada (... ada ... parsel) hiçbir konut inşaa etmediğini, müvekkilinin bu taşınmazda bütün işleri kendisinin konut inşaa ettiğini, yapı ruhsatının da ... firmasına ait olduğunu, yüklenici tarafından inşaat aşamasında 2 ve 3 nolu villaların davalı yüklenici firma yetkilisi ...'ın eşi ...'a diğer 5 nolu villa ise ...'ya devredildiğini, yerleşmiş Yargıtay kararları gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun talebiyle 3. Kişi / kişilere yapılan taşınmaz / taşınmaz payı temlikinin avans niteliğinde olması ve yüklenicinin edimini ifa ettiği oranda 3. Kişilerinde şahsi hak iddia edebildiği aksi halde yüklenicinin edimini yerine getirmediği takdirde sözleşme ifa edilmediğinden payı iktisat eden kişilerin TMK m. 1024 gereğince, TMK m. 1023’ten yararlanamayacağı, edimin ifa edilmesi ile üçüncü kişilerin şahsi hakkının ayni hakka dönüşeceğinin kabul edildiği, bu nedenle yüklenicinin edimini yerine getirmediği ve satış yaptığı hallerde arsa sahibinin sözleşmeyi fesh edip tapunun iptalini isteyebilme hakkının doğduğunu, bu hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebileceği davalıların da kendilerine bırakılan bağımsız bölümler nedeniyle tapuların iptali ve davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline tapu kayıtlar üzerindeki takyidatların da kaldırılmasına karar verilmesini talep ettiklerini, Davalılardan ... ve ...’nın tapu kayıtlarında kat karşılığı intikal eden taşınmazların bildiklerini yüklenicinin bu dairelere hak kazanamaması nedeniyle kendilerininde iyi niyeti ileri süremeyeceklerini Yargıtay 23. HD’nin 31.03.2014 – 2013/8737 Esas 2014/2416 K sayılı kararında bu durumdan bahsedildiğini, yükleniciden bağımsız bölümünü alan kişinin bağımsız bölüme bağlı olarak tüm edimlerin yerine getirilmesi şartıyla taşınmazın satın aldığını bildiğinin kabul edileceğini, Anayasa Mahkemesinin de aynı yönde kararlar verdiğini, toplumsal huzur ve güveni korumak amacıyla bu kararların verildiğini, sözleşmeye aykırı olarak işin yapılmaması halinde hak sahibi olacak 3. Kişinin tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmemesi gerektiği, ancak inşaat kısmen başlamış binadan bağımsız bölüm alınması halinde bu bölümle bağlantılı arsa payı alındığını davalılardan tarafından bilindiğinden artık iyi niyetin ileri sürülemeyeceğini bu riski gözealarak tapuya devraldığını, TMK m. 1023’teki iyi niyet ilkesinin uygulanamayacağını davacı müvekkilinin Urla Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/78 D.İş sayılı dosyasında delil tespiti yaptırdığını bu dosyada alınan bilirkişi raporunda 4 nolu villada yapılan incelemede “tüm mahallerdeki zemin kaplamalarının, tüm mahallerdeki asma tavanların, iç merdiven basamak kaplamalarının, tüm mahallerdeki iç kapı kasa ve kanat imalatlarının, banyo tezgahı, dolap, vitrifye imalatlarının, mutfak tezgah ankastre mutfak ekipmanları (ocak, fırın, çöp öğütücü), dolap imalatlarının, giyinme odası dolap imalatlarının, tüm batarya ve aydınlatma armatür ve anahtarları imalatlarının, görüntülü diyafon, ısı pompası, klima, şömine imalatlarının hiç yapılmamış olduğunu - 2 ve 3. Villada ise ankastre mutfak ekipmanları, görüntülü diyafon, şömine, ısı pompası gibi imalatların bu villalarda da tamamlanmamış olduğunun tespit edildiğini, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre yapılması gereken çevre düzenleme ve peyzaj işlerinden aydınlatma, otomatik sulama, ağaçlandırma ve çimlendirme işlerinin, kamera ve görüntüleme işlerinin, elektrik tesisatı işlerinden site geneli için jeneratör temini ve tesisatının yapılması işlerinin yapılmadığının tespit edildiğini, ... Ada ... parseldeki taşınmazda ise teknik şartnameye aykırı uygun olmayan imalatların belirlendiğini, dosya kapsamında sonuç olarak alternatifli hesaplama yapıldığını, "... ada ... parselde yapılan natamam 5 adet villa ve çevre düzenleme işlerinin taraflar arasında yapılan sözleşme ve ek protokole göre değerlendirildiğinde tüm villaların eksik imalat oranın %14, ortak kullanım alanlarda yapılması gereken eksik imalat oranın %8 ve yapıların bağımsız, atıl halde kalması ve yanlış yapılan imalatların onarım ve düzeltilmesi için gerekli imalat oranın %3 olduğunu, bu oranlara göre ... ada ... parseldeki inşaat bitim seviyesinin %78,80 olduğunun belirlendiğini, ilk sözleşme gereği ... ada ... ve ... parsellerde yapılacak olan 6 villayı ve ortak alanları kapsayan yapım işinin bitim oranı değerlendirildiğinde ... parseldeki yapının da yüklenici tarafından yapılması gerektiğini, buradaki villanın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesindeki bilgilere göre tespit isteyen tarafından yapıldığı kabul edildiğinde ... parselde hiçbir imalat yapılmamış olduğu da kabul edilirse bu parseldeki villanın eksik imalat oranın %100 olacağını, buna göre ... parseldeki villaların eksik imalat oranları ile birleştirilip orantılandığında sadece villaların ... ve ... parseldeki bitme oranın toplamda %26 olduğunu, ... parseldeki yapıların bakımsız, atıl halde kalması ve yanlış yapılan imalatların onarım ve düzeltilmesi için gerekli imalat oranın %3 olduğunu, bu oranlara göre ... ada ... ve ... parsellerdeki ilk sözleşmeye göre inşaat bitim seviyesinin %59 olduğunun” belirlendiğini belirterek ... İli, ... İlçesi ... Mahallesi mevkiinde yer alan ... Ada ... Parsel sayılı taşınmazlar üzerinde 2, 3 ve 5 nolu villaya 3. şahıslara devrinin önlenmesi için öncelikle teminatsız mahkemenizce kabul edilmemesi halinde uygun bir teminat karşılığı ihtiyati tedbir konulmasını, dava konusu oluşturulan taşınmazlar üzerine varsa konulmuş bulunan ipotek ve rehin işlemlerinin paraya çevrilmesi yönündeki işlemlerin durdurulması için ipotek alacaklıları hakkında öncelikle teminatsız mahkemenizce kabul edilmemesi halinde uygun bir teminat karşılığı ihtiyati tedbir kararı verilmesini, davanın devamı süresi boyunca yeni şerh ve haciz işlemlerinin konulmaması için dava konusunu oluşturan taşınmazlar hakkında şerh işlemlerinin gerçekleştirilmemesi için öncelikle teminatsız, kabul edilmemesi halinde uygun bir teminat karşılığı ihtiyati tedbir kararı verilmesini, Urla Noterliği 24.03.2017 tarih ve 003568 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin müvekkilin uğramış olduğu menfi zararlara ilişkin tazminat talep etme hakkı saklı kalmak koşuluyla geçmişe etkili olarak feshini, ... İli, ... İlçesi ... Mahallesi mevkiinde yer alan ... Ada ... Parsel sayılı taşınmazlar üzerinde 2, 3 ve 5 nolu taşınmazlar üzerinde yüklenici davalı tarafından devredilen bütün bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile takyidattan muaf şekilde müvekkil adına tesciline, ana taşınmaz ve kat irtifakı tapularındaki ihtiyati/icrai haciz, rehin, ipotek ve tüm takyidatların kaldırılmasını, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı yüklenici firma ... Şirketi üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Birleşen dosyada davalılar ... Şirketi ve ... vekili tarafından verilen 13.03.2022 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin araç kiralama ve kat karşılığı inşaat işi yaptığını, davacı şirketin de inşaat ve madencilik işi yaptığını, davacıya ait "... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Mevkii ve Tapuda ... ve ... Parsellerde kayıtlı bulunan ve arsa vasfında bulunan" iki villa tipi taşınmaz yapının yapılması konusunda tarafların Urla Noterliğinden düzenlenmiş 24.03.2017 tarihli ve 003568 Yevmiye Nolu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalayarak anlaştıklarını, anlaşmaya göre "1.931,73 m2 yüzölçümlü .... nolu parselde" toplamda 5 adet Bahçeli ve 2 katlı müstakil konut yapılacak; "4.428,10 m2 yüzölçümlü ... nolu parselde" ise bir adet bahçeli tek katlı ve bodrumlu konut ile sitenin ortak kullanımına sunulacak sosyal alanların yapılacağı konusunda anlaştıklarını, sözleşmenin m. 2 göre yukarıda belirtilen yapıların yapılmasına bağlı olarak yapılacak konutların %50'sine tekabül eden kısmın/yapıların arsa sahibine; %50'sine tekabül eden kısmın/yapıların da müvekkili şirkete ait olacak şekilde arsa payı dikkate alınarak, yapılacak Üç (3) tam konut müteahhit müvekkiline, diğer 3 (üç) tam konut ise arsa sahibine verileceği konusunda anlaştıklarını, sözleşmenin 3.9 maddesinde taahhüt edildiği gibi irtifak tapularının çıkarılmasıyla beraber, müvekkiline ait olacak taşınmazların tapuları müvekkiline verileceğini, sözleşmenin m. 2/2 prg da açıkça "kat irtifak tapularının düzenlenmesiyle beraber, müteahhite düşen taşınmaz yapıların tapularının" müvekkili şirkete devredileceğinin açıkça yazıldığını, sözleşmenin "Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı" başlıklı 5.maddesinde, müvekkiline verilmesi gerekli taşınmaz bağımsız bölümler açıkça belirtildiğini, bu maddeye göre müvekkili şirkete; ... parseldeki yerde yapılacak yapılardan 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin tamamı, ... parselde yapılacak 1 nolu tek konutun tamamının verileceğini, taraflar arasında düzenlemesi yapılan ve bu sözleşmenin ekinde bulunan ve sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan vaziyet planına göre de taraflara düşecek bağımsız bölümlerin çizildiğini ve noterce onaylandığını, davaya konu edilen sözleşmede 3.9 nolu maddede müteahhidin belirtilen payları aldıktan sonra fiilen inşaata başlanacağının yazıldığını, ancak davacının sözleşmede belirtilen ... nolu parseli devretmediğini ve sonrasında da yapılan tüm ihtarlara rağmen devretmeyi reddettiğini, parselin devri için İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/992 Esas sayılı dosyasıyla ... parselin müvekkili şirkete devri için dava açtıklarını, parsele tedbir konulduğunu, davanın halen derdest olduğunu, müvekkilinin sözleşmede süreler yönünden yükümlülüğü doğduğunu, ne de davacı taraf hak sahibi konuma geçtiğini, sözleşmedeki payın müvekkiline devri sağlanmadığı sürelerin işlemeye başlamadığını, müvekkilinin inşaata başladığını ve davacı tarafından aldatılarak kendisine verilen teminat çekini, yine davacı tarafından kasten yazdırılmak suretiyle davalının tüm finansal ilişkilerinin bozulmasına sebebiyet verdiklerini, müvekkilinin ticari hayatı tarihinde yazılan ilk çeki olduğunu, çekin icra tabine konduğunu, teminat çekinin icra takibine koymasıyla beraber inşaatın bir müddet davacının etkisiyle mühürlendiğini, bu nedenle sözleşmenin 10.3 nolu maddede açıkça belirtilmiş olduğu süresinin dolduğundan bahsedilemeyeceğini, davacının fesih hakkı doğmuş olsaydı bile, yine dava dilekçesinde talep edildiği gibi değil sözleşmenin 11.2 nolu maddede yazıldığı gibi, müteahhidin yaptığı masrafların iadesiyle feshinin söz konusu olabileceğini, davalı yükleniciye tapular intikal ettirilmiş olsaydı .. nolu parsele yönelik açılan davada tedbir şerhi konulamayacağını, davacı tarafın tapu devirleri ve akabinde davalının inşaata başlama zamanı geldiğinde, mali açıdan sıkıntıda olduğunu ve kredi kullanması gerektiğini ve bu sebeple ... nolu parseli teminat göstermek istediğini belirterek, bu parselin devrinin daha sonraya bırakılmasını talep ettiklerini, davalı şirket yetkilisinin o aşamaya kadar toplam inşaat maliyetine göre düşük bir miktar harcamışken ve ileride olabilecek ihtilaflara karşı, inşaata harcayacağı paralara karşın kendi paylarını baştan garantilemek istediği için paylarının devrini sözleşmeye koyduklarını ve kabul ettiklerini, taşınmazların 3. kişilere devrine ilişkin iddiaların haksız olduğunu, birisinin tapu dairesi tarafından düzenlenen bir satın alma işleminde, satıcı tarafın ticari ilişkileriyle ilgili hiçbir bağ ve sorumluluğu bulunamayacağını, bahse konu satış ve bu sebeple taraf yapılan kişilerden ...'nın projeden alım talebinde bulunduğunu ve ortada evler yokken ödeme yapmaya başladığını ve inşaatın tamamlanmasını beklemiş bir 3. Kişi olduğunu, ilk ödemeyi de ... Bankası Urla Şubesi’nde yaptığını, eksik işlerin bitirilmesi için Yargıtay’ın ve Yasanın mutlak yapılması gerektiği belirtilen davalıyı temerrüde düşürecek bir ihtarnamenin gönderilmediğini, sözleşmenin feshedilmediğini, davaya konu yerle ilgili hala hak sahibinin davalı olduğunu, davalı ... adına aynı beyanları tekrarladığını, yapılan satış ve devrin tamamen davalı firmanın mülkiyetindeyken ve üzerinde hiç bir kişi veya kurumun bir hak iddiası bulunmazken yapıldığını, gerek muvazaa gerekse mal kaçırma hususları ve amacı bulunmadığını, haksız ve mesnetsiz iddiaları kabul etmediklerini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Birleşen İzmir 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/47 Esas sayılı dosyasından verilen 25.05.2022 tarihli ara kararında özetle; davanın düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden arsa sahibinin yüklenici ve yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişilere karşı açmış olduğu inşaat tapu iptali ve tescil davasına ilişkin olduğu, tarafların arasındaki ihtilafın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahibinin davalı ... Ltd. Şti ile yapmış olduğu eser sözleşmesine istinaden işin yapılıp yapılmadığı ve 3. kişilerin de bu işin yapılmış olmadığını bilerek taşınmaz satın alıp almadığına ilişkin olduğu, davacı tarafın tedbir talebinin de bu taşınmazların 3. kişilere devrinin önlenmesine ilişkin olup, gelen tapu kayıtlarında dava konusu olan ... ada, ... parsel ve ... parselde kayıtlı taşınmazların mülkiyet durumlarının araştırıldığı, ... ada, ... parselin 1 nolu bağımsız bölümünün ... 2 ve 3 nolu bağımsız bölümünün ..., 4 nolu bağımsız bölümünün ..., 5 nolu bağımsız bölümünün ..., ... ... parseldeki taşınmazın ... adına kayıtlı olduğunun belirlenmiş olup, davanın konusu teşkil eden bu taşınmazların dava süresince taleple bağlı kalınarak 3. kişilerin devrinin engellenmesi yönünde%10 teminatla tedbir kararı verilmiştir.
İTİRAZ:
Birleşen dosyada davalı ... tarafından verilen 07.07.2022 tarihli dilekçesinde özetle; ... Ltd. talebi üzerine davaya konu ... nolu parselde mevcut 3 adet villaya ilişkin birleşen dava dosyası İzmir 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 23/05/2022 tarih ve 2022/47 Esas 2022/534 Karar sayılı ara kararı ile verilen davacının tedbir talebinin kabulü ile dava konusu olan ... İli, ... İlçesi ... ada ... parselde bulunan ve dava konusu edilen 2,3 ve 5 nolu bağımsız bölümlere ait taşınmazların davalılar ... ve ...ya ait olması halinde taşınmazların değeri üzerinden %15 teminat karşılığı 35.324,33 TL'nin davacı tarafından yatırılması halinde bu taşınmazlar üzerinde 3. kişilere devrin yönlenmesi halinde HMK 389 ve devamı maddelerine göre tedbir konulmasına dair verilen kararın, tedbir konulanan villalardan birin kendisine ait olduğunu, tüm parasını verdiğini, hiç bir borcunun kalmadığını, bu villanın 5 nolu bağımsız villa olduğunu, bu villayı davalı ...'dan tapudan satın aldığını, bu villayı inşaatken almaya karar verdiğini, buna bağılı olarak da ... ile anlaşmaları üzerine ödeme yapmaya başladığını, inşaatın tamamlanmasının beklediğini, ilk ödemesinin ... Bankası Urla Şubesi'nde 0.05.2018 tarihinde 100.000,00 TL tutar ile yaptığını, ... Bankası Urla Şubesi'ne ... ile beraber gittiklerini hesabından 100.000,00 TL çekerek orada bu paranın ...'ın hesabına yatırıldığını, sonrasında ...'ın şirketi olan ... Şirketi hesabına aktarıldığı, bu üç işlemin o an şubede birlikteyken yapıldığını, böylece kabadan anlaştığını evin ilk ödemesinin yapılmış olduğunu, bundan sonraki aşamalarda kısım kısım ödemelere devam ettiğini, ödemelerin genellikle elden ve cumartesi günleri yapıldığını, Cumartesi gününün ...'ın şantiyenin ödemeleri yaptığı gün olduğu, ...'ın şantiyenin günlük ödemeleri yaptığını, kendisinin şantiyeye gitmeden önce ödemeyi aldığını, ödemeler tamamlandığında tapudan satışını alarak evin sahibi olduğunu, kalan işlerin bitirilmesini beklendiğini, evin mülkiyetinin ...'ın mülkiyetindeyken üzerinde hiç kimsenin herhangi bir hak iddiasının bulunmadığını, bu nedenle gerek muvazaa gerekse mal kaçırma hususları ve amacı bulunmadığını, davacı yanın bu yöndeki haksız ve mesnetsiz iddialarını kabul etmediğini, bildiği kadarıyla bu taşınmazın daha önceden davacı ... Şirketi adına kayıtlı iken diğer davalı ... Şirketi adına geçirilmiş olduğu, ve oradan da ... adına devredilmiş olduğunu öğrendiğini, evin kendisine tapu intikalinin bu işlemlerden sonra olduğunu, karşı yanın tamamen kötü niyetli olduğunu, kaba inşaat iken müteahhit ... ile anlaşmamasına müteakip ödemelerini yapmaya başladığını borcunu tamamladığında anlaşmaya göre evi almayı hak ettiğini, tapudan devir aldığını, ödemelerin hepsini ...'a yaptığından kendisini şahit olarak bildirdiğini, gerek bankadan yaptığı ilk ödemeleri gerekse diğer haftalıklar olsun pesini ...'a ödediğini, kendisinin bunları teyit edeceğini ve davacı yana ne de villayı satan ...'a bir borcunun bulunmadığını, TMK ve TBK uyarınca iyi niyetli 3. şahıs durumunda olduğunu, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tarafını ilgilendirmediğini, taşınmazın satışının tarafına yapıldığını ve tapu devrini aldığı dönemde de bildiği kadarıyla taraflar arasında bir husumet veya bir dava bulunmadığını, sonradan taraflar arasında davalar açıldığını, bu davalar ve iddialar ile ilgili ilgisinin olmadığını, yıllarca Türk Silahlı Kuvvetleri'nde şerefiyle hizmet ettiğini ve emekli olduğunu, Kurmay Albay olduğunu adının mesnetsiz iddialara karışmasının istemediğini, iyi niyetli 3. şahıs olması nedeniyle ileride telafisi mümkün olmayan imkansız zararlara karşı karşıya kalmadan davaya konu ... parselde kayıtlı 5 nolu taşınmaz için verilen ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesi 2021/992 Esas sayılı dosyasından verilen 05.10.2022 tarihli ara kararında özetle; taraflar arasındaki uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların üstlendiği edinimleri yerine getirip getirmediği, sözleşme kapsamında yükleniciye devir edilen taşınmazların davalı şahıslara devrinin muvazaalı olup olmadığı noktasında toplandığı yargılamanın bu sefahatinde davaya konu taşınmazların üçüncü şahıslara devir ve temliki halinde davacının telafisi imkansız zararlara sebebiyet vereceği, davacının ihtiyati tedbir kararı verilmesi için iddiasına yaklaşık ispata yarar kanıt sunduğu, mevcut dosya kapsamına göre tedbirin kaldırılmasını gerektiren sebepler bulunmadığı kanaatine varılmakla birleşen dosya davalılarının tedbir kararına ilişkin yaptıkları itirazların reddine dair karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Birleşen dosya davalısı ... tarafından verilen 15.11.2023 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; mahkeme nezdinde açılan iş bu dosyadan ... Şti'nin talebi üzerine davalarına konu ... numaralı parseldeki 2, 3 ve 5 numaralı villalara ilişkin ihtiyati tedbir kararı verildiğini, ancak, bu tedbir konulan villalardan birinin de tarafınca parasını verdiği ve hiçbir borcu kalmayan 5 numaralı bağımsız villanın olduğunu, ileride telafisi imkansız zararla karşı karşıya kalmaması adına 07.07.2022 tarihli dilekçesi ile iş bu tedbirin kaldırılmasını talep etmesi üzerine ilk derece mahkemesince talebinin reddedildiğini, bu ret kararının tarafına tebliğ edilmediğinden haberdar olamadığını, ancak 13.11.2023 tarihinde talep sonucunu öğrenmek için dosyayı kontrol ettiğinde talebinin reddedildiğini yeni öğrenebildiğini, bunun üzerine iş bu itirazda bulunduğunu, her ne kadar bu ret kararı verilmişse de aşağıda belirttiği nedenlerle bu kararın hatalı olduğu ve hukuka aykırı olarak büyük mağduriyetine neden olacağından dairemizce kaldırılmasını ve adına kayıtlı bulunan 5 numaralı bağımsız villasının tapu kayıtlarına haksız şekilde konulan ihtiyati tedbir kararının talebi doğrultusunda kaldırılmasına karar verilmesini talep etme gerekliliğinin doğduğunu,Davalı ...'dan satın aldığı ve mahkemece tedbir konulan 5 numaralı villayı "topraktan" diye iade edilen yani projedeyken almaya karar verdiğini, akabinde buna bağlı olarak da anlaşmaları üzerine ödeme yapmaya başladığını ve inşaatın tamamlanmasını beklediğini, belirttiği bu satış işlemi ile ilgili olarak ilk ödemesini de ... Bankası Urla Şubesi'nde yaptığını, hatta şubeye davalı ...'ın eşi ... ile gidilerek, bu para ödemesini yaptığını, bununla ilgili gerek kamera kaydı, gerekse hesap dökümleri temin edilmesini talep ettiğini, ancak mahkemece bu yapılmayarak doğrudan ihtiyati tedbir kararı verilerek bu tedbirin de sonrasında devamına karar verildiğini, yapılan satış ve devir işleminin, ...'ın mülkiyetindeyken ve üzerinde hiçbir kişinin hak iddiası bulunmazken çok önceden aralarında yapıldığını, bu nedenle gerek muvazaa gerekse mal kaçırma hususları ve amacının bulunmayıp, davacı yanın bu yöndeki haksız ve mesnetsiz iddialarını kabul etmediğini, ayrıca bildiği kadarıyla bu taşınmazın, daha önceden davacı ... Şirketi adınayken diğer davacı-davalı ... Şti adına geçirilmiş ve oradan da ... adına devredilmiş olduğunu öğrendiğini, karış yanın tamamen kötüniyetli olduğunu, bu ev ile ilgili ödemesini yaptığını, siteyi inşa eden müteahhit ...'a daha inşaatın yeni başlamışken ödeme yapmaya başladığını, ilk ödemeyi bankaya beraber giderek yaptığını, mahkemeye verdiği dilekçenin ekinde ilk yaptığı 100.000,00 TL peşinat ödemesi dekontlarının da yer aldığını, daha sonra inşaat sürecinde peyderpey ödemeler yapmaya devam ettiğini, tüm ödemesi gereken rakamın tamamlandığında evin kendisine devrinin yapıldığını, evin gerek ilk ödemesinin gerekse sonraki ödemelerinin ...'ın isteği üzerine gayri resmi şekilde yapıldığını, bankadan hesaptan çektiği paranın aynı anda ...'ın hesabına yatırıldığını, daha sonrasında da haftalık olarak inşaata vereceği yevmiyelerin tutarında kendisinden tahsilat yapıldığını, bunların muhasebesel sebeplerle olduğunu ifade ettiğinde kendisinin bu konularda ilgilenmediği için onun isteğine göre hareket ettiğini, sonuç itibariyle ...'a itimat ederek, daha ortada olmayan evi almak üzere ödemeler yaparak borcunu bitirdiği zaman tapuyu aldığını, ayrıca buna dair gerek ...'ın gerekse ...'ın tanıkları olup dinlenmesini talep etmesine rağmen tanıklarının dinlenmediğini, kaldı ki bu beyan ve iddialarının diğer davalılar ... ... tarafından da inkar edilmediğini, ilk derece mahkemesinin beyanlarının teyidi için davalılara yemin dahi yaptırabilirken bunu da etmediğini ve bu konuda beyanlarını da almadığını, buna rağmen haksız şekilde tedbirin devamına karar verilmesinin büyük hata ve hukuka aykırı olduğunu, karşı yan her ne kadar aleyhinde iş bu davayı açmış ise de iş bu hususa itiraz ettiğini, zira ne davacı yana ne de kendisine bu villayı satan ...'a bir borcunun bulunmadığını, kendisinin tamamen TMK ve TBK uyarınca iyiniyetli 3. şahıs durumunda olduğunu, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tarafını ilgilendirmediği gibi, taşınmazın satışının tarafına yapıldığı ve tapu devrini aldığı dönemde de bildiği kadarıyla taraflar arasında bir husumet veya davanın bulunmadığını, sonradan taraflar arasında davanın açıldığını öğrendiğini, ayrıca kendisinin ... ile ve ailesiyle de bir akrabalığının bulunmadığını ve mal kaçırma gayreti içinde olmasının da mümkün olmadığını, ayrıca bir mal kaçırma ise ...'ın evlerinin birini kaçırmayı akıl ederken iki evini unutmuş mu olacağının irdelenmesi gerektiğini, kendisinin bir ailesinin olduğunu ve ailesinin barınması için bu evi satın aldığını ve kendisinin hala bu evde kaldığını, karşı davacı ... Şirketi'nin kendisi ile davalı ... arasında muvazaalı bir satış devir olduğunu somut bir delille ispatlayamadığını, hatta bu yeri önce ... isimli firmaya kendilerinin devrettiğini sonrasında ise bu yerin davalı ...'a geçtiğini ve kendisinin de bu üçüncü malikten satın aldığını, yani taşınmazı doğrudan davalı ...'dan satın almadığını, gerek maddi gerekse manevi olarak ve ailece yaşamakta oldukları bu mağduriyetin daha fazla devam ettirilmemesini istediğini belirterek tüm bu nedenlerle, iş bu dosyadan verilen 05.10.2022 tarihli ara karar ve 06.10.2022 tarihli gerekçeli karar ile adına kayıtlı bulunan evinin üzerindeki tedbirin kaldırılmasına ilişkin talebinin reddine dair verilen kararı kaldırılmasına, buna bağlı olarak da adına bulunan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevki ve tapuda ... parselde ... numaralı kayıtlı bulunan taşınmaz için aleyhte verilen ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, tüm yargılama gider harç ve masrafların ... ve ...'ın üzerinde bırakılmasına karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda,
Dava, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkin olup, birleşen davanın davacısı .... Şti'nin talebiyle mahkemece, dava konusu ... parsel 5 no'lu bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulmuştur. İhtiyati tedbir kararına Birleşen Davanın Davalısı ... tarafından itiraz edilmesi ve mahkemece itirazın reddine karar verilmesi üzerine, Birleşen dosyanın davalısı ... tarafından kararın kaldırılması istemiyle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İhtiyati tedbir, 6100 Sayılı HMK'nın 389 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Davanın açılması ile hüküm arasında geçen zaman içinde müddeabihin çeşitli şekillerde istenmeyen değişikliklere maruz kalması veya maruz bırakılması mümkündür. Bu değişiklikler sonucu davanın sonunda elde edilebilecek hükmün icrası, mümkün olmayabilir veya çok güçleşebilir. İşte ortaya çıkan bu tehlikeyi bertaraf etmek amacıyla ihtiyati tedbir müessesesi kabul edilmiştir.
HMK'nın 389. Maddesinde ihtiyati tedbirin şartları düzenlenmiş olup, söz konusu maddenin; meydana gelebilecek bir değişme nedeni ile hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı yada tamamen imkansız hale geleceği veya gecikmesinde sakınca bulunması yahut ciddi bir zararın ortaya çıkacağı endişesi bulunan haller, genel bir ihtiyati tedbir sebebi ve şartı olarak kabul edilmiştir.
İhtiyati tedbir kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca tarafların dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı hukuki korumadır.
İhtiyati tedbirde asıl olan ihtiyati tedbire esas olan bir hakkın bulunması ve bir ihtiyati tedbir sebebinin ortaya çıkmasıdır. Bunlar ihtiyati tedbirin temel şartlarını oluştururlar. Maddede bu iki hususa yer verilmiş ihtiyati tedbire ilişkin hak ve özellikle ihtiyati tedbir sebebi genel olarak belirtilmiştir. Tedbir talebinin kabulü veya reddi bir kısım genel ilkeler konularak hakime bırakılmış, ancak ihtiyati tedbirin uyuşmazlık konusu hakkında verileceği düzenlenmiştir.
Bilindiği gibi, uyuşmazlıkların çözümü için dava yolu tercih edildiğinde bu davanın belli bir süreci alacağı da bilinmektedir. İşte bu süreçte dava konusu hakkın elde edilmesini ortadan kaldıracak bir takım riskler söz konusu olabilir. Bu bağlamda da yargılama hukukunda kesin hukuki himaye sonucunun ortaya çıkmasına kadar yargılama öncesinde veya sonrasında meydana gelebilecek tehlikelerden ve sakıncalardan davalı veya davacıyı hatta üçüncü kişiyi korumak için yargı organlarınca verilen geniş veya dar kapsamlı geçici hukuki himaye tedbirleri öngörülmüştür (EjderYılmaz, Geçici Hukuk Himaye Tedbirleri, Ankara 2001, C.I, s. 32.). HMK 389 ve devamı maddelerinde düzenlenen ihtiyati tedbir kurumu da geçici hukuki himaye tedbirlerinden birisi hatta en sık başvurulanıdır.
Somut olayda; Birleşen davanın davacısı arsa sahibi ... Şti. İle Birleşen Davanın Davalısı-Asıl Davanın Davacısı olan yüklenici ... Şti arasında ... İli, ... İlçesi ... Mahallesi mevkiinde yer alan ... (... Ada ... Parsel) numaralı ve ... (... Ada ... Parsel) numaralı taşınmazlara ilişkin olarak Urla Noterliğinin 24.03.2017 tarih ve 003568 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiştir.
Birleşen davanın davacısı vekili tarafından; Sözleşme konusu bağımsız bölümlerin arsa sahibince, yüklenici üzerine tapuda intikal ettirildiği, yüklenicinin de, inşaat aşamasında 2 ve 3 nolu villaları yüklenici firma yetkilisi ...'ın eşi ...'a, 5 nolu villayı ise ...'ya devrettiği, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediği belirtilerek, Urla Noterliğinin 24.03.2017 tarih ve 003568 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, müvekkilinin uğramış olduğu menfi zararlara ilişkin tazminat talep etme hakları saklı kalmak koşuluyla geçmişe etkili olarak feshine, ... İli, ... İlçesi ... Mahallesi mevkiinde yer alan ... Ada ... Parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 2,3 ve 5 no'lu bağımsız bölümler ile yüklenici davalı tarafından devredilen bütün bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile takyidattan muaf şekilde müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince dava konusu bağımsız bölüm yönünden 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389/1 maddesi uyarınca ihtiyati tedbir kararı verildiği, yapılan itiraz üzerine de 06/10/2022 tarihli ara kararla ihtiyati tedbire itirazın reddine karar verildiği görülmüştür.
Taraflar arasında çekişmeli olan şey veya yargılama konusunu oluşturan hak, aynı zamanda tedbirin konusu hakkı da oluşturacaktır. Kanun ''uyuşmazlık konusu hakkında'' diyerek bu hususa vurgu yapmıştır (madde 389/1). Mahkemece tapu iptali ve tescil kararı verilmesi istenen dava konusu bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesinde ve tedbir kararına itiraz edilmesi üzerine, itirazın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.
Dosya kapsamı, mahkeme gerekçesi ve yapılan değerlendirmeye göre; mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygun olup, birleşen davanın davalısı ...'nın istinaf kanun yoluna başvurusunun HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiş aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/992 Esas sayılı dosyasınadn verilen 05.10.2022 tarihli ara kararı, usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, birleşen dosya davalısı ...'nın bu ara karara karşı yapmış olduğu istinaf kanun yoluna başvurusunun, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Davalı ...'nın istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş olması nedeniyle, alınması gerekli 704,50 TL tedbir harcından, peşin alınan 269,85 TL harcın mahsubu ile kalan 434,65 TL harç bedelinin davalı ...'dan alınarak, Hazine'ye gelir kaydına,
3-Davalı ... tarafından yatırılan 738,00 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile istinaf kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 394/(5) ve 362/(1)-f maddeleri uyarınca, kesin olmak üzere 03.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.