T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2021/727
KARAR NO: 2023/1128
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : KARŞIYAKA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2017/415
KARAR NO: 2021/51
DAVA TARİHİ: 21.07.2017
KARAR TARİHİ: 05.02.2021
DAVA: Alacak
KARAR TARİHİ: 13.07.2023
KARARIN YAZ. TARİH: 13.07.2023
Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 05.02.2021 tarihli 2017/415 Esas, 2021/51 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.
İSTEM:
Davacı vekili tarafından verilen dava dilekçesinde; Müvekkilerinin ... mahallesi ... sokak No:... ... Blok ... ve ... Blok ... Numaralı .../... adresindeki taşınmazın maliki olduklarını, taşınmazı ... ... ... ... Ada ... Parsel ...- ... blok ... . Kat No:... olan bağımsız bölümü 01.09.2015 tarihinde, ... ... ... ... Ada ... Parsel ...- ... Blok ... . Kat No: ... olan bağımsız bölümü 13.11.2014 tarihinde davalı şirketten aldığını, ... Ticaret Merkezi olarak anılan ve davalı şirketçe inşa edilen taşınmazın asansörlerinin su aldığını, taşınmazın ısıtma-soğutma sistemlerinde sorun olduğunu ve bazı ayıplarının olduğunun tespit edildiğini, bu durumun verebileceği zararları önlemek amacıyla tespit yaptırılıp bu tespitler doğrultusunda asansör zemininde onarım yapıldığını, ısıtma ve soğutma sistemlerindeki sorunların olduğunu, aynı zamanda çatıda su akıntılarının olduğunu, bina altında bohçalama yapılmadığını ve ya yetersiz olduğu için otopark zemininde çatlamalar olduğunun görüldüğünü, bunun taşınmazın yapılması sırasında meydana geldiğinin tespit edildiğini, Kat Mülkiyeti Kanununa göre asansörlerin, binaya ilişkin ısıtma soğutma sistemlerinin, çatı, zeminin ortak yerler olarak kabul edildiğini, her kat malikinin bu ortak giderlere katılma yükümlülüğünün bulunduğunu, Kat Mülkiyeti Kanununun bu hükmüne dayanarak bu asansör arızasının giderimi ve bu arızanın yinelenmemesi için bazı giderlere katlanıldığını, diğer ayıpların giderilmesi aşamasında da bu tür giderlere katlanma mecburiyetinde kaldıklarını, asansörde meydana gelen bu durumun taşınmazın inşaatı sırasında gerekli önlemlerin alınmayıp izolasyon yapılmamasından kaynaklandığını, bu durumun tespiti amacıyla delil tespiti olmak üzere keşif talebinde bulunulduğunu, bunun üzerine Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/38 Değişik İş Esas numaralı dosyasında bilirkişi tarafından tespitlerde bulunulduğunu, binanın ısıtma ve soğutma sistemlerinde oluşan sorunu, bu sorunun kaynağını ve nasıl giderileceğini tespit amacıyla Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2016/6 D.İş dosyası ile keşif yapılmak suretiyle bilirkişilerce tespitlerde bulunulmuş. (İlgili dosyanın celbini talep ediyoruz.) Yine 2016 yılı olağan genel kurul toplantısında toplu yapı yönetimi bu gizli ayıpların varlığı konusunda bilgi vermiş, kat malikleri bu toplantı sonrasında duruma vakıf olduklarını, mevcut durumda gerek bu ayıpların giderilmesi için yapılacak olan masrafın tazmini gerekse giderilen ayıplara yapılan masrafın tazmininin gerekli olduğunu, davalı tarafların bu zararların tazmini ile yükümlü olduklarını, bu nedenle davanın kabulü ile ödenmiş meblağın ve ayıpların giderilmesi için yapılacak olan masrafların fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 1000 TL'nin davalı tarafça tazminine ve yargılama harç ve giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
YANIT:
Davalı vekili cevap dilekçesi ile özetle; ... ada ... parsel, ... ada, ... parsel ve ... ada, ... parselde "..." isimli konut ve ticari ünite inşaatı ... ile 26/11/2008 takihinde akdedilen " ... Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi" sözleşmesi kapsamında ... Adi Ortaklığı tarafından gerçekleştirildiğini, söz konusu inşaatın müvekkili şirket tarafından değil ...-...-... Adi Ortaklığı tarafından yapıldığından husumet itirazlarının olduğunu, bu nedenle pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, ayrıca ayıp iddiasının yasal sürede bildirilmediğini, bu nedenlerle davacı yanca açılan iş bu davanın haksız, kötü niyetli ve hukuki dayanaktan yoksun olması nedeni ile reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesinin 05.02.2021 tarih ve 2017/415 Esas, 2021/51 Karar sayılı kararı ile özetle; "...Tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacı satın aldığı dava konusu taşınmazların ısıtma soğutma sisteminde sorun olduğunu asansör kuyu diplerinde su bulunduğunu bunun binanın betonarmesini olumsuz etkilediğini bu nedenle Karşıyaka 1 ve 2 Asliye Hukuk Mahkemelerinde iki ayrı tespit dosyasında tespit yaptırdıklarını davalı şirketin bu ayıplardan sorumlu olduğunu bildirmiştir. Dosyadaki deliller, Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/38 Değişik İş numaralı tespit dosyası , Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2016/6 D.İş dosyası sayılı tespit dosyası, mahkememizce aldırılan bilirkişi ek ve kök raporu birlikte değerlendirildiğinde davalı şirket tarafından binaya montajı yapılan merkezi sistem ısıtma ve soğutma sisteminin binaya uygun olmadığı ve ayıplı olduğu ve dava konusu ..., ..., ..., ... ada, ... parsel, ...-... Blok, ... .Kat, No:... ve ..., ..., ..., ... ada, ... parsel, ...-... Blok, ... .Kat, No:... bağımsız bölümlerde ısıtma ve soğutma için klima sistem bedelinin 10.500,00 TL olabileceği, asansör kule ve su izolasyonu otopark imalatları ve teras zemin izolasyonunun 273.660,00 TL yaklaşık maliyetle giderilebileceği, dava konusu 2 adet bağımsız bölümün arsa paylarına göre hesap edilen zarar 2.441,20 TL olmak üzere toplam zararın 12.941,82 TL olacağı kanaatine varılmış, davanın kabulüne" dair karar verilmiştir.
İSTİNAF EDEN: Davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ: Davalı vekili tarafından verilen 24.03.2021 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesi ile özetle; Davacı taşınmaz sahibi olmadığından taraf sıfatı bulunmadığını, dosyaya gelen tapu kayıtlarında davacı tarafın her iki bağımsız bölümünde maliki olmadığını, ...-... Blok ... . Kat ... numaralı bağımsız bölüm 21/11/2017 tarihinde ...-... Blok ... . Kat ... nolu bağımsız bölüm ise 25/08/2017 tarihinde satıldığını, davacı şirketin davada taraf sıfatı bulunmadığını, bu nedenle davanın reddinin gerektiğini, davanın zaman aşımı nedeni ile reddinin gerektiğini, yasal süresi içerisinde yapılan ayıp ihban bulunmadığından davanın reddinin gerektiğini, davacı tarafın dava konusu taşınmazları 13.11.2014 ve 01.09.2015 tarihinde satın ve teslim aldığını fakat müvekkili şirkete iş bu davadan önce herhangi bir bildirimde bulunulmadığını, site yönetimi tarafından 2016 yılında yapılan tespitlerin davacı açısından ihbar yerine geçmeyeceği her türlü izahtan vareste olduğunu, ayıp iddiasını kabul anlamına gelmemek kaydı ile yasal süresinde yapılan bir bildirim olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabul kararı verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinin " Isıtma Sistemleri Tasarım Esasları" başlıklı 13. Maddesi 3. Bendi uyarınca yeni binalarda yapı ruhsatına esas olan toplam kullanım alanının 2.000 m² ve üstünde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılması zorunlu hale geldiğini, yasal mevzuat uyarınca Merkezi Isıtma ve Soğutma Sistemi kurulmuş olması nedeniyle kat malikleri ve site yönetimi tarafından bireysel kullanımların engellenmesi ve merkezi sistemin uygun bir şekilde kullanılmasını sağlamak konusunda gerekli tedbirleri alması gerekirken bilirkişi tarafından yasaklanması gereken bireysel kullanımı teşvik eder mahiyette bireysel klima maliyeti hesaplaması ve yerel mahkemece bu hesaplama esas alınarak hüküm kurulmasının kabulünün mümkün olmadığını, bilirkişi raporunda site yönetimi tarafından sızdırmazlık işlemi yapıldığını Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2016/38 D.İş sayılı dosyası tespit raporundaki durumun kat maliklerince giderildiğinin belirtildiğini, asansörlerde herhangi bir yalıtım kusuru olduğunu kabul anlamına gelmediğini site yönetimi tarafından asansörlerde yaşanan izolasyon sorunu ile ilgili sorun giderildiğini, orada bir sorun varmış gibi bilirkişi raporunda 13 adet asansör için poliüretan su yatılımı için 65.000 TL ayıplı imalat düzeltim bedeli hesaplanmasının ve bu hesaplamanın hükme esas alınmasını kabulünün mümkün olmadığını, davacı tarafça dava dilekçesinde sadece asansör boşluklarında su dolduğunda asansörde yalıtım sorunu olduğuna yönelik iddia ve talepte bulunulduğunu fakat bilirkişi tarafından talep aşılarak otopark teras ve çatı izolasyonu ile ilgili olarak tespitlerde bulunularak hesaplama yapıldığını, yerel mahkeme tarafından bu doğrultuda karar verildiğini, dava konusu olmayan hususlarda inceleme yapılmasına muvafakatleri bulunmadığını iş bu tespitlerin yok hükmünde olduğunu, dilekçelerinde ayrıntılı olarak açıkladıkları üzere yerel mahkeme kararının istinaf incelemesi sonucunda kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ederek istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır:
Dava, ortak alandaki ayıplı işler nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı vekili tarafından yukarıda belirtilen nedenlerle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
Eksik iş ve imalât, sözleşme ve eklerine göre yüklenici tarafından yapılması üstlenilip de yapılmayan iş ve imalâtlardır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümleri daha sonradan 3. kişilere satmış olsa dahi mevcut hali ile ve eksiklikleri sebebiyle daha düşük bir bedelle satmış olacağından arsa sahibinin eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini yükleniciden istemesi mümkündür (Yargıtay 15. H.D.’nin 15.02.2005 gün ve 2004/4852 Esas, 2005/1252 Karar sayılı ilamı).
Ayıplı işler bakımından ise; süresinde ayıp ihbarında bulunulması halinde ayıplı işler bedelinin de talep edilebileceği; buna göre istenebilecek bedel de arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin giderim bedeli ile ortak alandaki eksikliklerin giderim bedelinden arsa sahibine ait bağımsız bölümlere isabet eden arsa payı oranındaki karşılığı olacaktır. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1909 Esas, 2020/2968 Karar; 2018/5446 Esas, 2019/952 Karar)
Somut olayda, taraflar arasında satım sözleşmesi mevcut olup davacı alıcı, davalı ise satıcıdır. Davacı şirket, davalı yükleniciden satın aldıkları taşınmazlardaki eksik ve ayıp giderim bedelini talep etmişlerdir. Mahkemece bilirkişi kurulundan alınan rapor dikkate alınarak dava tarihi itibariyle davacılar adına olan dairelerin her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerlendirilerek ayrı ayrı bedelleri belirlenerek, ortak alanlarda bulunan ayıp ve eksiklikler de aynı şekilde teslim tarihi itibariyle mahalli serbest piyasa rayiciyle hesaplanan ve her bir bağımsız bölüm için arsa payı oranında hesaplanan değer üzerinden davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Dosya kapsamı, mahkeme gerekçesi ve yapılan değerlendirmeye göre; mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygun olup, davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurularının HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiş olup aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 05.02.2021 tarihli 2017/415 Esas, 2021/51 Karar sayılı kararı, usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davalı vekilinin bu karara karşı yapmış olduğu istinaf kanun yoluna başvurusunun, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş olması nedeniyle, alınması gerekli 884,05 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 221,10 TL harcın mahsubu ile kalan 662,95 TL harç bedelinin davalıdan alınarak, Hazine'ye gelir kaydına,
3-Davalı tarafından yatırılan 162,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile istinaf kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 362/(1)-a maddesi uyarınca dava değeri itibarıyla kesin olmak üzere 13.07.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.