T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
21. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2022/2120
KARAR NO: 2023/2216
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi
ESAS NO:2020/259
KARAR NO:2022/519
KARAR TARİHİ:06/07/2022
DAVA : İtirazın İptali
KARAR YAZIM TARİHİ : 25/12/2023
İSTEM: Davacı, davalı/borçlu ile arasında 04.04.2012 tarihli "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi" akdedildiğini, maliki olduğu ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Caddesi, ... pafta ,... parsel nolu 629 m2 yüzölçümlü Kargir Buz imalathanesi vasıflı taşınmazın ... Şti.'ye 17.04.2012 tarihinde 2.225.000,00 TL'ye satılmış olup 2.025.000,00 TL'sinin ödendiğini kalan 200.000,00 TL için senet tanzim edildiğini, 200.000,00 bedelli borcun sözleşme tarihinde bir ABD doları 1,785 TL olmak koşuluyla dolara bağlandığını, asıl alacağının 112.045 Amerikan doları olduğunu, tarafından alacağının tahsilini sağlamak amacıyla davalı/borçlu hakkında yürütülen ilamsız icra takibinin davalı/borçlu tarafından borca, ferilerine ve faize yapılan haksız ve mesnetsiz itiraz sonucu durduğunu, davalı/borçlu tarafından kendisine 19.06.2019 tebliğ tarihli ihtarname gönderildiğini, söz konusu ihtarnamede, tapu devrinin tarafından yapılmış olduğunu ancak sözleşmede belirtilen yükümlülüklerin yerine getirilmediğini ve tüm harcamaların davalı/borçlu tarafından yapılmış olduğunun ifade edildiğini ve 200.000,00 TL için tanzim edilen senedin geçerliliğinin kalmadığı ve hükümsüz olduğu beyan edilerek senedin iadesinin istendiğini, buna müteakip tarafınca 24.06.2019 tarihinde gönderilen ihtarname ile tapuyu devretmesi ile tüm tasarruf yetkisinin tapuyu devralan kişiye geçmiş olduğunu ve o tarihten itibaren tasarruf yetkisinin kalmadığını beyan ettiğini, ayrıca gönderilen ihtarname ile davalı/borçlu tarafından taşınmazla ilgili bir harcama var ise tarafına bildirilmesi ve makul seviyede belgeli harcamaların tarafınca kabul edilmesi halinde bakiye satış bedelinden düşüleceğini ve kalan satış bedelinin ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 gün içinde tarafına ödenmesi hususunun bildirildiğini, davalı/borçlunun ihbarnamede belirtilen süre içerisinde herhangi bir ödemede bulunmadığını, ihtarnameye itiraz etmediğini ve bu sebeple temerrüde düştüğünü, elinde olmayan ve kusurunun bulunmadığı sebeplerle yani taşınmazın satılmasından sonra tasarruf yetkisinin ortadan kalkması sebebiyle sözleşmede belirlenen işlemleri yapamadığını ileri sürerek itirazın iptalini ve alacağın % 20'sinden aşağı olmamak üzere davalı taraf aleyhine icra inkâr tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
CEVAP: Davalı, taşınmazın mevcut hali ile satım bedelinin davacı yana ödendiğini, davacının talep ettiği bedelin dava konusu taşınmazın 13/10/2011 tarihli imar durum belgesi gereğince taşınmazın inşaat yapımına hazır hale getirilmiş olması hali olduğunu, davacı ile dava dışı ... arasında yapılan iki adet adi sözleşme gereğince davacının kendisine taşınmazın tamamını satacağını, satım akit tablosunda da görüleceği üzere davacının taşınmazın 1/2 sahibi olduğunu, yine bu 1/2 hissesini şirkete sattığını, yine davacının taşınmazı mevcut hali ile satmış olup satım bedelinin satım akit tablosunda belirtildiğini, yine satım akit tablosunda davacının satım bedelini tahsil ettiğini başka bir hak ve alacağının kalmadığını beyan ettiğini, davacının dava dışı ... ile yapmış olduğu sözleşme haricinde taşınmazı mevcut hali ile şirkete sattığını ve satım bedelini tahsil ettiğini, hal böyle olunca davacının kendisi ile imzalamadığı bir sözleşmeye ve yine yükümlülüklerini yerine getirmediği bir sözleşmeye ilişkin olarak kendisinden herhangi bir talepte bulunamayacağını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi davanın reddine karar vermiştir.
İSTİNAF TALEBİNDE BULUNAN: Davacı ve davalı istinaf talebinde bulunmuştur.
BİLDİRİLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :Davacı, davalı ile aralarında imzalanan sözleşmenin Yerel Mahkemece genel hatları ile yorumlanmadığını tek bir maddeden yola çıkılarak karar verildiğini, sözleşmenin tamamı incelendiğinde asıl amacın inşaata başlanabilecek hale gelmesi olup yani sözleşmenin (a) bendinde belirtilen hususların yerine getirilmesi olup yoksa alıcının fiili inşaata başlayıp başlamaması veya finansman sorunlarının çözülüp çözülememesi olmadığını, kendisine sadece yola terk, A ve C ile gösterilen yerlerin ihdası ve B ile gösterilen yerin tevhid işlemleri ile ilgili sorumluluk yüklendiğini, başkaca bir sorumluluk yüklenmediğini, bu sebeple 90 gün gibi kısa bir süre verilerek söz konusu işlemlerin halledilmesinin istendiğini, davalının basiretli bir tacir olduğunu, kendisine yüklenen ihdas ve tevhid işlemlerinin ne kadar süre alacağını bilebilecek bir kişi olduğunu, bu sebeple tacir olan davalının iş bu işlemleri kendisine vekalet dahi verilmeden 90 günde bitiremeyeceğini, imar işlemlerinin uzun sürebileceğini öngörebilir durumda olduğunu ancak kötü niyetli olarak kendisine 90 gün gibi kısa süre verilerek, söz konusu işlemleri yapabilmesi adına vekaletname dahi vermeyerek üstüne düşen edimin ifasını imkansız hale getirdiğini, davalının bunları bilebilecek tacir olarak kendisinden aşırı yararlanmak suretiyle sözleşmeye "taşınmaz inşaat yapımına hazır hale gelmedikçe iş bu sözleşmenin üzerinden ne kadar süre geçer ise geçsin satıcı alıcı şirketten bakiye bedel talebinde bulunamaz" maddesini ekleyerek kendisinin bakiye bedeli istemesinin önüne geçtiğini, iş bu açık orantısızlık taraflardan birinin zayıf durumundan kaynaklanması ve diğer tarafın bu durumdan bilerek yararlanmak istemesi halinde meydana geldiğini, taraflar arasındaki sözleşme 2012 yılında imzalanmış olup davalının kendisine 2019 yılında ihtarname göndererek sözleşme ile kararlaştırılan işlerin halledildiğini bildirdiğini, kendisine 90 gün verilen işler için davalının 7 yıl sonra ihtarname çekerek bitirildiğini beyan ettiğini, gönderilen ihtarname de "sözleşme gereği tarafınızdan yerine getirilmeyen edimler müvekkil tarafından gerçekleştirilmiş" denildiğini, davalının bu ihtarname ile söz konusu taşınmaza ilişkin sözleşmede kararlaştırılan ve kendisinin yükümlülük altına girdiği işlerin halledildiğini kendisinin kabul ettiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmede taşınmazın inşaat yapılabilir hale getirilmesinden kastın davalının ihtarname ile halledildiğini belirttiği işler olup kendisinin bu işlerden başkaca taşınmazın inşaata hazır hale getirilmesine ilişkin işlemlerden sorumluluğu olmadığını, dosya kapsamında alınan 05.10.2021 tarihli bilirkişi raporunda da alacaklı olduğunun tespit edildiğini,27.12.2021 tarihli bilirkişi raporunda davalının her iki taşınmazın da tapu sahibi olmasına rağmen geçen süre zarfında imar uygulanmasını yaptırmamış olduğu, değişen imar durumuna göre de henüz imar uygulaması yaptırılmadığı, bu nedenle davalı tarafın taşınmazı inşaata hazır hale getirmemiş olduğunun tespit edildiğini, dava konusu taşınmazın davalıya 17.04.2012 tarihinde satıldığını, 2896 sayılı parselin tamamının davalı tarafça 29.04.2019 tarihinde alındığını, Bornova Belediye encümenin 18.11.2020 tarihli kararıyla 9877 sayılı parsel ..., ..., ...no'lu parseller ile birlikte İmar Kanunun 18. Maddesine imar uygulaması yapılmak üzere düzenleme sahası içine alındığını, 17.04.2012 tarihinde taşınmazı sattığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin (g) bendinde düzenlendiği üzere 90 gün içinde yerine getirilmemesi halinde alıcının kendisinin bu işlemi yapacağını ancak yaptığı masrafları satış bedelinden mahsup edeceğini, tapuyu devrettikten sonra belediyeye gidip sattığı parselle ilgili olarak işlem yapabilmesinin hukuken mümkün olmadığını ancak bu konuda kendisine vekaletname de verilmediğini, sözleşmenin (g) bendinde gayet açık bir şekilde 90 gün sonunda bu işlemlerin alıcı tarafından yapılabileceğinin kararlaştırıldığını, daha sonraki aşamalarda değişen imar durumuna göre de henüz imar uygulaması yaptırılmaması, bu nedenle halen inşaata hazır hale getirilmemiş olmasının bakiye bedel istemesinin önüne engel olarak çıkartılamayacağını çünkü söz konusu işlemler sorumluluk altına girdiği işlemler olmayıp davalının halletmesi gereken işlemler olduğunu, dosya kapsamında alınan 05.10.2021 tarihli bilirkişi raporunda davalı tarafından yapılan masraflar düşülerek hesaplama yapıldığını, 80.213,45 USD alacağı bulunduğunun tespit edildiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/ 259 Esas, 2022/ 519 Karar sayılı ve 06.07.2022 tarihli kararında, lehine takdir edilen vekalet ücretinin nisbi oranda hesaplanması gerektiği dikkate alınarak, kararın kısmen kaldırılması ve lehine nisbi oranda vekalet ücretine hükmedilerek yeniden karar verilmesini talep ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE : Taraflar arasındaki uyuşmazlık taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca bakiye satış bedelinin tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır.
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen ilk derece mahkemesi kararı hakkında 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık olup olmadığı hususlarıyla sınırlı olarak inceleme yapılmıştır.
İlk derece mahkemesince hukuki nitelendirmenin davadaki ileri sürülüş ve dosya kapsamına uygun olarak belirlenmesine, taraflarca ileri sürülen delillerin toplanarak usulüne uygun olarak değerlendirilmesine, delillerin değerlendirilmesinin dosya kapsamına uygun bulunmasına, taraflarca ileri sürülen iddia ve savunmaların tartışılarak gerekçeli kararın oluşturulmasına, ihtilafa uygulanması gereken yasal mevzuatın doğru olarak tespit edilmesine, mahkemenin karar gerekçesiyle hüküm fıkrasının birbiriyle uyumlu olmasına, mahkeme hükmünün yasal unsurları taşımasına göre ilk derece mahkemesi kararına karşı davacı ve davalı tarafından yapılan istinaf başvurusunun HMK 353/1-b.1 maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulması cihetine gidilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı;
1)Davacının, Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 06/07/2022 tarih ve 2020/259 E. - 2022/519 K. sayılı kararına yönelik istinaf başvurusunun, HMK'nın 353/1-b.1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2)Alınması gereken 269,85 TL istinaf karar ve ilam harcından davacı tarafından yatırılan 80,70 TL'nin mahsubu ile bakiye 189,15 TL'nin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3)Alınması gereken 269,85 TL istinaf karar ve ilam harcından davalı tarafından yatırılan 80,70 TL'nin mahsubu ile bakiye 189,15 TL'nin davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
4)İstinaf giderlerinin taraflar üzerinde bırakılmasına, kullanılmayan kısmının HMK’nın 333/1. maddesi uyarınca yatırana iadesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 361 vd maddeleri uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere 25/12/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.