T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
22. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2022/1853
KARAR NO: 2022/1670
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İZMİR 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/433
KARAR NO: 2022/506
DAVA TARİHİ: 01.06.2022
KARAR TARİHİ: 09.06.2022
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil (TMK'nın 724. Maddesine Dayalı) -Terditli Alacak
KARAR TARİHİ: 07.10.2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 07.10.2022
İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09.06.2022 tarih 2022/433 E - 2022/506 K sayılı kararın Dairemizce incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, raportör üye tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA:
Davacı vekili, müvekkili ile davalı kooperatifin inşaat işi yapmak üzere önce Kartal 5. Noterliği’nin 17.04.2009 tarih ve 08576 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzaladıklarını, sözleşmenin “C-Sözleşmenin Konuları” başlığı altında özetle; ... ili ... ilçesi ... Köyü ... ada ... parsel ile ... ada ... parselde davalı kooperatif adına anahtar teslim inşaat, ... ili ... ilçesi ... Köyü ... ada ... parsel ve ... ada ... parselin arsa sahibi adına yapılacak inşaat karşılığında müteahhide bedelsiz devri, davalı Kooperatif adına kayıtlı olan ... ili ... ilçesi ... Köyü ..., ...-... arası ve ..., ... parsellerin 3.000.000 TL bedel karşılığında tapularının bölümler halinde müteahhide devri, müteahhit tarafından arsa sahibi adına kayıtlı ... ili ... ilçesi ... Köyü ... parselde bulunan gayrimenkulün imara uygun hale getirilerek, üzerine tatil köyü ve günübirlik tesis projeleri çizilip, projeye uygun anahtar teslim inşaat yapılmasının kararlaştırıldığını, akabinde 17.04.2009 tarihli sözleşmenin bir takım hükümlerinin tadili amacı ile bu defa taraflar arasında 15.05.2010 tarihli “Ek Sözleşme” düzenlendiğini, ek sözleşmenin özellikle davayı ilgilendiren 5. maddesinin r bendinde gayet sarih olarak kooperatifin haklı nedenlerle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi yahut müvekkili şirketin işi yapmaktan vazgeçmesi halinde ... ada ... parsel ve ... ada ... parsel üzerinde yapılacak tüm imalatların müvekkiline ait olacağı, müvekkilinin o ana kadar davalı kooperatif adına yapmış olduğu imalat bedellerinin hesaplanarak bu bedelin ... ada ... ve .... ada ... parsellerin değerinden mahsup edileceği, mahsup sonrası kalan bakiye varsa bu miktarın da müvekkili tarafından ödenmesi halinde her iki parselin tapularının müvekkiline devir edileceğinin hüküm altına alındığını, sözleşmenin bahsi geçen 5(r) düzenlemesi ile tarafların, sözleşmenin kooperatifçe haklı feshi halinde dahi .... ada .... parsel sayılı taşınmazın müteahhit olan müvekkiline ait olacağını kabul ettiklerini, keza bu “Ek Sözleşme” uyarınca gene taraflar arasında 11.10.2011 tarihli “Gayrimenkul Devir Sözleşmesi” imzalanmış olup, bu sözleşmenin 2. maddesinde de aynen; “Yukarıdaki şartlar yerine getirildiğinde ... ada ... parsel taraflarca sözleşmede belirlenen unsurlar kapsamında kararlaştırılan 4.680.630,00 TL (dörtmilyonaltıyüzseksenbinaltıyüzotuz) bedel üzerinden müteahhide devredilecektir.” düzenlemesine yer verildiğini, sözleşmenin bu hükmüne uygun olarak davalı Kooperatifin, ... ada ... parsel sayılı taşınmazı 13.10.2011 tarih ve 45406 nolu 4.680.630.TL+KDV(5.523.143,40-TL KDV dahil) bedelli fatura ile müvekkili ... A.Ş’ye satarak devrettiğini, ancak taraflar arasında inşaatların gecikmesi ve bitim oranı ile ilgili yaşanan ihtilaflar neticesinde davalı Kooperatifin müvekkiline sözleşmeyi feshettiğini bildiren ihtarname keşide ettiğini, müvekkili tarafından bu feshin kabul edilmeyerek taraflar arasında bugüne kadar devam eden yargı süreci başladığını, davalı Kooperatifin öncelikle, “17.04.2009 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin ve eki niteliğindeki diğer sözleşmelerin feshinin hukuka uygun olduğunun tespitine, yüklenici müvekkile fazla ödenen hakkediş tutarı olan 3.750.977,00 TL’nin işleyecek reeskont faiziyle birlikte müvekkil yükleniciden alınarak kooperatife ödenmesi ve müvekkil yükleniciye ait 1.000.000 TL tutarındaki teminat mektubunun paraya çevrilerek irat kaydedilmesi işleminin haklı olduğunun tespiti” talebiyle tahkim yargılamasına müracaat ettiğini, tahkim yargılaması neticesinde tahkim heyetinin 24.11.2014 tarihli kararı ile taraflar arasında imzalanan tüm sözleşmeleri geçerli sayarak ve tüm bu sözleşmelerdeki hükümleri göz önünde bulundurarak; “Taraflar arasında akdedilmiş olan 17.04.2009 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin, işbu sözleşmenin eki mahiyetindeki veya bu sözleşmeyi tadil eden tüm sözleşmelerin davacı ... Kooperatifi tarafından haklı sebeple feshedilmiş olduğunun tespitine, Yüklenici tarafından Kooperatife verilmiş olan 1.000.000 TL tutarındaki teminat mektbunun, davacı Kooperatif hesabına irat kaydedilmesi işleminin haklı olduğunun tespitine, davacı Kooperatif tarafından 1.712.672.48 TL fazla hak ediş ödendiğinin tespiti ile fazla ödenen hakkediş tutarından irat kaydedilen teminat düşüldükten sonra bakiye 712.672,48 TL alacağın…..faiziyle birlikte davalı yükleniciden alınarak davacı Kooperatife ödenmesine” karar verdiğini ve bu kararın 28.09.2017 tarihinde kesinleştiğini ancak davalı Kooperatifin tahkim süreci devam ederken bu sefer Dikili Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/147 E.sayılı dosyası ile taraflar arasında imzalanan 17.04.2009 Tarihli “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ni tek taraflı olarak fesih ettiklerinden bahisle, 11.10.2011 tarihli “Gayrimenkul Devir Sözleşmesi” ile müvekkili şirkete devrettikleri ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel numaralı taşınmazın iadesini talep ettiğini, Dikili Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 13.12.2018 tarih ve 2014/147 esas ve 2018/414 karar sayılı kararı ile kesinleşmiş hakem heyeti kararının varlığına rağmen Kooperatifin iradesinin sözleşmeden dönme olduğu ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği kabulle ek sözleşmenin de resmi şekilde yapılmadığı için geçerli olmadığı gerekçesiyle, davalı Kooperatifin MK 2'deki dürüstlük kurallarına aykırı talebini haklı bulunarak, taşınmazın Kooperatif adına tesciline karar verildiğini, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nin ise 28.05.2021 tarih ve 2019/1042 esas ve 2021/684 karar sayılı kararı ile istinaf başvurusunu kısmen kabul, kısmen reddederek Dikili Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 13.12.2018 tarih ve 2014/147 esas ve 2018/414 karar sayılı kararının ve 13.02.2019 tarihli ek kararının kaldırılmasına, müvekkili hakkında açılan davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davalı ... adına açtığı davanın kabulüne karar verdiğini, Hukuk Yargılama ilkelerine ve bugüne dek kabul görmüş tüm Yargı içtihatlarına, usul ve hukuka aykırı bir şekilde tesis edilen kararın temyiz aşamasından da geçerek 03.03.2022 tarihinde kesinleştiğini, hâlihazırda karar ile ilgili Anayasa Mahkemesine bireysel başvuruda bulunulduğunu, her ne kadar resmi şekle uygun olarak yapılmamışsa da birçok emsal Yargıtay kararında isabetle belirtildiği üzere tarafların şeklen geçerli olmayan sözleşme hükümlerini uygulayıp, yerine getirmekle resmi şekilde yapılmamış olan sözleşmeyi geçerli hale getirdiklerinin ve sonuçları ile bağlı olduklarının tartışmasız olduğunu, taraflar arasında gerçekleşen Tahkim yargılamasında, taraflarca sözleşmenin geriye etkili değil, fakat ileriye etkili feshin sonucunun benimsendiği kabulü ile resmi olsun veya olmasın taraflar arasındaki tüm sözleşmelerin geçerli kabul edilip, hükümleri uygulanmak suretiyle Kooperatifin müvekkiline ödemiş olduğu fazla hak ediş rakamının belirlendiğini, kaldı ki bu hesaplama yapılırken yine resmi olmayan sözleşmeler gereği kooperatife verilen 1.000.000 TL teminat mektubu bedeli ile ... ada ... parsel için düzenlenen devir bedelinin müvekkiline ödenen hakkedişten mahsup edildiğini, müvekkili şirketin, bu süre zarfında taraflar arasındaki resmi olmasa da uygulanmak suretiyle geçerli hale gelen tüm sözleşmelere güvenerek ve taşınmazın kendinde kalacağı inancı ile 2011 yılında gayrimenkul devir sözleşmesi ile kendisine devredilen ve bedelini yaptığı hak ediş ile ödediği ... ada ... parseli öncelikle tarla vasfından turizm imarlı arsa haline dönüştürdüğünü ve üzerine devre tatil köyü inşa ettiğini, halihazırda da tesisin müvekkili tarafından kullanıldığını, 4721 sayılı TMK Madde 724; “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” hükmünü havi olduğunu, bu maddenin bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzi (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteme hakkı verdiğini, söz konusu taşınmazda müvekkili tarafından sosyal tesisleri ile birlikte termal bir hotel, 8 blok halinde her blokta 8’er olmak üzere toplamda 64 adet 1+1 devre tatil evleri, açık ve kapalı havuz, market vs. amaçlı kullanılan bir adet taş bina, bekçi kulübesi vs. yapılar inşa edildiğini, dava konusu taşınmazda mevcut olan yapıların müvekkili tarafından ve iyi niyetle yapıldığının tartışmasız bir gerçek olup, taşınmazdaki mevcut muhdesatların değerinin de taşınmaz değerinden çok yüksek olduğunu, bu sebeple öncelikle TMK madde 724 hükmü gereği davalı Kooperatife ait ... ada ... parselin 2011 yılında hakkediş karşılığı ödemiş olduğu rakam da dikkate alınmak suretiyle belirlenecek bir bedel karşılığında mülkiyetinin müvekkiline verilmesini talep etmek ancak mahkeme tarafından öncelikli olan bu talebin kabul görmemesi halinde ise müvekkili tarafından yapılmış olan tüm muhdesatların denkleştirici adalet ilkesi uygulanmak suretiyle rayiç bedellerinin ve bu tesisin taşınmaza kazandırdığı değer karşılığının da belirlenerek müvekkiline ödenmesini havi HMK Md 107 hükmü gereği bedel belirlendiğinde artırılmak üzere belirsiz alacak davası açılması zorunluluğu doğduğunu ileri sürerek, mahkeme kararı ile davalı Kooperatif adına tesciline karar verilen ... ili ... ilçesi ... Köyü ... ada ... parsel numaralı taşınmaz üzerinde müvekkili şirket tarafından yapılan ve işletilen devre tatil tesisindeki tüm yapıların rayiç değerlerinin tespiti ile taşınmaz üzerindeki muhdesatın (yapıların) değerlerinin taşınmazın değerinden yüksek çıkması halinde TMK madde 724 gereği tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın mülkiyetinin müvekkili adına tesciline, aksi halde HMK 107. maddesi uyarınca yapılacak yargılama ve toplanacak delillerle devre tatil tesisinin rayiç bedelinin ve mevcut yapıların taşınmaza kazandırdığı değer karşılığının denkleştirici adalet ilkesi uygulanmak suretiyle tam ve kesin olarak belirlenmesinin mümkün olduğu anda artırılmak üzere şimdilik 1.000,00 TL tazminatın reeskont avans faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davanın yasal dayanağının 4721 sayılı TBK'nın 724. maddesinde düzenlenen "Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi" hükmü olduğu, dolayısıyla mutlak ticari davanın söz konusu olmadığı, davanın taraflarının tacir olduğu ancak davanın davacı tüzel kişiliğin mal varlığına ilişkin bir dava olup davacının ticari işletmesi ile ilgili bir husustan doğmadığı, Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılmasının gerektiği gerekçesiyle, davanın dava şartı yokluğu nedeni ile usulden reddine, mahkemenin görevsizliğine, taraflardan birinin HMK'nın 20. maddesi uyarınca iki hafta içerisinde başvurarak talepte bulunması halinde dosyanın görevli İzmir Asliye Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmesine karar verilmiştir.
Karara karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kooperatiflerin 6102 sayılı TTK kapsamında tacir sayılacaklarının kabul edildiğini, dava konusu sözleşmenin kooperatif şirketleri ile müteahhit firmaların iştigal konusunu oluşturmakta olup doğrudan ticari işletmeleri ile ilgili bulunduğunun izahtan vareste olduğunu, dava neticesinde her iki tarafın da mal varlığının etkileneceğini, bu nedenle görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, bir an için görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu kabul edilse bile yetkili mahkemenin Dikili Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğunu istinaf nedenleri olarak ileri sürerek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
Davalı vekili istinafa cevap dilekçesi sunmamıştır.
GEREKÇE:
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek inceleme yapılmıştır.
Dava; TMK'nın 724 ve devamı maddeleri gereğince tapu iptal ve tescil, terditli alacak isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davaya bakmakta görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş; karara karşı davacı vekili tarafından yukarıda belirtilen gerekçelerle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
Asliye Mahkemeleri, Asliye Hukuk ve Asliye Ticaret Mahkemeleri olarak ikiye ayrılır. Asliye Ticaret Mahkemeleri, Asliye Hukuk Mahkemesinin görevine giren ticari davaların çözümlendiği mahkemelerdir. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin görevine giren işler dışında kalan tüm uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemesince çözümlenir.
Asliye hukuk mahkemelerinin görevi HMK'nın 2. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre "dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.
Asliye ticaret mahkemesinin görevi yani hangi davaların ticari dava olduğu TTK’nın 4. maddesinde sayılmıştır. TTK'nın 4/1 maddesi; her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın;...öngörülen hususlardan doğan hukuk davaları ticari dava ve ticari nitelikte çekişmesiz yargı işi sayılır şeklindedir.
Eldeki davada, davacı temliken tescil talebinde bulunmaktadır. Uyuşmazlık tarafların ticari işletmesi ile ilgili olmadığı gibi 6102 sayılı TTK'da sayılan ticari dava türlerinden de değildir. Uyuşmazlık TMK 724 maddesine dayalı temliken tescil isteğine ilişkindir. Dolayısıyla, davacının tüzel kişilik olarak mal varlığına ilişkin bir dava olup, uyuşmazlığı çözmekle görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi değil, genel yetkili Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu nedenle ilk derece mahkemesi tarafından görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğundan bahisle davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır.
Bu durumda, istinaf kanun yoluna başvuranın dilekçesinde yer verdiği itirazların açıklanan gerekçe ışığında yerinde olmamasına, kararda kamu düzenine ilişkin bir aykırılık bulunmamasına, kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olmasına göre, duruşma açılmasına gerek görülmeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1. maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı yönünden istinaf karar harcı olan 80,70 TL peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,
3-İstinaf başvurusu nedeni ile davacı tarafından yapılan 220,70 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-HMK'nın 359/4. maddesi gereğince, temyizi kabil olmayan kararın ilk derece mahkemesi tarafından resen tebliğe çıkarılmasına,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, HMK'nın 362/1-c maddesi uyarınca kesin olmak üzere 07.10.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.