T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
22. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2023/3149
KARAR NO: 2024/83
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İZMİR 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/658
DAVA TARİHİ: 24.08.2023
ARA KARAR TARİHİ: 23.11.2023
TALEBİN KONUSU: İhtiyati Tedbir (Menfi Tespit - İpotek Fekki)
KARAR TARİHİ: 11.01.2024
KARAR YAZIM TARİHİ: 11.01.2024
İzmir 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 23.11.2023 tarihli, 2023/658 Esas sayılı ara kararın Dairemizce incelenmesi ihtiyati tedbir talep eden davacı vekili tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, raportör üye tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
TALEP:
İhtiyati tedbir talep eden davacı vekili, müvekkilinin dava dışı ... Şirketi tarafından inşa edilen ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan ... Ada ... Parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 39 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, taşınmazın hukuki ve fiili olarak ayıplı olduğunu, ancak taşınmazın tapu kaydı üzerine davalı lehine haksız ve hukuka aykırı olarak 27.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini sonradan öğrendiğini, arsa üzerine 27.000.000,00 TL tutarlı limit ipoteği kurulduğunu, kat irtifakına geçildiğinde de söz konusu ipoteğin proje kapsamındaki toplamda 124 adet bağımsız bölüme aktarıldığını, davalı bankanın ipoteklerin yaklaşık %80 'ini fek ettiğini, borca yüksek oranlarda faiz işleterek, uzunca bir süre bekledikten sonra kötüniyetli hareket ederek, Beyoğlu 23. Noterliği' nin 07498 yevmiye sayılı, 16.05.2019 tarihli ihtarnamesini gönderdiğini, davalı bankanın bu ihtarda müvekkili ve beraberindeki 14 maliki toplam borç miktarı olan 20.598.364,00 TL'den sorumlu tuttuğunu, müvekkilinin davalı bankaya karşı herhangi bir borcu veya sorumluluğu bulunmadığını, davalı banka ile yüklenici firmanın anlaşması neticesinde 14.09.2017 tarihinde ipotekli 124 bağımsız bölümden malikin yüklenici olduğu toplamda 94 adet bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin kaldırıldığını, müvekkilinin malik olduğu 39 no'lu bağımsız bölümde dahil olmak üzere, toplamda 30 adet bağımsız bölüm üzerinde her biri 27.000.000,00 TL'nin tamamından sorumlu olmak üzere ipoteğin devam ettiğini, davalı bankanın alacağını tahsil etmemesine rağmen 94 adet taşınmazın üzerindeki ipoteği sebep göstermeden fek ederek ve ipotek bedeli bağımsız bölümlere dağıtmaksızın 30 bağımsız bölümün her bir malikini 27.000.000 TL borcun tamamından sorumlu tuttuğunu, müvekkilinin borçtan şahsen sorumlu olmadığını, ipotekli taşınmazın maliki konumunda olduğunu, müvekkilinin tüm borçtan sorumlu tutulmasının başlı başına hukuka uygun olmadığını, buna rağmen davalı bankanın, müvekkiline borcun tamamının ödenmesi yönünde ihtarname göndermesinin ve müvekkilinin taşınmazlarını ipotek yükünden kurtarma iradesini yok etmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, 27.000.000 TL'lik ipoteğin ne kadarlık kısımdan teorik olarak borçlu olduğunu bilmediğini, bilmesinin de beklenemeyeceğini, İstanbul 3. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2019/532 E. 2019/1044 K. sayılı dosyasında gerçekleşen yargılama ile müvekkili bakımından takibin iptal edildiğini, davalının art niyetli olarak yüksek faiz istediğini ileri sürerek, davalı tarafından yapılan işlemlerin hukuka aykırılığının tespitini, müvekkilinin davalı bankaya karşı borcunun bulunmadığının tespitini, müvekkilinin taşınmazı üzerinde bulunan ipoteğin kaldırılmasını, kötüniyeti açıkça ispatlanmış olan davalı banka aleyhine takip konusu alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere kötüniyet tazminatına hükmedilmesini ve dava konusu taşınmazın satış işlemlerinin durdurulması amacıyla ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :
Mahkemece 23.11.2023 tarihli ara karar ile; İstanbul Gayrimenkul İcra Satış Müdürlüğünün 2023/815 Esas sayılı dosyası ile başlatılan icra takibinin ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılmış ilamlı takip olduğu, talebe konu icra takibinin niteliği göz önüne alındığında, İİK 33 ve 149. maddesi hükümleri kapsamında yasal koşullarının oluşmadığı, bu nedenle davacı tarafın İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin 2023/815 Esas sayılı dosyasındaki 39 nolu bağımsız bölümün satış işlemlerinin durdurulması ve takibe yönelik tüm işlemlerin durdurulmasına yönelik ihtiyati tedbir talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.
Karara karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ :
Davacı vekili, davanın açıldığı esnada İstanbul 10. İcra Müdürlüğü'nün 2019/3483 E. sayılı dosyasıyla "ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip" başlatıldığını, İstanbul 3. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2019/532 E. 2019/1044 K. sayılı dosyasından gerçekleşen yargılama ile takibin iptal edildiğini, davayı ikame ederken ortada zaten geçerli bir takip olmadığını, davayı ikame etmelerinden çok kısa bir süre sonra, bu kez İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğü'nün 2023/815 E. sayılı dosyası ile takip başlatılarak satış işlemlerine girişildiğini, ihtiyati tedbir taleplerinin gerekçesiz olarak reddedildiğini, yaklaşık ispatın mevcut olduğunu, dava dilekçesindeki beyanlarını tekrar ettiklerini, İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğü'nün 2023/815 E. sayılı dosyasından yürütülen satış işlemlerinin tedbiren durdurulması gerektiğini istinaf nedenleri olarak ileri sürmüştür.
GEREKÇE :
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek inceleme yapılmıştır.
Talep, ipotek nedeniyle menfi tespit ve ipoteğin kaldırılması davasında ihtiyati tedbir istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.
Alacakların güvence altına alınması özel hukukun temel amaçları arasında yer alır. Bu amaç doğrultusunda ortaya çıkan güvence araçları özel hukukta şahsi ve ayni güvence olmak üzere ikiye ayrılır. Ayni güvencede şahsi güvenceden farklı olarak güvencenin içeriğini kişiler değil malvarlığı oluşturmaktadır. Hukukumuzda alacağa bu tür bir güvenceyi sağlayan ayni güvence rehin hakkıdır. Rehin hakkı, taşınır ve taşınmaz rehni şeklinde gerçekleşebilir. Taşınmaz rehni kendi içerisinde ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üçe ayrılır (Yavuz Selim Şener: Türk Hukukunda İpotek ve Uygulaması, Ankara 2010, s. 1).
Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır (Jale Akipek/Turgut Akıntürk: Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 786; Kemal T. Gürsoy/Fikret Eren/Erol Cansel: Türk Eşya Hukuku, Ankara 1984, s. 1032; Lale Sirmen, Eşya Hukuku, Ankara 2017, s. 572; A. Tahir Öğütçü, M. Edip Doğrusöz, Rehin Hukuku, Ankara 1982, s. 195). Bu şekilde, ayni teminat sağlayan sınırlı bir ayni hak niteliğindeki ipotek; belirli bir borcun ifasının teminat altına alınması amacını güder ve alacaklıya, teminatın konusunu oluşturan taşınmazın paraya çevrilmesi suretiyle alacağını elde etme yetkisi sunar (Bülent Köprülü/Selim Kaneti: Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1983, s. 252).
Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir
Sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabilirler.
Taşınmaz tek ise, rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz.
Taşınmaz birden çok ise, birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır.
Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir.
Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır. (TMK. m. 855/son)
Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.
Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar.
Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir.
Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir. (TMK. m. 873/son)
Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.
Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak, borcu ödeyen malike geçer.
Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir. İpotekten kurtarma bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. (TMK. m. 885)
İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Satış, icra dairesince İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır. Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması hâlinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hâllerde açık artırma giderleri malike, aksi hâlde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur. (TMK. m. 886)
İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya, hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır. (TMK. m. 887)
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. (TMK. m. 888)
İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır. (TMK. m. 889/1)
Yeni malikler, kendilerine ait taşınmaza düşen borcu yüklendikleri takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. (TMK. m. 889/2)
İhtiyati tedbir; 6100 Sayılı HMK'nın 389. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Davanın açılmasıyla hüküm arasında geçen zaman içinde müddeabihin çeşitli şekillerde istenmeyen değişikliklere maruz kalması veya maruz bırakılması mümkündür. Bu değişiklikler sonucu davanın sonunda elde edilecek hükmün icrası, mümkün olmayabilir veya çok güçleşebilir. İşte ortaya çıkan bu tehlikeyi bertaraf etmek amacıyla ihtiyati tedbir kurumu kabul edilmiştir.
HMK'nın 389. maddesinde, ihtiyati tedbirin şartları düzenlenmiş olup, söz konusu maddede; meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkansız hale gelebileceği veya gecikmesinde sakınca bulunması yahut ciddi bir zararın ortaya çıkacağı endişesi bulunan haller, genel bir ihtiyati tedbir sebebi veya şartı olarak kabul edilmiştir. Bu şartlardan birisinin mevcudiyeti halinde, mahkemece, uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilecektir.
İhtiyati tedbirde asıl olan ihtiyati tedbire esas olan bir hakkın bulunması ve bir ihtiyati tedbir sebebinin ortaya çıkmasıdır. Bunlar ihtiyati tedbirin temel şartlarını oluştururlar. Maddede bu iki hususa yer verilmiş, ihtiyati tedbire ilişkin hak ve özellikle ihtiyati tedbir sebebi genel olarak belirtilmiştir. Tedbir talebinin kabulü veya reddi bir kısım genel ilkeler konularak hakime bırakılmış, ancak ihtiyati tedbirin uyuşmazlık konusu hakkında verileceğini düzenlemiştir.
Taraflar arasında çekişmeli olan şey veya yargılama konusunu oluşturan hak, aynı zamanda tedbirin konusu hakkı da oluşturacaktır. Kanun ''uyuşmazlık konusu hakkında'' diyerek bu hususa vurgu yapmıştır.(6100 sayılı HMK madde 389/1)
HMK'nın 12. maddesine göre taşınmazın aynına ilişkin davaların taşınmazın bulunduğu yerde görülmesinin kesin yetki kuralı olması nedeniyle mahkemece resen gözetilmesi gerekir.
Somut olayda; ipotek nedeniyle menfi tespit ve ipoteğin kaldırılması davasında ipoteğe dayalı olarak başlatılan, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip dosyasında yürütülen satış işlemlerinin tedbiren durdurulması bakımından ihtiyati tedbir talebinde bulunulmuş olup, talep mahkemece yukarıdaki gerekçeyle reddedilmiştir.
Dosya kapsamından, üzerine ihtiyati tedbir konulması istenen taşınmazın ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin uyuşmazlık konusu olduğu, tapu kayıtları dikkate alındığında yaklaşık ispatın mevcut olduğu, davaya konu taşınmazın yargılama sırasında cebri icra yoluyla satılması durumunda ileride telafisi güç ya da imkansız durum ve zararların ortaya çıkabileceği, verilebilecek hükmün infaz kabiliyetinin de ortadan kalkabileceği ve davacının hak kaybına uğrayabileceği ihtimal dahilindedir. Tüm bu nedenlerle, HMK'nun 389 vd. maddeleri gereğince tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi hatalıdır.
Yukarıda açıklanan gerekçelerle, talebin ve istinaf sebeplerinin niteliğine göre duruşma açılmasına gerek görülmeyerek, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b-2 maddesi uyarınca kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, yeniden talep hakkında karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile İzmir 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 23.11.2023 tarihli ve 2023/658 Esas sayılı ara kararının Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,
2-Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin HMK'nın 389 ve devamı maddeleri gereğince 200.000,00 TL nakit veya kesin teminat mektubu teminat karşılığında KABULÜ İLE, uyuşmazlık konusu olan ve davacıya ait olan ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde bulunan ... ada .... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 39 numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazın İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğü'nün 2023/815 Esas sayılı dosyasından CEBRİ İCRA YOLU İLE SATIŞININ TEDBİREN DURDURULMASINA,
3-İhtiyati tedbir kararının uygulanmasının, kararın tedbir isteyen tarafa tebliğinden itibaren bir hafta içinde teminat yatırılarak talep edilmediği taktirde, HMK'nın 393/1. maddesi gereğince tedbir kararının kendiliğinden kalkacağının davacı vekiline ihtaratına (ihtarat yapılamadı),
4-HMK'nın 302/5. maddesi gereğince kararın infaz işlemlerinin ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,
5-İstinaf yoluna başvuranın ödediği 269,85 TL istinaf karar harcının istek halinde istinaf yoluna başvurana iadesine,
6-Davacı tarafından yapılan 738,00 TL istinaf yoluna başvuru harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-İstinaf yoluna başvuran tarafından yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesi tarafından kurulacak esasa ilişkin hükümde dikkate alınmasına,
8-HMK'nın 359/4. maddesi gereğince, temyizi kabil olmayan kararın ilk derece mahkemesi tarafından resen tebliğe çıkarılmasına,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1-f maddesi gereğince kesin olmak üzere 11.01.2024 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.