T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
23. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2022/272
KARAR NO : 2025/1760
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İZMİR 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 05/03/2020
NUMARASI : 2014/771 Esas 2020/185 Karar
BİRLEŞEN İZMİR 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN 2010/37 ESAS 2010/448 KARAR SAYILI DOSYASI
DAVANIN KONUSU : İtirazın İptali
KARAR TARİHİ : 30/09/2025
KARAR YAZIM TARİHİ : 24/10/2025
Davacı ve davalı ... Şti'nin tarafından yapılan istinaf kanun yolu başvuruları ve dosya kapsamı incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA :
Davacı vekili asıl dava dilekçesinde özetle; ... Belediye Encümeni tarafından alınan 11/04/2006 tarihli ihale kararı nedeni ile davalılardan ... Şti ile ... Belediyesi arasında “... Mahallesi Büyük Plajının” mevcut taş istinat duvarlarının iyileştirilmesi koşuluyla İzmir 1 numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu'nun belirleyeceği miktarda reklam alanı olarak kullanılması için 01/05/2006 tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, davalı şirketin ise aynı yeri 22/06/2006 tarihli kira sözleşmesi ile müvekkiline kiraya verdiğini, kira süresinin 9 yıl 3 ay olup, 200.000,00 USD kira bedeli belirlendiğini, kira bedelinin ödendiğini, diğer davalı ... ile de İzmir 1 numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma kurulu, ... Belediyesi ve diğer tüm kamu kuruluşlarından gerekli izinlerin alınması ve sorunların giderilmesi amacıyla danışmanlık sözleşmesi imzalanarak 500.000,00 USD ödendiğini, bu sözleşmenin daha önceki kira sözleşmeleri nedeniyle imzalandığını, müvekkilinin kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesine karşın davalının reklam ve aktivite alanlarını teslim etmediğini, bu alanların süresinde teslim edilmemesi üzerine, davalılar ile 26/06/2007 tarihinde ek protokol imzalanarak kiralananın teslim tarihinin 15/07/2007 olarak belirlendiğini, halen reklam ve aktivite alanlarının teslim edilmediğini, kira sözleşmesinin 6. maddesinde mevcut risklerin gerçekleşme ihtimaline karşı teminat olarak düzenlenen bonoların risklerin gerçekleşmesi halinde tahsile konabileceğinin belirtildiğini, bu nedenle 22/06/2006 tarihli, 30/12/2007 vade tarihli, 26.223,00 USD bedelli, davalı şirketin borçlu, diğer davalı ... 'nun kefil olduğu senedin, İzmir 6. İcra Müdürlüğü'nün 2009/3839 esas numaralı dosyasında kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluyla takibe konu edildiğini, İzmir 7. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2009/230 esas sayılı dosyasında kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takip yapılamayacağı gerekçesiyle takibin iptal edildiğini, anılan senet için bu kez genel haciz yoluyla İzmir 6. İcra Müdürlüğü'nün 2009/9328 esas sayılı dosyasında takip başlatıldığını, davalıların takibe; senedin teminat senedi olduğunu, kayıtsız şartsız borç ikrarı içermediğini, taraflar arasındaki alacak ilişkisinin yargılamayı gerektirdiği iddiasıyla itiraz ettiklerini, senedin arkasındaki "teminat senedidir, ciro edilemez" şeklindeki kaydın senedin mücerretlik vasfını ve alacaklının icra takibi yapma hakkını ortadan kaldırmadığını, sözleşmesel yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde teminat amacıyla verilen senede dayanılarak takip yapma haklarının mevcut olduğunu, takipte talep edilen faiz miktarı ve komisyon ücretinin yasaya uygun olduğunu belirterek davalı yanın haksız itirazlarının iptali ile takibin devamına, takip konusu edilen miktarın %40'dan az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... arasında 22/06/2006 tarihli sözleşmenin, davalı ... 'nun Ege Bölgesi ve Belediye Sınırları içinde yer alan reklam mecralarını kullanma, işletme, devretme ve kiralama hakkına sahip, müvekkilinin de uygun göreceği, şirketlerle kira sözleşmesi yapmaya aracılık edeceği, akitten sonraki safhada görüş vereceği ve taraflara yardımcı olacağı, müvekkili ile ... ve diğer belediyeler veya diğer kamu ve özel tüzel kişiler arasındaki münasebetlerde aracılık edeceği, bu davalının aynı madde gereğince diğer davalı ile müvekkili arasındaki 22/06/2006 tarihli kira sözleşmesinin oluşturulması ve devamına yönelik yapacağı faaliyetler karşılığında söz konusu sözleşme yürürlükte olduğu sürece vereceği hizmetleri kapsadığı, sözleşmenin 2. Maddesi uyarınca davalı ... 'nun kira konusu istinat duvarları ile plaj üzerindeki tüm büfeler kaldırılmış, plaj tesfiye edilmiş ve genel görünümde modern turistik bir plaj şekline dönüştürülmüş olarak 01/01/2007 tarihine kadar müvekkiline teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkilinin sözleşmenin 4. Maddesi uyarınca davalı ... 'na sözleşme bedeli olarak 500.000 USD ödediğini, kiralananın taraflar arasındaki ek protokoller ile uzatılmasına rağmen kiralananın belirlenen süre içeresinde teslim edilmediğini, sözleşmeler ile ilgili olarak davalıların müşterek ve müteselsil borçlu olduklarının sözleşmede kararlaştırılmış olduğunu, davalıların edimlerini yerine getirmediğini belirterek, müvekkili şirket ile davalı ... arasında akdedilmiş olan 22/06/2006 tarihli sözleşmenin ve davalı ... Şti. Arasında akdedilmiş olan 22/06/2006 tarihli kira sözleşmesinin feshine, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydıyla 25.000 USD ödenmiş kira bedeli, 75.000 USD ödenmiş sözleşme bedelinin ve ayrıca 10.000 USD cezai şartın ödeme günündeki Merkez bankası döviz satış kuru üzerinden TL karşılığının 03/02/2009 tarihinden itibaren işleyecek ülkemiz bankalarınca ABD dolarına uygulanan en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen istirdadına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :
Davalı ... Şti. cevaplarında özetle; dava konusu İzmir 6. İcra Müdürlüğü'nün 2009/9328 esas sayılı takibin dayanağı olan 26.06.2006 keşide tarihli, 30.12.2007 vade tarihli 26.233,00 USD bedelli senedin, taraflarlar arasındaki 22.06.2006 tarihli kira sözleşmesine istinaden verilen teminat senedi olduğunu, senedin alacak olarak dermeyan edilebilmesi için kira sözleşmesinin hiçbir şekilde ifa edilmemiş olması gerektiğini, halbuki davacının reklam ve aktivite alanlarını teslim aldığını, bizzat reklam satışları ve organizasyonlarından gelir elde ettiğini, kira sözleşmesinin VI. Maddesinde senetlerin teminat senedi olup hiçbir surette tahsile konulamayacağı, konulduğu takdirde kiralayanın hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın derhal kira akdini feshedebileceği ve kira akdinin bu şekilde feshi halinde vadesi gelmeyen tüm senetlerin hükümsüz kalacağının düzenlendiğini, davacının teminat senedini icraya koymasının sözleşmeye aykırı olduğunu, nitekim müvekkillerinin davacıya noter ihtarnamesi ile bu durumu ileterek hükümsüz kalan senetlerin derhal iadesini istediğini, davalı ... 'nun kira sözleşmesinin tarafı olmadığını, dava konusu senedin kira sözleşmesine istinaden verildiğini, bu nedenlerle müvekkili ... 'na karşı var olmayan bir alacak ve var olmayan bir hukuki ilişkiden dolayı tarafı olmadığı sözleşmeye dayanarak husumet yöneltilemeyeceğinden husumet nedeniyle hakkındaki davanın reddi gerektiğini, kira sözleşmesinin III/1. Maddesi uyarınca kiralayan tarafından kiracıya IPYYP kapsamındaki reklam alanlarının çıplak halde teslim edileceğinin, reklam ünitelerinin kiracı tarafından imal edilerek yerine monte edileceğinin kararlaştırıldığını, davacı tarafın kiralanana 2006 yaz sezonunda 12 adet reklam panosu yerleştirdiğini, plaj etkinlikleri ve aktivite satışlarının gerçekleştirildiğini, reklam alanlarının teslim edilmediği yönündeki iddialarının asılsız olduğunu, İzmir 1 numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 05/05/2006 tarih ve 1424 numaralı kararında plaj düzenleme projesinin 2863 sayılı yasa açısından uygun olduğuna karar verdiğini, IPYYP'ye ilişkin gerekli izinlerin alındığının sabit olduğunu, ... Plajındaki eski büfe ve tuvalet kabinlerinin kaldırılarak onaylı IPYYP'ye göre yerlerine yeni modern büfe, tuvalet ve kabinlerin 01/01/2007 tarihine kadar tamamlanmadığından bahisle taraflar arasında 28/06/2007 tarihli ek protokol ve 17/11/2007 tarihli toplantı tutanağı tanzim edildiğini, yapılan ek protokol uyarınca 50.000,00 USD cezai şartın süresinde ödendiğini, plajdaki eski yapıların kaldırılarak onaylı IPYYP'ye göre yeni yapıların yapılması ve plajın revizyon edilmesi ... Belediyesi'nin yükümlülüğünde olmasına rağmen inşaatların süresinde tamamlandığını, plajın 2007 yılı yaz sezonunda ek protokol ve mutabakat metni ile onaylı IPYYP'ye uygun hale getirildiğini, davacı tarafça yapılan tespitlerde edimlerin yerine getirilmediği yönünde anlamlar çıkarılmasının sebebinin her defasında mahkemeye onaylı IPYYP yerine farklı projelerin ibraz edilmiş olması ve sözleşme gereği reklam panolarını monte etme yükümlülüğü davacı-kiracıya ait olmasına rağmen yalnızca 12 adet reklam panosunun monte edilmesinin müvekkilinin eksik ifası gibi gösterilmesi olduğunu, Milli Emlak Müdürlüğü'nün 09/06/2006 tarihli Resmi Teknik Raporu ile plajdaki büfelerin büyüklüğü ile ilgili olarak yapılan değişikliğin reklam alanları ile hiçbir ilgisi olmadığı gibi plajın modern görünümünü de etkilemediğini, kira sözleşmesi ve ek protokol uyarınca tüm yükümlülüklerini yerine getiren müvekkillerinden kira sözleşmesi gereği belirli şartlara bağlı olan cezai şart talep etmesinin hakkın kötüye kullanımı olduğunu belirterek davanın davalı ... yönünden husumet yokluğundan reddine, diğer davalı yönünden esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNCE VERİLEN KARAR :
Mahkemece; Asıl dava yönünden;
Davacının, itirazın iptali isteminin reddine, davalıların kötü niyet tazminat talebinin, davacının icra takibinde kötü niyetli olduğu kanıtlanamadığından reddine,
Birleşen dava yönünden;
1- Davacının, davalı ... ile aralarındaki 22.06.2006 tarihli sözleşmenin haklı nedenle feshi talebinin reddine,
2- Davacının, davalı ... Şirketi ile aralarındaki 22.06.2006 tarihli kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi talebinin reddine,
3- Davacının, cezai şart alacak talebinin reddine,
4- Davacının, davalı ... ile aralarındaki 22.06.2006 tarihli sözleşme uyarınca 75.000,00 USD sözleşme bedelinin iadesi talebinin reddine,
5-Davacının, davalı ... Şirketi ile aralarındaki 22.06.2006 tarihli kira sözleşmesi uyarınca ödediği 25.000,00 USD kira bedelinin temerrüt tarihi olan 03.02.2009 tarihinden itibaren tarihinden itibaren 3095 sayılı Yasanın 4/a maddesine göre uygulanacak değişken faiziyle birlikte, fiili ödeme tarihindeki Merkez Bankası Efektif Satış Kuru üzerinden TL karşılığının davalı ... Şirketi'nden alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacının, davalı ... Şirketi ile aralarındaki 22.06.2006 tarihli kira sözleşmesi uyarınca ödediği 25.000,00 USD kira bedelinin davalı ... 'ndan tahsili talebinin reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacı şirket vekili istinaf isteminde özetle; Asıl dava yönünden; mahkemece itirazın iptali istemine konu takip dayanağı 26.223 USD bedelli senetle ilgili olarak senedin paraya çevrilme şartlarının oluşmadığı belirtilmiş ise de söz konusu senedin, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin risklerinin teminatı kapsamında müvekkiline verildiğini, hukuki değerlendirmede de kabul edildiği üzere, reklam alanları konusunda sözleşmede belirtilen riskin ortaya çıktığı ve kira bedelindeki oransal iade şartlarının oluştuğu, müvekkili şirketin alacaklı olduğu, reklam alanlarındaki düşüşle sözleşme kapsamındaki risk ve sözleşmenin ana edimlerinin de ifa edilmemesi sonucunda, davalıyla kesin olarak belirlenen vade ve ek mehil itibariyle başkaca bir ihtar ya da ihbar gerekmeksizin davalı borçlunun 14.05.2008 tarihinde temerrüdünün gerçekleştiğini, bunun sonucunda müvekkili şirket tarafından kira bedeli olarak ödenen miktarlar ve cezai şartın talep edildiğini, söz konusu bedellerin ödenmemesi nedeniyle sözleşmede belirtilen senedin takibe konduğunu, hatalı bilirkişi raporları esas alınarak itirazın iptali isteminin reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtmiştir.
Birleşen dava yönünden ise ; Davalı şirket ile müvekkili arasında imzalanan kira sözleşmesi gereği davalı şirketin kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmediğini, bu nedenle taraflar arasında teslim tarihini erteleyen ek protokoller imzalandığını, taraflar arasındaki mutabakat metni ile diğer davalı ... ’nun da davacı ile davalı şirket arasındaki kira sözleşmesi ve ek protokol edimlerinden davalı ... şirketi ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunun kararlaştırıldığını, taraflar arasındaki ek protokoller ile kiralananın sözleşmeye uygun teslim edilmediğinin davalı tarafça da kabul edildiğini, tüm dosya kapsamına göre davalıların sözleşmeye uygun kiralananı teslim edimlerini yerine getirmemeleri nedeni ile sözleşmelerin feshi ve cezai şart istemlerinin kabulünün, davalı ... ’na aralarındaki sözleşme nedeni ile yapılan ödemenin iadesinin, davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmasının gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davalılar vekili istinaf istemlerinde özetle; Davacının asıl ve birleşen dava yönünden istinaf kanun yolu başvuru taleplerinin reddini, müvekkili şirket aleyhinde kira bedeli olan 25.000-USD’ın temerrüt tarihi olan 03.02.2009 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline dair verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir. Müvekkil Şirket İle ... Belediyesi arasında 01.05.2006 tarihinde sözleşme akdedildiğini, iş bu sözleşme ile KVTKK kararı uyarınca onaylı proje kapsamında yer tahsisi yapılacağının belirtildiğini, KVTKK kararının müvekkili şirket ile belediye arasındaki sözleşmeden sonra 05.05.2006 tarihinde alındığını, müvekkili şirket ile davacı arasında ise kurul kararından 45 gün sonra 22.06.2020 tarihinde kira sözleşmesi akdedildiğini, müvekkili şirket ile belediye arasındaki sözleşmenin bu kira sözleşmesinin eki olarak kabul edildiğini, davacı tarafından kurul kararından haberdar olunmadığı iddia edilmesine rağmen kira sözleşmesi eki olan müvekkili ve belediye arasındaki sözleşmede kurul kararına göre yer tahsisi olacağının belli olduğunu, davacı şirketin kurul tarafından proje onayı yapılacağını ve buna göre bir kira sözleşmesi akdedileceğini bildiğini, buna rağmen 750 m2 üzerinden yapılan kira sözleşmesinin ilgili maddesinin Borçlar Kanunu uyarınca butlanla sakat olduğunu, davacının bu durumu bilmesine rağmen sözleşme akdedip, sözleşmeye göre reklam hizmeti vermeye, aktivite düzenlemeye, gelir elde etmeye devam ettiğini, davacı sözleşme anında imkansızlık halini bilmiyor olsaydı bile sözleşmeye devam ederek gerçek iradesinin 750 m2'nin tamamı olmadığını, uygulanabilir tahsis alanı üzerinden olduğunu ortaya koyduğunu, objektif iyi niyet kuralları gereği davacının kullanabileceği 393 m2 alanın tamamını kullanmadığını, kendi yükümlülüğünde olan reklam panolarını monte etmediğini, mahkemece alınan bilirkişi raporları ile plajın onaylı proje kapsamında eksiksiz olarak teslim edildiğinin anlaşıldığını, davacının iddia ettiği eksiklik olan taş kolonların reklam panosu montesinde gerekli olmayıp, dekoratif amaçlı olduğunu, reklam pano boylarının proje kapsamında değişiklik göstereceğinden panolar monte edilmeden taş duvar inşasının mümkün görülmediğinin inşaat mühendisi bilirkişi raporu ile sübuta erdiğini, tüm bu belirtilen hususlar eşliğinde müvekkili şirketin kira sözleşmesinin ifasında temerrüde düşmediğini belirterek kararın kabul edilen kısmı yönünden kaldırılmasını talep etmiştir.
GEREKÇE :
6098 sayılı TBK’nun 301.maddesi gereğince; kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Hükümden de anlaşılacağı üzere; kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davalı, kiralananı başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır. Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.
Aynı yasanın 305.maddesine göre; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Yine aynı yasanın 307. maddesine göre ise; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.
Somut olayda; Dava, kiracının açtığı ayıp iddiasına dayalı sözleşmenin feshi, ödenen kira bedellerinin iadesi ve cezai şart istemlerine ilişkindir.
Kiralayan ... Belediyesi ile davalı ... Şti. arasında, ... ... Büyük Plajında bulunan mevcut taş istinat duvarlarındaki Koruma Kurulu'nca onaylanan reklam ünitelerinin kiralanmasına ilişkin 01/05/2006 tarihli, 9 yıl 6 ay süreli, yıllık 8.500,00 TL. kira bedelli, kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 1. maddesi ile ... Plajının taş istinat duvarlarının iyileştirilmesi şartıyla, İzmir 1 numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun belirleyeceği miktarda alanın, reklam alanı olarak kiraya verildiği, sözleşmenin 5. Maddesi ile sözleşmeye konu reklam ünitelerinin konulacağı istinat duvarlarının davalı kiracı şirket tarafından revize edileceği, sağlamlaştırılarak şık bir görünüme kavuşturulacağı, 6. Madde ile reklam panolarının konulacağı noktaların KTVKK'nca belirleneceği, KTVKK'nun onayı alınmaksızın reklam alanlarının kullanılamayacağı, 7. Maddesi ile ihale konusu reklam ünitelerinin kullanım hakkının, bir başka üçüncü özel veya tüzel kişiye kiralanması, bu ve benzeri yolla gelir temininin yalnızca kiracı şirkete ait olacağı kararlaştırılmıştır.
Davacı alt kiracı ... A.Ş. ile de davalı kiralayan ... Şti. Arasında 22/06/2006 tarihli kira sözleşmesi akdedilmiştir. Kira sözleşmesinin konusunun, kiralayanın ... Belediyesi ile imzaladığı sözleşmeye ve yetki belgesine istinaden Projesi ... Belediyesi tarafından verilecek, üzerinde mutabık kalınacak ve daha sonra bu sözleşmeye eklenecek olan ... Plajı Yeniden Yapılandırma Projesi (IPYYP) kapsamında, İzmir ili, ... ilçesi, ... plajının tamamına ait taş istinat duvarları üzerinde reklam alanı olarak ayrılan ortalama 750 m2 reklam alanının tümüne ve her bir noktasına reklam ünitesi koyma, kullanma, yararlanma, işletim ve pazarlama haklarını, münhasıran ve tek yetkili olarak kiracıya kiralayıp, teslim edeceği, ... Plajında tanıtım promosyon amaçlı stantlar kurma, aktiviteler düzenleme hakkı ve yetkisinin de münhasıran alt kiracıya ait olacağı, kiralayan şirket ve diğer davalı ... ’nun bu hakların tüm alanı kapsayacak şekilde münhasıran kiracı tarafından kullanılabilmesi için ... Belediyesi ile gerekli tüm koordinasyonları sağlayarak, onayların alınmasında azami ihtimam ve çabayı göstereceği, kiralayan tarafından alt kiracıya, IPYYP kapsamındaki reklam alanlarının çıplak olarak mevcut durumu ile teslim edileceği, reklam ünitelerinin kiracı tarafından imal edilerek yerine monte edileceği, reklam ünitelerinin imalatı, temizliği, montajı, ışık ünitelerinin ışıklarının yanması, reklam olarak konulacak dijital çıktıların takılması, değiştirilmesi işlerinin kiracının sorumluluğunda olduğu kararlaştırılmıştır. Kiralayan sözleşmenin IV/3. Maddesinde ise kiralayanın bu sözleşme ile kiracıya, kira konusu istinat duvarları ile ... Plajını, üzerindeki tüm büfeler kaldırılmış, plaj tesfiye edilmiş ve genel görünümünde modern turistik bir plaj şekline dönüştürülmüş olarak, IPYYP de biçimlendirildiği şekliyle 01/01/2007 tarihine kadar teslim etmeyi taahhüt ettiği, aksi takdirde kiracının ... ve kiralayan'dan 50.000 USD cezai tazminatı talep ile sözleşmeye devam edebileceği gibi sözleşmeyi tek taraflı feshedebileceği kararlaştırılmıştır.
Davacı ... A.Ş. İle davalı ... Şti. Ve davalı ... arasında 28/06/2007 tarihinde imzalanan 22/06/2006 tarihli sözleşmeye ek protokol ile 22/06/2006 tarihli sözleşmenin IV/3. Maddesi uyarınca sözleşme kapsamındaki yerler maddede belirtilen şekliyle kiracıya 01/01/2007 tarihi itibariyle teslim edilmemiş olduğundan kiracının maddede belirtilen yetkilerinden sözleşmeye devam ile cezai şart hükmünün işletilmesi yönünde tercihini kullandığı, ... ve ... İnşaatın sözleşmenin IV/3 maddesinde öngörülen teslim ifa edemediklerini açıkça kabul ile maddede belirtilen 50.000 USD cezai şartı +KDV sini müştereken ve müteselsilen en geç 15/11/2007 tarihine kadar ödemeyi, yapılan ödemelerin öncelikle ... İnşaatın cezai şarttan doğan borcuna mahsup edileceği kararlaştırılmıştır.
Davacı ... A.Ş. İle davalı ... Şti. Ve davalı ... arasında 14/11/2007 tarihinde imzalanan toplantı tutanağı ve mutabakat metni ile ise 22/06/2006 tarihli ana sözleşme ve eki protokolde taraflar arasında öngörülen hükümler gereği ... 'nun sözleşmeden doğan 150.000 USD'lik cezai şart bedelinin 78.250 USD'lik kısmını 14/11/2007 tarihinde ... 'a nakden ödediği, bakiye 31.438 USD'lik kısmının ise en son 30/11/2007 tarihinde ödemenin gerçekleştirilmesiyle birlikte cezai şart bedelinin tamamen ifa edilmiş olacağı, bakiye cezai şart ödemesinin gerçekleşmesi şartına bağlı olarak sözleşmenin amaç ve hedeflerin gerçekleştirilmesi ve özellikte sözleşmenin IV/3 maddesinde öngörülen yükümlülüğün ... tarafından ifa edilmesi için kendisine iş bu mutabakat metninin imzalanmasından başlamak üzere 6 ay kesin süre verileceği, belirtilen süre sonunda edimlerin ifa edilmemesi durumunda ... 'in 22/06/2006 tarihli sözleşme ve eki protokol vb gibi anlaşma metinlerini feshetme hakkı ve bu konuda sözleşmede yer alan hükümler yönünden avdet edeceği, ... 'nun ana sözleşmeden doğan diğer yükümlülükleri ve ... 'nun yanında müşteken ve müteselsilen borçlu sıfatıyla ... Şti.'nin sorumluluğunun aynen devam ettiği kararlaştırılmıştır.
Davacı alt kiracı şirket vekili asıl dava dilekçesi ile İzmir 6 İcra Dairesinin 2009/9328 Esas sayılı dosyası ile borçlular ... Şti. Ve ... aleyhine, 22/06/2006 keşide tarihli, 30/12/2007 vade tarihli, 26.223,00 USD bedelli bonoya dayanılarak başlatılan 29.000,12 USD talepli ilamsız icra takibine davalıların itirazının iptalini, birleşen dava ile ise davalıların 22/06/2006 tarihli kira sözleşmesi gereğini yerine getirmediklerinden müvekkili şirket ile davalı ... arasında akdedilmiş olan 22/06/2006 tarihli sözleşmenin ve davalı ... Şti. Arasında akdedilmiş olan 22/06/2006 tarihli kira sözleşmesinin feshini, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydıyla 25.000 USD ödenmiş kira bedeli, 75.000 USD ödenmiş sözleşme bedelinin ve ayrıca 10.000 USD cezai şartın iadesini talep etmiştir.
Mahkemece, taraflar arasındaki yukarıda özeti yapılan sözleşmeler, taraflar arasındaki takip dosyaları, kiralanana ilişkin tespit dosyaları, ihtarnameler celbedilmiş, taraf tanıkları dinlenmiş, yapılan keşifler neticesinde bilirkişi heyetlerinden rapor temin edilmiştir. Tüm dosya kapsamına göre davacı şirket ile davalı şirket arasındaki 26/06/2006 tarihli kira sözleşmesi ile kira konusu istinat duvarlarının bulunduğu ... Plajının üzerindeki tüm büfeler kaldırılıp, plajın tesfiyesi yapılıp, genel görünümünde modern turistik plaj şekline dönüştürülmüş olarak, Projesi ... Belediyesi tarafından verilecek ve daha sonra kira sözleşmesine eklenecek olan ... Plajı Yeniden Yapılandırma Projesi (IPYYP)'ne uygun olarak teslim edileceği ve teslim tarihinin 01/01/2007 olarak kararlaştırıldığı, daha sonra 20/06/2007 tarihli Ek Protokol ile davalı şirketin açıklanan şekildeki teslim yükümlülüğünü 01/01/2007 tarihine kadar yerine getirememesi nedeniyle meydana gelen gecikme için 50.000 USD cezai şartı ödediği ve teslim tarihinin 15/07/2007 olarak kararlaştırıldığı, en son 14/11/2007 tarihli toplantı tutanağı ve mutabakat metni ile teslim süresi 6 ay daha uzatılarak nihai teslim tarihinin 14/05/2008 olarak belirlendiği, mahkemece hükme esas alınan 07/11/2018 tarihli kök rapor ve 09/10/2019 tarihli ek raporda inşaat mühendisi tarafından yapılan teknik değerlendirmeye göre, davalı şirketin kira sözleşmesi uyarınca üstlendiği inşai yükümlülükleri yerine getirdiği, plajda tespiti yapılan imalatların ikinci projeye göre yapıldığı, büfe, işyeri, soyunma kabini, wc,duş gibi imalatların tamamlandığı, 6 adet taş kolon imalatının yapıldığı, 44 adet taş kolon ve reklam panolarının projeye göre eksik olduğu, bu eksiklikler dışında başkaca eksik tespit edilmediğinin belirlendiği, dolayısıyla keşif tarihi olan 02/07/2007 tarihi itibariyle (davacının sözleşmeyi feshettiği 22/01/2009 tarihinden önce) taş kolonlar hariç olmak üzere onaylı projeye göre davalı kiralayan şirketin ... Plajında projesine göre yapılması gereken tüm inşai imalatları tamamlamış olduğu, projesine göre eksik olan taş kolonların imalatı sorumluluğu davalı kiralayan şirkete ait olmakla birlikte, bu taş kolonların dekoratif amaçlı olup, plajın kullanımına ve reklam panosu yapılmasına fonksiyonel katkısının olmadığı anlaşılmıştır. Davacı tarafın taleplerinin dayanağı kiralananın kira sözleşmesinde öngörüldüğü şekilde tam ve eksiksiz teslim edilmemesi iddiasına dayanmaktadır. Taraflar arasındaki ek protokol ve mutabakat metni ile kiralananın 26.06.2006 tarihli kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte teslim edilmediği açık ise de davacının belirtilen teslim gecikmesi nedeni ile sözleşmeyi feshetmeyip devam ettiği, davalıların cezai şart ödediği, mahkemece alınan heyet raporu doğrultusunda ise kiralananın daha sonra teslimi yapılıp kiracı tarafından kullanıldığı anlaşıldığından kiracının sözleşmeleri fesih ve cezai şart talepleri ile ödediği tüm kira ve danışmanlık bedelinin iadesi istemi yerinde değildir.
Asıl davada bakımından ise mahkeme kararının gerekçesinde belirtildiği gibi ilamsız icra takibine konu yapılan senedin sözleşme yükümlülüklerinin teminatı olarak verildiği, davalı kiralayan şirketin kira sözleşmesi ile üstlendiği yükümlülükleri yerine getirmesi nedeni ile teminat senedini paraya çevirme koşulları oluşmadığı anlaşıldığından itirazın iptali isteminin reddine ilişkin verilen karar yerindedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden ve davacının icra takibinde kötü niyetli olduğuna dair delil bulunmadığından davalıların kötü niyet tazminat taleplerinin reddine karar verilmiş olması da yerinde görülmüştür.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiralanan reklam alanının 750 m2 belirtildiği, sözleşmenin 1. Maddesinde projesi ... Belediyesi tarafından verilecek ve daha sonra bu sözleşmeye eklenecek olan ... Plajı Yeniden Yapılandırma Projesinde biçimlendirildiği şekliyle reklam alanlarının tesliminin öngörüldüğü, sözleşmenin dayanağı ve eki olan davalı şirket ile ... Belediyesi arasında imzalanan 01/05/2006 tarihli kira sözleşmesinin 1. Maddesinde de İzmir 1 Numaralı kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun belirleyeceği miktarda reklam alanı olarak kullanılmak üzere taş istinat duvarlarını kiraya verildiğinin açıkça belirtildiği, 1 Numaralı KTVKK tarafından onaylanan projede reklam alanın 393 m2 olarak kesinleştiği, kira sözleşmesinin I. Maddesinin 2. Paragrafında "sözleşme kapsamındaki 750 m2'lik reklam alanının fiili veya hukuki nedenlerle eksilmesi halinde alan kaybının kira bedeline kayıp oranında yansıtılacağının" öngörüldüğü, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin ortalama 750 m2 kira alanı için kararlaştırıldığı ve davalı kiralayan şirketin kira alanının eksilmesinde kusuru olmasa dahi yazılı kira alan miktarı düştüğünden, mahkemece bu azalma ile orantılı olarak kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilerek davacı şirketin kira bedeli olarak davalı kiralayan şirkete ödediği 200.000 USD teslim edilmeyen (750-393)= 357 m2'lik kısmına tekabül eden (200.000 USD x 357/750)=95.200 USD'lik kısmının iadesi gerekmekle, taleple bağlı kalınarak 25.000 USD’nin iadesine hükmedilmiş olması doğrudur.
Davacı istinaf isteminde mahkemece hükmedilen alacağın davalı ... hakkında da müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüş ise de, davalı ... 20/06/2006 tarihli kira sözleşmesinin tarafı değildir. Kira bedeli yalnızca davalı şirkete ödenmiş olup iadesi gereken kira bedelinden sorumlu değildir. Ayrıca davacı ile davalı ... arasındaki 26/06/2006 tarihli sözleşme danışmanlık ve aracılık sözleşmesi olup, kararlaştırılan danışmanlık ücreti fiilen kullanılan alanla ilgili olmadığından reklam alanındaki eksilme nedeni ile danışmanlık bedelinde indirim yapılması sözkonusu olmayacaktır. Mahkeme kararı doğrudur.
Açıklanan nedenlerle davacı ve davalı ... Şti'nin istinaf istemlerinin ayrı ayrı esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
KARAR : Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;
Davacı ve davalı ... Şti'nin istinaf kanun yolu başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
Alınması gerekli 615,40 TL harçtan peşin alınan 54,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 561,00 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Alınması gerekli 615,40 TL harçtan peşin alınan 54,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 561,00 TL istinaf karar harcının davalı ... Şti'den tahsili ile hazineye irat kaydına,
İstinaf gider avansı fazlalığı bulunması halinde yatırana iadesine,
Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK' nun 362/1-b maddesi uyarınca kesin olarak 30/09/2025 günü oy birliği ile, karar verildi.