ECLI:DE:BGH:2018:211118UIZR10.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL I ZR 10/18 Verkündet am: 21. November 2018 Führinger Justizangestellte als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 652 Abs. 1 Weist der Verk äufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provision s- anspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dau er angelegte gesel l- schaftsrechtliche Bindung besteht. BGH, Urteil vom 21. November 2018 - I ZR 10/18 - OLG Düsseldorf LG Düsseldorf - 2 - Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhan d- lung vom 21. Oktober 2018 durch die Richter Prof . Dr. Schaffert, Dr. Löffler, die Richterin Dr. Schwonke, den Richter Feddersen und die Richterin Dr. Schmaltz für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 21. Zivilsenats des Oberla n- desgerichts Düsseldorf vom 19. Dezember 2017 wird auf Kosten der Streithelferin der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks in H . , auf dem sich ein Gefahrgutlager befand . Sie beauftragte die dem Rechtstreit auf ihrer Seite beigetreten e Streithelfe rin gemäß Vereinbarung vom 11. September 2013 mit der Suche nach Mie t - oder Kaufinteressenten für das Objekt . Im Falle des Ve r- kaufs des Grundstücks sollte die Streithelferin eine Vermittlungsprovision in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises erhalten. Die Streithelferin erstellte ein Exposé und nahm Kontakt zu möglichen I n- teressenten auf, darunter zu der F. GmbH (im Folgenden : F. GmbH) , deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte war . Im Mai 2014 fand eine Besichtigun g des Objekts statt, an welchem auf Seiten der F. GmbH der Beklagte teilnahm . Die Streithelferin informierte die Klägerin über die Durchführung des Besichtigungstermins mit der F. GmbH mit Schreiben vom 22. Mai 2014. 1 2 - 3 - Anfang Juni 2014 nahm der Beklagte t elefonisch Kontakt zum Geschäft s- führer der Klägerin auf und verhandelte mit diesem über den Ankauf des O b- jekts durch ihn persönlich. Mit notariellem Kaufvertrag vom 27 . November 2014 erwarb er das Objekt. I n d em Vertrag war unter Ziffer III 4 Folgendes ver einbart: Sollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräuß e- rer die Provision bis zur Höhe von 3 Prozent vom Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten. Die Streithelferin forderte von der Klägerin die versprochene Provision mit der Begründung , der Kaufvertrag mit dem Beklagten sei aufgrund ihrer Vermittlung zustande gekommen. Die Klägerin und die Streithelferin sind der Ansicht, der Beklagte habe d er Klägerin aufgrund der Regelung in Ziffer II I 4 des notariellen Kaufvertrag s einen Teil der von der Klägerin an die Streithelferin zu zahlenden Provision zu erstatten. Für das Entstehen des Provisionsanspruch s sei es unerheblich, ob der Beklagte selbst o der die F. GmbH das Objekt erworben habe. Soweit für die Revision von Interesse, hat di e Klägerin den Beklagten auf Zahlung von das heißt 127.449 , nebst Zinsen in Anspruch genommen . Das Landgericht hat die Klage ab gewiesen. Die dagegen gerichtete B e- rufung der Streithelferin ist ohne Erfolg geblieben. Mit d er vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückwe i- sung der Beklagte beantrag t , verfolgt die Streithelferin d en bislang erfolglos g e- bliebenen Klagea ntrag weiter. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Entscheidungsgründe: A . Das Berufungsgericht hat angenommen, der Klägerin stehe gege n- über dem B eklagten kein Anspruch aus Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags vom 27. November 2014 zu. Ein solcher Anspruch setz t e voraus, dass die K l ä- gerin ihrerseits gegenüber der Streithelferin zur Zahlung einer Maklernachwe i- sprovision gemäß § 652 Abs. 1 BGB verpflichtet wäre . Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Streithelferin habe gegenüber der Klägerin weder eine für den Ve r- tragsschluss kausale Ve rmittlungsleistung noch eine ein en Provisionsanspruch begründende Nachweisleistung erbracht. B . Die Revision der Streithelferin ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. I . Die Berufung und die Revision der dem Rechtsstreit auf Seiten d er Klägerin gemäß § 74 Abs. 1 ZPO beigetretenen Streithelferin gegen das die Klägerin beschwerende landgerichtliche Urteil und gegen das Berufungsurteil sind zulässig. Ein Streit helfer kann der Hauptpartei in jeder Lage des Recht s- streits bis zur rechtskräf tigen Entscheidung, auch in Verbindung mit der Einl e- gung eines Rechtsmittels, beitreten (§ 66 Abs. 2 ZPO). Seine Befugnis zur A n- fechtung eines die unterstützte Partei beschwerenden Urteils besteht so lange, als seine Streithilfe nicht rechtskräftig zurückg ewiesen ist (BGH, Urteil vom 11. Februar 1982 - III ZR 184/80, NJW 1982, 2070 [juris Rn. 7] mwN ). Die Z u- lässigkeit der Streitverkündung ist grundsätzlich nicht im Erstprozess, in dem der Streit verkündet wird, sondern erst im Folgeverfahren zwischen dem St rei t- verkünder und dem Streitverkündungsemp fänger zu prüfen (st. Rspr.; BGH, Beschluss vom 8. Februar 2011 - VI ZB 31/09, BGHZ 188, 193 Rn. 7 mwN ). Das Berufungsgericht hat danach zutreffend angenommen, dass die Berufung der Streithelferin zulässig ist. Das selbe gilt für ihre Revision. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel. 9 10 11 - 5 - II . Das Berufungsgericht hat die Klage zu Recht für unbegründet erac h- tet. 1. Das Berufungsgericht ist zu treffend davon ausgegangen, dass die Klage nur Erfolg h aben kann, wenn der Streithelferin gegen über der Klägerin ein Anspruch auf Maklerprovision gemäß § 652 Abs. 1 BGB zusteht. a) Das Berufungsgericht hat angenommen, als Anspruchsgrundlage für den von der Klägerin geltend gemachten Zahlungsanspruch komme allein die vertragliche Vereinbarung in Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags der Parte i- en vom 27. November 2014 in Betracht. Danach sei der Beklagte dazu ve r- pflichtet, der Klägerin die Provision bis zur Höhe von drei vom Hundert des Bru t tokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten, wenn die Klägerin i h- rerseits zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet wäre. b) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, das Berufungsgericht habe k eine Auslegung dieser Vertragsklausel vorgenommen. Di e teilweise Abwä l- zung der Provisionsverpflichtung auf den Beklagten hänge nicht davon ab, dass der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision " verpflichtet sei ", sondern davon, ob er hierzu " verpflichtet werde". Damit habe allein die Einfo r- derung der Provision durch Rechnungstellung der Streithelferin gegenüber der Klägerin die Zahlungspflic ht des Beklagten auslösen sollen . I m Verhältnis der Kaufvertragsparteien komme es nicht auf die Courtageberechtigung der Strei t- helferin an . Das Berufungsgerich t hätte die Klage daher nicht wegen makle r- rechtlicher Erwägungen abweisen dürfen. aa ) Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung unterliegt im Revisionsverfahren nur einer eingeschränkten Überpr üfung im Hinblick darauf, ob gesetzliche Auslegung s- grundsätze, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Ausl e- gung auf Verfahrensfehlern beruht, etwa weil wesentliches Auslegungsmaterial 12 13 14 15 16 - 6 - unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften außer Ach t gelassen worden ist (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 18. Oktober 2017 - I Z R 6/16, GRUR 2018, 297 Rn. 32 = WRP 2018, 551 media control, mwN). Bei der Auslegung sind in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende o bjektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen. Weiter gilt das Gebot der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung und der Berücksichtigung des durch die Parteien beabsichtigten Zwecks des Vertrags (BGH, GRUR 2018, 297 Rn. 32 - media control). Nach diesen Grundsätzen ist die Auslegung von Ziffer II I 4 des notariellen Kaufvertrags der Parteien durch das Berufungsgericht nicht zu beanstanden. bb ) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht eine Auslegung d ies er Regelung nicht unterlassen. Es hat - wenn auch knapp - die am Wortlaut ausgerichtete Auslegung des Landgerichts bestätigt und ang e- nommen, ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten setze voraus, dass die Streithelferin von der Klägerin ein e Maklerprovision beanspru che n kö nn e . Die se Auslegung entspricht dem Grundsatz, dass in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv e r- klärte Parteiwille zu berücksichtigen ist. In der streitigen Vertragsklausel wird der Begriff eine r "Provision" an zwei Stellen verwendet. Danach soll, falls die Klägerin zur "Zahlung einer Maklernachweisprovision" verpflichtet werden sol l- te, der Beklagte als Erwerber seinerseits verpflichtet sein , dem Veräußerer "die Provision" bis zur Höhe von 3 Proz ent vom Hundert des Bruttokaufpreises z u- züglich Umsatzsteuer zu erstatten. Dieser Wortlaut spricht für die vom Ber u- fungsgericht vorgenommene Ausle gung , eine Zahlungspflicht des Beklagten setze eine Provisionspflicht der Klägerin voraus. cc ) Die Revisi on macht ohne Erfolg geltend, angesichts des Wortlauts der Regelung im notariellen Kaufvertrag reiche es für die Zahlungspflicht des Beklagten aus, dass die Streithelferin von der Klägerin eine Provision in Form 17 18 - 7 - einer Rech nungsstellung einfordere; auf das Vorliegen der Voraussetzungen für die Einforderung einer Maklerprovision komme es nicht an. (1) Der Wortlaut der Regelung in Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags setzt für eine Zahlungspflicht des Beklagten voraus, dass der Veräußerer zur Zahlun g einer Maklernachweisprovision "verpflichtet wird". Eine Partei kann sich selbst zur Zahlung verpflichten. Möglich ist auch, dass ein Gericht einen Grundstücksverkäufer durch eine vollstreckbare Entscheidung zur Zahlung e i- ner Provision verpflichtet. Die v on der Revision für richtig gehaltene Auslegung setzt demgegenüber voraus, dass ein Makler seinen Auftraggeber durch Erte i- lung einer Rechnung zur Zahlung der Provision verpflichten kann. Dies ist j e- doch rechtlich nicht möglich. Es widerspricht der Lebenser fahrung, dass ein Notar eine Regelung mit dem von der Revision behaupteten Inhalt sprachlich wie die in Rede stehende Vertragsklausel fassen würde. (2) Die Klägerin als Vertragspartnerin des Beklagten hat sich zudem auf ein solches Verständnis der Ver tragsklausel nicht gestützt. Sie hat in der Klag e- schrift vorgetragen, sie habe die ihr erteilte Rechnung der Streithelferin erst b e- zahlt, nachdem sie aufgrund der ihr unterbreiteten Informationen der Streithelf e- rin davon ausgegangen sei, zur Provisionszahl ung verpflichtet zu sein. Hierfür hätte kein Anlass bei der nunmehr von der Streithelferin für richtig gehaltenen Auslegung des notariellen Kaufvertrags bestanden. Die Streithelferin hat sich zudem in beiden Vorinstanzen nicht auf eine entsprechende Ausleg ung der Ve r tragsklausel berufen. Die Revision versucht im Ergebnis in revisionsrechtlich unzulässiger Weise, ihr Verständnis der vertraglichen Regelung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts zu setzen, ohne einen Rechtsfehler des B e- r u fungsgerichts aufzuzeigen. dd) Im Streitfall ist zweifelhaft, ob der Streithelferin gegen die Klägerin ein Maklerlohnanspruch zusteht, weil die Klägerin den Kaufvertrag nicht mit der F. GmbH, sondern mit dem Beklagten abgeschlossen hat. Es ist nicht erfa h- 19 20 21 - 8 - rungswidrig , dass das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund die in Rede stehende Vereinbarung in Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags dahingehend ausgelegt hat, dass eine Abwälzung einer die Klägerin treffenden Provision s- pflicht auf den Beklagten nur dann gelt en sollte, wenn eine solche Provision s- verpflichtung tatsächlich bestand . ee) Vergeblich macht die Revision geltend, bei der in Rede stehenden Vertragsklausel handele es sich um eine "Maklerklausel", bei der die weiterg e- reichte Provisionslast des Verkä ufers in der Regel Teil der vom Käufer zu e r- bringenden Gegenleistung für die Grundstücksübertragung werde, so dass der Provisionsanspruch im Verhältnis der Hauptvertragsparteien auf Kaufrecht und nicht auf Maklerrecht b eruhe (vgl. BGH, Urteil vom 20. Novem ber 2008 - I II ZR 60/08, NJW 2009, 1199 Rn. 17). Der Begriff "Maklerklausel" oder "Maklerprov i- sionsklausel" stellt aber nur eine Sammelbezeichnung für Vereinbarungen in notariellen Grundstückskaufverträgen dar, die eine Regelung zur Courtageb e- rechtigung de s an dem Geschäft beteiligten Maklers enthalten (vgl. hierzu Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 170; Althammer, Zf IR 2012, 765 ff.). Hierbei ist im jeweiligen Einzelfall zu ermitteln, welchen Inhalt die kon k- ret getroffene Vereinbarung hat ( vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02, NJW 2003, 1249, 1250 [juris Rn. 16]). 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen , die Streithe l- ferin habe weder eine Vermittlungsleistung noch eine Nachweisleistung e r- bracht, aufgrund der s ie von der Klägerin gemäß § 652 Abs. 1 BGB eine Ma k- lerprovision bezahlt verlangen konnte. a) Das Berufungsgericht ist bei seiner Beurteilung zutreffend davon au s- gegangen , dass die Klägerin mit der Streithelferin einen Maklervertrag abg e- schlossen hat. Aufgrund der mit ihrer Streithelferin geschlossenen Provision s- vereinbarung vom 11. September 2013 ist die Klägerin verpflichtet, für den Fall, 22 23 24 - 9 - dass die Streithelferin ihr einen Verkauf des Objekt s vermittelt, eine Vermit t- lungsp rovision zu zahlen. b ) D ie Revision wendet sich ohne Erfolg gegen die Beurteilung des Ber u- fungsgerichts, die Streithelferin habe keine Vermittlungsleistung erbracht. aa ) Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt vor, wenn dies er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der A b- schlussbereitschaft des Vertragspartne rs des zukünftigen Hauptvertrag s. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beid en Se i- ten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsg egner des Auftragg e- bers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt. Die Zusendung eines E x- posés stellt regelmäßig nur eine Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbes timmte Vielzahl von Interessenten. Es dient grundsät z- lich nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers. E ine Vermittlungstätigkeit ist regelmäßig auch no ch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht (BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - III ZR 82/08, NJW - RR 2009, 1282 Rn. 8 f.). bb ) D as Berufungsgericht hat angenommen, allein die Teilnahme des Bekl agten an dem Besichtigungstermin im Mai 2014 könne nicht als vermittel n- de Einflussnahme der Streithelferin auf seine Abschlussbereitschaft angesehen werden. Zwar habe der Beklagte zu diesem Zeitpunkt möglicherweise bereits ein Interesse an einem eigenen Er werb der Immobilie gehabt. Als e ntscheidend seien jedoch erst die auf Veranlassung des Beklagten mit dem Geschäftsführer der Klägerin aufgenommenen Verhandlungen anzusehen, an denen die Strei t- helferin unstreitig nicht beteiligt gewesen sei. Die se habe auch nicht auf die F. GmbH Einfluss genommen und damit mittelbar auf die Abschlussbereitschaft des Beklagten eingewirkt , sondern der F. GmbH lediglich das Exposé übe r- 25 26 27 - 10 - sandt und mit ihr den Besichtigungstermin durchgeführt. Soweit die Streithelf e- rin nach der Bes ichtigung noch ein Schreiben der Stadt H . übersandt habe und - was allerdings streitig sei - einzelne Fragen zu dem Gefahrgutlager beantwortet h a- be, habe es sich hierbei lediglich um die Weitergabe von Einzelinformationen von der Klägerin und damit um reine Botendienste ge handel t , die nicht als Ve r- mittlungstätigkeit angesehen werden könnten. Diese Beurteilung lässt keinen Rechtsfehler erkennen. cc ) Die Revision macht vergeblich geltend, der Beklagte habe die für die Erwerbsbereitschaft essentiell g ewesenen Informationen erst von der Streithe l- ferin erfahren . Nach dem Vortrag der Klägerin wie auch der Streithelferin in den Tatsacheninstanzen erschöpfte sich die Tätigkeit der Streithelferin in einer bl o- ßen Weiterleitung von Informationen an die F . GmbH . Das Berufungsgericht hat eine solche Tätigkeit zu Recht nicht als Einwirken auf die Abschlussbereitschaft der F. GmbH angesehen. dd) Die Revision beruft sich ohne Erfolg auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der die Vermittlungstätigke it eines Verkäufermaklers gegenüber einem mit dem späteren Erwerber verschiedenen Kaufinteressenten ausnahmsweise provisions auslösend sein kann. (1) Hat der Makler mit dem Vertragsgegner überhaupt nicht verhandelt, sondern ist d ies er durch Mitteilungen eines Erstinteressenten oder des Maklers selbst zum Vertragsschluss motiviert worden, i st der Zusammenhang zwischen Vermittlertätigkeit und Abschluss ein rein zufälliger und die Provision daher nicht verdient. Ausnahmen von diesem Grundsatz hat die Rechts prechung nur zugelassen, wenn zwischen dem Vorinteressenten und dem späteren Vertrag s- gegner besonders enge persönliche (nahe Familienangehörige) oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestanden (handelsrechtliche oder gesellschaftsrechtlich e Zusammenhänge) . I n solchen Fällen hat der Makler auf 28 29 30 - 11 - den Erstinteressenten und hierdurch zugleich auf den Vertragsgegner selbst vermittelnd eingewirkt ( BGH, Urteil vom 2. Juni 1976 - IV ZR 101/75, NJW 1976, 1844 , 1845 [juris Rn. 12] ; Urteil vom 12. Oktob er 1983 - IVa ZR 36/82, NJW 1984, 358 [juris Rn. 13]) . (2) Da es bereits an eine r Vermittlungstätigkeit der Streithelferin gege n- über der F. GmbH fehlt, ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass ein solcher Ausnahmefall i m Streitfall nicht vorliegt. c ) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Streithelf e- rin auch keine die Provisionspflicht der Klägerin auslösende Nachweisleistung erbracht hat. aa ) Das Berufungsgericht hat nicht geprüft, ob die Provi sionsvereinb a- rung zwischen der Klägerin und der Streithelferin dahin auszulegen ist, dass die Klägerin eine Maklerprovision nicht nur im Fall einer Vermittlung, sondern auch für den Fall des Nachweises eines Käufers für das in Rede stehende Objekt versproc hen hat. In der Provisionsvereinbarung ist lediglich von einer Vermit t- lungsleistung die Rede. Allerdings schließt dies nicht aus, dass nach dem Pa r- teiwillen auch für eine Nachweisleistung der Streithelferin eine Provision g e- schuldet sein sollte (vgl. hierz u D. Fischer, Maklerrecht anhand der höchstric h- terlichen Rechtsprechung, 4. Aufl., S. 7 bis 9). Hiervon ist im Revisionsverfa h- ren zugunsten der Streithelferin auszugehen. bb ) Das Berufungsgericht hat angenommen, die Streithelferin habe der Klägerin di e F. GmbH als potentielle Käuferin nachgewiesen. Soweit die Strei t- helferin der Klägerin am 22. Mai 2014 mitgeteilt habe, sie habe eine Besicht i- gung mit der F. GmbH durchgeführt, habe sie den Beklagten lediglich als deren Geschäftsführer, nicht dagegen als Kaufinteressenten benannt. Der Nachweis der F. GmbH habe nicht zum Abschluss des Hauptvertrags geführt. Die Kläg e- rin habe nicht diejenige Gelegenheit zum Vertragsschluss genutzt, die ihr die 31 32 33 34 - 12 - Streithelferin nachgewiesen habe, sondern den Hauptvertrag mit de m Bekla g- ten geschlossen. Die Maklerleistung der Streithelferin könne nicht als kausal oder wesentlich für den Vertragsschluss angesehen werden. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung s tand. cc ) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Streith elferin habe der Kl ä- gerin die F. GmbH als potentielle Käuferin nachgewiesen, ist im Revisionsve r- fahren nicht angegriffen. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich. dd ) Einem Provisionsanspruch der Streithelferin gegen die Klägerin steht d er Umstan d entgegen , dass die Streithelferin der Klägerin zwar die F. GmbH als Kaufinteressentin nachgewiesen hat , der Hauptvertrag jedoch nicht mit di e- se r , sondern mit dem Beklagten zustande gekommen ist. (1) Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler eine Provis ion nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsächlich z u- stande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Dies bedeutet alle r- dings nich t, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen. Es reicht aus , dass bei wirtschaftlicher Betrac h- tungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht (BGH, Urteil vom 3. Juli 2014 III ZR 590/13, NJW - RR 2014, 1272 Rn. 18). (2) Das Berufungsgericht hat nicht geprüft, ob der Vertrag, den die Kl ä- gerin mit dem Beklagten abgeschlossen hat, mit dem V ertrag wirtschaftlich identisch ist, den die Streithelferin nach der Provisionsvereinbarung mit der Kl ägerin herbeiführen sollte. Es hat keine Feststellungen dazu getroffen, welche Kaufpreiserwartungen die Klägerin hatte und ob der mit dem Beklagten verei n- barte Kaufpreis hiermit übereinstimmte. Hiervon ist im Revisionsverfahren z u- gunsten der Streithelferin auszugehen. 35 36 37 38 - 13 - (3) Die von der Streithelferin der Klägerin nachgewiesene Vertragsgel e- genheit hat gleichwohl nicht zum Abschluss des nachgewiesenen Geschäfts geführt . Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es , wenn der Makler seinem Auf traggeber ein Objekt zum Kauf nachweist und nicht dieser, sondern ein Dritter das Objekt erwirbt, darauf an, ob der Maklerkunde im Hi n- blick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verst ieße , wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 1995 - III ZR 10/95, NJW 1995, 3311 [juris Rn. 7]). Der Hinweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben ist nicht so zu verstehen, dass e in solcher Ausnahmetatbestand allein in ausgesprochenen Umgehungsfällen in Betracht käme, wenn also der Maklerkunde bewusst nur vorgeschoben wird und das Objekt von vornherein durch einen nicht an den Maklervertrag gebundenen Dri t- ten erworben werden soll. Entscheidend ist vielmehr, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen der Vertragsschluss dem Makle r- kunden im wirtschaftliche n Erfolg häufig ähnlich zugute kommt wie ein eigener, der Abschluss des Vertrags darum auch für die Verpf lichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft gleichzusetzen ist. Der Kunde kann nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit v erbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen. Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Kunde an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist, wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien - oder gesellschaftsrech t- liche Bindung besteht oder wenn der Maklerkunde über eine vom Erwerber e r- teilte Vollmacht mit diesem rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden ist und er durch eine Anmietung des Anwesens von dem Kauf selbst prof itiert (BGH, Urteil 39 40 - 14 - vom 8. April 2004 - III ZR 20/03, NJW - RR 2004, 851 [juris Rn. 14]). Diese Rechtsprechung führt nicht dazu, dass die Klägerin der Streithelf e- rin gegenüber zur Zahlung einer Provision verpflichtet ist. Sie betrifft Fälle, in denen d er Käufermakler eine Nachweistätigkeit gegenüber seinem Kunden en t- faltet, jedoch nicht dieser selbst, sondern ein Dritter das in Rede stehende O b- jekt erworben hat. In solchen Fällen wird das nachgewiesene mit dem tatsäc h- lich abgeschlossenen Geschäft als pe rsönlich und wirtschaftlich identisch ang e- sehen, weil es dem Maklerkunden wie ein ei genes Geschäft zugute kommt. Die Gründe, die eine solche Gleichsetzung rechtfertigen, kommen im Streitfall nicht zum Tragen. Hier steht z war eine Nachweistätigkeit der Streithe l- ferin gegenüber der Klägerin fest. Anders als in d en vom Bundesgerichtshof bislang entschiedenen Fällen ist die Streithelferin hier jedoch nicht Käufer - , sondern Verkäufermaklerin. Außerdem hat k ein vom Maklerkunden verschied e- ner Dritter das Gesc häft abgeschlossen , sondern d ie Klägerin selbst. Soweit zwischen dem Beklagten und der F. GmbH so enge wirtschaftliche Beziehu n- gen best ande n, dass die F . GmbH , wenn sie Kundin der Streithelferin gewesen wäre, infolge des ihr gegenüber geführ ten Nachweis es bei einem Erwerb durch den Beklagten zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet gewesen wäre, ist dies im Streitfall unerheblich . Wirtschaftlich identisch ist ein Kaufvertrag für den Verkäufer mit jedem Erwerber, der bereit und in der Lage ist, den geforderten Kaufpreis zu zahlen. Kommt nach Abschluss des Maklervertrags ein Kaufvertrag zustande, ist der Verkäufer jedoch nicht in jedem Fall zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Das Entstehen ein er Provisi onspflicht des Verkäufers setzt voraus , da ss der Verkäufermakler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet ( vgl. OLG Karl s- ruhe, NJW - RR 1988, 249, 250). Wenn nichts anderes vereinbart ist, wird der Makler für seine vertragsgemäße Tätigkeit belohnt , falls diese den mit dem 41 42 43 - 15 - Maklervertrag angestre bten Erfolg erreicht hat. Er wird dabei nicht belohnt für den Erfolg schlechthin, sondern für einen Arbeitserfolg (BGH, Urteil vom 27. Januar 1988 - IVa ZR 237/86, NJW - RR 1988, 942 [juris Rn. 12]). Im Strei t- fall hat die Streithelferin zwar durch die Benenn ung der F. GmbH eine Nac h- weistätigkeit erb racht. Diese hat jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg und dem Abschluss eines Kaufvertrags mit diesem Unternehmen geführt. Das Ber u- fungsgericht hat deshalb zu Recht angenommen, dass es an einer vergütung s- pflicht igen Maklerleistung der Streithelferin fehlt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist zudem nicht die Kl ä- gerin an den Beklagten zum Zwecke des Verkaufs des Objekts herangetreten, sondern hat umgekehrt der Beklagte Interesse an einem eigenen Erwerb des Objekts durch ihn selbst bekundet. Die Klägerin ist deshalb durch den Grun d- satz von Treu und Glauben nicht gehindert, sich gegenüber der Streithelferin darauf zu berufen, dass nicht die F. GmbH das Objekt erworben hat, sondern der Beklagte. 44 - 16 - C . Danach ist die Revision der Streithelferin der Klägerin mit der Koste n- folge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Schaffert Löffler Schwonke Feddersen Schmaltz Vorinstanzen: LG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.05.2017 - 11 O 390/15 - OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.12.2017 - I - 21 U 69/17 - 4 5
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