BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 113/02 Verkündet am: 25. Juli 2002 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbea m ter der Geschäftsste l le in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 134 WoVermG § 6 Abs. 1 Bietet ein Wohnungsvermittler entgegen dem Verbot des § 6 Abs. 1 W o - VermG Wohnräume an, ohne dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten zu haben, führt dies nicht zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Makle r vertrages. BGH, Urteil vom 25. Juli 2002 - III ZR 113/02 - LG Verden AG Syke - 3 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 25. Juli 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke fr Recht erkannt: Auf die Revision der Klgerin wird das Urteil der 6. Zivilkam- mer des Landgerichts Verden vom 22. Februar 2002 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch ber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsg e - richt zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die klagende Immobilienmaklerin bot dem Beklagten, der eine Wohnung fr sich und seine Familie suchte, an, ihm ein geeignetes Objekt zu vermitteln. Sie benannte ihm ein Einfamilienhaus in W. , das ihr die Eheleute G. an die Hand gegeben hatten. Diese waren Mieter und suchten einen Nachmieter. Der Beklagte mietete das Einfamilienhaus. Die Kl - gerin fordert von ihm Zahlung der Maklerprovision. Der Beklagte macht ge l - tend, der Vermieter sei nicht damit einverstanden gewesen, daß die Eheleute G. die Klgerin beauftragt htten, fr sie einen Nachmieter - 4 - zu suchen. Daher habe wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971, BGBl. I S. 1747, knftig WoVermG) ein wirksamer Maklervertrag nicht zustande kommen kö n nen. Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil des Zinsanspruchs stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zug e - lassenen Revision erstrebt die Klgerin die Wiederherstellung des amtsg e - richtlichen Urteils. Entscheidungsgrnde Die Revision ist begrndet. Sie fhrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klgerin auf Maklerpr o - vision verneint, weil zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag nicht zustande gekommen sei. Fr die von der Klgerin entfaltete Maklerttigkeit habe weder ein Auftrag noch die Zustimmung der Eheleute B. , der Ve r - mieter und Eigentmer des Hauses, vorgelegen. Ein von den Parteien mögl i - cherweise geschlossener Maklervertrag sei daher jedenfalls nichtig wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 W o VermG). 2. Die Erwgungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Pr - fung nicht stand. Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 WoVermG fhrt nicht zur Nic h - - 5 - tigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages. D a - her kann offenbleiben, ob hier eine Verletzung des § 6 Abs. 1 WoVermG au s - scheidet, weil die Klgerin im Auftrag der Vormieter G. handelte und diese, wie die Revision meint, "Berechtigte" im Sinne der vorg e - nannten Bestimmung waren. a) Ob § 6 Abs. 1 WoVermG ein gesetzliches Verbot mit Nichtigkeitsfolge fr den Maklervertrag enthlt, kann allerdings nicht schon aus der Gesetze s - sprache ("darf ... nur, wenn ...") entnommen werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 118, 142, 146). Einen Hinweis auf das Nichtbestehen eines solchen Verbots gibt das Gesetz jedoch dadurch, daû es an anderer Stelle die Unwirksamkeit von Vereinbarungen anordnet (§§ 2 Abs. 5; 3 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. 5 Abs. 2; 3 Abs. 4 Satz 1; 4 a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 WoVermG) oder dem Wo h - nungsvermittler ausdrcklich einen Anspruch versagt (§ 2 Abs. 2 und 3 WoVermG). Hingegen steht das Verbot des § 6 Abs. 1 WoVe rmG - nach se i - nem Wortlaut und nach dem Willen des Gesetzgebers (Begrndung der Bu n - desregierung zu dem Entwurf eines Gesetzes ber Maûnahmen zur Verbess e - rung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 13 ) - a llein unter der Buûgeldsanktion des § 8 Abs. 1 Nr. 3 WoVermG (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1976, 1408 a.E.; Baader/Gehle, Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung 1993 § 6 Rn. 26; a.A. Windisch WuM 1999, 265, 268). b) Fr die Frage, ob verbotswidrige Rechts geschfte nach § 134 BGB nichtig sind, kommt es aber vor allem auf den Sinn und Zweck des Verbots an. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluû des Rechtsgeschfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksa m - - 6 - keit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg. Die Nichtigkeit kann im Ausnahmefall auch aus der Verletzung einseitiger Verbote folgen, falls der Zweck des Gesetzes nicht anders zu erreichen ist und die durch das Recht s - geschft getroffene Regelung nicht hingenommen werden kann (st. Rspr., vgl. Senatsurteil aaO S. 144 f; BGHZ 115, 123, 125; 146, 250, 257 f). Diese Vo r - aussetzung ist bei § 6 Abs. 1 WoVermG nicht erfllt (h.M.: OLG Karlsruhe aaO; Staudinger/Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 § 652 Rn. 43 und 47; Dehner in BGB- RGRK 12. Aufl. 1978 vor § 652 Rn. 13; Palandt/Sprau, BGB 61. Aufl. 2002 § 652 Rn. 8; Roth in MnchKomm/BGB 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 67 und 70; E r - man/O. Werner, BGB 10. Aufl. 2000 § 652 Rn. 35; Soergel/Lorentz, BGB 12. Aufl. 1999 § 652 Rn. 22; Baader/Geh le aaO Rn. 26 ff; Weimar BlGBW 1974, 92, 93; vgl. auch OLG Frankfurt NJW 1979, 878, 879; a.A. LG Hannover NJW-RR 1991, 1295 f; Dehner, Das Maklerrecht - Leitfaden fr die Praxis 2001 Rn. 346; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobilienmaklers 1981 S. 91 f; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999 Rn. 254 f; Benhr NJW 1973, 1286 f; Windisch aaO). aa) § 6 Abs. 1 WoVermG normiert ein einseitig an den Wohnungsve r - mittler gerichtetes Verbot, Wohnungen ohne Auftrag des Vermieters oder eines sonst Berechtigten anzubieten (vgl. BT-Drucks. aaO ). Die Bestimmung soll unterbinden, daû Wohnungsvermittler Wohnrume anbieten, von denen sie zufllig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Ze i - tungen entnommen haben, ohne daû sie von den Berechtigten einen entspr e - chenden Auftrag haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit und Unkosten fr vergebliche Besichtigung von Wohnrumen erspart werden (BT- Drucks. aaO ; a.A. Dehner, Das Maklerrecht aaO). - 7 - bb) Die vorbeschriebene Zielrichtung mag zwar mittels der Nichtigkeit s - sanktion am besten erreicht werden (vgl. LG Hannover aaO 1296; Benhr aaO 1286). Das gengt indes fr die Annahme eines Verbotsgesetzes im Sinne des § 134 BGB nicht. Das Gesetz muû die Nichtigkeit des verbotswidrigen G e - schfts vielmehr erfordern, weil der Gesetzeszweck nicht anders erreicht und das betreffende Geschft nicht hingenommen werden kann (Senat BGHZ 118, 142, 145; BGHZ 146, 250, 258). So liegt es bei § 6 Abs. 1 WoVermG aber nicht. War die Besichtigu ng der Wohnung erfolglos, weil der Vermieter die Wohnung dem Makler nicht an die Hand gegeben hatte, so erhlt der Makler nach den allgemeinen Grundstzen des Maklerrechts ohnehin keine Vergtung (§ 652 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermG). Hat dagegen der Nach weis zum Abschluû eines Mietvertrages gefhrt, so hat sich die Gefahr eines unntzen Zeit- und Kostenaufwandes, die die Gesetzesvorschrift vermeiden will, nicht verwirklicht. Die Unwirksamkeit des Provisionsversprechens, obwohl dem Wohnungssuchenden eine vollwertige Leistung erbracht wurde, knnte nur dem generalprventiven Zweck dienen, dem Makler durch eine solche Nichti g - keitssanktion von vornherein jeden Anreiz fr einen Wohnungsnachweis ohne Vermieterauftrag zu nehmen. Dieser Zweck wird jedoch bereits in hnlicher Weise durch die Buûgeldandrohung des § 8 Abs. 1 Nr. 3 WoVermG erreicht. Dabei erscheint die Verhngung eines Buûgeldes gegenber der Nichtigkeit s - folge insofern sachgerechter, als sie eine ungerechtfertigte - jedenfalls durch den Zweck des § 6 A bs. 1 WoVermG nicht gedeckte - Begnstigung des Wo h - nungssuchenden vermeidet (vgl. OLG Karlsruhe aaO; Baader/Gehle aaO Rn. 27 ff). Entstehen dem vergeblich Wohnungssuchenden Kosten, weil der - 8 - Makler keinen Auftrag des Vermieters oder eines sonst Berechtigten hatte, kann er den Makler auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. 3. Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden. Das Ber u - fungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt, ob die Parteien berhaupt einen Nachweismaklervertrag geschlossen haben und die Klgerin den geschuldeten Nachweis erbracht hat. Die neue Verhan d - lung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, auf die hierzu erhobenen Rgen der Revisionserwiderung einzugehen. Rinne Wurm Kapsa Drr Galke
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