III ZR 114/02 - III. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 114/02 Verkündet am:2. Oktober 2003K i e f e rJustizangestellterals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein der BaulandsacheNachschlagewerk:jaBGHZ:jaBGHR:ja GG Art. 14 (Ea); NEG §§ 13, 15a)Bei der Enteigung eines verpachteten und in den landwirtschaftlichen Be-trieb des Pächters eingegliederten Grundstücks kann die (Substanz-)Ent-schädigung des Pächters einen Ausgleich für den - an dem entgangenen"Deckungsbeitrag" ausgerichteten - Erwerbsverlust umfassen.b)Der Umfang der Rechtsposition, die im Falle der Enteignung eines Pacht-grundstücks dem Pächter (hier: Betrieber einer "Spargelanlage") genom-men wird, richtet sich nach der bürglich-rechtlichen Vertragslage; eskommt darauf an, ob und bis zu welchem Zeitpunkt der Pächter sich ohneden Enteignungsvorgang gegen eine Kündgiung des Pachtvertragesdurch den Verpächter - unter Umständen auch mit dem Einwand des§ 242 BGB - erfolgreich hätte zur Wehr setzen können.BGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 - III ZR 114/02 -OLG Celle LG Hannover - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 2. Oktober 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die RichterDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörrfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beteiligten zu 1 wird das Urteil des 4. Zivil-senats des Oberlandesgerichts Celle - Senat für Baulandsachen -vom 14. März 2002 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand Die Bezirksregierung H. ordnete Ende 1996 als obere Flurberei-nigungsbehörde eine Unternehmensflurbereinigung in den GemarkungenS. , B. und H. an. Diese sollte "der Bereinigung landeskultu-reller Mängel" dienen, die sich aus dem vierspurigen Ausbau der Bundesstra-ße 3 nach Maßgabe des Planfeststellungsbeschlusses vom 31. Oktober 1996ergaben. - 3 -Nach Einleitung dieses Verfahrens ließ sich die Beteiligte zu 1 (Bundes-straßenverwaltung) unter anderem von dem Beteiligten zu 2, einem Landwirt,durch "Bauerlaubnisvertrag" vom 12. April 1998 mit Wirkung ab 1. Oktober1997 Besitz und Nutzung an dem 14.985 m² großen Flurstück 2/64 der Flur 2der Gemarkung S. übertragen. Der Beteiligte zu 2 hatte auf dieservon der Erbengemeinschaft P. (im folgenden: Eigentümer) durch mündli-chen Vertrag seit 1978 gepachteten Fläche Spargelanbau betrieben; im Januar1998 schloß der Beteiligte zu 2 mit dem Eigentümer dann noch einen schriftli-chen Pachtvertrag für die Dauer vom 1. Januar 1998 bis zum 31. Dezember2007.Mit Entschädigungsfeststellungsbeschluß vom 3. Dezember 1998 hat dieBeteiligte zu 3 (Flurbereinigungsbehörde) die von der Beteiligten zu 1 an denBeteiligten zu 2 zu leistende Entschädigung für die Spargelanlage auf170.880 DM nebst Zinsen seit dem 1. Oktober 1997, abzüglich einer Ab-schlagszahlung vom 30. April 1998 in Höhe von 50.000 DM, festgesetzt. Diegegen diese Festsetzung gerichteten Anträge auf gerichtliche Entscheidungsowohl der Beteiligten zu 1 als auch des Beteiligten zu 2 hat das Landgericht(Kammer für Baulandsachen), die gegen dessen Entscheidung von dem Betei-ligten zu 1 eingelegte Berufung das Oberlandesgericht (Senat für Baulandsa-chen) zurückgewiesen. Gegen das Berufungsurteil richtet sich die - vom Bun-desgerichtshof zugelassene - Revision der Beteiligten zu 1. - 4 -Entscheidungsgründe Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zu-rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.I.1.Ausgangspunkt ist, daß die von dem Beteiligten zu 1 beanspruchte Ent-schädigung sich nach den für die Enteignungsentschädigung geltendenGrundsätzen zu richten hat. Denn bei der hier in Gang gesetzten Unterneh-mensflurbereinigung (vgl. § 87 FlurbG) handelte es sich der Sache nach umein Enteignungsverfahren (vgl. Senatsurteile BGHZ 89, 69, 73 und vom2. September 1999 - III ZR 315/98 - NVwZ 2000, 230 f), wobei der als Neben-berechtigter (Pächter) des Flurstücks 2/64 mitbetroffene Beteiligte zu 2 "seiner"Enteignung durch Abschluß eines sogenannten Bauerlaubnisvertrages mit derStraßenbauverwaltung zuvorgekommen ist. Die Enteignungsentschädigungrichtet sich nach den Vorschriften des Niedersächsischen Enteignungsgeset-zes (§§ 88 Nr. 4, 5 FlurbG; 19 Abs. 5 FStrG, 13 bis 15 NEG; Senatsurteil vom2. September 1999 aaO 230 f).2.Das Berufungsgericht hat (wie schon die Vorinstanz und der Beteiligtezu 3 im Entschädigungsfeststellungsbeschluß) im Anschluß an die Sachver-ständige T. eine Entschädigung für die dem Beteiligten zu 2 genom-mene, zu seiner "Spargelanlage" gehörende Pachtfläche nach Maßgabe desmit dem Eingriff verbundenen - nur teilweise durch die Bereitstellung von Er-satzflächen aufgefangenen - Deckungsbeitragsverlustes über eine bestimmte - 5 -Zeitdauer (dazu näher unten II.) errechnet, im Kern also auf einen Erwerbs-verlust des Beteiligten zu 2 abgestellt.Die Revision hält eine solche Entschädigungsberechnung für den Ent-zug bloßer Pachtflächen für schon im Ansatz verfehlt. Sie meint, nach derRechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme in einem Fall wie dem vorlie-genden für obligatorisch Nutzungsberechtigte nur die Entschädigung des"Substanzverlustes" in Form derjenigen Summe in Frage, die den Betroffeneninstand setze, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges Recht zu erwerben.Nur wenn die vereinbarte Pachthöhe besonders günstig gewesen wäre, so wä-re danach ein zu entschädigender "Substanzverlust" zu bejahen. An einerPrüfung in dieser Richtung fehle es im Streitfall. Die auf den landwirtschaftli-chen Betrieb bezogene Methode der Feststellung des Deckungsbeitragsverlu-stes sei beim Entzug bloßer Pachtflächen nicht zulässig.Hierin kann der Revision nicht gefolgt werden. Der methodische Ansatzder Vorinstanzen und der Sachverständigen T. bei der vorliegen-den Berechnung der Pachtaufhebungsentschädigung eines Landwirts wegenEingriffs in eine "Spargelanlage" ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.a) Richtig ist allerdings, daß nach der Rechtsprechung des Bundesge-richtshofs im Falle der Enteignung von Grundbesitz der Pächter als Nebenbe-rechtigter nicht vollen Ersatz seines wirtschaftlichen Schadens beanspruchenkann, der sich als Folge der Grundstücksenteignung eingestellt haben mag; ermuß sich vielmehr regelmäßig mit der Entschädigung für seinen "Substanz-verlust" begnügen, also mit dem Ausgleich dessen, was er von seinem Rechthat abgeben müssen oder was ihm an vermögenswerter Rechtsposition ge- - 6 -nommen worden ist. Der Anspruch beschränkt sich im Grundsatz auf den Be-trag, der den Pächter zur Zeit der Besitzaufgabe in den Stand setzt, ein ent-sprechendes Pachtverhältnis unter den nämlichen Vorteilen, Voraussetzungenund Bedingungen einzugehen, wobei ein rein objektiver Maßstab, der Wert für"jedermann", anzulegen ist; der Reinertrag des Gewerbes, das der Pächter aufdem enteigneten Grundstück betrieben hat, kann nicht maßgebend sein- ebensowenig wie der Wert des Betriebes -, sondern nur die Summe, die denBetroffenen instand setzt, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges zu erwer-ben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein gleichgeartetes Pachtrecht über-haupt auf dem Markt zu erwerben war oder zu erwerben ist. Vielmehr soll mitder Bemerkung, die Entschädigung sei nach dem Betrag zu bemessen, der fürdie Erlangung einer gleichgearteten Rechtsposition bezahlt werden müsse,lediglich gesagt werden, daß die Entschädigung dem vollen Wert des genom-menen Rechts in der Hand eines jeden Inhabers entsprechen müsse (Senats-urteile BGHZ 59, 250; 83, 1; vom 19. Januar 1989 - III ZR 6/87 - WM 1989,1154 f; Senatsbeschluß vom 27. Mai 1999 - III ZR 224/98 - NVwZ 1999, 1022).Hiernach kann sich dann ergeben: Zahlt der Pächter in etwa den marktüblichenZins, wird ein eigener Substanzwert des enteigneten Pachtrechts nicht ange-nommen werden können. Der betroffene Pächter wird durch die erspartemarktübliche Pacht "bildhaft" in die Lage versetzt, sich ein entsprechendesPachtobjekt zu beschaffen, unabhängig davon, ob diese Möglichkeit tatsächlichbesteht. Es kommt dann regelmäßig nur ein Ersatz des Zwischenzinses derdurch die vorzeitige Räumung verursachten Kosten (als sogenannte Folgeko-sten) in Betracht. War die für das enteignete Objekt gezahlte Pacht dagegenniedriger als der marktübliche Zins, drückt sich darin ein besonderer Wert derPachtrechtssubstanz aus. Der Pächter kann "bildhaft" nur mit der Möglichkeitrechnen, zu marktüblichen Preisen wieder ein entsprechendes Grundstück nut- - 7 -zen zu können. Daher ist die Differenz zwischen dem bisher gezahlten günsti-gen und dem marktüblichen Zins zu entschädigen (SenatsentscheidungenaaO).b) Diese Grundsätze zur Bewertung enteigneter Nutzungsrechte anGrundstücken, die von der generellen Austauschbarkeit solcher Rechte sowiedavon ausgehen, daß die Ausübung gewerblicher Tätigkeit regelmäßig nichtauf ein und denselben Grundbesitz angewiesen ist, lassen aber unberührt, daßsich besondere, zusätzliche Nachteile aus dem Wegfall eines entzogenen(auch Pacht-)Grundstück als Bestandteil eines eingerichteten und ausgeübtenGewerbebetriebes, insbesondere eines landwirtschaftlichen Betriebes, ergebenkönnen. Diese Nachteile, die sich aus dem Wegfall des entzogenen Grund-stücks als Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes ergeben, sind Aus-druck einer enteignungsbedingten (objektiven) Betriebsverschlechterung undsomit letztlich Auswirkungen einer Substanzminderung des landwirtschaftlichenBetriebes als Zugriffsobjekt (vgl. Senatsurteil vom 30. September 1976 - III ZR149/75 - BGHZ 67, 190, 194 f = LM GG Art. 14 [Ea] Nr. 82 mit Anmerkung Kreft= AgrarR 1977, 61 mit Anmerkung Labbé und Anmerkung Köhne AgrarR 1977,87; Urteil vom 7. Oktober 1976 - III ZR 60/73 - BGHZ 67, 200 = LM GG Art. 14(Ea) Nr. 83 mit Anmerkung Kreft). In beiden Urteilen hat der Senat - allerdingsfür den Fall der Enteignung von im Eigentum des Inhabers des landwirtschaftli-chen Betriebs stehenden (Teil-)Flächen - ausgeführt, daß die nach dem Ver-kehrswert des entzogenen Grundstücks im allgemeinen Grundstücksverkehrbemessene Entschädigung (Verkehrswertentschädigung) und die Entschädi-gung für den wegfallenden besonderen Wert des Grundstücks für den einzel-nen landwirtschaftlichen Betrieb einander nicht ausschließende, sondern ein-ander ergänzende Teile der Entschädigung für den Rechtsverlust bilden. Dar- - 8 -über hinaus hat er in beiden Urteilen zum Ausdruck gebracht, daß dem Enteig-nungsbetroffenen die Möglichkeit bleiben müsse darzulegen, daß die Sub-stanzentschädigung (dort des Grundstückseigentümers) mit ihren abstraktenNutzungsmöglichkeiten "bei seinem Betrieb" nicht ausreiche, den durch denWegfall gerade des enteigneten Grundstücks entstehenden "Resthofschaden"- z.B. Gewinn- oder Ertragsverluste - auszugleichen (Urteile vom30. September 1976 aaO und 7. Oktober 1976 aaO). Solche Überlegungenüber ein Nebeneinander der eigentlichen Grundstücksentschädigung und be-triebsbezogener weiterer Nachteile des Grundstücksverlustes haben entgegender Revision ihren Sinn auch bei Entzug eines in einen landwirtschaftlichenBetrieb einbezogenen Pachtgrundstücks. Beide Fallgestaltungen sind dadurchgeprägt, daß wegen der besonderen Gegebenheiten landwirtschaftlicher Be-triebe - wie insbesondere auch bei der vorliegenden "Spargelanlage" deutlichwird - das von der Enteignung betroffene Grundstück und der Betrieb, zu demes gehört, regelmäßig nicht ohne weiteres austauschbar oder ersetzbar, son-dern grundsätzlich auf länger dauernde Zusammengehörigkeit "eingerichtet"sind.Eine langjährige Entschädigungspraxis, insbesondere auch seit demInkrafttreten der - weitgehend von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofsbeeinflußten - Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft vom 28. Juli 1978(LandR 78; Bundesanzeiger, Beilage zu Nr. 181/1978; auch abgedrucktbei Aust/Jacobs/Pasternak, Die Enteignungsentschädigung 5. Aufl. AnhangS. 424 ff), bestätigt diese Sicht: Die dort unter Ziffer 5 geregelte Pachtaufhe-bungsentschädigung betrifft neben dem Wert des Pachtrechts (Ziffer 5.2) beiEntzug von Pachtgrundstücken aus einem Betrieb auch "Restbetriebsbelastungund Erwerbsverlust des Pächters" (Ziffer 5.3.2), allerdings in einem durch § 96 - 9 -Abs. 1 Nr. 1 BauGB begrenzten Rahmen und mit dem Gebot, die Möglichkei-ten, durch betriebliche Umstellungsmaßnahmen den Deckungsbeitragsverlustzu mindern, zu berücksichtigen (Ziffer 5.3.2 Abs. 2). Maßgeblich ist der auf dieentzogene Pachtfläche entfallende Deckungsbeitrag abzüglich des marktübli-chen Pachtzinses. Für die Ermittlung des Deckungsbeitragsverlustes geltendieselben Grundsätze wie für den Fall der (Teil-)Enteignung des Grundstücks-eigentümers als Betriebsinhabers (Ziffer 5.3.2 i.V.m. Ziffer 4.1.2).In der entschädigungsrechtlichen Fachliteratur steht dementsprechendheute praktisch außer Streit, daß eine Entschädigung für ein enteignetes land-wirtschaftliches Nutzungsrecht an einem Grundstück und eine solche wegen"Restbetriebsbelastung" des Hofs (genauer: wegen des für den Betrieb verlo-renen Deckungsbeitrags, der auf die entzogene Nutzungsfläche entfiel) neben-einander stehen können (de Witt/Schirp AgrarR 1994, 3, 4; Balzer/RohmerAgrarR 1979, 29, 32; Bewer WF 1994, 152, 154; Bruns AgrarR 1972, 42, 43;Aust/Jacobs/Pasternak Rn. 561; Gelzer/Busse, Der Umfang des Entschädi-gungsanspruchs aus Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff 2. Aufl.Rn. 609; vgl. auch Köhne, Landwirtschaftliche Taxationslehre, 3. Aufl. 2000,S. 215 ff, 218 und - speziell zur Bewertung ertragbringender Dauerkulturen -S. 416 ff, 417; a.A. Kremer AgrarR 1972, 173, 174).II.Das Berufungsgericht ist der Auffassung, es entspreche dem Umfangder dem Beteiligten zu 2 genommenen Rechtsposition, daß die Sachverständi-ge T. die Entschädigung nach ihrem oben erörterten Ansatz für die - 10 -gesamte Restnutzungsdauer der "Spargelanlage" (bis 2005) ermittelt hat. Zwarsei im Ausgangspunkt davon auszugehen, daß nur eine rechtlich gesichertePachtdauer zur Rechtsposition des Beteiligten zu 2 gehört habe. Auch sei nachder "objektiven Rechtslage" der vorliegend nur mündlich geschlossene Pacht-vertrag seitens des Eigentümers zum Ende 1999 kündbar gewesen. Es kommeaber wegen der besonderen Umstände des vorliegenden Falles unter Berück-sichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Begren-zung der Entschädigungspflicht der Beteiligten zu 1 bis zum ersten möglichenKündigungstermin nicht in Betracht. Auch im Rahmen der Frage, was enteig-nungsrechtlich zu entschädigen sei, müßten die Grundsätze von Treu undGlauben mit herangezogenen werden. Im vorliegenden Fall sei unter diesemGesichtspunkt zum einen zu berücksichtigen, daß die Bewirtschaftung mitSpargelkulturen von der Sache her stets auf eine langfristige Bewirtschaf-tungsdauer angelegt und auch nur dann eine wirtschaftlich sinnvolle Investitionsei. Es bestehe Übereinstimmung dahin, daß neu angelegte Spargelkulturen inden ersten drei bis vier Jahren gar keine und in den folgenden Jahren nur ge-ringe Erträge abwürfen und sich erst nach einer Dauer von mindestens ca.zehn Jahren erhebliche Erträge erzielen ließen, die dann erst die in der An-laufphase erbrachten Investitionen wieder auszugleichen in der Lage seien.Davon ausgehend würde jedoch eine Beschränkung der enteignungsrechtli-chen Rechtsposition auf die grundsätzlich nächste Kündigungsmöglichkeit imEinzelfall zu dem unbilligen Ergebnis führen können, daß die Kündigung gera-de in die Anlaufphase falle, der Pächter also erhebliche Investitionen für dieAnlage erbracht habe, ohne die Chance zu haben, sie im Fall z.B. der Aus-übung eines Kündigungsrechts nach nur zwei- oder dreijähriger Dauer durchentsprechende Erträge wieder auszugleichen. - 11 -In diesem Zusammenhang, so das Berufungsgericht weiter, sei im kon-kreten Fall auch zu berücksichtigen, daß sich die EigentümergemeinschaftP. - wenn das allein auch zur Begründung einer gesicherten Rechtsposi-tion im entschädigungsrechtlichen Sinne nicht ausreichen möge - doch seitdem Jahre 1978 über 20 Jahre hinweg auf eine pachtrechtliche Nutzung derGrundstücke eingelassen gehabt habe. Das daraus resultierende Vertrauendes Beteiligten zu 2 in die Unverbrüchlichkeit des Worts bzw. die persönlicheZuverlässigkeit seines Verpächters als Vertragspartner wäre in unerträglichemMaße enttäuscht, wenn gleichwohl durch die objektiv vorhandene Kündi-gungsmöglichkeit das so geschaffene Pachtrecht zeitlich in seinem Entschädi-gungsumfang begrenzt würde. Dies wäre nach Treu und Glauben um so uner-träglicher, als das Vertrauen des Beteiligten zu 2 in die Person seines Ver-pächters im vorliegenden Fall gerade gerechtfertigt gewesen sei: Denn es mö-ge zwar sein, daß ein mündlicher Pachtvertrag insofern keine gesicherteRechtsposition enthalte, als es um die Beziehung der Pachtvertragsparteienuntereinander gehe. Mit anderen Worten: Es sei zwar richtig, daß der Pächter,der sich auf mündliche Verträge einlasse, insofern gegenüber seinem Ver-tragspartner bei einem nicht schriftlich geschlossenen Pachtvertrag insoweitweniger gesichert sei, als in der Person des Verpächters liegende Umstände(Tod des Verpächters und ungewisse Fortsetzung mit den Erben oder Insol-venz) zur vorzeitigen Beendigung führen könnten. Derartige in der Person desVerpächters P. liegende Umstände hätten aber hier gerade nicht dasPachtrecht des Beteiligten zu 2 in seiner Dauer in Frage gestellt. Der Ver-pächter P. habe vielmehr noch im Jahre 1998 - mithin bereits in Kenntnisdes Flurbereinigungsverfahrens - mit dem Beteiligten zu 2 sogar noch einenauf weitere zehn Jahre angelegten schriftlichen Pachtvertrag abgeschlossen.Der einzige Umstand, der überhaupt zu der Diskussion der Frage geführt habe, - 12 -ob und mit welcher Bedeutung die nach objektiver Rechtslage bestehendeKündigungsmöglichkeit die Werthaltigkeit des Pachtrechts des Beteiligten zu 2berühren könnte, sei also das von der Beteiligten zu 1 eingeleitete Enteig-nungsverfahren, das gleichsam von außen kommend in das Vertragsverhältnisund Pachtrecht des Beteiligten zu 2 eingegriffen und die Spargelanlagen zer-stört habe. Vor allem unter diesem Aspekt erscheine es im vorliegenden Fallnach Treu und Glauben und Abwägung aller Umstände der Beteiligten zu 1verwehrt, sich auf ein "objektives Kündigungsrecht als die Entschädigungs-pflicht mindernd" zu berufen.Diese Ausführungen tragen, wie die Revision mit Recht rügt, den An-spruch des Beteiligten zu 2 gegen die Beteiligte zu 1 auf Entschädigung nichtin dem vom Berufungsgericht ausgesprochenen Umfang.1.Für den Umfang der Pächterentschädigung kommt es nach der neuerenRechtsprechung des Senats, wie das Berufungsgericht im Grundsatz nicht ver-kannt hat, ebenso wie allgemein für die Frage, inwieweit ein Vermögenswertals "Eigentum" geschützt ist, darauf an, ob und inwieweit durch den enteignen-den Eingriff eine Rechtsposition des Pächters beseitigt worden ist. Es kommtalso nicht darauf an, wie lange das Pachtverhältnis fortgeführt worden wäre,wenn es nicht zur Enteignung der in Rede stehenden Flächen gekommen wäre(so noch Senat BGHZ 26, 248, 251 f), sondern darauf, bis zu welchem Zeit-punkt nach der vertraglichen Rechtslage der Pächter dem Eigentümer dieRückgabe von Besitz und Nutzung hätte vorenthalten können; rechtlich nichtgesicherte Erwartungen des Pächters auf den Fortbestand des Vertragsver-hältnisses bleiben bei der Entscheidung unberücksichtigt (vgl. SenatsurteileBGHZ 83, 1, 3 ff; 117, 236 f; 123, 166, 169). An dieser neueren Rechtspre- - 13 -chung hält der Senat trotz der hiergegen verschiedentlich erhobenen Einwändefest, die vor allem darauf verweisen, daß bei landwirtschaftlichen Verpachtun-gen häufig rechtlich nicht gesicherte (formungültige) Absprachen die Grundla-ge für tatsächlich langfristig praktizierte Pachtverhältnisse bilden(de Witt/Schirp, AgrarR 1994, 109, 111; Bewer WF 1994, 152, 156; ders.,AgrarR 1994, 356; vgl. auch Köhne, Landwirtschaftliche Taxationslehre 3. Aufl.S. 219). Soweit die Kritiker damit argumentieren (vgl. de Witt/Schirp aaO 112),auch heute versage die Rechtsprechung gesicherten tatsächlichen Erwartun-gen nicht generell die entschädigungsrechtliche Anerkennung, wofür die Be-handlung von Bauerwartungsland ein Beispiel sei (Hinweis auf BGHZ 39, 98,202 f), geht der Vergleich fehl. Die Qualität "Bauerwartungsland" ist ein mögli-ches Kriterium für die Bewertung (vgl. § 194 BauGB) der RechtspositionGrundeigentum; die Rechtsposition als solche bestimmt sich aus anderen,rechtlichen Umständen (zutreffend Aust/Jacobs/Pasternak Rn. 565).a) Nach dem für die Rechtsposition des Pächters (allein) maßgeblichenbürgerlichen Recht bedarf ein Landpachtvertrag, der für länger als zwei Jahregeschlossen wird, der schriftlichen Form. Wird die Form nicht beachtet, so giltder Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen (§ 585a BGB a.F.), mit derFolge, daß jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werk-tag eines Pachtjahres für den Schluß den nächsten Pachtjahres kündigenkann, wobei im Zweifel das Kalenderjahr als Pachtjahr gilt (§ 594a Abs. 1BGB). Die Kündigung des Pachtvertrages unter Berufung auf den Formmangelist grundsätzlich nicht rechtsmißbräuchlich, auch wenn der Pächter sich aufeine lange Pachtdauer eingerichtet hatte (Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl.§ 585a Rn. 13). Ausnahmsweise können aber besondere Umstände dazu füh-ren, daß beide Seiten sich an der vereinbarten Zeitdauer trotz mangelnder - 14 -Form festhalten lassen müssen, etwa weil jedes andere Ergebnis schlechthinuntragbar wäre (Soergel/Heintzmann aaO Rn. 13; Faßbender/Hötzel/LukanowLandpachtrecht 2. Aufl. § 585a Rn. 46). Dies kann z.B. der Fall sein, wenn dieeine Partei die andere absichtlich von der Einhaltung der Schriftform abgehal-ten hat (Soergel/Heintzmann aaO; Faßbender/Hötzel/Lukanow aaO Rn. 48).Die Berufung des Verpächters auf die Wirkung des § 585a Satz 2 BGB a.F.muß andererseits nicht in jedem Fall schon dann unzulässig (rechtsmißbräuch-lich) sein, wenn der Pächter wegen der vereinbarten langfristigen Dauer Auf-wendungen gemacht (Soergel/Heintzmann aaO Rn. 13 gegen Faßbender/Hötzel/Lukanow aaO Rn. 46) oder einen höheren Pachtzins vereinbart hatte(Soergel/Heintzmann aaO). Aus besonderen Umständen könnte sich aberhiermit zusammenhängend je nach Sachlage eine der vorzeitigen Kündigungdes Pachtverhältnisses entgegenstehende Vertrauensgrundlage ergeben ha-ben. Im Einzelfall kann auch eine Rolle spielen, auf welche Art Bewirtschaftungder Landpachtvertrag ausgerichtet ist, welche Investitionen der Pächter - fürden Verpächter erkennbar - zu erbringen hat und ob und inwieweit schon Inve-stitionen zum jeweils maßgeblichen Zeitpunkt durch eine vorzeitige Vertrags-beendigung zunichte gemacht würden.Wäre eine Vertragskündigung vor dem ursprünglich ins Auge gefaßtenoder sich etwa aus dem besonderen Zweck des Vertrages ergebenden - abernicht formwirksam vereinbarten - Vertragsende bei einer Gesamtwürdigung alsgegen § 242 BGB verstoßend anzusehen, so wäre dies auch für die Einschät-zung der Rechtsposition des Pächters im Enteignungsverfahren relevant (vgl.Senatsurteil vom 7. Januar 1982 - III ZR 141/80 - WM 1982, 599 = BRS 45,492 f: Kündigung zur Unzeit). - 15 -b) Unabhängig von der Möglichkeit eines solchen im Einzelfall auf § 242BGB gestützten Einwandes gegen eine Vertragskündigung auf der Grundlageder §§ 585a a.F., 594a BGB kann der Pächter vom Verpächter die Fortsetzungdes Vertragsverhältnisses verlangen, wenn - soweit hier von Interesse - bei derPacht eines Grundstücks der Pächter auf dieses Grundstück zur Aufrechter-haltung seines Betriebes, der seine wirtschaftliche Grundlage bildet, angewie-sen ist und die vertragsmäßige Beendigung des Pachtverhältnisses für denPächter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtig-ten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist (§ 595 Abs. 1 Satz 1Nr. 2 BGB).Wenn und soweit die Voraussetzungen eines Fortsetzungsanspruchsvorliegen und der Pächter dartun kann, daß er den Anspruch geltend gemachthätte, so verstärkt dies entschädigungsrechtlich seine Rechtsstellung als Päch-ter bis zu dem Zeitpunkt, für den eine Fortsetzung hätte erreicht werden kön-nen (vgl. Aust/Jacobs/Pasternak aaO Rn. 564; de Witt/Schirp AgrarR 1994,109, 111).2.Den Ausführungen des Berufungsgerichts, das nicht umfassend und ab-schließend auf alle diese angesprochenen Gesichtspunkte im Sinne einerPrüfung der (hypothetischen) landpachtrechtlichen Rechtslage eingeht, läßtsich nicht eindeutig entnehmen, wie es die danach für den Umfang der Rechts-position des Beteiligten zu 1 entscheidende Rechtsbeziehung der Pachtver-tragsparteien untereinander letztendlich beurteilt. Es spricht zwar eine Reihewesentlicher Gesichtspunkte an, die nach seiner Auffassung für eine unbe-grenzte Entschädigung des Beteiligten zu 2 sprechen. Zugleich deuten seineFormulierungen (etwa der Hinweis auf die "objektive Rechtslage [Kündigungs- - 16 -möglichkeit] ..." und darauf, daß es sein möge, "daß ein mündlicher Pachtver-trag insofern keine gesicherte Rechtsposition enthält, als es um die Beziehungder Pachtvertragsparteien untereinander geht...") darauf hin, daß das Beru-fungsgericht die Rechtsstellung des Beteiligten zu 2 aus der Sicht des Land-pachtrechts eher als nicht gesichert ansieht.Es kann daher revisionsrechtlich weder mit Sicherheit davon ausgegan-gen werden, daß der Beteiligte zu 2 einen Pachtverlängerungsanspruch gehabtoder wenigstens einer Kündigung des Eigentümers zum Ende 1999 mit Erfolgden Einwand des § 242 BGB hätte entgegensetzen können, noch läßt sich diesnach dem derzeitigen Sachstand ausschließen.3.Bei dieser Sachlage läßt sich aber das Urteil des Berufungsgerichtsnicht aufrechterhalten.Einen Grund, die eigentumsrechtliche Rechtsposition des Beteiligten zu2 selbst für den Fall, daß sie sich pachtrechtlich gesehen (unter Einbeziehungvon § 242 BGB) in einem vom Eigentümer bis Ende 1999 kündbaren Pacht-recht erschöpft haben sollte, enteignungsentschädigungsrechtlich "höher" an-zusetzen, gibt es nach der erörterten Rechtsprechung nicht. Es könnte - solltedie genannte Prämisse zutreffen - insbesondere kein Raum mehr für Erwägun-gen sein, wie sie das Berufungsgericht am Ende des Abschnitts I seiner Ent-scheidungsgründe anstellt: Wenn die Rechtsposition des Beteiligten zu 2 nachLandpachtrecht nur bis Ende 1999 gesichert war, verbietet sich aus Rechts-gründen eine Würdigung in dem Sinne, daß hier das von der Beteiligten zu 1eingeleitete Enteignungsverfahren - über den Zeitraum bis Ende 1999 hinaus - - 17 -"gleichsam von außen kommend in das Vertragsverhältnis und Pachtrecht desBeteiligten zu 1 eingegriffen und die Spargelanlage zerstört" habe.III.Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache mangels Entschei-dungsreife an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Tatrichter hatGelegenheit, die für den Umfang der dem Beteiligten zu 2 genommenenRechtsposition und damit für seinen Entschädigungsanspruch maßgebliche(hypothetische) pachtrechtliche Situation, gegebenenfalls nach ergänzendemParteivortrag - auch unter Berücksichtigung des im Baulandverfahren gelten-den Untersuchungsgrundsatzes (§ 221 Abs. 2 BauGB) -, grundlegend und ab-schließend neu zu untersuchen und zu beurteilen.RinneWurm StreckSchlickDörr

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