BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 123 /09 Verkündet am: 17. Mai 2011 Stoll Justiz hauptsekretärin als Ur kundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren , in dem bis zum 15. April 2011 Schriftsätze eingereicht werden konnten, a m 17. Mai 2011 durch den Vorsi tzenden Richter Dr. Bergmann, den Richter Dr. S trohn, die Richterinnen Caliebe und Dr. Reichart und den Richter Sunder für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts vom 6. April 2009 au f gehoben. Die Sache wird zur ne uen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurüc k verwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger beteiligte sich mit 50.000 DM an der Grundstücksgesel l schaft B . straße GbR (G . - Fon ds 18). Die Beklagte - damals noch firmierend u n- ter G . G emeinnützige Heimstätten - AG, dann umbenannt in G . AG und schließlich umgewandelt in die G . GmbH - ist Gründungsgesellscha f- 1 - 3 - terin dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds. I hre Anteile wurden meh r- heitlich vom Land Berlin geha l ten. Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im sozialen Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen der Kostenmiete und der niedrigeren Sozialmiete wur de teilweise durch Au f- wendungshilfen des Landes Berlin ausgeglichen (sog. 1. Förderungsweg). Di e- se Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15 - jährige "A n- schlussfö r derung" an. Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Ba u- vorhaben, bei d e nen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete. Darunter fiel auch der G . - Fonds 18. Seither ist der Fonds sanierungsb e- dürftig. Der Kläger macht verschiedene Prospektmängel geltend. Er hat bea n- tragt festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihn von sämtlichen Ve r- bindlichkeiten aus der Beteiligung an dem Fonds, insbesondere von der quot a- len Haftung für die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen, freiz u- stellen. Ferner hat er die Feststellung begehrt, dass die Beklagte zum Ersatz etwa i ger weiterer Schäden verpflichtet sei. Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgeg e ben, den ersten Feststellungsantrag aber nur insoweit zugesprochen, als die Freistellungspflicht nur Zug um Zug gegen Übertragung des Gesellschaftsa n teils zu erfolgen hat und nur die Verbindlichkeiten betrifft, welche die entstandene n Steuervorteile und die an den Kläger erfolgten Au s- schüttungen abzüglich der geleisteten Einlage übersteigen. Das Berufungsg e- 2 3 4 - 4 - richt hat die Klage auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erkennenden Senat zugelassene R e vision des Klägers. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die A n- schlussf örderung unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein Recht s- anspruch darauf bestanden habe. Die Beitrittsentscheidung des Klägers beruhe aber nicht auf diesem Fehler. Die Kausalität werde nicht vermutet. Dem Kläger sei es auch nicht gelungen, die Kausalität zu beweisen. Die Aussagen der dazu verno m menen Zeugen reichten da für nicht aus. II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass der Kläger von der Beklagten bei Vertragsschluss nicht zutreffend über die Ris i ken der Anlage unterrichtet worden ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für se i ne Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermitte lt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageen t- scheidung von w e sentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nac h- teile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt we r den (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 7. A p ril 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; Urteil vom 7. Dezember 5 6 7 8 9 - 5 - 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Rn. 18). Das ist hier - wie das Ber ufungsg e- richt in fehlerfreier tatrichterlicher Würdigung festgestellt und der Senat für den G . - Fonds 18 auch schon bestätigt hat ( BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 178/08, juris Rn. 8 ff.) - durch den verwendeten Prospekt nicht gesch e- hen. a) Ein Prospektfehler liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesel l- schafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer Beteil i gungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang dieser quotalen Haftung werde durc h Leistungen aus dem Gesellschaftsverm ö- gen zwingend gemindert (vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 178/08, j u ris Rn. 10 f.). b) Der Prospekt ist aber insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck e r- weckt wird , auf die Anschlussförderung bestehe ei n Rechtsa n spruch. Der Prospekthinweis Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren ist eine A n- schlus s kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so versta n- den werden, als sei die Anschlussförde rung dem Grunde nach schon bewilligt und es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden. Dieser Eindruck wird durch die Angabe auf S. 19 des Prospekts 2011 endet der 1. Förderungszeitraum. Gemäß den Richtlinien über die Anschlus s förde rung von Sozialwohnungen wird eine Anschlussförderung gewährt. Diese gewährleistet da u noch verstärkt. 10 11 12 13 - 6 - Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 22 des Prospekts Ein Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung d er Förderungsbestimmungen denkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. Anschlussförd e- rung). ebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 33 des Prospekts: Auch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änder ungen von Gesetzgebungs - , Rechtsprechungs - oder Verwaltungspraxis, beei n- flusst werden. Die Anschlussförderung war ein für die Rentabilität des Fonds wesentl i- cher Umstand. Alle 161 Wohneinheiten sollten im sog. 1. Förderungsweg e r- ric h tet werden. Die Bekl agte hat selbst vorgetragen, dass ohne Anschlussförd e- rung "kein Investor dieser Welt" auch nur eine einzige Wohnung in Berlin in di e- sem Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15 - jährigen Grundförd e- rung die dann noch verbleibende Kostenmiete für Wo hnungen dieses Mark t- segments nicht zu erzielen gewesen wäre. 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Prospektfehler sei für die Beitrittsentscheidung des Klägers nicht ursächlich geworden, hält der revision s- rechtl i chen Prüfung aber nicht stand . a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte Aufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentsche i- dung ist (st. Rspr., siehe etwa BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 17 m.w.N. ). Die se Vermutung aufklärungsrichtigen Verha l- tens sichert das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt inve s- 14 15 16 17 - 7 - tieren will oder nicht (BGH, Urteil vom 5. Juli 1993 - II ZR 194/9 2, BGHZ 123, 106, 112 ff.). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausal i- tätsvermutung greife hier nicht ein, weil der Kläger bei einer zutreffenden Au f- klärung in einen Entscheidungskonflikt gekommen wäre; denn es habe nicht nur ei ne Möglichkeit au f klärungsrichtigen Verhaltens gegeben. Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentab i lität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesger ichtshofs nicht geeignet, die auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlic h keit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkrä f ten. Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger Werthalt i g- keit. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die A n- nahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage a b- trägliche Umstände hätte bei dem Anl a geinteressenten allein schon deshalb, weil er mit erhebliche n Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise mehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen "Entscheidung s- konflikt" begründet (BGH, Urteil vom 2. März 2009 - II ZR 266/07, ZIP 2009, 764 Rn. 6; Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Rn. 24). Vie l- mehr ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufkl ä- rung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grun d satz kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht (BGH, Urteil vom 13 . Juli 2004 - XI ZR 178/03, BGHZ 160, 58, 66 f.; s. aber BGH, Urteil vom 12. Mai 2009 - XI ZR 586/07, ZIP 2009, 1264 Rn. 22 zur grundsätzlich gelte n- den Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht geh ört (BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 18 19 - 8 - - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Rn. 24 ; Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 19 ). b) Danach wird hier die Kausalität des Prospektfehlers für die Anlageen t- scheidung vermutet. Bei einem zutreffende n Hinweis auf die rechtliche Ung e- wissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlagei n- teressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investi e- ren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anl a- ge zwar Ste u ern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der Anschlussförderung nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gege n- über. Nach der "Liquiditäts - und Pro g noserechnung" des Prospekt s konnte der Anleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v. 1,4 % des eingesetzten Kapitals rechnen. Er hätte zwar unter Hinzurechnung der Steue r- vorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außergewöhnlich hohen Gewinnchancen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - XI ZR 178/03, BGHZ 160, 58, 66 f.) kann indes keine Rede sein. Ob das Risiko, die Anschlussförderung werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt der Anlageentscheidung als gering einzustu fen war, wie das Berufungsgericht angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschlus s- förderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des Fonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und Wider selb st abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über U m- stände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beei n- trächtigt. 20 21 - 9 - c) Die Vermutung a ufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte nicht w i derlegt. Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der Aufklärungspflic h- tige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis u n- beachtet gelassen hätte. Die Annahme des Beru fungsgerichts, der Kläger habe auch a n dere Risiken hingenommen, so dass ihn auch dieses weitere Risiko nicht von der Zeic h nung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein solcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zah l- reiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weit e- re Risiken zu überne h men. Auch die vom Berufungsgericht durchgeführte Beweisaufnahme hat die Ka u salitätsvermutung nicht zu erschüttern vermocht. Das Berufungsgericht hat angeno mmen, damit sei die Kausalität nicht bewiesen. Das reicht nicht aus, um die gegenteilige Verm u tung zu entkräften. III. Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig (§ 561 ZPO). 1. Nach dem für das Revisionsver fahren zugrunde zu legenden Sac h- verhalt trifft die Beklagte an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein Ve r schulden. Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob di e- se Vermutung w i derlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. 22 23 24 25 26 27 - 10 - Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der Beklagten über die Ve r bindlichkeit der Anschlussförderung n icht ausreichen. Denn ein Rechtsirrtum en t schuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen b rauchte (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 10 2/06, NJW 2007, 428 Rn. 25 m.w.N .). Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen , dass das Obe r- verwaltungsgericht Berlin in einem Beschluss vom 24. Juli 2003 (DVBl 2003, 1333) dem Land Berlin im Wege der einstweiligen Anordnung au f gegeben hat, der Beklagten bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens über die A n- schlussförderung eine en t sprechende finanzielle Hilfe zu gewähren. Denn diese Entscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Prüfung der Rechtslage. Demgegenüber hat das Bundesverwaltungsgericht in se i nem Urteil vom 11. Mai 2006 zu der streitigen Anschlussförderung ausgeführt, ein Subventionsempfä n- ger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änd e- rungen der allg emeinen Rahmenbedingungen die Subventionen gekürzt wü r- den oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 Rn. 57 f.). 2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf drei Jahre nach Ablauf des Jahre s, in dem der Berechtigte Kenntnis von den den Anspruch begrü n denden Umständen und der Person des Schuldners e r- langt hat oder ohne gr o be Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn Ja h- re verkürzte Verjä h rungsfrist ( Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB ) war bei Klageeinre i- chung im Jahr 2006 nicht abg e laufen und wurde durch die demnächst erfolgte Zustellung im Jahr 2007 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 167 ZPO gehemmt . Denn die Entscheidung des Berliner Senats, die Anschlussförderung einzuste l- len, datiert von Febru ar 2003. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnis oder 28 29 30 - 11 - grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers von dem Prospektfehler hat die B e- klagte nicht darg e tan. IV. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die noch erforderlichen Feststellung en getroffen werden können. Die Beklagte hat für ihre Behauptung, der Prospektmangel sei nicht u r- sächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteivernehmung des Klägers angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht nac h- zugehe n h a ben. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass ein Freiste l- lungsa n spruch - wie ein Zahlungsanspruch - nach Grund und Höhe bezeichnet sein muss. Soweit der Gläubiger das nicht kann, ist ein Freistellungsantrag u n- zulässig und stattdes sen auf Feststellung zu klagen (vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 33 m.w.N. ). Bergmann Strohn Caliebe Reichart Sunder Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 22.06.2007 - 36 O 13/07 - KG, Entscheidung vom 06.04.20 09 - 26 U 158/07 - 31 32 33
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