BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 131/13 Verkündet am: 6. Februar 2014 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 652 Abs. 1 Zur wirtschaftlichen Kongruenz des vom Makler nachgewiesenen zum abg e- schlossenen Grundstückskaufvertrag bei erheblichen Preisnachlässen (hier: mehr als 50 %). BGH, Urteil vom 6. Februar 2014 - III ZR 131/13 - OLG Hamm LG Bielefeld - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Februar 2014 durch den Vizepräsidenten Schlick und die Richter Dr. Herrmann, Wöstmann, Seiters und Reiter für Recht erkannt: Auf die Revision der Bek lagten wird das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 21. März 2013 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 6. Kammer für Handelssachen des La ndgerichts Bielefeld vom 10. Jul i 2012 wird zurückgewiesen. Die Kosten d er Rechtsmittelzüge hat die Klägerin zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Parteien streiten um die Zahlung einer Maklercourtage. D ie Klägerin, eine Immobilienmaklerin, fragte Anfang Dezember 2010 per E - Mail bei der Beklagten, einer expand ierenden B . Unternehmen s- gruppe, unter Hinweis auf eine Provisionspflicht in Höhe von 3 % zuzüglich Mehrwertsteu er an , ob diese Interesse an der Benennung einer Gewerbeimm o- bilie im B . Süden ha be. Nachdem dies die Be klagte bejaht hatte, b e- 1 2 - 3 - nannte die Klägerin der Beklagten per Telefax vom 7. Dezember 2010 die I m- mobilie der Verkäuferin zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. sie ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in denen unter Nummer 10 ausg e- führt war, dass der Pr ovisionsanspruch auch entstehe, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen werde, die vom Angebot ab w ichen, oder wenn und soweit im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen, Ergänzungen zu stande kä men bezi e- hungsweise ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen w erde . Im Juli 2011 erwarb die Tochtergesellschaft der Beklagten, die G . Ba uelemente GmbH, die Immobilie zu einem Kaufpreis von 52 5.000 30. November 2011 stellte die Klägerin der Beklagten eine Käuferco urtage von 18.742,50 Mehrwertsteuer in Rechnung. Die Beklagte ist insb e- sondere der Auffassung, dass wegen der großen Preisabweichung die wir t- schaftliche Gleichwe rtigkeit des angebotenen und des zustande gekommenen Kaufvertrags nicht mehr gegeben sei. Die Klage ist vom Landgericht abgewiesen worden. Auf die von der Kl ä- gerin eingelegte Berufung hat das Berufungsgericht die Beklagte nach dem Klageantrag verurteil t. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe Die Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des landgerichtl i- chen Urteils. I. Das Berufungsgericht hat die Verurteilung d er Beklagten auf einen Ma k- lerlohnanspruch gemäß § 652 Abs. 1 BGB g egründet. Die Beklagte könne sich nicht auf eine fehlende Kongruenz des nachgewiesenen Vertrags mit dem letz t- lich durch die Tochterfirma der Beklagten abgeschlossenen Vertrag berufen, weil s ie das Kauf objekt zu einem deutlich günstigeren Kaufpreis erworben h a- be. Allerdings könne sich die Klägerin insowe it nicht auf die Regelung in Nu m- mer 10 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen stützen , da diese unwirksam sei . Eine Identität des beabsichtigt en mit dem tatsächlich zustande gekomm e- nen Kaufvertrag sei vorliegend aufgrund dessen, dass der tatsächliche Kau f- preis 43 % des von der Klägerin benannten betrage , nicht gegeben . Die fehlende Kongruenz beider Verträge hindere jedoch gleichwohl vo r- liege nd einen Maklerlohnanspruch der Klägerin nicht. Entgegen der Auffassung einiger anderer Oberlandesgerichte und des überwiegenden Teil s des Schrif t- tums habe der Makler sei nen L ohn stets dann ver dient , wenn der Maklerkunde das Objekt zu einem niedrigeren K aufpreis, als er Gegenstand des Nachweises gewesen sei , und damit jedenfalls nicht zu drück end er en wirtschaftlichen B e- dingungen erworben habe. In einem solchen Fall liege eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angestrebten mit dem abgeschlossenen Geschä ft vor, au f- grund derer eine Kongruenz beider Verträge ausnahmsweise entbehrlich sei. Weiche der zustande gekommene Hauptvertrag bei Preisdifferenzen zugunsten 6 7 8 - 5 - des Maklerkunden von dem vom Makler nachgewiesenen ab, erziele der K unde regelmäßig den mit dem M aklervertrag angestrebten wirtschaftlichen Erfolg. Ohne Hinzutreten besonderer Umstände erscheine es als treuwidrig, wenn sich der Maklerkunde dann auf diese Abweichung berufe und eine Zahlung des Ma k lerlohns deshalb verweigere. Auch im vorliegenden Fall s ehe der Senat die Berufung der Beklagten auf die für sie günstige Preisdifferenz als mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht vereinbar an . Hier trete hinzu, dass nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin in der mündlichen Ve r- handlung vor de m Berufungsgericht im gewerblichen Bereich der zunächst vom Käufer genannten Preisvorstellung häufig schon keine übermäßige Aussag e- kraft zukomme, da zumindest in diesen Fällen ein Kaufinteressent stets z u- nächst eine sogenannte Due - diligence - Prüfung vornehm e und regelmäßig s o- dann der Preis nachverhandelt werde. Zudem werde gerade im gew erblichen Bereich der Preis maßgeblich durch die konkrete Verwendungsabsicht des Kä u fers bestimmt. Dies sei auch vorliegend der Fall gewesen. So ergebe sich aus der Aussage de s Zeugen K . , dass die Beklagte ihr Preisangebot anhand des Grundstückswerts abzüglich der Abbruchkosten für die aufstehe n- den Gebäude kalkuliert habe. Bei einer solchen Interessenlage, bei der die nicht nur geringe Reduzierung des zunächst vom M akler benannten Kaufpre i- ses allein darauf beruhe, dass aufstehende und zum Verkauf mit angebotene Immobilien für den Käufer nicht von Interesse seien, sei die spätere Berufung des als Käufer aufgetretenen Maklerkunden auf eine fehlende Kongruenz des nachge wiesenen mit dem zustande gekommenen Hauptver trag mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht vereinbar. Auch die weiteren Vorau s- setzungen des Maklerlohnanspruchs seien gegeben. - 6 - II. Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand. Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Ve r- trag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonderheiten des Einzelfalls maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in ers ter Linie eine Frage ta t- richterlicher Beurteilung (ständige Senatsrechtsprechung , vgl. zuletzt Urteil vom 13. Dezember 2007 - III ZR 163/07, NJW 2008, 651 Rn. 16 mwN). 1. Die Annahme des Berufungsgerichts , bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkund en , also zu für ihn günstigeren Bedingungen , werde stets der wirtschaftliche Erfolg des nachgewiesenen Ma klergeschäfts erreicht und es ver - stoße daher gegen Treu und Glauben, wenn der Maklerkunde sich auf eine fe h- len de Kongruenz berufe , steht in Widerspruc h zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der abzuweichen kein Grund ersichtlich ist. Der Bu n- desgerichtshof hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten ausgeführt, dass es bei Grundstücksgeschäf ten häufig vorkomme , dass Vertrag s schließe n- de ihre Vorstellung en nicht voll verwirklichen könn t en, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt h ätten ; das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben , um den Vertragsschluss herbeizufü h- ren, könne sich dabei nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenb e- stimmung en , sondern auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen. Soweit 9 10 11 - 7 - sich die Abweichungen im Rahmen dessen h ielten , womit der Mak lerkunde bei der Beauft ragung des Maklers gerechnet habe , könn t en sie den Provisionsa n- spruch nicht ausschließen (vgl. BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85, NJW 1987, 1628 zum Vermittlungsmaklervertrag ; vgl. auch BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78, NJW 1980, 123, 124 ). D ementspr e- chend hat sich der Senat in seinem Urteil vom 13. Dezember 2007 die Frage gestellt , ob wegen der Kaufpreisreduzierung die notwendige (wirtschaftliche) Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiese nen Gelege n- heit fehle, dies e jedoch im konkreten Fall wegen des geringen Umfangs des gewährten Preisnachlasses (circa 15 %) verneint ( III ZR 163/07, NJW 2008, 651 Rn. 26). In einem weiteren Fall hat der Senat die Abweichung des Kau f- preises zwischen nachgew iesen em und tatsächlich abgeschlossenem Vertrag unter dem Blickpunkt der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit geprüft, dies e freilich deshalb für gegeben erachtet , weil der niedrigere Kauf preis unter Berücksicht i- gung von (zu übernehmenden) Verbindlichkeiten z ustande gekommen war (vgl. Senatsurteil vom 7. Mai 1998 - III ZR 18/97, NJW 1998, 2277 , 2278 f zum Nachweismakler). 2. Entscheidend ist danach, ob sich unter Würdigung aller besonderen U m- stände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Dabei ist bei für den Maklerku n- den günstigen Preisabweichungen besonders in den Blick zu nehmen, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen, oder ob letztlich die abwe i- chende Preisgestal tung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen. D abei ist kein allzu strenger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grund - stücken, die längere Zeit angeboten werden, der P reis typischerweise nach u n- ten bewegt (vgl. Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Aufl., Rn. 438 ff) . Prei s- 12 - 8 - nachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage (s. Senatsurteil vom 13. Dezember 2007 aaO), bei Preisnach - lässen - wie hier - von mehr als 50 % ist sie regelmäßig zu verneinen. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würd i- gung die Kongruenz des abgeschlossenen zum nachgewiesenen Vertrag ve r- neint. Diese tatrichterliche Würdigung n immt die Revision als ihr günstig hin. Soweit das Berufungsgericht meint, die Beklagte verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf diese Inkongruenz berufe, weil sie mit niedrig e- re m Mitteleinsatz den gewünschten wirtschaftlichen Erfolg erreicht habe, hält dies den Angriffen der Revision nicht stand. Das Berufungsgericht hat den von ihm selbst festgestellten tatsächlichen Umständen für die Kaufpreisreduzierung nicht die Bedeutung beigemessen, die ihnen zukomm en . Das Berufungsgericht stellt fest, dass die Kaufpreisreduzierung darauf beruhte, dass nur der Grundstückswert abzüglich der Abbruchkosten für die aufstehenden Gebäude Maßstab für die Kaufpreiskalkulation der Kaufvertrag s- parteien war. B ei Gewerbeimmobilienkäufen sei stets die Verwendun gsabsicht maßgebend für die Kaufpreiskalkulierung und deshalb sei diesem Umstand, dass der Kaufpreis nur auf der Basis des reinen Grundstückswerts berechnet worden sei, keine besondere Bedeutung bei zu messen. Dabei übersieht das Berufungsgericht, dass ein b ebautes Grundstück nachgewiesen worden ist . Die Kaufpreisangabe im Nachweis beruhte ersichtlich darauf, dass der Wert der Immobilie ganz wesentlich durch den Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude begründet wurde. Wirtschaftlich gesehen ist aber nur ein Grundstück ohne die aufstehenden und wesentlich wertbildenden Gebäude ver kauft wo r- den. Sogar die Abbruchkosten hatte wirtschaftlich der Verkäufer zu tragen, da 13 14 15 - 9 - diese vom Grundstückswert abgezogen worden waren. Wenn jedoch ein Grundstück mit wesentl ich wertbildender Bebauung angeboten wird und der Kaufvertrag sich wirtschaftlich gesehen nur auf ein unbebautes Grundstück b e- zieht und deshalb der Kaufpreis wie im vorliegenden Fall weniger als 50 % des vom Makler erbrachten Nachweises beträgt, kann der a bgeschlossene Kaufve r- trag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig zu dem vom Makler nachgewi e- senen möglichen Grunds tücksgeschäft angesehen werden. Somit wird durch die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen letztlich nur die von ihm zuvor bej ahte Inkongru enz unterstrichen. Da in einem solchen Fall der z ustande ge kommen e Hauptve rtrag bei wertender Betrachtung nicht dem Vertrag entspricht, auf den sich die Maklerleistung bezogen hat, ist es nur folgerichtig, das s der Makler keine Vergütung erhäl t; die vom Berufung s- gericht in diesem Zusammenhang angestellten Erwägungen zu Treu und Gla u- ben vermögen über die fehlende wirtschaftliche Kongruenz nicht hinwegzuhe l- fen (so im Ergebnis auch OLG Bamberg, NJW - RR 1998, 56 5 f ; OLG Brande n- burg, NJW - RR 2000, 150 5 f; OLG Celle, OLGR 2007, 713; OLG Koblenz, OLGR 2001, 194 f; OLG München, MDR 2010, 615 f ) . Mangels Kongruenz zwischen dem abgeschlossenen und dem nachg e- wiesenen Kaufvertrag steht der Klägerin kein Maklerlohnanspruch zu. Ein so l- c her ergibt sich auch nicht aus Nummer 10 ihrer A llgemeinen Geschäftsbedi n- gungen , weil diese Regelung - wie das Berufungsgericht z utreffend ausgeführt hat und von der Revisionsbeklagten auch nicht angegriffen worden ist - nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist . 16 17 - 10 - 3. Das U rteil des Berufungs gerichts ist deshalb aufzuheben. D er Senat kann die Sache selbst entscheiden, da diese entscheidungsreif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 3 BGB). Schlick Herrmann Wöstmann Seiters Reiter Vorinstanzen: LG Bielefeld, Entscheidung vom 10.07.2012 - 15 O 70/12 - OLG Hamm, Entscheidung vom 21.03.2013 - I - 18 U 133/12 - 18
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