III ZR 14/15 - III. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2016:180216UIIIZR14.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 14 /15 Verkündet am: 18. Februar 2016 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 675, 280 Zur Frage der Aufklärungspflicht über das Wiederaufleben der Kommanditi s- tenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB in einem Anlageprospekt, der die Beteil i- gung an einem geschlossen Immobilienfonds zum Gegenstand hat (Bestät i- gung und Fortfü h rung des Senatsurteils vom 4. Dezember 2014 - III ZR 82/14, WM 2015, 68). BGH, Urteil vom 18. Februar 2016 - III ZR 14/15 - Thüringer OLG LG Meiningen - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Februar 2016 durch den Vorsit zenden Richter Dr. Herrmann, die Rich ter Tombrink, Dr. Remmert und Reiter sowie die Richterin Dr. Liebert für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und der Streithelferin wird das Urteil des 5 . Zivilse nats des Thüringer Obe rlandesgerichts in Jena vom 16 . Dezember 2014 im Kostenpunkt und insoweit auf - gehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Meiningen vom 24. April 2013 wird insge samt zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelzüge, einschließlich der der Streithel ferin erwachsenen Kosten, zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Kläger nimmt die Beklagte unter dem Vorwurf einer fehlerhaften Kapitalanlage beratung auf Schadensersatz in Anspruch. 1 - 3 - Auf Empfehlung des für die Bekl agte tätigen Zeugen N . zeichnete der Klä ger am 26 . August 1996 eine Beteiligung als Kommandi tist an dem g e- schlossenen Immobilienfonds M . Nr. 37 D . , W . M . K . KG , D . (im Folgen den: M . Nr. 37) mit einer (Haft - ) Einla ge von 5 0.00 0 DM zuzüglich 5 % Agio . In Höhe von 42.500 DM finanzierte er die Beteiligung über zwei Bankdarlehen, die bis zum Ja hr 2008 vollständig zurückgeführt wurden. Der von der Rechtsvorgängerin der Streithelferin der Beklagten herau s- gegebene Emissionsprospekt enthält, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, folgende Hinweise: " Fungibilität (S. 7) Grundsätz lich sollte die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilie n- fonds langfristig ausgerichtet sein. Der Verkauf einer Fondsbeteiligung ist prinzipiell jederzeit möglich. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, daß der Handel mit Komma n- diteinlagen nicht ins titutionalisiert ist. D ennoch zeigt die Erfahrung, daß Kaufinteresse durch Zweiterwerber besteht, dies insbesondere dann, wenn die Steigerung der Ausschüttungen (siehe Prognoserechnung) ei n- setzt. Die G . Aktiengesellschaft [ Rechtsvorgängerin der Stre ithelferin] ist bereit, bei einer Veräußerung von Anteilen vermittelnd mitzuwirken. Es wurde für die Replazierung von Anteilen ein Zweitmarkt installiert. Bisher konnten alle Verkaufswünsche befriedigt werden. Haftung der Zeichner (S. 7) Über die im Hand elsregister eingetragene Einlage (+ 5 % Agio) hinaus keine Haftung, auch keine persönliche Hypothekenhaftung (Zu den g e- setzlichen Einschränkungen und Besonderheiten siehe auch Seiten 23 u. 28). 2 3 - 4 - Ausschüttung (S. 23) Da die Einnahmen aus Vermietung und Ve rpachtung und aus Kapita l- vermögen die laufenden Ausgaben regelmäßig übersteigen, entstehen Liquiditätsüberschüsse, die zum größten Teil an die Gesellschafter au s- geschüttet werden. Einnahmen abzgl. der steuerlichen Werbungskosten (einschl. AfA) erg e- ben in den ersten Jahren ein steuerlich niedrigeres Ergebnis, so daß den Ausschüttungen in den ersten Jahren vergleichsweise geringe steue r- pflichtige Einkünfte gegenüberstehen. Die Ausschüttungen sind, auch wenn sie zu einem " negativen Kapita l- konto " führen würden, nicht nach § 15 a Abs. 3 EStG steuerpflichtig, da durch die Ausschüttung die Haftung der Kommanditisten nach § 172 Abs. 4 HGB wieder auflebt (höchstens jedoch bis zur Höhe der im Ha n- delsregister eingetragenen Haftsumme). Gesellschaftsvertrag [Hin weise] (S. 28) Der Text ist auf den Seiten 39 bis 43 abgedruckt. Die Haftung des Kommanditisten ist auf seine Ein lage beschränkt, eine Nachschuß pflicht besteht nicht. Unbeschadet hiervon gilt die Vorschrift des § 172 Ab s. 4 HGB (vgl. § 6 des Gesellsch aftsvertrags und Seite 23 " Ausschüttungen " ). § 6 [des Gesellschaftsvertrags] Keine Nachschusspflicht (S. 40) Die Kommanditisten übernehmen weder gegenüber Gesellschaftern noch gegenüber Dritten irgendwelche Zahlungsverpflichtungen, Ha f- tungs - oder Nachsch uß verpflichtungen, die über die Verpflichtung zur Leistung der in der Beitrittserklärung vereinbarten Pflichteinlage hinau s- geh pflicht lässt die gesetzliche Regelung über die Haftung der Kommanditisten gegenübe r den Gesellschaftsglä u bigern nach §§ 171 ff HGB unberührt. " - 5 - Seite n 20 und 21 des Prospekts enthalten eine Prognoserechnung für die Jahre 1996 bis 2016. In dieser sind zunächst die erwarteten jährlichen Ei n- nahmen und Ausgaben saldiert. Der Saldo wird a ls " L iquider Einnahmeübe r- schuß " ausgewiesen. In weiter darunter befindlichen Zeilen werden unter der Überschrift " Voraussichtliches steuerliches Ergebnis " von dem jeweiligen B e- trag des liquiden Einnahmeüberschusses ( zuzüglich Tilgung und Zinsab schla g- steuer ) die Abschreibung, die Werbungskosten der Investitionsphase, das zu verteilende Damnum und die Instandhaltungskosten abgezogen. Auf Grund si nkender Mieteinnahmen kam es ab 1999 zu eine r allmähl i- chen Reduzierung und schließlich ab 2006 zu einer Einstel lung der Ausschü t- tungen. In den Jahren 2003 und 2004 führte der Zeuge N . mehrere " Krise n- gespräche " mit dem Kläger. Mit Schreiben vom 9. Juli 2010 schlug der Beirat der Fondsgesellschaft ein Entschuldungskonzept zur Abwendung der drohe n- den Insolvenz v or. Der Kläger verlangt - jeweils Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte aus seiner Gesellschaftsbeteiligung - Freistellung von den Verbindlichkeiten aus und im Zusammenhang mit seiner Gesellschaftsbeteiligung sowie Zahlung von 3 s- kosten sowie die Feststellung, dass die Beklagte sich mit der angebotenen G e- genleistung in Annahmeverzug befinde. Er hat unter anderem geltend ge macht, nicht darüber aufgeklärt worde n zu sein , dass jährliche Ausschüttungen als vo r- zeitige Kapitalrückzahlung gewertet würden mit der Folge des Wiederauflebens der Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB. Ebenso wenig sei er auf die eingeschrän k- te Fungibilität der Fondsbeteiligung hingewiesen worden. Im Rahmen der Ber a- tungsgespräche habe der Zeuge N . den Prospektinhalt verharmlost. 4 5 6 - 6 - Die Beklagte ist den Beratungsfehlervorwürfen de s Klägers im Einzelnen entgegen getreten und hat sich auf die Einrede der Verjährung berufen. Das Landgericht ha t die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl ä- gers hat das Oberlandesgericht das Ersturteil abgeän dert und der Klage - mit - s tattgegeben. Mit ihre r vom Berufungsgericht zugelassenen Revision be gehren die Beklagte und ihre Streithelferin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe Die zulä ssige Revision hat auc h in der Sache Erfolg. Sie führt zur Aufh e- bung des angefochtenen U rteils, soweit zum Nachteil der Beklagten entsc hi e- den worden ist, und zur vollständigen Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts. I. Das Beru fungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Zwischen den Parteien sei ein stillsch weigender Kapitalanlageber a- tungsvertrag zustande gekommen. Die Beklagte habe ihre vertraglichen Pflic h- ten zumindest in einem Punkt verletzt, so dass sie dem Kläger zum Schaden s- ersatz verpflichtet sei. Eine Aufklärungspflichtverletzung liege jedenfalls im H i n- blick auf das Risiko eines Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung nach 7 8 9 10 11 - 7 - § 172 Abs. 4 HGB vor. Insofern sei der Kläger weder durch den Prospektinhalt noch durch die mündlichen Erläuterungen des Zeugen N . aufgeklärt wo r- den. Der Prospekt enthalte zw ar an zwei Stelle n Hinweise auf das Risiko aus § 172 Abs. 4 HGB. Diese seien jedoch aus sich heraus beziehungsweise im Zusammenhang mit dem vorangegangenen Text nicht verständlich , zumal in den " Risikohinweisen " auf Seite 18 des Prospekts auf ein etwaiges Wiederau f- leben der Kommanditistenhaftung nicht eingegangen werde. Ein Hinweis darauf befinde sich - ohne besondere Hervorhebung - erst in dem Abschnitt " Die ste u- erlichen Grundlagen " unter dem Stichwort " Ausschüttungen " (S. 23). Lediglich im letzte n Satz di eses Abschnitts werde - im Zusammenhang mit der steuerl i- chen Behandlung der Ausschüttungen - auf das Wiederaufleben der Haftung der Kommanditisten nach § 172 Abs. 4 HGB knapp und unauffällig hingewi e- sen. Der zweite Hinweis ergebe sich aus § 6 des in dem Pr ospekt abgedruckten Gesellschaftsvertrags, wonach die Haftung der Kommanditisten gegenüber den Gesellschaftsgläubigern nach §§ 171 ff HGB unberührt bleibe. Dies sei zwar zutreffend, biete aber ohne weitere Erläuterung dem juristisch nicht vorgebild e- ten Anl eger keine hinreichende Information über den Rege lungsgehalt des § 172 Abs. 4 HGB. Dem Anleger werde durch die knappen und eher verstec k- ten Prospektangaben das sich aufdrängende W iederaufleben der Haftung nicht vor Augen geführt. Über di eses Risiko habe de r Zeuge N. den Kläger auch nicht mündlich unterrichtet. Denn nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen B e- weisaufnahme könne nicht angenommen werden, dass der Zeuge eine über den Prospektinhalt hinausgehende oder diesen jedenfalls verdeutlichende Au f- klär ung vorgenommen habe. Insoweit sei auch keine Verjährung eingetreten. Entgegen der Auffassung des Landgerichts könnten insbesondere dem R e- che nschaftsbericht der Fondsgesellschaft für das Jahr 2006 keine Warnhinwe i- se in Bezug auf das Wiederaufleben der Komm anditistenhaftung entnommen werden. - 8 - Der in der fehlerhaften Darstellung des Haftungsrisikos nach § 172 Abs. 4 HGB lie gende Aufklärungsfehler sei kausal für die Anlageentscheidung. Die Beklagte sei darlegungs - und beweispflichtig dafür, dass der Schade n auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung eingetreten wäre. Das Beklag tenvorbringen, an der Ursächlichkeit einer etwaigen Aufklärungspflichtverletzung fehle es schon deshalb, weil der Kläger Steuervorteile habe erzielen wollen, genüge nicht zur Widerlegung der Kausalitätsvermutung. Der hierauf bezogene Antrag auf Parteivernehmung des Klägers sei erst in der mündlichen Berufungsve r- handlung und damit verspätet gestellt worden (§ 531 Abs. 2 ZPO). II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung in einem ma ß- gebli chen Punkt nicht stand. 1. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht in Über einstimmung mit dem Landgericht einen stillschweigend geschlossenen Beratungsvertrag zw i- schen den Parteien bejaht . Denn der Zeuge N . hat den Beklagten mehrf ach in dessen Wohnung aufgesucht, um ihn über die Wiederanlage eines Geldb e- trags aus einer fällig gewordenen Lebensversicherung zu beraten. Die sich a n- schließenden Verhandlungen hatten eine konkrete Anlageentscheidung zum Gegenstand. Damit liegen die Vorau ssetzungen eines Beratungsvertrags vor (st. Rspr., vgl. nur Sen atsurteil vom 5. November 2009 - III ZR 302/08, WM 2009, 2360 Rdnr. 13; BGH, Urteile vom 6. Juli 1993 - XI ZR 12/93, BGHZ 123, 126, 128 und vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851 Rn. 10) . 12 13 14 - 9 - 2. Im Einklang mit der Senatsrechtsprechung ist das Berufungsgericht fe r- ner zutreffend davon ausgegangen, dass ein Anlageberater in Bezug auf das Anlageobjekt verpflichtet ist, den Kunden rechtzeitig, richtig und sorgfältig sowie verständlich und vol lständig zu beraten. Insbesondere muss er den Interesse n- ten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageen t- scheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW - RR 2014, 1075 Rn. 9 mwN und vom 4. Dezember 2014 - III ZR 82/14, WM 2015, 68 Rn. 9). Demen t- sprechend gehört es zu den Pflichten eines Anlageberaters, über das Risiko aufzuklären , dass die Kommanditistenhaftung der Anleger trotz vollständig e r- brachter Einlageleistung unter den Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 HGB wieder auflebt (Senatsurteile vom 22. Juli 2010 - III ZR 203/09, NJW - RR 2010, 1620 Rn. 20, 23 und vom 4. Dezember 2014 aaO). Die diesbezügliche Aufkl ä- rungspflicht ergibt sich daraus, dass die a n den Anleger erfolgte Auszahlung (Ausschüttung) durch den Fonds nicht sicher ist, sondern gegebenenfalls z u- rückgezahlt werden muss. Das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung stellt ein strukturelles Risiko dar, das dem Anleger gegenüber gesondert aufkl ä- rungsbedürftig ist. Die wieder auflebende Kommanditistenhaftung hat erhebl i- che Auswirkungen auf die prognostizierte Rendite, die nachträglich wieder en t- fallen oder verringert werden kann. Da diese Renditeerwartung regelmäßig w e- sentlicher Maßstab für die B eurteilung der Anlage ist, kommt dem Risiko der wieder auflebenden Kommanditistenhaftung im Regelfall besondere Bedeutung für die Anlageentscheidung zu. Im Rahmen des Anlageb e ratungsgesprächs muss deshalb darüber aufgeklärt werden, da es in die Entscheidun g des Anl e- gers gestellt ist, welche Bedeutung er diesem Risiko bei der ins Auge gefassten Kapitalanlage beimessen will (Senatsurteil vom 4. Dezember 2014 aaO Rn. 10). 15 - 10 - Eine derartige Aufklärung kann , wie das Berufungsgericht ebenfalls z u- treffend angeno mmen hat, auch durch die Übergabe von Prospektmaterial e r- folgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötige Info r- mation wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageint e- ressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschlu ss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 9 mwN ). In einem solchen Fall muss jedoch in einem zweiten Schritt geprüft werden, ob die im Prospekt erfolgte hinreichende Darstellung (ins besondere) der Risiken und Chancen der Anlage durch Angaben des Ber a- ters entwertet worden ist. Denn der ordnungsgemäße Prospektinhalt ist für den Berater kein Freibrief, Risiken abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichne n, das die Hinweise im Prospekt leerlaufen lässt oder in ihrer Bedeutung für die Anlageentscheid ung mindert (Senatsurteile vom 2 4. April 2014 aaO Rn. 23 mwN und vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, NJW - RR 2015, 1522 Rn. 17). 3. Entgegen der Auffassu ng des Berufungsgerichts hat die Beklagte jedoch ihre aus dem Beratungsvertrag folgende Pflicht zur Aufklärung über das Risiko des Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung (§ 172 Abs. 4 HGB) nicht ve r- letzt. a ) Rechtsfehlerhaft hält das Berufungsgeric ht den Anlageprospekt ins o- weit für unzureichend. Der Beklagten ist indes kein Beratungsfehler anzulasten. 16 17 18 - 11 - aa) Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesa mtbild abzustellen, das er dem verständigen Anleger un ter B e- rücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (Sena tsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 12 mwN und vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW - RR 2015, 732 Rn. 18). Vor diesem H intergrund stellt sich die Belehrung im Anlag e- prospekt über das Risiko des Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung als ausreichend dar. Der Senat kann dabei die inhaltlichen Aussagen des Pro s- pekts selbst auslegen ( vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aa O Rn. 11 und vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 19). bb) In d em Prospekt wird zu Beginn in dem Kapitel über die wichtigsten Fakten des M . Nr. 37 unter der Überschrift " Haftung der Zeichner " (S. 7) darauf hingewiesen, dass die Zeichner der Anlage zwar über die im Ha n- delsregister eingetra gene Einlage hinaus nicht haf teten , sich jedoch aus dem Gesetz Einschränkungen und Besonderheiten ergeben könn t en. Insoweit wird auf die Lektüre der Seiten 23 und 28 verwie sen. In dem Kapitel über die steue r- lichen Grundlagen (S. 22 ff) wird unter der Überschrift " Ausschüttungen " (S. 23) sodann erläutert, dass die Ausschüttungen an die Gesellschafter aus Liquid i- tätsüberschüssen finanziert w ü rden, die sich aus der Differenz zwischen den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen e i- nerseits und den laufenden Ausgaben andererseits ergäben. Dass es sich bei diesen Liquiditätsüberschüssen nicht um Gewinne der Gesellschaft handelt, musste sich auch dem in wirtschaftlichen Dingen nicht erfahren en, jedoch hi n- reichend aufmerksamen Anlageinteressenten erschließen. Bereits aus dem mit den Worten " Einnahmen abzgl. der steuerlichen Werbungskosten " beginne n- den, im Tatbestand zitierten Absatz auf Seite 23 des Prospekts ergibt sich, dass die Liquiditätsü berschüsse nicht mit dem Gewinn identisch sind. Noch deutl i- 19 20 - 12 - cher wird dies unter Berücksichtigung der Prognoserechnung auf Seite n 20 und 21. Aus dieser geht klar hervor, dass zur Ermittlung des Gewinns von dem L i- quiditätsüberschuss unter anderem die Abschre ibung, Werbungs - sowie I n- standhaltungskosten in Abzug zu bringen waren. Weiterhin wird in dem Kapitel " Ausschüttungen " auf Seite 23 erläutert, dass es infolge der Ausschüttungen zu einem " negativen Kapitalkonto " bei den Gesellsc haftern kommen könne und " du rch die Ausschüttung die Haftung des Kommanditisten nach § 172 Abs. 4 HGB wieder auflebt " mit der Folge, dass die Ausschüttung gemäß § 15a Abs. 3 EStG nicht als Gewinn versteuert werden müsse . Ergänz end (S. 28) wird auf § 6 des Gesellschaftsvertrags (abged ruckt auf S. 40) verwiesen und zugleich (erneut) hervorgehoben, dass die Haftung des Kommanditisten zwar auf seine Einlage be schränkt sei und keine Nachschuss pflicht bestehe , die Vorschrift des § 172 Abs. 4 HGB jedoch " unbeschadet hiervon " gelte . § 6 des G esellschaft s- vertrags stellt klar, dass der vertragliche Ausschluss einer Nachschusspflicht die gesetzliche Regelung über die Haftung der Kommanditisten gegenüber G e- sellschaftsgläubigern nach §§ 171 ff HGB unberührt lässt . cc) Bei der gebotenen Gesamtb etrachtung des Prospektinhalts, die das Be rufungsgericht unterlassen hat, kann nicht zweifelhaft sein, dass der durc h- schnittlich gebildete, gehörig aufmerksame und verständige Anleger durch di e- se Hinweise hinreichend darüber aufgeklärt wird, dass er Aussch üttungen unter Umständen bis zur Höhe seiner Hafteinlage wieder zurückzahlen muss. Wenn eine rseits Ausschüttungen in Aussicht gestellt werden und gleichzeitig deutlich gemacht wird, dass sie aus der Liquidität, also nicht aus erwirtschafteten G e- winnen stam men , und wenn andererseits - zur Erhöhung der Attraktivität der Anlage - steuerliche Verluste (durch die Geltendmachung von Werbungskosten und Sonderabschreibungen) gewollt sind, dann erschließt sich jedem verstä n- digen Anleger, dass die Ausschüttungen - je denfalls für die Startphase, aber 21 - 13 - auch bei Ausbleiben des erwarteten wirtschaftlichen Erfolgs des Projekts - zu Lasten der Deckung der Ha fteinlage gehen und deshalb die Haftung des Ko m- manditisten wieder aufleben kann . Wie die Streithelferin in der Revision sb e- gründung zu Recht anführt, drängt es sich auf , dass ein Komman ditist, der ke i- nen realen Gewinn entnimmt, sondern sich durch jährliche Ausschüttungen Ha f- tungskapital auszahlen lässt, gegenüber den Gesellschaftsgläubi gern dafür ei n- stehen muss. Dieses Haft ungsrisiko wird in dem Prospekt zu dem M . Fonds Nr. 37 - wie dargelegt - dem Anleger jedenfalls im Kern hinreichend deu t- lich vor Augen geführt. Eine weitergehe nde (abstrakte) Erläuterung der Haf tung aus § 172 Abs. 4 HGB - die Vorschrift wird im Pros pekt wiederholt erwähnt - war nicht geboten ( vgl. BGH, B eschlüsse vom 9. November 2009 - II ZR 16/09, NZG 2009, 1396 m. Anm. Goette, DStR 2010, 123 und vom 17. Mai 2010 - II ZR 132/09, BeckRS 2010, 14407; s. auch BGH Urteile vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 3 37/08, NJW - RR 2010, 115 Rn. 28 und XI ZR 338/08, BeckRS 2009, 86793 Rn. 30) . Dementsprechend hat der Senat in den Verfahren III ZR 199/12 und III ZR 292/13, die ebenfalls den Anlageprospekt zum M . Nr. 37 zum Gegenstand hatten, die Prospekthinwe ise zum Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung nicht beanstandet und die Nichtzulassungsbeschwe r- den der damaligen Kläger mit Beschlüssen vom 28. Februar 2013 un d 20. März 2014 zurückgewiesen. Auf die in der Revisionserwiderung angeführten abwe i- chenden Pr ospektinhalte anderer ( M. ) Fonds kommt es nach alledem nicht an. dd ) Soweit das Berufungsgericht meint, für einen gesellschafts - und steuerrechtlich nicht versierten Anleger habe keine Veranlassung bestanden, den Abschnitt über die steuerlichen G rundlagen und die Ausschüttungen sor g- fältig im Hinblick auf mögliche Konsequenzen für seine Haftung durchzulesen, wobei die unauffällige Platzierung und Gestaltung des Hinweises erschwerend 22 - 14 - ins Gewicht fielen, vermag der S enat diese Ansicht nicht zu teilen . Zum einen kann keine Rede davon sein, dass die Hinweise auf das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung an versteckter Stelle platziert worden sind. Vielmehr erfolgen die Hinweise dort, wo sie mit den - gewinnunabhängigen - Ausschü t- tungen (S. 23) bezieh ungsweise dem Umfan g der Kommanditistenhaftung (S. 28, 40) in einem sachlichen Zusammenhang stehen, so dass ein weiterer Hinweis in dem Kapitel über die " Risiken und Chancen " (S. 18 ff) entbehrlich war . Zum anderen war von einem verständigen Anleger zu erw arten, dass er den Prospektin halt hinsichtlich der steuer - und haftungsrechtlichen Auswirku n- gen der Ausschüttungen und des Umfangs der Kommanditistenhaftung sowie den im Prospekt abgedruckten Gesellschaftsvertrag sorgfäl tig zur Kenntnis nimmt und gegeben en falls von sich aus Nachfragen stellt. b ) Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge N . die im Prospekt erfolgte Aufklärung durch mündliche Erklärungen entwertet haben könnte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Das Berufungsgericht hat vielm ehr au s- drücklich festgestellt, dass der Zeuge keine über den Prospektinhalt hinausg e- henden Angaben gemacht hat. 4 . Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Soweit der Kläger im Wege der Gegenrüge g eltend macht, auch insoweit nicht anlegergerecht beraten worden zu sein, als die mangelnde Fungibilität der Beteiligung nur beschönigend erläutert worden sei, verma g er damit nicht durchzudringen. E in Beratungsfehler ist nicht ersicht lich . 23 24 - 15 - a) Ein Anla geberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteresse n- ten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobil i- enfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist . Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG - Beteiligung an einem geschlossenen I m- mobilienfonds zu angemessenen Bedingungen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlage entscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von er heblicher Bedeutung ist (st. Rspr., vgl. nur S enatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7 ; vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW - RR 2014, 1075 Rn. 14; vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW - RR 2015, 732 Rn. 18 und vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, NJW - RR 2 015, 1522 Rn. 15; jeweils mwN). b) Diesen A nforderungen wird der hier zu beurteilende Prospekt gerecht. In dem Kapitel über die wichtigsten Fakten des Fonds wird die eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung hinreichend erklärt (S. 7). Danach sollte die Beteil i- gung an einem geschlossenen Immobilienfonds langfristig ausgerichtet sein, auch wenn ein Verkauf der Fondsbeteiligung prinzipiell jederzeit möglich sei. Der Handel mit Kommanditanteilen sei nicht institu tionalisiert. Kaufinteresse von Zweiterwerbern bestehe insbesondere dann, wenn die Steigerung der Au s- schüttungen (siehe Prognoserechnung) einsetze. Damit wird der Anlageinteressent hinreichend über das Risiko der eing e- schränkten Fungibilität aufgeklär t. Er kann erkennen, dass ein Verkauf der B e- teiligung zwar generell möglich ist, erfolgreiche Verkaufsbemühungen aber - da ein institutionalisierter Handel nicht besteht - auf praktische Schwierigkeiten stoßen und wesentlich davon abhängen, wie sich die wi rtschaftliche Lage des Fonds entwickelt. Dies schließt ersichtlich auch die Möglichkeit ein, dass die 25 26 27 - 16 - Beteiligung bei wirtschaftlich nachteiliger Entwicklung zu angemessenen Kond i- tionen praktisch nicht veräußert werden kann, weil sich kein Käufer findet. D en Prospekthinweis, die Fondsbeteiligung sei jederzeit veräußerlich, muss der ve r- ständige Anleger dahin verstehen, dass lediglich rechtliche oder gesellschaft s- vertragliche Hindernisse einer Veräußerung nicht entgegenstehen. Der Hinweis stellt keine Einschä tzung der wirtschaftlichen Veräußerbarkeit dar ( vgl. Senat s- urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13 und vom 17. September 2015 aaO Rn. 24). Die Formulierung, dass die G . AG bereit sei, bei einer Veräuß e- rung von Anteilen vermittelnd mitzuwirken, für die Replazierung ein Zweitmarkt installiert worden sei und bisher alle Verkaufswünsche hätten befriedigt werden können, ist nicht geeignet, von der eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung abzulenken. Das Angebot der Unterstützung bei etwaigen Verkaufswüns chen bestätigt vielmehr inzidenter, dass es keinen allgemein zugänglichen geregelte n Zweitmarkt gibt (Senatsurteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21 ). Der Hi n- weis auf erfolgreiche Verkaufsbemühungen in der Vergangenheit besagt ledi g- lich, dass die praktische n Schw ierigkeiten einer Veräußerung nicht grundsät z- lich entgegenstehen, beinhaltet indes nicht die Aussage, dass der Verkauf zu einem angemessenen Preis erfolgt ist. c) Die Gegenrüge des Klägers, der Zeuge N . , von dessen Angaben auch das Berufung sgericht ausgegangen sei , habe die praktischen Schwieri g- keiten bei der Veräußerung von Fondsanteile n pflichtwidrig verharmlost, indem er in den Beratungsgesprächen auf einen funktionierenden Zweitmarkt für v o- rangegangene Fonds hingewiesen habe, bleibt ohne Erfolg. Dem Kläger ist zwar zuzugeben, dass es einem Berater untersagt ist, die in einem - rechtzeitig überreichten - Prospekt enthaltenen korrekten Risikohinweise abweichend hie r- von darzustellen und mit seinen Erklär ungen ein Bild zu zeichnen, das die Hi n- weise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidungsbildung des Anlageint e- 28 - 17 - ressenten mindert (st. Senatsrechtsprechung, vgl. nur Urteile vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, N JW - RR 2011, 1139 Rn. 7 und vom 2 4. April 2014 aaO Rn. 23 ; jeweils mwN). Die von d em Zeug en bei seiner Vernehmung durch das Landgericht bekundeten Erklärungen im Rahmen der Beratungsgespräche stel l- t en jedoch keine unzulässige Verharmlosung des Fungibilitätsrisikos dar. Die Anga ben bezogen sich nicht auf den streitgegen ständlichen Fonds und ent hie l- ten schon deshalb keine Relativierung d er Prospekthinwei se . Sie erschöpf t en sich darin, dass in der Vergangenheit bei anderen Fonds eine Veräußerung der Fondsanteile grundsätzlich möglich gew esen sei. Dies war letztlich nur eine Wiederholung des Prospektinhalts dar (S. 7 , siehe oben). Darüber hinaus ist dem Senat aus einer großen Zahl von vergleichbaren Fällen bekannt, dass ein Weiterverkauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds - wenn auch vielfach nur unter erheblichen Schwierigkei ten - grundsätzlich möglich ist (Senatsurteile vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21 und vom 17. September 2015 aaO Rn. 20). Die deutlichen Einschränkungen der Veräußerungsmöglic h- k eit werden in dem Prospekttext - wie dargestellt - zureichend aufgezeigt . Die Pro spekthinweise w u rden durch die Angaben des Zeugen N. l zu r Situation bei früheren Fonds nicht entwertet oder in ihrer Bedeutung für die Anlageen t- s cheidung herabgemindert . 5 . Die Würdigung des Berufungsgerichts, der empfohlene Immobilienfonds sei f ür eine ergänzende Altersvorsorge nicht von vornherein ungeeignet gew e- sen, sowie die vom Berufungsgericht geteilte Auffassung des Landgerichts , dass hinsichtlich weiterer behaupteter Aufklärungspflichtverletzungen ( insb e- sondere sichere Geldanlage, Rendite, Totalverlustrisiko) jedenfalls Verjährung nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB eingetreten sei, lassen Rechtsfehler nicht erke n- nen; der Kläger hat insoweit auch keine Gegenrügen erhoben. 29 - 18 - III. Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur Endentscheidung reif, so dass der Senat die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts insgesamt zurückweisen kann (§ 563 Abs. 3 ZPO). Herrmann Tombrink Remmert Reiter Liebert Vorinstanzen: LG Meiningen, Entscheidung vom 24.04.2013 - 2 O 1207/11 - OLG Jena, Entscheidung vom 16.12.2014 - 5 U 483/13 - 30

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