BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 146/06 Verk374ndet am: 18. Januar 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 280 Abs. 1, 247 652 Zu den Sorgfaltspflichten des Maklers bei der 334bernahme von Informationen des Verk344ufers 374ber das Objekt in das Maklerexpos351. BGH, Urteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 146/06 - OLG Hamm LG Dortmund - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Wurm, Streck, D366rr und Dr. Herrmann f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344ger gegen das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 2. M344rz 2006 wird zur374ckgewie-sen. Die Kl344ger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344ger verlangen von der Beklagten Schadensersatz wegen Pflicht-verletzung aus einem mit ihr geschlossenen Maklervertrag. 1 Die von den Verk344ufern mit einem Makleralleinauftrag zur Ver344u337erung einer Eigentumswohnung in C. betraute Beklagte 374bersandte am 31. Oktober 1998 den an einem Erwerb interessierten Kl344gern eine von ihr gefertigte - auch den Hinweis auf eine von den Erwerbern zu zahlende Makler-courtage enthaltende - "Baubeschreibung". Darin war die Wohnfl344che mit 92,2 m262 angegeben, bei den "Zimmern" war ein ca. 35 m262 gro337es Dachstudio aufgef374hrt. Eine der Beklagten von den Verk344ufern zur Verf374gung gestellte und 2 - 3 - von ihr an die Kl344ger weitergegebene Wohnfl344chenberechnung weist 65,02 m262 aus; handschriftlich ist hinzugesetzt: "plus 27,06 qm Atelier 205". Die Verk344ufer hatten ihrerseits im Jahre 1985 vom Bautr344ger in dem betreffenden Haus das mit einer Gr366337e von 65,02 m262 ausgewiesene und dem-entsprechend in der Teilungserkl344rung ber374cksichtigte Wohnungseigentum im Dachgeschoss erworben. Vereinbarungsgem344337 war zu diesen R344umen ein ausgebauter Raum im Spitzboden hinzugekommen; aus "Einfachheitsgr374nden" war - statt einer 304nderung der Miteigentumsanteile - nachtr344glich zugunsten des betreffenden Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht an dem "Studio" im Spitzboden begr374ndet und im Grundbuch eingetragen worden. 3 Nachdem die Kl344ger durch notariellen Vertrag vom 27. November 1998 das betreffende Wohnungseigentum von den Verk344ufern erworben und die Maklerprovision an die Beklagte gezahlt hatten, stellte sich heraus, dass der Spitzbodenraum ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war. Die Kl344ger verklagten daraufhin die Verk344ufer auf Ersatz ihres Schadens, den sie mit 46.322,85 200 bezifferten. Der Prozess endete mit einem Vergleich, aufgrund dessen die Verk344ufer den Kl344gern 5.000 200 zahlten. Wegen der Diffe-renz von 41.322,85 200 nebst Zinsen nehmen die Kl344ger im vorliegenden Rechts-streit die Beklagte in Anspruch. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision ver-folgen die Kl344ger ihren Klageanspruch weiter. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde Die Revision ist nicht begr374ndet. 5 Das Berufungsgericht hat mit Recht einen Schadensersatzanspruch der Kl344ger gegen die Beklagte wegen positiver Vertragsverletzung des Maklerver-trags verneint. 6 I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte dadurch, dass sie die Wohnfl344che der Eigentumswohnung unter Einbeziehung des Studios im Spitzboden in ihrem Expos351 mit 92,2 m262 angegeben hat, ohne nachzupr374fen, ob die Fl344chenangabe zutraf und ob f374r den Ausbau des Spitzbodens eine Baugenehmigung vorlag, keine Pflichten aus dem Maklerverh344ltnis verletzt. Zwar sei der Makler verpflichtet, seinem Auftraggeber alle Tatsachen, die sich auf die Bedingungen des konkreten Gesch344fts beziehen und die f374r den Wil-lensentschluss seines Vertragspartners wesentlich sein k366nnten, richtig mitzu-teilen. Diese Pflicht beziehe sich aber regelm344337ig nur auf solche Umst344nde, die dem Makler bekannt seien. Vorliegend habe die Beklagte, was sich auch f374r die Kl344ger h344tte aufdr344ngen m374ssen, mit der Angabe von 92,2 m262 Wohnfl344che nur eine von den Verk344ufern stammende Information weitergegeben. Die Beklagte sei nicht gehalten gewesen, die Wohnfl344chenangabe der Verk344ufer auf ihre Richtigkeit zu 374berpr374fen. Eine Erkundigungs- und Nachpr374fungspflicht bestehe f374r den Makler in der Regel nicht. Ihre Behauptung, der handschriftliche Zusatz 374ber die zus344tzliche Wohnfl344che im Spitzboden stamme von der Beklagten, h344tten die Kl344ger nicht bewiesen. Ein Ausnahmefall, in dem der Makler ver- 7 - 5 - pflichtet w344re, die an den Kunden weitergegebenen Angaben des Partners des abzuschlie337enden Hauptvertrages zu 374berpr374fen und eigene Nachforschungen anzustellen, liege hier nicht vor. Weder habe die Beklagte den Eindruck er-weckt, die Angaben beruhten auf ihren eigenen Ermittlungen oder seien von ihr auf ihre Richtigkeit 374berpr374ft, noch sei den Erkl344rungen der Beklagten - auch verbunden mit dem Umstand, dass sie ihren Firmenstempel auf die urspr374ng-liche Wohnfl344chenberechnung gesetzt hat - zu entnehmen gewesen, dass sie sich den Inhalt der weitergegebenen Wohnfl344chenberechnung zu Eigen ma-chen wollte. Es handele sich auch nicht um den Fall, dass der Maklerkunde dem Makler deutlich gemacht hat, es komme ihm auf den ihm mitgeteilten Um-stand besonders an. Der Maklerkunde habe es selbst in der Hand, dem Makler deutlich zu machen, dass er eine 334berpr374fung der Wohnfl344chengr366337e im kon-kreten Einzelfall - gegebenenfalls gegen ein vereinbartes zus344tzliches Entgelt - w374nsche. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach den Mak-ler die Pflicht treffen k366nne, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen, ergebe sich f374r den Streitfall nichts Gegenteiliges. Diese Rechtsprechung betreffe nur die Richtigstellung von Aussagen 374ber das Kaufobjekt, die der Makler ohne hinrei-chende Tatsachengrundlagen selbst getroffen habe. Die Beklagte habe hier auch nicht darauf hinweisen m374ssen, dass sie die Wohnfl344chenangaben und insbesondere die Frage einer Baugenehmigung f374r den Spitzbodenausbau nicht selbst 374berpr374ft habe. Zweifel an einer hinreichen-den Grundlage f374r die Information 374ber die Wohnfl344che h344tten sich der Beklag-ten allenfalls aufgrund der ihr bekannten Vorgeschichte um die Entstehung des Sondernutzungsrechts an den R344umlichkeiten auf dem Spitzboden, insbeson-dere des Umstands des erst nachtr344glichen Ausbaus des Spitzbodens, "auf-dr344ngen k366nnen". Der Beklagten k366nne insoweit allenfalls zum Vorwurf ge-macht werden, dass sie das Objekt mit der Wohnfl344chenangabe angeboten ha- 8 - 6 - be, ohne 204eine verbliebene Restungewissheit223 zur Frage des Vorliegens einer Baugenehmigung ausgeschlossen zu haben. Auf diese "Restungewissheit" ha-be die Beklagte die Kl344ger aber nicht besonders hinweisen m374ssen. Den Kl344-gern seien diese Umst344nde ebenfalls bekannt gewesen. Diese h344tten die glei-chen Informationen vom K344ufer erhalten wie die Beklagte; die Beklagte habe mithin gegen374ber den Kl344gern keinen Wissensvorsprung besessen, den es zu offenbaren gegolten habe. Insoweit habe es den Erwerbern obgelegen, sich Gewissheit 374ber die bauordnungsrechtliche Genehmigung der Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum zu verschaffen. II. Diese Beurteilung h344lt in den entscheidenden Punkten der rechtlichen Nachpr374fung stand. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht seiner Beurteilung die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs f374r den vorliegenden Fragenkreis gel-tenden Grunds344tze zugrunde gelegt. 10 a) Danach steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interes-senvertreter in einem besonderen Treueverh344ltnis, aus dem sich f374r ihn bei der Erf374llung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgem344-337e Interessenwahrung gebietet regelm344337ig, den Auftraggeber 374ber alle dem Makler bekannten Umst344nde aufzukl344ren, die f374r die Entschlie337ung des Auf-traggebers von Bedeutung sein k366nnen (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f und vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - NJW 2000, 3642). Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen 11 - 7 - auch dann (nach beiden Seiten), wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertre-ter einer der beiden zusammenzuf374hrenden Vertragsseiten ist, sondern - wie auch im Streitfall - im zul344ssigen Rahmen (vgl. dazu Senatsbeschl374sse vom 26. M344rz 1998 - III ZR 206/97 - NJW-RR 1998, 992, 993 und vom 30. April 2003 - III ZR 318/02 - NJW-RR 2003, 991) sowohl zu dem Verk344ufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die Unterrich-tungspflicht zu ziehen ist, h344ngt von den Umst344nden des einzelnen Falles ab. b) Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigen-schaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen ge-machte - Informationen 374ber dieses erteilt, ohne sich die daf374r erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verf374gung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen (Senatsur-teil vom 28. September 2000 aaO m.w.N.). Der Bundesgerichtshof hat in dem zitierten Urteil f374r den dort zugrunde liegenden Sachverhalt eine gewisse Paral-lele zu den Verpflichtungen eines Anlagevermittlers im Rahmen eines still-schweigenden Auskunftsvertrags gezogen. Anders, als dies teilweise in der maklerrechtlichen Fachliteratur verstanden worden ist (vgl. Hiller ZMR 2001, 203; Thode WuB IV A. 247 276 BGB 2.01; Breiholdt IBR 2001, 93), hat er aber nicht generell auf die Nebenpflichten des Maklers die f374r den Anlagevermittler entwickelten Grunds344tze (vgl. Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114 f und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) 374bertragen. 12 - 8 - Es gilt also f374r den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er von dem Ver344u337erer erhalten hat, grunds344tzlich ungepr374ft weitergeben darf (BGH, Urteil vom 16. September 1981 - IVa ZR 85/80 - NJW 1982, 1147). Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insbeson-dere, wenn er diese in einem eigenen Expos351 374ber das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu geh366rt, dass der Makler keine Angaben der Verk344uferseite in sein Expos351 aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als un-richtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon ab-gesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grunds344tzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der An-gaben des Verk344ufers vertrauen (vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 2002, 778). 13 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Beklagte mit der Angabe einer Wohnfl344che von 92,2 m262 in dem von ihr erstellten Expos351 ("Baubeschreibung") lediglich eine von Verk344uferseite erlangte Information an die Kl344ger weitergegeben hat. 14 a) Wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, muss, sofern keine besonderen Umst344nde vorliegen, der Maklerkunde grunds344tzlich davon ausgehen, dass die in dem Expos351 des Maklers enthaltenen Aussagen 374ber das nachzuweisende oder zu vermittelnde (Kauf-)Objekt nur Angaben der Ver-k344uferseite wiedergeben. Auch im Blick auf die einzelnen von den Verk344ufern der Beklagten ausgeh344ndigten und 374ber diese an die Kl344ger gelangten Unterla-gen r374gt die Revision ohne Erfolg, es fehle f374r die Feststellung des Berufungs-gerichts, die Beklagte habe hinsichtlich der Wohnfl344che des angebotenen Ob- 15 - 9 - jekts nur Angaben der Verk344uferseite an die Kl344ger weitergegeben, an jeder Grundlage. Einen ma337geblichen Anhaltspunkt in die Richtung, dass die Beklagte mit der Wohnfl344chenangabe nur Informationen der Verk344ufer - wenn auch unter Umst344nden unter Addition einzelner ihr 374bermittelter Zahlen - aufgegriffen und im Expos351 umgesetzt hat, durfte das Berufungsgericht insbesondere darin se-hen, dass auch der der Beklagten von den Verk344ufern ausgeh344ndigte Wirt-schaftsplan der Hausverwaltung der Wohnungseigent374mergemeinschaft als Grundlage f374r die Umlage von Nebenkosten f374r die in Rede stehende Dachge-schosswohnung eine Wohnungsgr366337e von gut 92 m262 (n344mlich mit 92,08 m262 nur geringf374gig weniger als die von der Beklagten in ihrem Expos351 angegebene Summe von 92,2 m262) ansetzte. 16 b) Auch soweit die Revision in diesem Zusammenhang anf374hrt, es sei unklar, wer die handschriftlichen Vermerke auf Bauzeichnung und Wohnfl344-chenberechnung angebracht habe, zeigt sie keinen Rechtsfehler in der tatrich-terlichen W374rdigung des Berufungsgerichts auf, die dahin geht, dass die ma337-geblichen Unterlagen insgesamt aus den H344nden der Verk344ufer kamen und dass es keinen Anhaltspunkt daf374r gebe, dass die handschriftlichen Zus344tze erst erfolgt w344ren, als die Beklagte die Unterlagen in H344nden hatte. Das geht, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat, zu Lasten der beweispflich-tigen Kl344ger. 17 - 10 - c) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass die Beklagte ihren Firmenstempel auf die Wohnfl344chenberechnung mit dem handschriftlichen Zusatz gesetzt hat-te, nicht geschlossen hat, damit habe die Beklagte sich den Inhalt der Wohnfl344-chenberechnung gegen374ber den Kl344gern zu Eigen gemacht. Es ist nach den Ausf374hrungen des Berufungsgerichts auch ausgeschlossen, dass die Kl344ger aus dem Stempel der Beklagten einen solchen Schluss h344tten ziehen d374rfen. Soweit die Revision diese Beurteilung als verfahrensfehlerhaft angreift, versucht sie nur, ihre eigene W374rdigung in revisionsrechtlich unzul344ssiger Weise an die Stelle derjenigen des Tatrichters zu setzen. 18 3. Nach dem festgestellten Sachverhalt ist dem Berufungsgericht in An-wendung der eingangs genannten Grunds344tze auch darin beizupflichten, dass die Beklagte weder bei der Erstellung des Exposes noch bei der Weitergabe der Wohnfl344chenberechnung verpflichtet war, die - nach dem tats344chlichen Zustand der Wohnung zutreffenden - Fl344chenangaben und die Frage einer Baugeneh-migung f374r den Spitzboden selbst zu 374berpr374fen oder auf das Unterbleiben ei-ner solchen Pr374fung ausdr374cklich hinzuweisen. Nicht unbedenklich sind inso-weit allerdings die damit verkn374pften Ausf374hrungen des Berufungsgerichts in Richtung auf eine etwaige verbliebene diesbez374gliche "Restungewissheit". 19 a) H344tte sich der Beklagten aufgrund der ihr von der Verk344uferseite zur Verf374gung gestellten Unterlagen und Informationen aufdr344ngen m374ssen, dass das Dachstudio ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war, h344tte sie dies abkl344ren oder diesbez374gliche Bedenken im Expos351 auswei-sen oder den Kl344gern gegen374ber offenlegen m374ssen. Gleiches w374rde gelten, wenn ihr bewusst gewesen w344re, dass vom Vorliegen der erforderlichen Ge-nehmigung nicht ausgegangen werden kann. Eine solche Offenlegung h344tte 20 - 11 - sich f374r die Beklagte nur er374brigt, wenn sie h344tte sicher sein d374rfen, dass die Kl344ger die Situation genauso durchschauten wie sie selbst. Demgegen374ber lie-337e sich eine Einstandspflicht nicht (jedenfalls nicht vollst344ndig, vgl. 247 254 BGB) mit dem Argument verneinen, dem Maklerkunden h344tten aufgrund der vorhan-denen Informationen selbst Zweifel kommen m374ssen und es w344re seine Sache gewesen, sich Gewissheit zu verschaffen. b) Soweit das Berufungsgericht mit seinen erw344hnten Ausf374hrungen be-z374glich m366glicher Zweifel an einer hinreichenden Grundlage f374r die Information 374ber die Wohnfl344che ("verbliebene Restungewissheit"), die sich der Beklagten m366glicherweise h344tten "aufdr344ngen k366nnen", etwas anderes gemeint haben sollte, so ist dies im vorliegenden Zusammenhang gleichwohl unsch344dlich. 21 Denn dass vorliegend der Beklagten das "Genehmigungsproblem" be-wusst gewesen w344re oder dass sich ihr aufgrund der Vorgeschichte des Bau-vorhabens und der ihr von den Verk344ufern 374bergebenen Unterlagen h344tte auf-dr344ngen m374ssen, dass f374r das Studio im Spitzboden eine nach dem zum Zeit-punkt des Ausbaus geltenden Bauordnungsrecht erforderliche Baugenehmi- 22 - 12 - gung nicht erteilt worden war, l344sst sich den Feststellungen des Berufungsge-richts nicht entnehmen; daf374r gibt es auch aus dem weiteren Parteivortrag keine Anhaltspunkte. Schlick Wurm Streck D366rr Herrmann Vorinstanzen: LG Dortmund, Entscheidung vom 06.04.2005 - 22 O 24/05 - OLG Hamm, Entscheidung vom 02.03.2006 - 18 U 127/05 -
Full & Egal Universal Law Academy