BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 151/05 Verk374ndet am: 9. M344rz 2006 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WoVermittG 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2; BGB 247 652 Eine Provisionszusage des Mieters an den Wohnungsvermittler ist nicht schon deshalb unwirksam, weil dieser gegen374ber dem Eigent374mer oder Vermieter eine Mietgarantie 374bernommen hatte. BGH, Urteil vom 9. M344rz 2006 - III ZR 151/05 - LG L374neburg AG Winsen/Luhe - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 2. Februar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, D366rr und Galke f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts L374neburg vom 28. Juni 2005 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Aufgrund eines Nachweises oder einer Vermittlung der Kl344gerin mieteten die Beklagten eine Wohnung von deren Eigent374mer. In dem Mietvertrag ver-pflichteten sie sich, an die Kl344gerin eine Courtage in H366he von zwei Monatsmie-ten zuz374glich Mehrwertsteuer, insgesamt 2.111,20 200, zu zahlen. Zuvor hatte die Kl344gerin gegen374ber dem Eigent374mer eine Mietgarantie 374bernommen und die Miete an diesen bis zur Vermietung des Objekts an die Beklagten auch gezahlt. 1 - 3 - Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Kl344gerin die Beklagten auf Zahlung der Courtage in Anspruch genommen. Die Vorinstanzen haben die Klage ab-gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihre Forderung weiter. 2 Entscheidungsgr374nde Die Revision f374hrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-r374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 3 1. Das Landgericht hat den Provisionsanspruch der Kl344gerin an dem ge-setzlichen Verbot des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG scheitern lassen. Nach dieser Bestimmung in Verbindung mit 247 2 Abs. 1 und Abs. 5 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt f374r die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietvertr344gen 374ber Wohnr344ume nicht zu, wenn der Mietvertrag 374ber Wohnr344ume abgeschlossen wird, deren Eigent374mer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsver-mittler ist. Das Berufungsgericht hat die Kl344gerin als Mietgarantin einem "Mie-ter" im Sinne dieser Bestimmung gleichgestellt. Die hiergegen gerichteten An-griffe der Revision haben Erfolg. 4 2. Durch Art. 3 des Vierten Mietrechts344nderungsgesetzes vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), in Kraft seit dem 1. September 1993, ist der Mieter in den Personenkreis des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG aufgenommen worden. Die Regelung bezweckt, dem Mieter f374r eigene Maklert344tigkeit gegen374ber ei-nem Nachmieter ein Entgelt zu versagen. Er sollte, wie auch der ebenfalls neue 247 4a Abs. 1 WoVermittG zeigt, grunds344tzlich keinen wirtschaftlichen Nutzen aus 5 - 4 - der Beendigung seines Mietverh344ltnisses ziehen k366nnen (Baader/ Gehle, WoVermittG [1993] 247 2 Rn. 81a). Die Bestimmung ist daher in die allge-meine Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes eingebettet, den Mieter vor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen zu sch374tzen, die sich als Fol-ge eines unausgeglichenen Wohnungsmarktes ergeben k366nnen. Da Woh-nungsmietinteressenten die Provisionsbelastung wegen zu schwacher Marktpo-sition vielfach nicht auf die Vermieter abw344lzen k366nnen, begrenzt 247 2 Abs. 2 WoVermittG die M366glichkeit entgeltlicher Maklert344tigkeit (Staudinger/Reuter, BGB [2003] 247247 652, 653 Rn. 158 unter Hinweis auf BT-Drucks. VI/1549, 12 und 6). 3. Die Aufnahme des Mieters in den Personenkreis des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG geht auf eine Beschlussempfehlung des Vermittlungsaus-schusses zur374ck (BT-Drucks. 12/5342 S. 2). Im Gesetzgebungsverfahren war die Bundesregierung dem Vorschlag des Bundesrates, den sich sp344ter der Vermittlungsausschuss zu eigen gemacht hat, in das Gesetz einen neuen 247 4a einzuf374gen, mit dem Argument entgegengetreten, der Vorschlag sei wider-spr374chlich, weil er nicht zugleich einem als Wohnungsvermittler agierenden Mieter den Provisionsanspruch aberkenne: Abstandstandszahlungen an wei-chende Mieter oder sonstige Personen seien, wirtschaftlich betrachtet, eine Art "Vermittlungsentgelt". Zumindest seien die Grenzen zwischen der Vermittlung einer Mietwohnung durch den bisherigen Mieter an einen Nachmieter zu einer blo337en Abstandszahlung nicht scharf zu ziehen (BT-Drucks. 12/3254 S. 35 f, 46). Die Entstehungsgeschichte der Norm verdeutlicht, dass die 304nderung des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eine flankierende Ma337nahme zu dem ebenfalls neuen 247 4a WoVermittG 374ber die Unwirksamkeit von Abstandszah-lungen und vergleichbaren Vereinbarungen darstellen sollte. 6 - 5 - 4. Zwar ist nicht zu verkennen, dass ein Mieter, der seinem Vermieter einen Nachmieter stellt, damit h344ufig - zumindest auch - das wirtschaftliche Interesse verfolgen wird, vorzeitig aus dem Mietverh344ltnis entlassen und so von der Ent-richtung des Mietzinses befreit zu werden. Mit diesem Interesse ist - wie das Berufungsgericht mit Recht hervorhebt - dasjenige der Kl344gerin, die Verpflich-tungen aus der gegen374ber dem Eigent374mer 374bernommenen Mietgarantie auf die Beklagten als Mieter 374berzuw344lzen, durchaus vergleichbar. Diese Interes-senlage betrifft indessen nicht das eigentliche Anliegen der gesetzlichen Rege-lung, die vorrangig darauf abzielt, Abstandszahlungen und vergleichbare Ver-einbarungen zu verhindern oder zu erschweren. Ein Bezug zu einer derartigen Abstandszahlung ist bei dem hier in Rede stehenden Provisionsversprechen an den Mietgaranten nicht erkennbar. Deswegen ist der Senat der Auffassung, dass das blo337e Interesse der Kl344gerin, von der gegen374ber dem Eigent374mer eingegangenen Mietgarantieverpflichtung befreit zu werden, f374r sich allein ge-nommen nicht provisionssch344dlich ist. 7 5. Der in der m374ndlichen Revisionsverhandlung vor dem Senat angespro-chene Gesichtspunkt, dass die Kl344gerin als Mietgarantin hier einem Vermieter im Sinne des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG gleichgestellt werden m374sse, greift ebenfalls nicht durch. Der Mietvertrag ist zwischen dem Eigent374mer und den Beklagten geschlossen worden; die Kl344gerin hatte auf sein Zustandekom-men keinen rechtlichen Einfluss. Der Grundgedanke, dass der Makler und die Partner des auf seine T344tigkeit hin zustande gekommenen Vertrages voneinan-der verschiedene Personen sein m374ssen, damit eine Provisionspflicht entste-hen kann (Baader/Gehle aaO Rn. 42), wird daher bei der vorliegenden Fall-konstellation nicht in Frage gestellt. 8 - 6 - 6. Die Nichteinbeziehung des blo337en Mietgaranten in den Personenkreis des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG liegt auch auf der Linie der bisherigen Senatsrechtsprechung, wonach die vom Gesetzgeber als Ausnahmeregelungen konzipierten Tatbest344nde unwirksamer Provisionsvereinbarungen ihrerseits nicht allzu extensiv ausgelegt werden d374rfen. In diesem Sinne hat der Senat bereits entschieden, dass dem (gew366hnlichen) Verwalter nach 247247 20 ff WEG ein Anspruch auf Entgelt f374r die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegen-heit zum Abschluss von Mietvertr344gen 374ber Wohnr344ume nicht nach 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt ist; er ist nicht Verwalter von Wohnr344umen im Sinne dieser Bestimmung (Senatsurteil vom 13. M344rz 2003 - III ZR 299/02 = NJW 2003, 1393). 9 7. Das Berufungsurteil kann daher mit der ihm gegebenen Begr374ndung nicht bestehen bleiben. Da die Beklagten noch weitere Unwirksamkeitsgr374nde 10 - 7 - geltend machen, die das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folge-richtig - nicht gepr374ft hat, ist die Sache an das Berufungsgericht zur374ckzuver-weisen. Schlick Wurm Kapsa D366rr Galke Vorinstanzen: AG Winsen (Luhe), Entscheidung vom 30.11.2004 - 20 C 507/04 - LG L374neburg, Entscheidung vom 28.06.2005 - 9 S 104/04 -
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