BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 153/09 Verk374ndet am: 15. April 2010 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. M344rz 2010 durch den Vizepr344sidenten Schlick und die Richter Dr. Herrmann, W366stmann, Hucke und Tombrink f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom 12. Mai 2009 wird zur374ckgewie-sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344ger schlossen mit der Beklagten jeweils einen eigenen, auf ein Jahr befristeten und mit "Immobilien Publikation f374r courtagefreie Mietobjekte" 374berschriebenen Vertrag 374ber die Zusendung von Mietangeboten. Zugleich er-stellten sie ein pers366nliches Profil f374r den von ihnen gew374nschten Wohnraum. In den Vereinbarungen wird zun344chst darauf hingewiesen, die Beklagte biete Vermietern eine kostenlose M366glichkeit, ihr Mietobjekt zu inserieren und zu be-werben, um so schnellstm366glich einen Mieter oder Nachmieter zu finden. Ihre Leistung gegen374ber den Vertragspartnern wird sodann dahin beschrieben, dass sie lediglich in der Zurverf374gungstellung von Mietangeboten (366ffentlich und nicht 366ffentlich zug344ngliche) gegen Zahlung eines Service-Entgelts in H366he von 1 - 3 - 179 200 beziehungsweise 189 200 (inkl. MWSt.) bestehe. Ferner hei337t es in den Vertr344gen unter anderem: "205 Weitere Zahlungen d374rfen von der W. nicht gefordert wer-den. ... Dem Kunden von W. (205) wird somit die M366glichkeit gegeben, sich selbst mit dem Vermieter -und ohne Einschaltung eines courtagepflichtigen Vermittlers- in Kontakt zu setzen. Die Firma W. handelt ausschlie337lich als Publikationsmedium von Mietangeboten und beschr344nkt sich darauf, Mietobjekte nach An- bzw. Vorgaben der Vermieter zu ver366ffentlichen, bzw. zu bewer-ben. Zwischenvermietung bleibt dem Vermieter vorbehalten. Die Geb374hr wird nur f374r die Herausgabe der Mietobjektlisten erhoben. Die Firma W. greift unter keinen Umst344nden in die Verhand-lung zwischen dem werbenden Vermieter (205) und dem Mietsu-chenden ein. Die Angaben zum Mietobjekt basieren auf den An-gaben Dritter, weswegen die Firma W. keine Haftung f374r die Richtigkeit und Vollst344ndigkeit 374bernehmen kann. 205" Die Kl344ger zu 1 bis 4 zahlten jeweils 189 200, die Kl344ger zu 5 bis 9 179 200 an die Beklagte. Daf374r erhielten sie verschiedene Mietobjektlisten, die von ih-nen telefonisch oder per E-Mail abgerufen werden konnten. Darin waren Ange-bote zu verschiedenen, n344her beschriebenen Mietobjekten, 374berwiegend mit Adresse, enthalten, wobei auch der jeweilige Vermieter mit Telefonnummer be-nannt wurde. 2 Mit der Begr374ndung, die Gesch344ftspraxis der Beklagten versto337e gegen das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, wonach f374r Dienstleistun-gen der vorliegenden Art keine erfolgsunabh344ngige und im Voraus zu zahlende Verg374tung geltend gemacht werden d374rfe, verlangen die Kl344ger die geleisteten Betr344ge zur374ck. Das Amtsgericht hat ihre Klage abgewiesen; auf ihre Berufung hat das Landgericht die Beklagte antragsgem344337 verurteilt. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt sie ihren Klageabweisungsantrag weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde Die Revision ist nicht begr374ndet. 4 I. Das Berufungsgericht hat sich auf den Standpunkt gestellt, die von der Beklagten vertraglich geschuldete Leistung sei als eine Nachweist344tigkeit im Sinne des 247 1 Abs. 1 WoVermittG anzusehen. Denn sie habe nach dem von den Kl344gern bei Abschluss der Vertr344ge unstreitig erstellten individuellen Profil nicht nur allgemeine Listen von Wohnungsangeboten aus dem Gro337raum H. , sondern auf dieses Profil abgestimmte Angebote 374bersenden sollen. Da sich den von den Kl344gern vorgelegten Listen unter anderem die Person des Vermieters, seine Telefonnummer und neben der konkreten Beschreibung der jeweiligen Wohnung auch 374berwiegend die Adresse des Mietobjekts h344tten entnehmen lassen, seien die Kl344ger in der Lage gewesen, sich mit den Vermie-tern, deren Vertragsbereitschaft habe angenommen werden d374rfen, zum Zwe-cke von Vertragsverhandlungen in Verbindung zu setzen. All dies gehe 374ber den Inhalt von Zeitungsannoncen deutlich hinaus und gen374ge, um die Erbrin-gung des Nachweises einer Vertragsgelegenheit annehmen zu k366nnen. Mit dem Verlangen nach Zahlung eines Service-Entgelts habe die Beklagte einen nach 247 2 Abs. 4 WoVermittG unzul344ssigen Vorschuss eingefordert; die ge-schlossenen Vereinbarungen seien deshalb nach 247 2 Abs. 5 dieses Gesetzes unwirksam und die gezahlten Betr344ge somit zur374ckzugew344hren. 5 - 5 - II. Dies h344lt den Angriffen der Revision im Ergebnis stand. 6 1. Die tatrichterliche W374rdigung des Berufungsgerichts, wonach die vertrag-lich geschuldete Leistung der Beklagten, ihren Kunden, orientiert an deren indi-viduellem Profil, 366ffentlich und nicht 366ffentlich zug344ngliche Mietangebote gegen Zahlung eines einmaligen Service-Entgelts zukommen zu lassen, als Nachweis-t344tigkeit im Sinne des 247 1 Abs. 1 WoVermittG anzusehen ist, l344sst Rechtsfehler nicht erkennen. 7 a) Nach dieser Vorschrift ist Wohnungsvermittler, wer den Abschluss von Mietvertr344gen 374ber Wohnr344ume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietvertr344gen 374ber Wohnr344ume nachweist. Diese Begriffsbestimmung ist in bewusster Anlehnung an die T344tigkeitsmerkmale des 247 652 BGB erfolgt und entspricht inhaltlich dem sich aus dieser Vorschrift ergebenden gesetzlichen Leitbild des Nachweis- und Vermittlungsmaklers, wenn auch gegenst344ndlich auf Mietvertr344ge 374ber Wohnr344ume beschr344nkt (vgl. BGH, Beschluss vom 9. M344rz 1995 - I ZR 85/94 - NJW-RR 1995, 880; Amtl. Begr. BT-Drucks. VI/1549, S. 12; Baader/Gehle, Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, 1993, 247 1 Rn. 1; Schulz, WoVermG, 2010, 247 1, Rn. 2). 8 b) Auf der Grundlage der getroffenen und von der Revision nicht ange-griffenen Feststellungen hat das Berufungsgericht die fragliche Bet344tigung der Beklagten rechtsfehlerfrei als f374r die Annahme eines Nachweises im Sinne des 247 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ausreichend bewertet. 9 - 6 - aa) Der nach dieser Bestimmung f374r das Entstehen eines Provisionsan-spruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Ver-trags" (des so genannten Hauptvertrags) ist nach der Rechtsprechung des Bun-desgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund der Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhand-lungen mit dem potentiellen Vertragspartner 374ber den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Vorausset-zung f374r einen Nachweis ist dabei, dass der Makler dem Kunden einen m366gli-chen Vertragspartner, der zum Vertragsschluss bereit ist, grunds344tzlich mit voll-st344ndigem Namen und Anschrift, zur Kenntnis bringt und damit auf eine konkre-te Vertragsgelegenheit hinweist (vgl. zu den Anforderungen an einen Nachweis z.B. die Senatsurteile BGHZ 141, 40, 46; vom 15. Mai 2008 - III ZR 256/07 - NJW-RR 2008, 1281, Rn. 11; vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403, Rn. 13; vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 f; Rn. 13; vom 28. September 1995 - III ZR 16/95 - NJW-RR 1996, 113, 114; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl. 2008, Rn. 235 f; M374nch-KommBGB/Roth, 5. Aufl. 2009, 247 652, Rn. 96; Staudinger/Reuter, BGB, Neu-bearbeitung 2003, 247247 652, 653, Rn. 35; Palandt/Sprau, BGB, 69. Aufl. 2010, 247 652, Rn. 25, 26). Demgegen374ber handelt es sich um keinen Nachweis, son-dern nur um die Verschaffung einer Ermittlungsm366glichkeit, wenn etwa einem Verkaufsinteressenten eine Namensliste von ca. 500 Personen 374bersandt wird, die der Auftraggeber anschreiben muss, um zu ermitteln, ob sich unter diesen Personen jemand befindet, der sich konkret f374r das Objekt interessiert (vgl. Staudinger/Reuter, aaO, Rn. 39; Schwerdtner/Hamm, aaO, Rn. 257). 10 - 7 - bb) Diese Grunds344tze hat das Berufungsgericht zutreffend auf die vorlie-gende Fallgestaltung angewandt. Es hat festgestellt, dass die den Kl344gern an die Hand gegebenen Objektlisten auf das jeweils angegebene individuelle Profil zugeschnitten waren und ins Einzelne gehende, individuelle Informationen, so die Person des Vermieters, seine Telefonnummer und neben der konkreten und detaillierten Beschreibung der R344umlichkeiten auch 374berwiegend die Adresse des jeweiligen Mietobjekts enthielten. Die darauf beruhende Annahme, die von der Beklagten 374bersandten Angebotslisten gingen danach 374ber den Inhalt von Zeitungsannoncen weit hinaus und es handele sich deshalb nicht nur um allge-meine Ermittlungsm366glichkeiten, sondern bereits ausreichend konkrete Hinwei-se auf Vertragsgelegenheiten, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. An-ders als bei Tageszeitungen und vergleichbaren Publikationsorganen wurde bei der hier zu beurteilenden T344tigkeit eine Auswahl der Mietobjekte ausdr374cklich nach den von dem einzelnen Interessenten angegebenen Kriterien geschuldet, um die Wohnungssuchenden durch eine gezielte Adressenauswahl in die Lage zu versetzen, sich selbst mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, und ihnen so zur Miete einer Wohnung zu verhelfen (vgl. BVerwG, NVwZ 1991, 267, 268 zu 247 34c Abs. 1 Nr. 1a GewO). 11 Weiterhin ist aus Rechtsgr374nden auch nichts gegen die Einsch344tzung des Berufungsgerichts einzuwenden, die Kunden der Beklagten h344tten auch von einer grunds344tzlich bestehenden Vertragsbereitschaft der Vermieter aus-gehen k366nnen. Im Hinblick auf die ausdr374ckliche Erw344hnung des Angebots der Beklagten in den mit den Kl344gern geschlossenen Vertr344gen, Vermietern die kostenlose M366glichkeit bieten zu wollen, einen Mieter oder Nachmieter zu fin-den, ist die Annahme gerechtfertigt, dass sich Wohnungseigent374mer mit einer entsprechenden Absicht an die Beklagten gewandt haben und damit regelm344-337ig deren Bereitschaft zum Abschluss eines Mietvertrags vorausgesetzt werden 12 - 8 - konnte. Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass die Beklagte im Vertrags-text deutlich macht, nicht in die Verhandlungen zwischen den Wohnungssu-chenden und den Vermietern einzugreifen. Eine derartige Mitwirkung geh366rt nicht mehr zur Erbringung eines Nachweises im Sinne des 247 652 Abs. 1 Satz 1 BGB und des 247 1 Abs. 1 WoVermittG. Auch der Umstand, dass m366glicherweise die eine oder andere der in den 374bersandten Listen enthaltenen Wohnungen schon vermietet gewesen sein mag, f374hrt zu keiner anderen Bewertung. Im Rahmen der Maklert344tigkeit ist nicht immer zu vermeiden, dass manche noch im Bestand gef374hrte Vertragsgelegenheit nicht mehr besteht, weil die entspre-chende Wohnung bereits vergeben ist, der Makler dar374ber aber noch nicht in-formiert wurde. Deshalb l344sst letztlich auch der Hinweis der Beklagten in den Vertr344gen, eine Zwischenvermietung bleibe dem Vermieter vorbehalten und sie 374bernehme keine Haftung f374r die Richtigkeit und Vollst344ndigkeit der Angaben zum Mietobjekt, die Einstufung der Dienstleistung der Beklagten als Nachweis-t344tigkeit und damit die Anwendbarkeit der Vorschriften des Gesetzes zur Rege-lung der Wohnungsvermittlung nicht entfallen. 2. Da die T344tigkeit der Beklagten vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als Nachweist344tigkeit im Sinne des 247 1 Abs. 1 WoVermittG angesehen wurde, steht den Kl344gern ein Anspruch auf R374ckzahlung der von ihnen jeweils gezahlten 179 200 oder 189 200 zu. 13 - 9 - Allerdings sind die zugrunde liegenden Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht, wie das Berufungsgericht gemeint hat, nach 247 2 Abs. 5 WoVermittG unwirksam; die geleisteten Zahlungen stellen keinen Vorschuss im Sinne des 247 2 Abs. 4 WoVermittG dar. Diese Vorschrift ist nur auf den in ihrem Absatz 1 geregelten und vom Abschluss eines Mietvertrags abh344ngigen Ent-geltanspruch bezogen; um ein solches Entgelt und einen darauf etwa gezahlten Vorschuss geht es hier jedoch ersichtlich nicht. 14 Der R374ckzahlungsanspruch ergibt sich jedoch aus 247 5 Abs. 1 Satz 1, 247 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG i.V.m. 247 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Au337er einem stets erfolgsabh344ngigen Entgelt d374rfen nach 247 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG f374r T344tigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietvertr344gen 374ber Wohnr344ume zusammenh344ngen, sowie f374r etwaige Nebenleistungen keine Verg374tungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgeb374hren, Schreibgeb374hren oder Auslagenerstattungen ver-einbart oder angenommen werden. Dieser Vorschrift handelt die Beklagte zuwi-der, wenn sie ein von einem sp344teren Mietvertragsabschluss unabh344ngiges "Service-Entgelt" f374r die Zurverf374gungstellung der fraglichen Objektlisten von ihren Vertragspartnern fordert. Dass vorliegend die Ausnahmeregelungen des 247 3 Abs. 3 Satz 2 oder 3 WoVermittG, wonach unter bestimmten Voraussetzun-gen der Wohnungsvermittler Erstattung nachgewiesener Auslagen verlan- 15 - 10 - gen kann, eingreifen k366nnten, ist weder von der Beklagten aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich. Schlick Herrmann W366stmann Hucke Tombrink Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 11.07.2008 - 4 C 157/08 - LG Hamburg, Entscheidung vom 12.05.2009 - 309 S 107/08 -
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