III ZR 156/10 - III. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 156/10 Verkündet am: 7. Juli 2011 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbea m ter der Geschäftsste l le in der Baulandsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BauGB § 145 Abs. 5, § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 42 Abs. 3; GG Art. 14 Ce, Ea Die Grundsätze zur Entschädigung des Eigentümers, der die Übernahme seines Grundstücks infolge einer isolierten eigentumsverdrängenden Be - bauungsplanung verlangt (Senatsurte ile vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06, ZfBR 2007, 788; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01, NJW 2003, 63 und vom 6. Mai 1999 - III ZR 174/98, BGHZ 141, 319), sind auch dann anwendbar, wenn der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks nach Versagung der sanierungsrechtlichen (Bau - ) Genehmigung nach § 145 Abs. 5 BauGB die Übernahme des Grundstücks bzw. die Entziehung des Grundeigentums verlangt. BGH, Urteil vom 7. Juli 2011 - III ZR 156/10 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2011 durch den V izepräsidenten Schlick und die Richter Dörr, Wöstmann, Seiters und Tombrink für Recht erkannt: Auf die Revision der Beteiligten zu 1 bis 6 wird das Urteil des S e- nats für Baulandsachen des Kammergerichts vom 9. April 2010 aufgeh o ben. Die Berufung der Beteiligten zu 8 gegen das Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Berlin vom 4. März 2008 wird zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 8 hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Beteiligten zu 1 bis 6 waren Eigentümer des 567 m² großen Grun d- stücks S . Straße 26 in B . - P . . Das Grundstück liegt in zentraler Lage im Ortsteil P . B . . Die nähere Umgebung des Grundstücks wird durch fünfgeschossige, in geschlossener Bauweise errichtete Wohnbebauung geprägt. Die ursprünglich vorhandene Wohnbebauung des Grun d stücks wurde 1 - 3 - im Krieg zerstört. In den fünfziger Jahren diente das Grund stück als Holz - und Kohlenlagerplatz und wurde anschließend als Garagenhof g e nutzt. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des förmlich festgesetzten S a- nierungsgebiets P . B . - H . in B . (9. Verordnung über die f örmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 19 93 , GVBl. S. 403). In der Begründung zur 9. Ver ordnung über die förmliche Festl e- gung von Sanierungsgebieten ist für den hier maßgeblichen Bereich ausgeführt ( Senat von Berlin BauWohn IV C 2 - 1, U m druck S. 53) : "Zur Sicherung der Wohnqualität sind alle Möglichkeiten ausz u- schöpfen, um die mangelhafte Grün - und Freiflächensituation quantitativ und qualitativ zu verbessern. Dies umfasst im Einze l- nen folgende Maßnahmen: - Zur Sicherung der Grün fläc henversorgung müssen unbebaute Grundstücke für öffentliche Freiflächen gesichert werden, wobei dadurch nur das Freiflächendefizit verringert werden kann " Im beigefügten Rahmenp lan ist das Grundstück der Beteiligten zu 1 bis 6 als " ö f fentliche Grünflä che/Bestand mit Aufwertungsbedarf " eingezeichnet. Den Bete i ligten zu 1 bis 6 wurde das Grundstück mit Bescheid vom 8. März 1999 nach dem Vermögensgesetz zurückübertragen. Sie beantragten am 28. April 2004 die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigu ng zur Bebauung entsprechend den Nutzungsmaßen der Umgebungsbebauung. Di e ser Antrag wurde mit Bescheid des Stadtplanungsamts des Bezirksamts P . von B . vom 26. August 2004 bestandskräftig versagt. Zur Begründung wurde au s- geführt, dass in d em Rahmenplan zum Sanierungsgebiet P . B . - H . die Grundstücke S . Straße 26 und 27 als öffentliche Grünfläche ausgewiesen seien. Wegen der Unterversorgung des Gebiets mit Fre i flächen kämen nur noch vorhandene Baulücken als letzte Flächenreserven 2 3 - 4 - in B e tracht; vergleichbare Grundstücke könnten nicht herangezogen werden , da di e se ebenfalls für den Abbau von Defiziten in der Freiflächenversorgung unter and e rem benötigt würden. Mit Schreiben vom 22. November 200 4 beantragten die Beteiligten zu 1 bis 6 bei der Beteiligten zu 8 (Enteignungsbehörde) die Übernahme des Grun d- stücks . Diese holte ein G utachten zum Wert des Grundstücks ein. Den Ve r- kehrswert ermitte l te sie unter dem Blickwinkel der ausgeübten Nutzung des G rundstücks (Gar a gen/Stell plätze) mit 105.500 d er Wert auf der Grundlage der zu m maßgeblichen Stichtag planungsrechtlich zulässigen Nu t- zung (baureifes Land im allgemeinen Wohng e biet) 225.000 u g . Am 22. Dezember 2006 kam zwischen den Bet eiligten zu 1 bis 6 und d er Beteiligten zu 7 (Gemeinde) eine Teileinigung zustande, aufgrund deren auf let z tere das Ei gentum und der Besitz an dem Grundstück gegen Zahlung eine r Mindeste n t schädi gung von 105.500 überging . Man war sich darüber einig, dass das Verfahren nunmehr als Entschädigungsfeststellungsverfahren von der Beteiligten zu 8 fortgeführt we r den solle. Mit Beschluss vom 7. März 2007 stellte die Beteiligte zu 8 die Entschäd i- gung für den eingetretenen Rechtsverlust in Höhe von 105.500 die tatsächl iche Nutzung des Grundstücks der Wertermittlung zugrunde legte. Gegen diesen Beschluss hat sich der Antrag der Beteiligte n zu 1 bis 6 auf g e- richtliche Entscheidung gerichtet , mit der sie eine weitere Entschädigung in H ö- he von 119.500 geltend, dass sie nach der zulässigen Nu t zung des Grundstücks, Baulandqualität, entschädigt werden müssten. 4 5 6 - 5 - Das Landgericht hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattg e- geben und den Entschädigungsfeststellungsbeschluss in der von den Beteili g- t en zu 1 bis 6 beantragten Weise abgeändert. Es hat seiner Beurteilung z u- g runde gelegt, dass eine Entschädigung unter Berücksichtigung der zuläss i gen Nutzungen geboten sei, da die Beteiligten zu 1 bis 6 von einer isolierten eige n- tumsverdrängenden Planung be troffen seien. Die Berufung der Beteiligten zu 8 ist erfolgreich gewesen . Das Ber u- fungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert und den Antrag auf g e- richtliche Entscheidung z u rückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1 bis 6 mit ihrer vom Berufun gsgericht zugelassenen Revision, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehren . Entscheidungsgründe Die Revision der Beteiligten zu 1 bis 6 ist begründet. I. Das Kammergericht hat - soweit im Revisio nsverfahren von Bedeutung - ausgeführt, dass die Beteiligten zu 1 bis 6 nach § 145 Abs. 5 Satz 4, § 93 Abs. 4 Satz 1, § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 42 Abs. 3 BauGB nur eine Entschädigung nach der ausg e übten Nutzung des Grundstücks verlangen könnten. Nach § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB blieben bei der Festsetzung der Entschädigung Bodenwe r- te unb e rücksichtigt, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 BauGB geltend machen 7 8 9 10 - 6 - würde. Nach § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB kom me eine Entschädigung nur wegen der ausgeübten Nutzung des Grundstücks und nicht mehr wegen dessen z u- läss i ger Nutzung in Betracht, wenn letztere nach Ablau f einer Frist von sieben Ja h ren aufgehoben oder geändert werde. Diese Sieben - Jahres - Frist habe am 3. Oktober 1990 begonnen und sei am 3. Oktober 1997 abgelaufen. Während der sieben Jahre sei die Nutzung des Grundstücks als Bauland weder aufg e- hoben noch geändert worden, weil kein Bebauung s plan in Kraft getreten sei. Die eigentumsverdrängende Maßnahme sei hier die Versagung der s a- nierungsrechtlichen Genehmigung durch Bescheid vom 26. August 2004. Dies habe den Übernahmeanspruch der Beteiligten zu 1 bis 6 begründet. Zwar komme eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung des Grundstücks in Betracht, we nn eine isolierte eigentumsverdrängende Planung vorliege. Dies sei jedoch zu verneinen. Zwar sei über § 145 Abs. 5 Satz 4 , § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB auch § 40 BauGB entsprechend anwendbar, so dass insoweit an die Stelle des Bebauungsplans mit der Festsetzung einer Grünfläche oder einer von der Bebauung freizuhaltenden Fläche die eigentumsverdrängende Ma ß- nahme der Genehmigungsversagung mit der daraus folgenden Entschäd i- gungspflicht nach § 40 Abs. 3 BauGB trete. Die Versagung der beantragten Genehmigung mit der Begründung, dass das Grundstück im Rahmenplan als öffentliche Grünfläche dargestellt sei und die vorhandenen Baulücken für den Abbau von Defiziten in der Freiflächenversorgung benötigt würden, habe eige n- tumsverdrängende Wirkung für die Beteiligten zu 1 bi s 6 gehabt. Dies rechtfe r- tige jedoch keine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung. Nach dem s a- nierungsrechtlichen Rahmenplan sollten zur Sicherung der Wohnqualität alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, um die mangelhafte Grün - und Freifl ä- chensituation quantitativ und qualitativ zu verbessern. Zur Sicherung der Grü n- flächenversorgung müssten unbebaute Grundstücke für öffentliche Freiflächen 11 - 7 - gesichert werden . Hier sei nicht nur das Grundstück der Beteiligten zu 1 bis 6, sondern auch das Nachbargrundstück von dem Entzug der baurechtlich zulä s- sigen Nutzungsmöglichkeit betroffen. Darüber hinaus seien im Rahmenplan mindestens zehn weitere Flächen als "öffentliche Grünfläche/Bestand mit Au f- wertungsbedarf" gekennzeichnet. Hierbei handele es sich überwiegend ebe n- falls um Baulücken wie im Fall des Grundstücks der Beteiligten zu 1 bis 6. Dies nehme der Belastung der Beteiligten zu 1 bis 6 die Qualität eines Sonde r opfers sowohl im Hinblick auf den Rahmenplan als auch auf die diesen umsetzende Genehmigungsversagung. E ine Übertragung der Grundsätze zur isolierten e i- gentumsverdrängenden Planung auf die Versagung einer sanierungsrechtl i- chen Genehmigung sei nicht möglich, soweit die zugrunde liegende Rahme n- planung selbst keine Ungleichbehandlung der Planbetroffenen und ein daraus resulti e rendes Sonderopfer beinhalte. II. Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand. 1. Zutreffend ist zunächst der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass auf die Entschädigung infolge des Übernahmeverlangens nac h § 145 Abs. 5 Satz 4 BauGB § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB anwendbar ist, der seinerseits auf die Einschränkung der Entschädigung nach §§ 40 bis 42 BauGB und damit auf die sogenannte Reduktions - und Harmonisierungsklausel des Plan ungs schaden s- rechts verweist. Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks erst nach A b- lauf einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgeh o ben oder geändert, kann der Eigentümer eine Entschädigung nur für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung ve r langen (§ 42 Abs. 3 BauGB). Anlass für di e Prüfung der Vorschrift 12 13 - 8 - gibt hier, dass die zulässige Nutzung des Grundstücks der Beteiligten zu 1 bis 6 als Baugrundstück nach § 34 BauGB möglich war ab dem 3. O k tober 1990 und die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB damit am 3. Oktober 1997 ablief (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06, ZfBR 2007, 788). 2. Im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts ist die Verweisung des § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB im vorliegenden Fall jedoch im Hinblick auf eine isolierte eigentumsverdrängende Planung wegen Art. 14 Abs. 1, Abs. 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verfassungskonform einschränkend auszulegen. a) Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteile vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06, ZfBR 2007, 788, 789; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/0 1, NJW 2003, 63; vom 6. Mai 1999 - III ZR 174/ 98, BGHZ 141, 319, 322 f), stehen die (Wert - )Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit eine r Anwendung von § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Sa tz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn ei n- zelne Eigentümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Fes t- setzungen betroffen sind, im Fall der Enteignung mit einem (weiteren) Sonde r- opfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungl eich und unzumu t- bar belastet werden. Bei "isolierter" eigentumsverdrängender Planung, wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichze i tigen allg e meinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, kann deshalb u n geachtet d es Ablaufs der Sieben - Jahres - Frist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, d ie das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grund stücke im Pla n gebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem tech nisch form a len Sinn darauf an, wie die Gemeinde in dem die Enteignung rechtfertigenden B e- 14 15 - 9 - bauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städt e- pla nerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes G e- biet vorliegt. Eine unzumutbare Ungleichbehandlung könnte gleichwohl ausg e- schlossen sein, wenn der von einer eigentumsverdrängenden Planung B e- troffene zugleich im Wesentlichen der Nut znießer der geplanten Bebauung (z.B. Spielplatz) im Hinblick auf seine weiteren G rundstücke im Plangebiet ist. Es ist daher nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Sit u- ation abzustellen, wie sie sich insgesamt gerade für den j e weils betr offenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten) infolge der Entei g n ung darstellt . b) Diese Grundsätze können auch auf die Entschädigung für die bea n- tragte Entziehung des Eigentums am Grundstück infolge der Ablehnung eines A n trags auf Bebauung des Grun dstücks wegen entgegenstehender Ziele und Zwecke der Sanierung in einem Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB angewendet werden , wenn die eigentumsbeeinträchtigende Wirkung sich in gleicher Weise konkretisiert wie bei der herabzonenden Bebauungsp l a- nung. Von einer Anwendung dieser Grundsätze auch im för m lich festgelegten Sanierungsgebiet sin d beide Vorinstanzen ausgegangen. Im Gegensatz zur Auffassung de r Beteiligten zu 8 scheitert die Anwe n- dung der Grundsätze der isolierten eigentumsverdränge nden Planung bei der Be messung einer Entschädigung für die Entziehung eine s Grundstücks im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet nicht daran, dass die Festsetzung des Sanierungsgebiets im Gegensatz zu einem B e bauungsplan von vornherein auf Zeit angelegt ist . Vielmehr ist in den Blick zu nehmen, ob die Beeinträchtigung des Eigentumsrechts bei dem im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück in gleicher Weise in Erscheinung tritt wie bei eine r Bebauungsplanung. Dabei kommt der zeitl i chen Begrenzung der San ierun gssatzung (§ 142 Abs. 3 Satz 2 16 17 - 10 - BauGB) keine wesentliche Bedeutung zu . Entscheidend abzustellen ist auf den Zei t punkt der Entziehung des Grundeigentums. Wird der Genehmigungsantrag des Eigentümers abgelehnt, so ma nifestiert sich in diesem Augenblick die e i- g entumsbeeinträchtigende Wirkung der Festlegung des Sanierungsgebiets und der daraus folgenden Genehmigungspflichtigkeit nach § 144 BauGB. Eine En t- ziehung des Eige n tums kann der Eigentümer nämlich nur verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisher i- gen oder einer ander e n zulässigen Art zu nutzen (§ 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Dann widerspricht es der Eigentumsgarantie, ihn für die Höhe d er Entschäd i- gung infolge der beantragten Entziehung des Eigentum s trotz der Unzumutba r- keit des Festhaltens am Grundstückseigentum darauf zu verweisen, dass die Beschränkungen im Sanierungsgebiet nicht unbegrenzt fortbestehen. Dies en t- spricht auch der geset zlichen Reg e lung der § 145 Abs. 5 Satz 4 i.V.m. § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB , wonach für die Entschädigungsbemessung auf den Zei t- punkt abzustellen ist, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsa n- trag entsche i det. Im Übrigen sol l durch die Fristse tzung nach § 142 Ab s. 3 Satz 2 BauGB nur erreicht werden, dass die Sanierungsverfahren nicht unangemessen und für die Betroffenen unzumutbar lange dauern (vgl. nur Gaentzsch/Stemmler in Be r liner Kommentar zum B auGB, 3. Aufl., § 142 Rn. 29 ff [Stand: Septem ber 2010]). Dies ändert jedoch nichts daran, dass die einzelnen Sanierungsma ß- nahmen, wenn und soweit sie - wie etwa im vorliegenden Fall aufgrund der e r- folgten Übernahme - durchgeführt worden sind, ebenso auf Dauer angelegt sind wie die Maßnahmen, die zur Umsetzung der Festsetzungen eines Beba u- ungsplans getro f fen werden . 18 - 11 - c) Im vorliegenden Fall sind die Beteiligten zu 1 bis 6 von einer is o lierten eigentumsverdrängenden Planung betroffen. Ihr Grundstück war nach § 34 BauGB bebaubar in dem Umfang , in dem die G rundstücke in der näheren U m- gebung bebaut sind. Da es sich bei ihrem Grundstück noch nicht um ein b e- ba u tes hande l te, war es durch d ie Sanierungs planung betroffen, deren Zweck es war , zur Behebung des Mangels an Grünflächen in dem förmlich festgeset z- t en S a nierungsgebiet die unbebauten Grundstücke für öffentliche Freiflächen zu sicher n , was einer Bebauung entgegenstand und zur Versagung der G e- nehmigung führte. Den Beteiligten zu 1 bis 6 ist insofern ein Sonderopfer abve r- langt worden, als sie ihr Grundst ück nicht wie die Eigentümer der anderen Grundstücke bebauen durften, die ihrerseits für ihre Grundstücke die Qualität als Bauland behalten haben. Die Wohnumfeldverbesserung durch die Auswe i- sung des Grundstücks der Beteiligten zu 1 bis 6 als Grünfläche und die Unte r- bindung der Bebauung dieser Fläche kommt den übrigen Grundstückseigent ü- mern im Sanierungsgebiet durch die Wohnumfeldverbesserung auch zugu te, wen n gleich eine etwaige darauf zurückzuführende Erhöhung des Bodenwertes des Grundstüc ks nach § 154 Abs. 1 BauGB abgeschöpft werden kann. Die Bete i ligten zu 1 bis 6 sind von der Planung dagegen ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus, das die eigentumsverdrängende Wirkung der Genehmigungsversagung f ür die Beteiligten zu 1 bis 6 fes t ge stellt hat . 19 - 12 - Im Gegensatz zu m Landgericht hat sich das Berufungsgericht aber an der Feststellung eines Sonderopfers und damit einer isolierten eigentumsve r- drängenden Planung gehindert gesehen, weil alle Freiflächen i m Pla n gebiet und neben dem Nachbargrundstück noch mindestens zehn weitere Flächen von der Ausweisung als " öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwe r tungs - bedarf " im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet betroffen seien. Diese B e- u r teilung des Berufungsgeri chts berücksichtigt jedoch nicht hinreichend die Reichweite der Eigentumsgarantie. Allein der Umstand, dass auch weiteren Grundstückseigentümern ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird, nimmt der Belastung des konkret Betroffenen nicht die Qualität ei nes Sonde r- opfers und lässt dies auch nicht allein deshalb als zumutbar erscheinen ( S e- natsurteil vom 19. Juli 2007 aaO S. 789). Deshalb kann auch nicht allein auf die Anzahl der betroffenen Grundstücke abge stellt werden, um daraus folgend ein Sonderopfer zu bejahen oder zu verneinen (vgl. S e natsurteil vom 19. Juli 2007 aaO; vom 8. Juli 2010 - III ZR 221/09, BGHZ 186, 136 Rn. 40). Vielmehr ist e i- ne Gesamtbetrachtung des Plangebiets erforderlich und eine Beurteilung d a- nach, wie sich die Situation nach der Entz iehung des Eigentums für den En t- schädigungsberechtigten konkret darstellt. Das Landg e richt hat insoweit eine isolierte eigentumsverdrängende Planung zu Lasten der Beteili g ten zu 1 bis 6 angenommen. Diese vom Berufungsgericht allein wegen der An zahl der b e- t roffenen Grund stücke - zu Un recht - in Frage gestellte Würdigung des Landg e- richt s kann der Senat hier der rechtlichen Beurteilung zugrunde legen. Zusätzl i- che Feststellungen wären im weiteren Verfahren nicht zu erwarten. Das Sani e- rungsgebiet P . B . /H . stellt sich als ein einheitlich zu entwickelndes Gebiet dar. Dabei handelt es sich um ein großes innerstädt i- sches zusammenhängendes Gebiet mit einer weitgehen d gründerzeitlichen Mietshausbebauung mit ca. 14.300 Wohnungen. Im Rahmenplan zum festg e- setzten Sanierungsgebiet sind die Grundstücke im Einzelnen bezeichnet, die 20 - 13 - als " ö f fentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf " zur Erreichung des S a nierungszwecks vorgesehen sind. Dabei handelt es sich, auch wenn es mehr als zehn sind, gemessen am Gesamtbestand des Sanierungsgebiets um ei n- zelne Grundstücke, die für sich genommen jeweils im Verhältnis zu ihrer U m- gebung als isoliert von der Planung betroffen anzusehen sind. Die Planung im Rahmen der städtebaulichen Sanierung kan n deshalb nicht als allgemeine Herabzonung im Pl angebiet angesehen werden. Jeder einzelne Grund eige n- tümer , dessen Grundstück aufgrund der Planung nicht mehr so wie die in der Umgebung liegenden F lächen bebaut werden darf, erbringt insoweit ein So n- deropfer, um dadurch das Plangebiet zur Behebung städtebaulicher Missstä n- de wesentlich zu verbessern oder umzugestalten. Deshalb ist es unter dem Blickwinkel des Art. 14 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 Abs. 3 GG nicht zulässig, den von der Planung isoliert betroffenen Ei gentümern - zum Vorteil der übrigen Planb e- troffenen - Lasten aufzubür den . Deswegen ist eine Bemessung der Entschäd i- gung nur nach den ausgeübten Nutzungen unzulässig. Maßgebend sind vie l- mehr die zulässigen Nutzu n gen. Die Berufung der Beteiligten zu 8 g egen das landgerichtliche Urteil e r- weist sich deswegen als unbegründet und der Antrag auf gerichtliche Entsche i- dung der Beteiligten zu 1 bis 6 als b e gründet. Den Beteiligten zu 1 bis 6 steht der weitergehende Entschädigungsanspruch in Höhe von 119. 500 21 - 14 - Demnach war das angefochtene Urteil des Berufungsgerichts aufzuh e- ben, wobei der Senat in der Sache selbst entscheiden konnte, da die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 3 ZPO). Schlick Dörr Wöstmann Seiters Tombri nk Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 04.03.2008 - O 3/07 Baul - KG Berlin, Entscheidung vom 09.04.2010 - 9 U 1/08 Baul - 22

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