BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS II ZR 159/09 vom 26. April 2010 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 745 Abs. 1 a) Die K374ndigung eines Mietverh344ltnisses 374ber ein gemeinschaftliches Grundst374ck kann Gegenstand einer Verwaltungsentscheidung sein, die unter den Vorausset-zungen des 247 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann. b) Ist eine mehrheitlich beschlossene K374ndigung der Miteigent374mergemeinschaft im Au337enverh344ltnis zum Mieter unwirksam, steht dies ihrer Beurteilung als Ma337nah-me ordnungsm344337iger Verwaltung im Sinn von 247 745 Abs. 1 BGB jedenfalls dann nicht entgegen, wenn die Rechtslage bei der Beschlussfassung auch nach Einho-lung anwaltlichen Rates nicht zuverl344ssig einzusch344tzen war. BGH, Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 - OLG Schleswig LG Kiel - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 26. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette und die Richter Dr. Strohn, Dr. Reichart, Dr. Drescher und Bender einstimmig beschlossen: 1. Der Kl344ger wird darauf hingewiesen, dass der Senat beab-sichtigt, die Revision gem344337 247 552 a ZPO durch Beschluss zur374ckzuweisen. 2. Der Streitwert wird f374r das Revisionsverfahren auf 20.000,00 200 festgesetzt. Gr374nde: Das Berufungsgericht hat die Revision zu Unrecht zugelassen. Die Vor-aussetzungen f374r eine Zulassung der Revision nach 247 543 ZPO liegen nicht vor. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 1 1. Zulassungsgr374nde liegen nicht vor. 2 a) Es entspricht h366chstrichterlicher Rechtsprechung und allgemeiner Auf-fassung in der Literatur, dass die K374ndigung eines Mietverh344ltnisses 374ber ein gemeinschaftliches Grundst374ck Gegenstand einer Verwaltungsentscheidung sein kann, die unter den Voraussetzungen des 247 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann (vgl. BGH, Beschl. v. 30. Januar 1951 - V BLw 36/50, LM Nr. 1 zu 247 2038 BGB; Urt. v. 11. November 2009 - XII ZR 210/05, WM 2010, 429, 431 Tz. 20, 26; v. 28. April 2006 - LwZR 10/05, NJW 2007, 150, 151 3 - 3 - Tz. 18, jeweils zur Miterbengemeinschaft; OLG D374sseldorf NJW-RR 1998, 11; Palandt/Sprau, BGB 69. Aufl. 247 745 Rdn. 2, M374nchKommBGB/K. Schmidt, 5. Aufl. 247247 744, 745 Rdn. 5, Staudinger/Langhein, BGB Neubearbeitung 2008 247 745 Rdn. 6; Soergel/Hadding, BGB 12. Aufl. 247 745 Rdn. 2; RGRK/v. Gamm, BGB 12. Aufl. 247 745 Rdn. 7). Die von der Revision herangezogene Entschei-dung (BGH, Urt. v. 28. April 2006 - LwZR 10/05 aaO) gibt zu einer abweichen-den Beurteilung keinen Anlass. Dass der Senat f374r Landwirtschaftssachen in diesem Urteil - in Abkehr von seiner fr374heren Rechtsprechung (BGH, Beschl. v. 30. Januar 1951 - V BLw 36/50, LM Nr. 1 zu 247 2038 BGB) - die K374ndigung ei-nes Pachtverh344ltnisses als Verf374gung im Sinne von 247 2040 Abs. 1 BGB qualifi-ziert hat, ist im vorliegenden Zusammenhang ohne Bedeutung. Denn es ent-spricht h366chstrichterlicher Rechtsprechung (BGHZ 101, 25, 26 f.; 140, 63, 68; BGHZ 164, 181, 184 f. zur Miterbengemeinschaft) und allgemeiner Meinung (RGRK/v. Gamm aaO 247 746 Rdn. 7; M374nchKommBGB/K. Schmidt aaO 247247 744, 745 Rdn. 4; Staudinger/Langhein aaO 247 744 Rdn. 9; Saenger in BGB Hand-kommentar 5. Aufl. 247 745 Rdn. 3; Schnorr, Die Gemeinschaft nach Bruchteilen [247247 741-758 BGB], zugl. Habilitationsschrift [2004], S. 218 f.; Sch374tte, NJW 2007, 152), dass Verf374gungsgesch344fte zu den Verwaltungsma337nahmen im Sinne von 247247 745 Abs. 1 BGB z344hlen k366nnen. Davon abgesehen war Ge-genstand der genannten Entscheidung die - dort offen gelassene und zwi-schenzeitlich vom XII. Zivilsenat (BGH, Urt. v. 11. November 2009 - XII ZR 210/05, WM 2010, 429, 431 Tz. 26 ff.) entschiedene - Frage, ob die K374ndigung eines Pachtvertrags 374ber ein zum Nachlass geh366rendes Grundst374ck im Au337enverh344ltnis von allen Miterben gemeinschaftlich erkl344rt werden muss oder ob ein von den Miterben (Gemeinschaftern) mehrheitlich gefasster K374ndi-gungsbeschluss die Mehrheit auch berechtigt, diesen f374r die Gemeinschaft im Au337enverh344ltnis umzusetzen. Darum geht es hier jedoch nicht. Vielmehr ist im vorliegenden Fall die - das Innenverh344ltnis der Gemeinschaft betreffende - - 4 - Frage zu entscheiden, ob die mehrheitlich gefassten Beschl374sse, die Mietver-h344ltnisse zu k374ndigen und von den Mieterinnen R344umung des Mietobjekts zu verlangen, Ma337nahmen ordnungsm344337iger Verwaltung betrafen und wirksam waren. b) Die Frage, ob eine etwaige Unwirksamkeit der K374ndigungen im Au-337enverh344ltnis zu den Mieterinnen dazu f374hrt, dass die K374ndigungen keine Ma337nahmen ordnungsgem344337er Verwaltung darstellen, ist ebenfalls nicht allge-mein kl344rungsf344hig. Wann eine Ma337nahme ordnungsgem344337er Verwaltung vor-liegt und in welchen Grenzen Mehrheitsentscheidungen gem344337 247 745 Abs. 1 BGB 374berpr374fbar sind, ist abstrakt gekl344rt. Ob diese Voraussetzungen vorlie-gen, h344ngt von den Umst344nden des einzelnen Falles ab und ist einer abstrakt-generellen Kl344rung nicht zug344nglich. 4 c) Da sich die Revision ohne Erfolg gegen die Annahme des Berufungs-gerichts wendet, die K374ndigungen entspr344chen ordnungsgem344337er Verwaltung, ohne dass es darauf ankomme, ob sie gegen374ber den Mieterinnen wirksam seien (vgl. unten II. 2 c), scheiden etwaige Zulassungsgr374nde in diesem Zu-sammenhang mangels Entscheidungserheblichkeit von vornherein aus. 5 II. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 6 1. Die Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der mit Mehrheit der Bruchteilseigent374mer gefassten Beschl374sse ist gem. 247 256 ZPO zul344ssig. Zwar ist die Geltendmachung der Unwirksamkeit von Beschl374ssen im Recht der Ge-meinschaft nicht geregelt. Nach allgemeiner Auffassung kann aber auf Feststel-lung der Unwirksamkeit geklagt werden (vgl. BGH, Sen.Urt. v. 14. November 1994 - II ZR 209/93, ZIP 1995, 649, 651 a.E.; BayObLG, NJW-RR 1995, 588, 589; Palandt/Sprau aaO 247 745 Rdn. 1; Staudinger/Langhein aaO 247 745 Rdn. 48; M374nchKommBGB/K. Schmidt aaO 247247 744, 745 Rdn. 33). 7 - 5 - 8 2. Das Berufungsgericht (NZG 2010, 103) hat zu Recht angenommen, dass die Entscheidung, die Mietvertr344ge zu k374ndigen, eine Ma337nahme ord-nungsgem344337er Benutzung und Verwaltung gem. 247 745 Abs. 1 BGB darstellt, die mehrheitlich beschlossen werden konnte. a) Ein Mehrheitsbeschluss, die Mietverh344ltnisse zu k374ndigen, war nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil der Abschluss der Mietvertr344ge auf einer einstimmig beschlossenen Benutzungsregelung beruhte (vgl. dazu M374nch-KommBGB/K. Schmidt aaO 247247 744, 745 Rdn. 17; Staudinger/Langhein aaO 247 744 Rdn. 15 m.w.Nachw.; RGRK/v. Gamm aaO 247247 745, 746 Rdn. 4). Eine einstimmige Benutzungsregelung ergibt sich weder aus dem "Familienvertrag" von 1968, mit dem den Beklagten Bruchteilseigentum 374bertragen und der Mut-ter der Nie337brauch einger344umt worden ist, noch aus den mehr als zwanzig Jah-re sp344ter von der Mutter der Parteien als Nie337braucherin ohne Beteiligung der Beklagten geschlossenen Mietvertr344gen. Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, l344sst sich dem Vertrag von 1968 keine Verpflichtung der Be-klagten entnehmen, den Caf351- und Konditoreibetrieb dauerhaft an dem Stand-ort in der H. stra337e zu erhalten. 9 b) 247 745 Abs. 3 BGB steht einer Mehrheitsentscheidung, die Mietverh344lt-nisse zu k374ndigen, ebenfalls nicht entgegen. 10 Die K374ndigung der Mietverh344ltnisse f374hrt nicht zu einer - der einstimmi-gen Beschlussfassung vorbehaltenen - wesentlichen Ver344nderung des gemein-schaftlichen Grundst374cks gem344337 247 745 Abs. 3 Satz 1 BGB. Durch die Beendi-gung der bestehenden Mietverh344ltnisse wird weder die Gestalt noch die Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Gegenstandes erheblich ver344ndert (BGH, Sen.Urt. v. 14. November 1994 aaO ZIP 1995, 649, 650). Denn es bleibt den Gemeinschaftern unbenommen, die betreffenden R344ume wieder so zu vermieten, dass das Grundst374ck nicht wesentlich ver344ndert wird. 11 - 6 - 12 Ebenso wenig wird durch die K374ndigungen die Stellung des Kl344gers als Bruchteilseigent374mer beeintr344chtigt, 247 745 Abs. 3 Satz 2 BGB. Das Gegenteil ist der Fall. Erzielt nach Beendigung der bestehenden Mietverh344ltnisse die Ei-gent374mergemeinschaft durch eine Neuvermietung der R344ume zu dann markt-gerechten Bedingungen h366here Mietertr344ge, ist auch der Anteil des Kl344gers an den Nutzungen h366her. Dass der Kl344ger wegen seiner gesellschaftsrechtlichen Beteiligung an den Mieterinnen ein Interesse daran haben kann, die Mieten m366glichst gering zu halten, ber374hrt seine Stellung als Miteigent374mer nicht. c) Vergeblich wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Beru-fungsgerichts, dass die Beschl374sse, die Mietverh344ltnisse zu k374ndigen, auch dann ordnungsgem344337er Verwaltung entsprochen haben, wenn die K374ndigun-gen im Au337enverh344ltnis zu den Mieterinnen unwirksam gewesen sein sollten. 13 Ordnungsgem344337er Verwaltung i.S.d. 247 745 Abs. 1 BGB entsprechen nicht nur notwendige Ma337regeln nach 247 744 Abs. 2 BGB, sondern alle Ma337-nahmen, die nach den individuellen Gegebenheiten im Zeitpunkt der Beschluss-fassung vern374nftig erscheinen. Eine allgemeine Zweckm344337igkeits- oder Inhalts-kontrolle, bei der die Minderheit oder das Gericht die Auffassung der Mehrheit ersetzen k366nnte, findet nicht statt (vgl. M374nchKommBGB/K. Schmidt aaO 247247 744, 745 Rdn. 22; Staudinger/Langhein aaO 247 745 Rdn. 5; RGRK/v. Gamm aaO 247 746 Rdn. 5; Soergel/Hadding aaO 247 745 Rdn. 8). 14 Jedoch d374rfen die berechtigten Interessen der Minderheit nicht 374bergan-gen werden (vgl. Staudinger/Langhein aaO 247 745 Rdn. 5). Nach diesen Ma337-st344ben handelte es sich bei den beschlossenen K374ndigungen um Ma337nahmen nach 247 745 Abs. 1 BGB. Die K374ndigung der bestehenden Mietverh344ltnisse war wirtschaftlich vern374nftig, weil der Gemeinschaft hierdurch die M366glichkeit er366ff-net wurde, die R344ume anderweitig zu vermieten und k374nftig f374r die Bruchteils-gemeinschaft marktgerechte Mietertr344ge zu erzielen. 15 - 7 - 16 Ob die rechtlichen Voraussetzungen f374r eine K374ndigung der Mietverh344lt-nisse vorlagen, bedarf im vorliegenden Zusammenhang keiner Entscheidung. Denn die Vertragswidrigkeit mehrheitlich beschlossener Ma337nahmen im Au-337enverh344ltnis steht ihrer Beurteilung als Ma337nahmen ordnungsm344337iger Verwal-tung im Sinn von 247 745 Abs. 1 BGB jedenfalls dann nicht entgegen, wenn zum Zeitpunkt der Beschlussfassung die Rechtslage auch nach Einholung von Rechtsrat nicht zuverl344ssig einzusch344tzen war. K366nnten vern374nftige Ma337nah-men nur dann mehrheitlich beschlossen werden, wenn ihre Umsetzung recht-lich unzweifelhaft ist, liefe dies auf eine - die Entscheidungsbefugnisse der Mehrheit weitgehend einschr344nkende - unzul344ssige Zweckm344337igkeitskontrolle hinaus. Dass eine etwaige Unwirksamkeit der K374ndigungen f374r die Beklagten bei der Beschlussfassung nicht ohne weiteres erkennbar war, ist schon daraus er-sichtlich, dass mehrere Gerichte diese Frage unterschiedlich beurteilt haben. 17 Anders als die Revision meint, waren die Beklagten nicht gehalten, vorab - verbindlich - kl344ren zu lassen, ob die Eigent374mergemeinschaft gegen374ber den Mieterinnen zur K374ndigung berechtigt war. Eine derartige Verpflichtung scheidet schon deshalb aus, weil die hier allein in Betracht kommende K374ndigungsm366g-lichkeit gem344337 247 1056 Abs. 2 BGB nach der Aufforderung der Mieterinnen, in-nerhalb der gesetzten Frist von etwa zwei Wochen zu erkl344ren, ob von dem in dieser Vorschrift geregelten K374ndigungsrecht Gebrauch gemacht werde, zeitlich beschr344nkt war (247 1056 Abs. 3 BGB), und eine vorherige gerichtliche Entschei-dung der Frage, ob die K374ndigungen zul344ssig waren, somit nicht abgewartet werden konnte. 18 d) Nach den dargelegten Grunds344tzen begegnen auch die mehrheitlich gefassten Beschl374sse zur Durchsetzung der R344umung gegen die Mieterinnen keinen Bedenken. Um das Grundst374ck neu zu vermieten, muss es ger344umt 19 - 8 - werden. Da die Klage, mit denen sich die Mieterinnen gegen die K374ndigungen zur Wehr gesetzt hatten, in erster Instanz abgewiesen worden und hierdurch die Rechtsauffassung der Beklagten best344tigt worden war, durften die Beklag-ten bei der Beschlussfassung 374ber diese Ma337nahmen ohne weitere Pr374fung von der Rechtswirksamkeit der K374ndigungen ausgehen. Goette Strohn Reichart Drescher Bender Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zur374ckweisungsbeschluss vom 28. Juni 2010 erledigt worden. Vorinstanzen: LG Kiel, Entscheidung vom 25.07.2008 - 13 O 221/05 - OLG Schleswig, Entscheidung vom 29.05.2009 - 4 U 100/08 -
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