BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILII ZR 160/02Verkündet am: 7. April 2003BoppelJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB § 276 Abs. 1 Fb; HGB § 161 Abs. 1Einem Gründungsgesellschafter gewährte Sondervorteile müssen im Emissi-onsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds auch dann offengelegt wer-den, wenn sie bereits vor dem Beitritt eines Anlegers erfolgt sind, aber im Zu-sammenhang mit dem Anlageprojekt stehen.BGH, Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02 - OLG Schleswig LG Kiel - 2 -Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 7. April 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und dieRichter Dr. Hesselberger, Kraemer, Münke und Dr. Graffür Recht erkannt:Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 5. Zivilsenatsdes Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswigvom 25. April 2002 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Der Kläger nimmt den Beklagten unter den Gesichtspunkten des Ver-schuldens bei Vertragsschluß und der Prospekthaftung auf Schadensersatz inAnspruch.Der Beklagte war Gründungskommanditist der am 4. Juni 1993 gegrün-deten D. KG (im folgenden: D.KG) mit einer Kommanditeinlage von 100.000,00 DM und zugleich alleinvertre-tungsberechtigter Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin, - 3 -der D. Grundstücksgesellschaft mbH (im folgenden: D. GmbH). DieKomplementärin D. GmbH sollte bis zum 31. Dezember 1993 berechtigtsein, ohne besondere Zustimmung der Kommanditisten weitere Kommanditi-sten mit Kommanditeinlagen bis insgesamt 1,5 Mio. DM aufzunehmen.Gesellschaftszweck der D. KG war es, das Grundstück Do.Straße 144 in R. zu erwerben und zu vermarkten. Ursprünglich war Ei-gentümerin dieses Grundstücks die A. GmbH. Von dieser er-warb zunächst die I.GmbH (im folgenden: I. GmbH) das Grundstück zum Kaufpreisvon 3 Mio. DM; der Kaufvertrag war von dem zwischenzeitlich verstorbenenNotar Dr. M. beurkundet worden. Mit weiterem Kaufvertrag vom 20. Juli1993, ebenfalls beurkundet von Notar Dr. M., verkaufte die I. GmbH, beiwelcher der Beklagte ursprünglich ebenfalls Gesellschafter war, das Grund-stück sodann an die zwischenzeitlich gegründete D. KG für einen Kaufpreisvon 4 Mio. DM. Dieser Kaufvertrag sah in § 8 vor, daß die B. S.GmbH, K., an der der Beklagte und seine Ehefrau zu jeweils 25 % beteiligtwaren, für ihre Vermittlungstätigkeit eine Maklercourtage in Höhe von 5 % desKaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer erhalten sollte. Seinen Anteil an der I. GmbHveräußerte der Beklagte mit Vertrag vom 11. Juni 1993 und mit Zustimmung derGesellschafter der I. GmbH durch Beschluß vom 2. März 1993.Der Kläger erklärte am 10. Juli 1993 seinen Beitritt zur D. KG mit ei-ner Kommanditeinlage von 100.000,00 DM, die er in der Folgezeit über denNotar Dr. M. durch auf ihn lautenden Scheck bezahlte. Zuvor hatte ervon Dr. M. eine schriftliche Projektbeschreibung erhalten, die von einemDr. Sch. erstellt worden war und deren Begleitschreiben ("Betr.: Angebot zurBeteiligung als Kommanditist an der D. - 4 -Kommanditgesellschaft") im Briefkopf den Namen, die Berufsbe-zeichnung und die Adresse des Beklagten enthielt.In der Folgezeit ließ sich die im Beteiligungsangebot vorgeseheneMischnutzung aus Wohnflächen, Gastronomie, Laden- und Parkflächen - nichtzuletzt nach Einholung einer "Markt- und Standortanalyse" - nicht mehr realisie-ren. Auch die ersatzweise geplante Bebauung mit einem Großkino war nacheinem negativen Bauvorbescheid der Hansestadt R. nicht durchführbar.Am 10. März 1997 beschlossen die Gesellschafter der D. KG die Liquidati-on der Gesellschaft. Eine Rückzahlung der Kommanditeinlagen erfolgte bishernicht.Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei ihm als Gründungskomman-ditist schadensersatzpflichtig. Die dem Beteiligungsangebot beigefügte Projekt-beschreibung sei in mehrfacher Hinsicht unvollständig gewesen. So habe derBeklagte nicht darauf hingewiesen, daß die baurechtliche Zulässigkeit des Pro-jektes nicht gesichert gewesen sei. Auch habe er seine Beteiligungen an derI. GmbH und der B. S. GmbH verschwiegen. Hätte er, der Kläger, vondiesen Verflechtungen gewußt, wäre er der Gesellschaft nicht beigetreten. Zu-dem habe ihm der Beklagte telefonisch versichert, daß das Investment risikolossei; denn im Falle eines Scheiterns des Projektes könne das Grundstück jeder-zeit gewinnbringend für 6 Mio. DM veräußert werden. In Wahrheit habe der imZuge der Liquidation erzielte Erlös bei etwa 2,5 Mio. DM gelegen. Da seineBeteiligung zwischenzeitlich wertlos sei und er auch keine steuerlichen Vorteilehabe geltend machen können, sei ihm ein Schaden in Höhe von100.000,00 DM entstanden. - 5 -Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der- zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet und führt zur Zurückverweisung der Sache andas Berufungsgericht.I. Soweit das Berufungsgericht gegenüber der geltend gemachten Inan-spruchnahme aus typisierter Prospekthaftung zutreffend angenommen hat, daßein solcher Anspruch binnen sechs Monaten nach Kenntnis von der Unrichtig-keit des Prospekts, spätestens aber binnen drei Jahren nach Beitritt zur Gesell-schaft verjähre, und diese Voraussetzungen angesichts des am 10. Juli 1993erfolgten Beitritts zur Gesellschaft und einer Erhebung der Klage erst im März1999 gegeben seien, wird dies von der Revision nicht angegriffen.II. Mit Erfolg wendet sich die Revision aber dagegen, daß das Beru-fungsgericht auch einen Anspruch des Klägers nach den hergebrachten Grund-sätzen der Haftung für Verschulden bei Vertragsverhandlungen abgelehnt hat.Der Beklagte war nämlich nicht nur als Geschäftsführer der D. GmbH mitder Werbung weiterer Kommanditisten betraut, sondern als Gründungskom-manditist der D. KG war er selbst Vertragspartner der neu eintretendenGesellschafter. Die aus der Anbahnung von Vertragsverhandlungen entstande-nen Pflichten trafen deshalb den Beklagten, der auch für unvollständige oderfehlerhafte Angaben haftet, soweit diese durch Beauftragte oder andere Perso-nen in seinem Verantwortungsbereich gemacht worden sind (vgl. Sen.Urt. v. - 6 -14. Januar 1985 - II ZR 41/84, WM 1985, 533, 534; Sen.Urt. v. 10. Oktober1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192). Hinzu kommt, daß der Beklagte sich dieAngaben in der Projektbeschreibung mit seinem Anschreiben zu eigen gemachthat.1. Das Berufungsgericht hat die Angaben in der Projektbeschreibung für"nicht im haftungsbegründenden Sinn unrichtig" gehalten. Dies greift die Revisi-on mit Recht an.a) Unrichtig ist der Prospekt vor allem insofern, als er die baurechtlicheZulässigkeit des Projektes als gesichert darstellt. Die Aussage in der Anlagebe-schreibung, nach der eine generelle Zustimmung zum Nutzungskonzept durchdas Bauordnungsamt und in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt als Er-gebnis einer engen und konstruktiven Zusammenarbeit bereits erteilt sei, stelltentgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht bloß die Behauptung ei-ner allgemeinen Sympathie der Stadtverwaltung für die noch weiter durchzufüh-renden Projektierungsarbeiten dar. Eine solche Beurteilung steht weder mit derWortwahl der Formulierung noch den daraus abgeleiteten Erwartungen einespotentiellen Anlegers in Einklang. Schon die Verwendung des Begriffes "erteilt"suggeriert, daß die Stadtverwaltung hinsichtlich des Bauprojektes und des die-sem zugrundeliegenden Nutzungskonzepts bereits Erklärungen mit gewisserBindungswirkung abgegeben hat. Dies war, wie sich aus dem Schreiben derHansestadt R. vom 2. Juni 1993 ergibt, aber nicht der Fall. Gerade dieDurchführbarkeit einer beabsichtigten Bebauung ist jedoch von grundlegenderBedeutung für die Anlageentscheidung an einem Immobilienprojekt.b) Bedenken bestehen auch gegen die Beurteilung des Berufungsge-richts, welches die im Anschreiben des Beklagten angeführte Möglichkeit eines - 7 -Weiterverkaufs des Grundstücks ebenso wie den Hinweis "Interessenten gibt esheute schon" als "nicht allzu aussagekräftig" beurteilt hat. Dies kann jedoch of-fenbleiben, da die behauptete zusätzliche telefonische Information des Klägersentgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur eine persönliche undnicht weiter substantiierte Einschätzung darstellt. Da durch das Berufungsge-richt keine abschließenden Feststellungen zu dem behaupteten Telefonat ge-troffen worden sind, ist zugunsten des Klägers für das Revisionsverfahren zuunterstellen, daß es so, wie von ihm dargestellt, stattgefunden hat. Die Angabe,"das Investment" sei "risikolos, da der Wiederverkauf des Grundstücks zumPreis von 6 Mio. DM ohne weiteres möglich" sei, enthält die klare Einschätzungund Aussage, daß das finanzielle Risiko auch für den Fall der Nichtdurchfüh-rung des Projekts abgesichert sei und damit die Gefahr eines Verlustes derEinlage minimiert werde. Eine solch deutliche Erklärung wird selbst einen erfah-renen Investor wie den Kläger bei seiner Anlageentscheidung beeinflussen; siewürde daher, bei deren Vorliegen und soweit sie tatsächlich unzutreffend war,grundsätzlich eine Haftung des Beklagten begründen.2. Die in dem Anschreiben des Beklagten und der beigefügten Projekt-beschreibung enthaltenen Angaben waren, worauf die Revision zutreffend hin-weist, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch in weiteren Punk-ten fehlerhaft. Wie der Senat bereits mehrfach entschieden hat, muß dem Anle-ger für seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungs-objekt vermittelt werden, d.h. über alle Umstände, die für seine Entschließungvon wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über Tatsa-chen, die den Vertragszweck vereiteln können (BGHZ 79, 337, 344; Sen.Urt. v.10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 aaO, S. 2193; Sen.Urt. v. 29. Mai 2000- II ZR 280/98, NJW 2000, 3346). Danach sind Angaben erforderlich über denGründungsgesellschaftern gewährte Sondervorteile (Sen.Urt. v. 10. Oktober - 8 -1994 aaO, S. 2193) sowie wesentliche kapitalmäßige oder personelle Ver-flechtungen zwischen den Gesellschaftern und den an dem Projekt beteiligtenUnternehmen (Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 aaO).a) Nach diesen Grundsätzen war der Beklagte verpflichtet, beitretendeGesellschafter darauf hinzuweisen, daß durch die Zwischenschaltung derI. GmbH, an der er zum damaligen Zeitpunkt noch beteiligt war, bei dieser einGewinn von 1 Mio. DM innerhalb weniger Wochen anfiel. Die Auffassung desBerufungsgerichts, eine Informationsverpflichtung des Klägers habe deswegennicht bestanden, weil zum Zeitpunkt der Anlageentscheidung des Klägers dieAufwendungen zu Lasten der D. KG bereits getätigt gewesen seien, ist vonRechtsirrtum beeinflußt. Die Gefahr für das Scheitern eines Anlageprojektesbereits in der Anfangsphase infolge derartiger vorgeschalteter Kosten bestehtunabhängig davon, ob sie vor oder nach einem Beitritt des Anlegers entstandensind. Entscheidend ist, daß mit der vorgezogenen Realisierung von Gewinnendas Schicksal der Beteiligungsgesellschaft aus der Sicht der Gründungsgesell-schafter nicht mehr erheblich sein muß.Aus denselben Gründen war der Kläger auch hinsichtlich der an dieB. S. GmbH entrichteten Maklercourtage darauf hinzuweisen, daß derBeklagte hierdurch Sondervorteile erhalten hatte. Die Ansicht des Berufungsge-richts, der Kläger sei deswegen nicht schutzwürdig, weil ein Anspruch derB. S. GmbH auf Maklercourtage nicht gegeben gewesen sei, ist zu-dem rechtsfehlerhaft (vgl. hierzu auch BGH, Urt. v. 6. Februar 2003- III ZR 287/02). Außerdem hängt die Gefahr eines Mißerfolges des Beteili-gungsprojektes von den tatsächlich getätigten Aufwendungen ab - unabhängigdavon, ob möglicherweise irgendwelche Rückforderungsansprüche bestehen,und soweit überhaupt ein Wille der Geschäftsführung zur Geltendmachung vor- - 9 -handen ist. Die Revision weist im übrigen mit Recht darauf hin, daß die Auffas-sung des Berufungsgerichts zu dem merkwürdigen und rechtlich falschen Er-gebnis führen würde, daß zwar über rechtmäßig vereinbarte Sondervorteile in-formiert werden müßte, nicht aber über unrechtmäßig erhaltene Zahlungen.b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich keine an-dere Betrachtungsweise aus dem Umstand, daß es sich bei der D. KG umeinen kleinen Kreis von Investoren handelte, der sich überwiegend aus früherenProjekten kannte, und bei dem "gewisse persönliche Verflechtungen keinesfallsverwunderlich erscheinen" mußten. Vielmehr erlangt gerade für derartige Ge-sellschaften die Aufklärungsverpflichtung gegenüber solchen Anlageinteres-senten besondere Bedeutung, welche nicht in persönlichen "Verflechtungen"mit Gründungsgesellschaftern und Initiatoren des Projektes stehen, um eineransonsten jederzeit möglichen Übervorteilung entgegenzuwirken. Die in diesemZusammenhang weiter geäußerte Ansicht des Berufungsgerichts, der Klägerhätte auch bei Kenntnis dieser Umstände zum Anlagezeitpunkt keine andereEntscheidung getroffen, entbehrt der notwendigen Tatsachenfeststellungen underweist sich damit als reine Spekulation. - Auch aus der persönlichen Bekannt-schaft des Klägers mit dem verstorbenen Notar Dr. M. ergibt sichnichts dafür, daß - unabhängig von dessen Verschwiegenheitsverpflichtung -mögliche Kenntnisse des Notars dem Kläger zuzurechnen wären.III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand.Der Senat kann jedoch in der Sache nicht entscheiden, da bislang offen-geblieben ist, ob dem Kläger überhaupt der behauptete Schaden entstandenist, was dann zu verneinen wäre, wenn er die Beteiligung nur als Treuhänder für - 10 -den Notar Dr. M. gehalten hätte. Sofern allerdings durch den zwischen-zeitlichen Tod des Notars die Parteien in Beweisnot kommen sollten, wird Be-rücksichtigung finden müssen, daß der Beklagte als Geschäftsführer der D.GmbH eine Zeugenvernehmung des Dr. M. dadurch vereitelte, daß erihn nicht von der notariellen Schweigepflicht entband, obgleich er diese Erklä-rung in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer hätte abgeben können.RöhrichtDr. Hesselberger ist wegenKraemerErkrankung an der Unter-schrift gehindertRöhrichtMünkeGraf
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