BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 163/07 Verk374ndet am: 13. Dezember 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 652 Abs. 1 Satz 1 a) Die nur vor374bergehende Aufgabe der Absicht des Kunden eines Nach-weismaklers, das angebotene Objekt zu erwerben, f374hrt, sofern der Ver-tragsschluss dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt, nur aus-nahmsweise zur Unterbrechung des notwendigen Ursachenzusammen-hangs zwischen der Maklerleistung und dem Erfolgseintritt (Fortf374hrung des Senatsurteils BGHZ 141, 40). b) Die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag kann auch dann beste-hen, wenn der Maklerkunde an einem Grundst374ck - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein h344lftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwirbt, w344hrend sein Bruder und dessen Ehefrau die andere H344lfte kaufen. BGH, Urteil vom 13. Dezember 2007 - III ZR 163/07 - OLG Stuttgart LG Stuttgart - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 13. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dr. Herrmann und W366stmann f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 9. Mai 2007 wird zur374ckgewie-sen. Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344gerin verlangt von der Beklagten die Zahlung einer Maklerprovisi-on. 1 Die Beklagte war bei der Immobilienabteilung der Kl344gerin als Kaufinte-ressentin f374r eine Vier-Zimmer-Wohnung vorgemerkt. Ihr wurde am 12. August 2005 ein Verkaufsangebot samt Objektbeschreibung 374ber ein Zwei-Familien-Haus in R. zu einem Preis von 409.000 200 374berlassen. Das Angebot enthielt auch den Hinweis, dass im Erfolgsfall eine K344uferprovision von 3,48 % des Kaufpreises entstehe. Am 29. August 2005 besichtigte die Beklagte das Objekt in Begleitung ihres Vaters und in Anwesenheit eines Mitarbeiters der 2 - 3 - Kl344gerin. Zu einem Erwerb der Immobilie kam es zun344chst nicht. Die Eigent374-mer teilten aufgrund notariell beurkundeter Erkl344rung vom 6. Dezember 2005 den Grundbesitz in zwei Eigentumswohnungen. Am selben Tage verkauften sie in einer einzigen notariellen Urkunde je einen h344lftigen Miteigentumsanteil ver-bunden mit dem Sondereigentum an je einer der Wohnungen und Nebenr344u-men an die Beklagte einerseits sowie deren Bruder und dessen Ehefrau ande-rerseits f374r jeweils 175.000 200. Die K344ufer r344umten sich wechselseitige Vorkaufs-rechte ein und verpflichteten sich gegen374ber den Verk344ufern gesamtschuldne-risch zur Zahlung des vollen Kaufpreises. Die Kl344gerin stellte der Beklagten als Maklerprovision 12.180 200 (= 3,48 v.H. von 350.000 200) in Rechnung, die diese nicht beglich. 3 Die auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der geforderten Provision und zum Ersatz von Verzugsschaden gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 4 Entscheidungsgr374nde Die zul344ssige Revision ist unbegr374ndet. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt, zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag betreffend das sp344ter erworbene Grundst374ck zustande gekom- 6 - 4 - men. Die Kl344gerin habe eine f374r den Abschluss des Kaufvertrags wesentliche Maklerleistung erbracht. Die Kausalit344t zwischen der Leistung der Kl344gerin und dem abgeschlossenen Kaufvertrag sei zu keinem Zeitpunkt unterbrochen ge-wesen. Auch sei der abgeschlossene Vertrag 374ber die beiden Eigentumswoh-nungen mit der nachgewiesenen Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufver-trags kongruent. Die notwendige pers366nliche Identit344t sei gegeben, obgleich der Bruder und die Schw344gerin der Beklagten eine der Eigentumswohnungen er-worben h344tten. Zum einen seien die Beteiligten famili344r eng miteinander ver-bunden. Dar374ber hinaus h344tten sie sich im notariellen Kaufvertrag wechselseiti-ge Vorkaufsrechte f374r die jeweils andere Wohnung einger344umt und sich 374ber-dies gegen374ber der Verk344uferseite f374r die Kaufpreisforderung gegen den je-weils anderen Erwerber gesamtschuldnerisch verpflichtet. Auch eine objektbe-zogene Kongruenz liege vor, unter anderem weil f374r die Beklagte selbst genau derjenige wirtschaftliche Erfolg eingetreten sei, den sie von Anfang an verfolgt habe, n344mlich der Erwerb einer Eigentumswohnung. II. Dies h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand. 7 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag betreffend das mit dem Zwei-Familien-Haus bebaute Grundst374ck in R. zustande kam. Dies be-gegnet keinen rechtlichen Bedenken und wird auch von der Revision hinge-nommen. 8 - 5 - 2. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist Auffassung des Berufungsgerichts, dem Vortrag der Beklagten lasse sich eine Unterbrechung des notwendigen Kausalzusammenhangs zwischen der T344tigkeit der Kl344gerin und dem Ab-schluss des Kaufvertrages nicht entnehmen. 9 a) Mit Recht hat das Berufungsgericht hierbei zugrunde gelegt, dass die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet f374r die Unterbrechung des Ursachen-zusammenhangs zwischen der Nachweist344tigkeit der Kl344gerin und dem Ver-tragsschluss ist. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nach-gewiesen hat und seiner T344tigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in ange-messenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachen-zusammenhang zwischen beiden von selbst (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40, 44 und vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062, 3063 Rn. 18). Als angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senatsurteil BGHZ aaO S. 43), ca. drei bis f374nf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78 - NJW 1980, 123) und mehr als ein halbes Jahr (Senatsurteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779, 3781) angesehen wor-den. In der vorliegenden Sache lagen zwischen der 334bersendung des Immobi-lienangebots am 12. August 2005 und dem Abschluss des Kaufvertrages am 6. Dezember 2005 lediglich etwa 3275 Monate. Dieser Zeitraum h344lt sich im unte-ren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein "angemessener Zeitabstand" zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages liegt, so dass f374r die Urs344chlichkeit der T344tigkeit der Kl344gerin f374r das Zustandekom-men des Kaufvertrages eine Vermutung streitet. 10 b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, aus dem Vortrag der Be-klagten ergebe sich eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs nicht, 11 - 6 - weil das Handeln der Kl344gerin f374r den Kaufvertragsabschluss zumindest mitur-s344chlich gewesen sei, selbst wenn sich die Verk344uferseite erst aufgrund eines Sinneswandels dazu entschlossen habe, das Objekt in Wohnungseigentum aufzuteilen, h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung stand. Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs gen374gt aller-dings der Hinweis auf ein m366gliches Vertragsobjekt f374r sich allein nicht. Erfor-derlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer f374r den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass die Maklert344tigkeit f374r den Erfolg auf anderem Weg ad344quat-kausal geworden ist. Der Makler wird nicht f374r den Erfolg schlechthin belohnt, sondern f374r einen Arbeitserfolg; Maklert344tigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40, 45; vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13 und vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691 m.w.N.). Neben der Feststellung der Ursachen f374r den Abschluss des Hauptvertrages ist es je-weils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich f374r den Vertragsabschlu337 anzusehen ist (BGHZ aaO). 12 Ein Provisionsanspruch entsteht allerdings nicht, wenn der Makler sei-nem Auftraggeber eine M366glichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschl344gt, weil der Eigent374mer die Verkaufsabsicht end-g374ltig aufgegeben oder sich f374r einen anderen Interessenten entschieden hat, es aber gleichwohl unter ver344nderten Umst344nden sp344ter zum Vertragsschluss kommt (Senatsurteile BGHZ aaO S. 46; und vom 23. November 2006 aaO Rn. 14; BGH, Urteile vom 20. M344rz 1991 - IV ZR 93/90 - NJW-RR 1991, 950 und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008 f; vgl. auch OLG 13 - 7 - Karlsruhe NJW-RR 1995, 753 f374r den Fall, dass der Verk344ufer Auftraggeber des Maklers war und der K344ufer seine Erwerbsabsicht aufgegeben hat). Vor-aussetzung f374r den Honoraranspruch des Maklers ist n344mlich, dass der in Aus-sicht genommene Vertragspartner des Kunden auch tats344chlich bereit ist, 374ber das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schlie337en (BGHZ aaO). Eine solche Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Verk344ufer haben ihre Ver344u337erungsabsichten bis zum Abschluss des Vertrags mit der Beklagten und ihren Familienangeh366rigen nicht aufgegeben. Der Nachweis der Kl344gerin bezog sich damit auf eine tats344chlich bestehende Vertragsgelegenheit, die auch nicht sp344ter durch eine anderweitige Entschlie337ung der Verk344uferseite gegenstands-los wurde. Mit diesem Nachweis war die T344tigkeit der Kl344gerin ersch366pft. Dass der Vertrag schlie337lich nach dem von der Beklagten behaupteten Abbruch der Verhandlungen ohne die weitere Mitwirkung der Kl344gerin zustande kam, steht ihrem Provisionsanspruch nicht entgegen. Folgt der Vertragsschluss der Nach-weisleistung - wie hier - in angemessenem Zeitabstand nach, besteht kein An-lass, deren Wesentlichkeit f374r das Zustandekommen des Hauptvertrags, die vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich 374bernommen hat, in Frage zu stellen (BGHZ aaO S. 47). Soweit demgegen374ber vertreten wird, die zwischenzeitliche ernsthafte Abstandnahme des Auftraggebers des Maklers von seiner Absicht, das nachgewiesene Objekt zu erwerben oder zu verkaufen, unterbreche ebenfalls den Ursachenzusammenhang zwischen der Nachweis-leistung und dem sp344teren Abschluss des Hauptvertrags (OLG Bamberg NJW-RR 1998, 565, 566; Roth in M374nchKommBGB, 4. AufI. 247 652 Rn. 184; ders. Anm. zum Senatsurteil BGHZ aaO in LM 247 652 Nr. 145 Bl. 3, 4; kritisch hierzu: OLG Hamburg ZMR 2004, 45 f), bedarf es hier keiner Entscheidung, ob dies f374r alle in Betracht kommenden F344lle abzulehnen ist. Jedoch kann einem nur vor374bergehenden Sinneswandel bei der notwendigen einzelfallbezogenen 14 - 8 - Gewichtung der Nachweisleistung f374r das Zustandekommen des Vertrags nur ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zukommen. Es h344lt sich deshalb im Beurteilungsspielraum des Tatrichters, wenn er in Fallkonstellatio-nen wie der vorliegenden, von einem wesentlichen Kausalit344tsbeitrag des von dem Makler geleisteten Nachweises f374r den Abschluss des Kaufvertrags aus-geht und der vor374bergehenden Aufgabe der Absicht des Maklerkunden, das angebotene Objekt zu erwerben, nicht das entscheidende Gewicht beimisst (vgl. BGHZ aaO und BGH, Urteil vom 20. M344rz 1991 aaO S. 951). 3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht von der wirtschaftlichen Kongruenz zwischen dem zustande gekommenen Kaufvertrag mit dem, dessen Abschlussm366glichkeit die Kl344gerin nachwies, ausgegangen ist. 15 Nach 247 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Verg374tung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tats344chlich zustande kommt. F374hrt die T344tigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tats344chlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonder-heiten des Einzelfalles ma337gebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung (z.B. Senatsurteile vom 8. April 2004 - III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852 und vom 20. November 1997 - III ZR 57/96 - BGHR BGB 247 652 Abs. 1 Satz 1, Identit344t, wirtschaftliche 8; BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628). 16 - 9 - Das Berufungsgericht hat dies f374r den vorliegenden Sachverhalt ange-nommen. Diese Wertung h344lt sich im Rahmen des ihm zustehenden Spiel-raums. 17 a) Insbesondere durfte das Berufungsgericht die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag annehmen, obgleich die Beklagte an dem betreffenden Grund-st374ck - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein h344lftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungs-eigentum erwarb, w344hrend ihr Bruder und dessen Ehefrau die andere H344lfte kauften. 18 aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Kongruenz teil-weise in F344llen verneint, in denen der Erwerber statt des vorgesehenen Allein-eigentums an einem Grundst374ck nur Miteigentum an einem ideellen Viertel oder einer ideellen H344lfte erwarb (BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 - IVa ZR 150/82 - WM 1984, 560 f und vom 18. April 1973 - IV ZR 6/72 - WM 1973, 814, 815; siehe ferner OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1695, 1696: Maklervertrag betreffend Alleineigentum an einer Doppelhaush344lfte und Erwerb dieser H344lfte als Wohnungseigentum; ferner auch OLG D374sseldorf NJW-RR 2000, 1504). 334berdies ist es grunds344tzlich erforderlich, dass der Hauptvertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber des Maklers zustande kommt (BGH, Urteil vom 4. M344rz 1992 - IV ZR 297/90 - NJW-RR 1992, 687). 19 bb) Gleichwohl ist die Kongruenz zwischen dem vom Makler nachgewie-senen und dem tats344chlich zustande gekommenen Hauptvertrag nicht stets zu verneinen, wenn der Kunde nicht das im Maklernachweis vorgesehene Alleinei- 20 - 10 - gentum, sondern nur Mit-, Teil- und Wohnungseigentum erwirbt oder wenn eine andere Person als der Auftraggeber des Maklers den Hauptvertrag schlie337t. So hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des Hauptvertrags, mit dessen Nachweis ein Makler beauftragt war, nicht notwendig zu verneinen ist, wenn der Maklervertrag auf den Erwerb eines mit einem Wohn- und Gesch344ftshaus bebauten Grundst374cks zur G344nze gerichtet war, der Kunde jedoch im Ergebnis lediglich anteilsm344337ig 374berwie-gendes Teil- und Wohnungseigentum erwerben konnte (BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628), und wenn der Auftraggeber des Maklers statt des vorgesehenen Alleineigentums das nachgewiesene Grundst374ck lediglich zur ideellen H344lfte erwirbt (BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 73/94 - NJW-RR 1996, 113). 21 Dar374ber hinaus entspricht es der st344ndigen Rechtsprechung des Bun-desgerichtshofs, dass bei besonders engen pers366nlichen oder wirtschaftlichen Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Haupt-vertrages dessen Abschluss f374r die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerpro-vision einem eigenen Gesch344ft des Auftraggebers gleichzusetzen sein kann. In solchen F344llen kann der Kunde nicht die Vorteile, die sich aus der T344tigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, f374r sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, das hei337t die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ab-lehnen (Senatsurteil vom 8. April 2004 - III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852 m.w.N.). Umst344nde solcher Art k366nnen etwa vorliegen, wenn der Auftraggeber des Maklers an dem abgeschlossenen Gesch344ft selbst weitgehend beteiligt ist, oder wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer an-gelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht (Senat aaO m.w.N.). Insbesondere hat der Senat eine solche Bindung f374r m366g- 22 - 11 - lich gehalten, wenn statt des Auftraggebers dessen Bruder und Vater den Hauptvertrag schlie337en (aaO). cc) Hiernach ist die Auffassung des Berufungsgerichts, zwischen dem tats344chlich abgeschlossenen und dem im Maklernachweis vorgesehenen Hauptvertrag bestehe wirtschaftliche Gleichwertigkeit, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 23 Das Berufungsgericht hat die Umst344nde des Einzelfalls umfassend ab-gewogen. Hierbei sind ihm unter Ber374cksichtigung der eingeschr344nkten revisi-onsrechtlichen Nachpr374fbarkeit seiner tatrichterlichen W374rdigung keine Fehler unterlaufen. Das Berufungsgericht durfte sowohl hinsichtlich der objektbezoge-nen als auch in Bezug auf die pers366nliche Kongruenz darauf abstellen, dass die Beklagte einerseits und ihr Bruder sowie dessen Ehefrau andererseits nicht nur verwandtschaftlich eng verbunden sind, sondern sich im Kaufvertrag wechsel-seitig Vorkaufsrechte f374r die jeweils andere Wohnung einr344umten. Ebenso ist die Erw344gung des Berufungsgerichts, die enge Verbindung werde verdeutlicht durch die Tatsache, dass beide K344ufe in einer Urkunde und im unmittelbaren Nachgang zur Teilungserkl344rung beurkundet wurden, nicht zu beanstanden. Weiterhin konnte das Berufungsgericht bei seiner Abw344gung auch die gesamt-schuldnerische Verpflichtung beider Erwerber f374r die gegen den jeweils anderen gerichtete Kaufpreisforderung als Umstand, der f374r die wirtschaftliche Kon-gruenz des Hauptvertrages mit dem im Maklernachweis vorgesehenen spricht, heranziehen. Gleiches gilt f374r den Gesichtspunkt, dass der Vater der Beklagten und ihrem Bruder den Erwerb beider Wohnungen finanzierte. 24 S344mtliche vorstehenden Aspekte sind dazu geeignet, bei einer Gesamt-schau den Erwerb beider Wohnungen als so eng miteinander verklammert an- 25 - 12 - zusehen, dass er wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang erscheint, den die Beklagte sich in Bezug auf den Maklervertrag mit der Kl344gerin als Kauf des Ge-samtobjekts zurechnen lassen muss. b) Schlie337lich ist der Preisnachlass von ca. 15 v.H. nicht so erheblich, als dass durch ihn die notwendige Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage gestellt w344re. 26 Schlick Wurm Kapsa Herrmann W366stmann Vorinstanzen: LG Stuttgart, Entscheidung vom 26.10.2006 - 9 O 330/06 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 09.05.2007 - 3 U 252/06 -
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