BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 179/03 Verkündet am:18. März 2004F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 18. März 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die RichterStreck, Dr. Kapsa, Galke und Dr. Herrmannfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61des Landgerichts Berlin vom 22. Mai 2003 im Kostenpunkt und in-soweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil derBeklagten entschieden hat.Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlungund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszu-ges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand Die Beklagten schlossen 1982 mit dem seinerzeit örtlich zuständigenKreisverband des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter(VKSK) einen Pachtvertrag über eine Parzelle, die sich in der Anlage"R. " im früheren Ostteil Berlins befindet. Der Vertrag trägt in seiner Über-schrift die Bezeichnung "Kleingarten-Nutzungsvertrag". - 3 -Das Pachtgelände steht im Eigentum des Landes Berlin, das anstelledes VKSK auf Verpächterseite in den Vertrag mit den Beklagten eingetreten ist.Das Land hat die Abtretung seiner Ansprüche aus dem Pachtverhältnis an denKläger erklärt.Die Parzelle ist mit einem für Wohnzwecke geeigneten und genutztenHaus bebaut. Die Beklagten schlossen diesbezüglich mit dem Land Berlin aufder Grundlage des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einen Erbbaurechts-vertrag. Nutzen und Lasten gingen am 1. Oktober 1997 auf die Beklagten über.Der Kläger verlangt von den Beklagten unter anderem die Zahlung vonsogenanntem Wohnlaubenentgelt nach dem Bundeskleingartengesetz für dieJahre 1995 und 1996 sowie für die Monate Januar bis September 1997.Das Amtsgericht hat den Anspruch auf Wohnlaubenentgelt durch Teil-urteil abgewiesen. Das Landgericht hat die Beklagten unter Abweisung derKlage hinsichtlich eines Teils der geforderten Zinsen zur Zahlung verurteilt.Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be-klagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.Entscheidungsgründe Auf die Revision ist das Berufungsurteil, soweit es die Beklagten be-schwert, aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidungan das Berufungsgericht zurückzuverweisen. - 4 -I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger einen Anspruchauf Zahlung von Wohnlaubenentgelt gemäß § 20a Nr. 8 BKleingG, da es sichbei der Anlage "R. " am 3. Oktober 1990 um eine Kleingartenanlagegehandelt habe, so daß das Bundeskleingartengesetz anzuwenden sei.Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.1.Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß dasLand Berlin die geltend gemachte Forderung, ihr Bestehen vorausgesetzt,wirksam an den Kläger abgetreten hat. Die Revision erhebt insoweit auch keineBeanstandungen.2.Richtig ist ferner die Erwägung des Berufungsgerichts, daß die Anlage"R. " als Kleingartenanlage und die darin belegene Parzelle der Be-klagten als Kleingarten zu behandeln sind, wenn am 3. Oktober 1990 in derGesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.a) Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgerichtder Bezeichnung des 1982 geschlossenen Pachtvertrages jedoch unzutreffendeine entscheidende Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilenvom 24. Juli 2003 (III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538 f, für BGHZ vorgesehen), vom6. März 2003 (BGHZ 154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99- WM 2000, 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, richtet sich die An-wendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes unabhängig davon, welchen ver- - 5 -traglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechtsunterworfen war, nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt desWirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am3. Oktober 1990.b) In Fällen, in denen, wie hier, zu DDR-Zeiten der Pächter sein Nut-zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-stücks, sondern von einem Hauptnutzer - also zumeist, wie im vorliegendenFall, von einem VKSK-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der ge-samten Anlage und nicht auf den der einzelnen Parzellen abzustellen (Senats-urteile vom 24. Juli 2003, aaO, S. 539 und vom 16. Dezember 1999, aaO,S. 782 f). Dies gilt auch in den Fällen, in denen - wie hier - die pachtvertragli-chen Beziehungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbandes nur (noch)unmittelbar zwischen dem Grundstückseigentümer und den einzelnen Nutzernder Parzellen bestehen.3.Das Bundeskleingartengesetz ist nicht schon deshalb unanwendbar,weil die von den Beklagten genutzte Parzelle mit einem Gebäude, das Wohn-zwecken dient, bebaut ist.a) Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 (III ZR 176/02 - VIZ2003, 391) entschieden hat, handelt es sich bei einer Parzelle wie der von denBeklagten genutzten nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne von § 1 Abs. 2Nr. 2 BKleingG, auf den die Bestimmungen dieses Gesetzes keine Anwendungfinden. Hieran würde auch die von den Beklagten behauptete Wohnraumzu-weisung nichts ändern (vgl. Senat aaO, S. 392 f). - 6 -b) Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, daß Ansprüche aus§ 20a Nr. 8 BKleingG nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil die von den Be-klagten genutzte Parzelle in den Anwendungsbereich des Sachenrechtsberei-nigungsgesetzes fällt (grundlegend Senatsurteil BGHZ 139, 235, 239 f). Dabeihat der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem betreffen-den Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse berechtigte Ansprüche aufBestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend macht (§ 3 Abs. 1SachenRBerG), bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das Wohnlaubenent-gelt nach § 20a Nr. 8 BKleingG in voller Höhe zu entrichten (Senatsurteil vom13. Februar 2003, aaO, S. 393), sofern die Voraussetzungen dieser An-spruchsgrundlage erfüllt sind.4.Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei demAreal "R. " um eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1BKleingG handelt, damit begründet, daß die Anlage am 3. Oktober 1990 ausmehreren Parzelle bestanden habe, eine kleingärtnerische Nutzung stattgefun-den habe und gemeinschaftliche Einrichtungen, wie Wege und Vereinshäuser,existiert hätten. Unmaßgeblich sei hingegen, daß die in der Anlage vorhande-nen Aufbauten teilweise den Charakter von Einfamilienhäusern hätten, zumDauerwohnen genutzt würden und in der Grundfläche vielfach 24 m² über-schritten. Wie § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten derartige be-standsgeschützte Nutzungen und Laubengrößen für die Qualifizierung einerAnlage als Kleingartengelände keine Rolle.Damit legt das Berufungsgericht seiner Einordnung des Areals "R. " als Kleingartenanlage nicht die rechtlich maßgebenden Kriterien zugrunde.Der Senat hat sich bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO S. 539 f) - 7 -eingehend mit der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts auseinander ge-setzt (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Februar 2004 - III ZR 331/02 - UmdruckS. 6 ff). Danach gilt folgendes:a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Beitritt der DDRzur Bundesrepublik Deutschland rechtmäßig errichtete Gartenlauben, derenGrundflächen entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG 24 m² überschreiten, oder andereder kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen weiterhin unverän-dert genutzt werden. § 20a Nr. 8 BKleingG bestimmt, daß eine vor dem Wirk-samwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laubedauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, fortbesteht, soweit nicht andere Vor-schriften der Wohnraumnutzung entgegenstehen.Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienenden Vorschriften zei-gen, daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendungdes Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelneGebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird oder sogar ein von § 5Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßtes Eigenheim darstellt, kanndas Kleingartenrecht weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli2003, aaO, S. 539 f, und vom 13. Februar 2003, aaO, S. 392, m.w.N).b) Dies bedeutet jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtsnicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit unddie Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen Baulichkeiten belanglossind und nur die gärtnerische Nutzung von Bedeutung ist. Vielmehr sind bei derBeurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfangihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden Gesamtab- - 8 -wägung zu berücksichtigen (hierzu eingehend Senatsurteil vom 24. Juli 2003,aaO, S. 540).Ein mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes,Wohnzwecken dienendes Eigenheim nach dem DDR-Recht - mag der Stan-dard auch nicht dem in den alten Bundesländern für Ein- und Zweifamilienhäu-sern üblichen entsprechen - stellt in einer Kleingartenanlage einen Fremdkör-per dar. Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten unter Berücksich-tigung der Rechtswirklichkeit in der früheren DDR Bestandsschutz. Dement-sprechend steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime derBewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig entge-gen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegendenMaßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Beherr-schen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Eigen-heime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf denParzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge-müse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt,besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Se-natsurteile vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240).c) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge-samtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Be-urteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt.Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstä-be zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand de-rer sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlagevornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 - 9 -(aaO, S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, diemit zum Dauerwohnen geeigneten, der Sachenrechtsbereinigung unterliegen-den Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts bebaut sind, bei der Bewertungder Anlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Diesgilt selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstigeFrüchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge-mischt verwendeten Flächen in so erheblicher Weise einer kleingärtnerischenNutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrundtritt. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicherWeise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Ver-sorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen nach den Maßstäbender DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendesGebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der Winterzeitgeeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003,aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445).Grundstücke, die in dieser Weise genutzt werden, widersprechen in fast eben-so gravierender Weise dem Leitbild der kleingärtnerischen Nutzung wie einEigenheim, auch wenn sie nur den geringeren Bestandsschutz nach § 20aNr. 7 BKleingG genießen sollten.Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiterausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als Kleingarten-anlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen mitEigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist (vgl. auchdie ebenfalls am 18. März 2004 verkündeten Senatsurteile - III ZR 180/03 und246/03). - 10 -II.Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine eigene Sachentscheidung desSenats (§ 563 Abs. 3 ZPO) ist nicht möglich, da das Berufungsgericht - vonseinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine den vorstehenden Maßstä-ben gerecht werdenden Feststellungen über die Bebauung und die sonstigeNutzung der in der Anlage "R. " befindlichen Parzellen am 3. Oktober1990 getroffen hat. Dies ist nachzuholen.Mit der vorliegenden Entscheidung setzt sich der Senat nicht in Wider-spruch zu dem ebenfalls die Anlage "R. " betreffenden Senatsurteil vom13. Februar 2003 (III ZR 176/02), in dem der Senat den Anspruch auf Zahlungvon Wohnlaubenentgelt dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt hat. Nachdem dort zugrunde zu legenden Sachverhalt war zwischen den Parteien un-streitig, daß es sich bei dem Areal "R. " um eine Anlage nach dem Bun-deskleingartengesetz handelte.SchlickStreckKapsaGalkeHerrmann
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