BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILII ZR 18/01Verkündet am: 7. Juli 2003BoppelJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB §§ 195, 276 Fb a.F.Die Verpflichtung eines Treuhandgesellschafters zur Aufklärung künftiger Anle-ger eines Fonds über alle wesentlichen Umstände der Anlage umfaßt auch An-gaben hinsichtlich des Umfangs einer zugesagten Mietgarantie.BGH, Urteil vom 7. Juli 2003 - II ZR 18/01 -OLG München LG München I - 2 -Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 5. Mai 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und dieRichter Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly, Münke und Dr. Graffür Recht erkannt:I.Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des23. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom17. November 2000 hinsichtlich der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8und 9 - unter Zurückweisung des diese Kläger betreffendenweitergehenden Rechtsmittels der Beklagten zu 4 - aufgehobenund wie folgt neu gefaßt:1.Die Berufung der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8 und 9 gegen dasUrteil des Landgerichts München I vom 8. Dezember 1998- 28 O 14294/97 - wird zurückgewiesen.2.Auf die Berufung der Beklagten zu 3 wird das Urteil desLandgerichts München I vom 8. Dezember 1998- 28 O 22899/98 - wie folgt abgeändert:Die Klagen der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8 und 9 gegen dieBeklagte zu 3 werden abgewiesen.3.Auf die Berufung der Beklagten zu 4 wird - unter Zurückwei-sung ihres weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil desLandgerichts München I vom 8. Dezember 1998- 28 O 22899/98 - wie folgt abgeändert: - 3 -Gegen die Beklagte zu 4 werden die Klagen der Kläger zu 4und 6 sowie des Klägers zu 3 - soweit seine Beteiligung ander HAT 50 betroffen ist - abgewiesen.Im Übrigen verbleibt es bei der Entscheidung des Landge-richts.II.Die Sache wird zur weiteren Verhandlung und Entscheidungüber den Betrag sowie die Kosten - einschließlich der Kostendes Revisionsverfahrens - an das Landgericht München I zu-rückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Kläger, die sich an drei geschlossenen Immobilienfonds beteiligthatten, verlangen von den Beklagten Schadensersatz und Freistellung von denin diesem Zusammenhang eingegangenen Verpflichtungen und Verbindlich-keiten. Sie gründen ihre Ansprüche insbesondere auf Prospekthaftung und po-sitive Vertragsverletzung. - 4 -Die Beklagten zu 1 und 2 waren Geschäftsführer einer Vermögensbera-tungsgesellschaft mbH, die ihrerseits als persönlich haftende Gesellschafterinder inzwischen in Vermögensverfall geratenen Ha. AmbH & Co. KG (im folgenden:Ha. A.) fungierte. Diese beiden Unternehmen und dieBeklagten zu 1 und 2 persönlich gründeten mit Einlagen von jeweils5.000,00 DM bzw. 10.000,00 DM die H.-Gewerbefonds H. 48, H. 50 undH. 52. Zweck jeder Gesellschaft war es, ein hierfür erworbenes Grundstück inD. bzw. L. mit einem Büro- und Geschäftshaus zu bebauen, es an-schießend zu vermieten und zu verwalten. Die jeweils erforderlichen Mittelsollten von Anlegern aufgebracht werden, mit deren Anwerbung die Beklagtezu 3 beauftragt worden war. Hierfür standen Prospekte zur Verfügung, die ausdem eigentlichen Prospekt als Teil A sowie dem Beteiligungsgesellschafts- undeinem Treuhandvertrag als Teil B bestanden. In den Prospekten bezeichnetesich die Ha. A. als "Projektinitiator, Projektherausge-ber", die Beklagte zu 3 wurde mit "Vertriebskoordination" näher bezeichnet unddie Beklagte zu 4, eine Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft, wurde als"Treuhänder" aufgeführt. Die Beklagte zu 4 hatte jeweils an der Errichtung derGesellschaftsverträge für die einzelnen Fonds mitgewirkt und war dem FondsH. 48 auch als weitere Gesellschafterin mit einer Einlage von 5.000,00 DMsowie als Beteiligungstreuhänderin für die Anleger des Fonds beigetreten. Anden Fonds H. 50 und H. 52 übernahm die Beklagte zu 4 keine eigene ge-sellschaftliche Beteiligung, bestellte aber in Ausübung der ihr in den Verträgenerteilten Vollmachten der Anleger für alle drei Fonds die Ha. A.zur Geschäftsführerin. - 5 -Die Kläger beteiligten sich, wie folgt, an den einzelnen Fonds: Beitritt H. 48 H. 50 H. 52 Kl. zu 122.09.1994200.000 DM Kl. zu 226.07.1993300.000 DM Kl. zu 303.07.1993300.000 DM Kl. zu 3 u. 407.12.1993100.000 DM Kl. zu 527.09.1993100.000 DM Kl. zu 615.06.1994170.000 DM Kl. zu 717.08.199490.000 DM Kl. zu 824.08.199350.000 DM Kl. zu 924.08.1993200.000 DM Die Einlagen wurden größtenteils durch Bankdarlehen finanziert undteilweise durch mitvermittelte Kapitallebensversicherungen abgesichert.Alle drei Fondsgesellschaften entwickelten sich nach Fertigstellung undÜbergabe der Bauten nicht wie erwartet. Die Gebäude konnten nur zu einemgeringen Teil vermietet werden. Die Ha. A. teilte am31. Januar 1997 den Anlegern mit, daß die eingegangenen Mietgarantien schonzum Jahresende 1996 erschöpft gewesen seien.Die Kläger begehren von den Beklagten die Freistellung von den Ver-pflichtungen aus den von ihnen im Rahmen der Beteiligungen eingegangenenKredit- und Lebensversicherungsverträgen sowie Ersatz ihrer diesbezüglichenbisherigen und zukünftigen Aufwendungen sowie des eingesetzten Eigenkapi-tals gegen Abtretung ihrer Beteiligungen an den Fondsgesellschaften. Sie sindder Ansicht, daß die Angaben zur Mietgarantie sowie zu einer Vielzahl anderer - 6 -Punkte in den Prospekten unzutreffend seien. Insbesondere werde der Ein-druck erweckt, daß sich die Begrenzung der Mietgarantien nur jeweils auf einVermietungsjahr und nicht auf einen einmaligen Betrag für die gesamte Garan-tiedauer beziehe.Die Beklagten halten die Prospektangaben für zutreffend und berufensich im Übrigen auf die Verjährung eventueller Ersatzansprüche.Das Landgericht hat die Klage gegen die Beklagten zu 3 und 4 demGrunde nach wegen falscher Prospektangaben für gerechtfertigt erklärt undgegen die Beklagten zu 1 und 2 abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hatdas Oberlandesgericht auch die Klagen gegen die Beklagten zu 1 und 2 für ge-rechtfertigt erklärt. Die Berufung der Beklagten zu 3 und 4 hat es zurückgewie-sen.Die Revision der Beklagten ist hinsichtlich der Kläger zu 1 und 7, derenAnsprüche innerhalb von drei Jahren nach Beitritt zum Fonds klageweise gel-tend gemacht worden sind, durch Senatsbeschluß vom 24. Februar 2003 nichtangenommen worden. Die Beklagten verfolgen mit der Revision ihren Klage-abweisungsantrag gegen die Kläger zu 2 bis 6 und 8 bis 9 weiter.Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten zu 1 bis 3 führt im Umfang der Annahme zurAbweisung der Klagen. Dasselbe gilt für die Revision der Beklagten zu 4, so-weit sich Kläger an den Fonds H. 50 und H. 52 beteiligt haben; im Übrigenverbleibt es beim Grundurteil des Landgerichts. - 7 -I. Die Revision der Beklagten zu 1 bis 3 führt zur Abweisung der Klagender Kläger zu 2 bis 6 und 8 bis 9, weil die Ansprüche verjährt sind.1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjähren Ansprüche aus typi-sierter Prospekthaftung - auch soweit sie den Beitritt zu einem geschlossenenImmobilienfonds betreffen - in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers,spätestens aber drei Jahre nach dem Erwerb der Anteile (Sen.Urt. v.18. Dezember 2000 - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369). Entgegen der Auffassungdes Oberlandesgerichts können sich Anleger auf eine längere Verjährungsdau-er nur dann berufen, wenn Initiatoren, Gründer oder Gestalter der Gesellschaftsowie deren Vertreter oder Sachwalter bei Anbahnung der Vertragsverhandlun-gen nicht nur typisiertes, sondern auch persönliches Vertrauen in Anspruch ge-nommen und dadurch das Zustandekommen des Beitritts beeinflußt haben(BGHZ 83, 222, 223 f.; Sen.Urt. v. 17. Februar 1986 - II ZR 238/84, NJW-RR1986, 968). Diese Voraussetzungen treffen nach den bindenden Feststellungendes Berufungsgerichts auf die Beklagten zu 1 bis 3 nicht zu.2. Sowohl die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis ei-nes Prospektfehlers als auch die Frist von drei Jahren ab Beitritt eines Anlegerswar bei Einreichung der Klagen am 31. Juli 1997 verstrichen. Die Kläger zu 2bis 5 und 8 bis 9 sind den Fonds noch im Jahre 1993, der Kläger zu 6 ist am17. Juni 1994 beigetreten.II. Die Revision der Beklagten zu 4 hat nur insoweit Erfolg, als den Kla-gen Beteiligungen an den Fonds H. 50 undH. 52 zugrunde lagen. - 8 -1. Auch gegenüber der Beklagten zu 4 sind Ansprüche wegen typisierterProspekthaftung verjährt. Sie hat jedoch bei Zustandekommen des Beitritts vonAnlegern teilweise persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Anders alsbei den Fonds H. 50 und 52 war sie dem Fonds H. 48 auch selbst alsGesellschafterin beigetreten. Sie war damit direkte Vertragspartnerin der künfti-gen Anleger des Fonds (vgl. hierzu Sen.Urt. v. 14. Januar 1985 - II ZR 41/84,WM 1985, 533). Deshalb ist die Beklagte zu 4 den Anlegern des Fonds H. 48auch nach den Grundsätzen vorvertraglicher Haftung schadensersatzpflichtig,wenn und soweit sie ihrer Verpflichtung zur Aufklärung der Anleger als ihrenkünftigen Vertragspartnern über alle für einen Beitritt wesentlichen Punkte, ins-besondere auch die negativen Umstände der Anlage, schuldhaft nicht genügte.Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch dann,wenn über den Beitritt zu einem Fonds unter Verwendung von Prospekten ver-handelt wird (Sen.Urt. v. 1. Oktober 1984 - II ZR 158/84, WM 1984, 1529;Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192, 2193; Sen.Urt. v.14. Januar 2002 - II ZR 40/00, DStR 2002, 778). Nach den Feststellungen desBerufungsgerichts, welche der Revisionsentscheidung zugrunde zu legen sind,waren die Angaben über die Mieteingangsgarantien im Prospekt des FondsH. 48 unrichtig. Der Anspruch der Kläger zu 2, 3, 5 sowie 8 und 9 als Anlegerdieses Fonds nach den Grundsätzen eines Verschuldens bei Vertragsverhand-lungen verjährte nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung desBürgerlichen Gesetzbuchs, welche hier nach Maßgabe der Überleitungsvor-schrift des Art. 229 § 6 EGBGB Anwendung findet, erst nach 30 Jahren (BGHZ83, 222, 227; Sen.Urt. v. 14. Januar 1985 aaO).2. An den Fonds H. 50 und H. 52 war die Beklagte zu 4 demgegen-über nicht als Gesellschafterin beteiligt, so daß sich insoweit Ihre Haftung, wiedie der übrigen Beklagten, auf die bei Erhebung der Klage verjährten Ansprü- - 9 -che aus typisierter Prospekthaftung beschränkte. Das Urteil des Landgerichtswar in diesem Umfang aufzuheben und die Klagen abzuweisen.III. Das Landgericht wird nunmehr sowohl über die Höhe der Ansprücheder dem Grunde nach erfolgreichen Kläger als auch über die gesamten Kostendes Verfahrens zu entscheiden haben.IV. Abweichend von der Streitwertfestsetzung im Annahmebeschluß vom24. Februar 2003 wird der Streitwert bis zur Annahmeentscheidung auf664.679,45 nrrr !"#%$'&n(%!#n) * +n+,-$RöhrichtGoetteKurzwellyMünkeGraf
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