BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 181/01 Verkündet am: 6. Juni 2002 F i t t e r e r Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BKleingG § 11; BGB § 195, § 558 Abs. 1 in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung, § 548 Abs. 2 in der ab dann geltenden Fassung a) Endet das Besitzrecht des Endpächters einer Kleingartenparzelle infolge der Kündigung des Zwischenpachtvertrags durch den Hauptverpächter, so kann der Endpächter hinsichtlich der von ihm eingebrachten oder g e - gen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen gemäß § 11 Abs. 2 BKleingG unmittelbar vom kündigenden Hauptverpächter oder demjenigen, der die kleingärtnerisch genutzte Fläche in Anspruch nimmt, eine angemessene Entschädigung nach § 11 Abs. 1 BKleingG verlangen. - 2 - b) Der Kndigungsentschdigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG verjhrt in der regelmßigen Verjhrungsfrist des § 195 BGB, nicht in der kurzen Verjhrungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB a.F./§ 548 Abs. 2 BGB n.F. BGH, Urteil vom 6. Juni 2002 - III ZR 181/01 - KG Berlin LG Berlin - 3 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 6. Ju ni 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr fr Recht erkannt: Auf die Revision des Klgers wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts vom 21. Mai 2001 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch ber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Ber u - fungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Klger war Unterpchter einer Parzelle in der Kleingartenkolonie "B. " in B. -C. . Dieses Gelnde sowie einige weitere Kolonien hatte der Bezirksverband C. der Kleingrtner e.V. von dem beklagten Land gepachtet. Durch Schreiben vom 21. Januar 1997 kndigte das beklagte Land die mit dem Bezirksverband bestehenden Zwischenpachtvertrge fr den 30. No- vember 1997 bezglich derjenigen Kleingartenparzellen, die fr den im Ra h - - 4 - men des Ausbaus der Wasserstraße S. -W. anstehenden Neubau der Schleuse C. ben ötigt wurden. Von dieser Kndigung wurde auch die Parzelle des Klgers erfaßt. Der Bezirksverband setzte die b e - troffenen Kleingrtner von der Kndigung der Zwischenpachtvertrge in Kenn t - nis und informierte sie weiter darber, daß die Parzellen bis zum 1. Dezember 1997 fr den Schleusenneubau zur Verfgung gestellt werden mßten. Der Klger rumte die von ihm gepachtete Parzelle erst am 20. April 1998. Der Klger, der die von dem Beklagten gezahlte Entschdigung von 25.983,65 DM fr unzureichend erachtet, verlangt Zahlung weiterer 26.576,31 DM nebst Zinsen. Landgericht und Kammergericht haben die Klage abgewiesen. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt der Klger sein Za h - lungsbegehren weiter. Entscheidungsgrnde Die Revision fhrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurc k - verweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. 1. Als Anspruchsgrundlage fr das klgerische Begehren kommt allein § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG in Betracht. Danach hat der Pchter, wenn ein Klei n - gartenpachtvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG gekndigt wird, A n - spruch auf angemessene Entschdigung fr die von ihm eingebrachten oder - 5 - gegen Entgelt bernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingrtnerischen Nutzung blich sind. Die Anspruchsvoraussetzungen dieser Norm sind erfllt, insbesondere ist, wie das Berufungsgericht, wenn auch ohne nhere Begrndung, zutreffend angenommen hat, der Klger anspruchsberechtigt. Allerdings ist das zwischen dem Bezirksverband und dem Klger best e - hende (Unter-)Pachtverhltnis zu keinem Zeitpunkt gekndigt worden. Gek n - digt wurde lediglich der (auch) die Parzelle des Klgers betreffende Zwische n - pachtvertrag zwischen dem Bezirksverband und dem beklagten Land. Dies steht jedoch der Aktivlegitimation des Klgers nicht entgegen. Schon nach seinem Wortlaut knpft das Gesetz den Entschdigungsa n - spruch nicht daran, daû es sich bei dem gekndigten Kleingartenpachtvertrag um den Pachtvertrag handeln muû, den der anspruchsberechtigte Pchter g e - schlossen hat. Es gengt die Kndigung "eines" Kleingartenpachtvertrags, wenn und soweit diese Kndigung - wie hier - das Besitzrecht des Pchters zum Erlöschen gebracht hat. Allein dieses weite Normverstndnis entspricht dem Gesetzeszweck. a) Da die kleingrtnerisch genutzten Flchen vorliegend fr den Ausbau einer Wasserstraûe zur Verfgung gestellt werden sollten, ergab sich das Recht des beklagten Landes zur Kndigung der Zwischenpachtvertrge aus § 9 Abs. 1 Nr. 5 bzw. Nr. 6 Buchst. a BKleingG. Mit Wirksamwerden dieser Kndigung entfiel nicht nur das Besitzrecht des Bezirksverbands an den von der Kndigung betroffenen Flchen der von ihm angepachteten Kleingarte n - - 6 - kolonien, sondern auch das Besitzrecht der einzelnen Kleingrtner an den von der Kndigung rumlich erfaûten Einzelparzellen, ohne daû es (auch) einer Kndigung der zwischen ihnen und dem Bezirksverband bestehenden (End- )Pacht vertrge bedurfte. Denn § 10 Abs. 3 BKleingG, wonach bei Beendigung eines Zwischenpachtvertrags durch eine Kndigung des Verpchters dieser in die Vertrge des Zwischenpchters mit den Kleingrtnern eintritt, betrifft nur Kndigungen nach § 10 Abs. 1 BKleingG, nicht aber nach § 9 Abs. 1 BKleingG (BGHZ 119, 300, 302 ff). Dies hat zur Folge, daû dann, wenn bei mehrfach g e - stuften Pachtverhltnissen der Zwischenpachtvertrag - wie hier - durch eine Kndigung des Hauptverpchters nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 bzw. 6 Buchst. a BKleingG beendet wird, der Kleingrtner die von ihm genutzte Kleingartenpa r - zelle nach § 4 Abs. 1 BKleingG, §§ 581 Abs. 2, 556 Abs. 3 BG B a.F. (jetzt: § 546 Abs. 2 BGB i.d.F. des am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149) unmittelbar an den Hauptverpchter herauszugeben hat. b) Durch § 11 BKleingG soll sichergestellt werden, daû der Pchter in den Fllen, in denen er das Nutzungsrecht an der kleingrtnerisch genutzten Flche im weit verstandenen Allgemeininteresse ohne eigenes Zutun verliert, also die Beendigung des Pachtverhltnisses nicht auf eine Kndigung des Pchters, eine einvernehmliche Vertragsaufhebung oder auf eine vom Pchter durch schuldhaftes Verhalten herbeigefhrte Verpchterkndigung zurckz u - fhren ist, eine angemessene Entschdigung fr den vorzeitigen Verlust seines Nutzungsrechts erhlt (eingehend hierzu Mainczyk, BKleingG, 7. Aufl., § 11 Rn. 1 unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2232 S. 16). In der Praxis erfolgt die Nu t - zung von Kleingrten ganz berwiegend aufgrund gestufter Pachtverhltnisse (vgl. Mainczyk aaO § 4 Rn. 31; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 4 Rn. 19). Dar ber - 7 - hinaus sind wohl in den meisten Fllen, in denen die in § 9 Abs. 1 Nr. 2, 4 bis 6 BKleingG aufgefhrten Kndigungsgrnde greifen, nicht nur einzelne Klei n - gartenparzellen, sondern groûe Teile der Kleingartenanlage betroffen, so daû vielfach von vornherein allein der Hauptverpchter daran interessiert ist, von den durch § 9 Abs. 1 BKleingG eröffneten besonderen Kndigungsmöglichke i - ten Gebrauch zu machen. Geschieht dies, so drfte des weiteren in den Fllen, in denen die Kndigung des Hauptpachtvertrags auf die Endpchter "durc h - schlgt", der Zwischenpchter regelmûig - wie hier - im Hinblick auf den mit "Folgekndigungen" verbundenen erheblichen Verwaltungsaufwand von einer Kndigung (auch) der Pachtvertrge ber die einzelnen Kleingartenparzellen absehen und es mit einer Information seiner (End-)Pchter ber die erfolgte Kndigung des Hauptpachtvertrags bewenden lassen. Bei dieser Sachlage wrde bei einer einschrnkenden Auslegung des § 11 BKleingG dahin, daû nur der Pchter entschdigungsberechtigt ist, der selbst und unmittelbar Adressat einer Kndigungserklrung ist, das gesetzgeberische Ziel, den Pchter im Falle eines von ihm nicht zu verantwortenden Besitzverlusts zu entschdigen, in betrchtlichem Umfang verfehlt. c) Dem sozialpolitischen Gesetzeszweck wird daher allein die, vom Wortlaut des Gesetzes ohne weiteres gedeckte, Auslegung des § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG gerecht, daû bei einer auf bestehende Endpachtvertrge "durchschlagenden" Kndigung eines Zwischenpachtvertrags der jeweils b e - troffene Endpchter unmittelbar von dem kndigenden Hauptverpchter (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BKleingG) oder dem begnstigten Fachplanungstrger (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BKleingG) eine Entschdigung fr die vorzeitige Beendigung seines Nutzungsrechts verlangen kann (ebenso Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielen- berg/Krautzberger, BauGB Bd. V, § 11 BKleingG [Stand: Mrz 1998] Rn. 4; - 8 - a.A. Stang aaO § 11 Rn. 20; danach soll allein der gekndigte Zwischenpc h - ter entschdigungsberechtigt sein, wobei allerdings bei der Berechnung der Hhe der Entschdigung auch die von den einzelnen Kleingrtnern eing e - brachten oder gegen Entgelt bernommenen Anpflanzungen und Anlagen wertmûig zu bercksichtigen sein sollen). Dieses Auslegungsergebnis entspricht im brigen der hchstrichterl i - chen Rechtsprechung zu § 3 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung ber Kndigung s - schutz und andere kleingartenrechtliche Vorschriften (KSchVO) in der Fassung vom 15. Dezem ber 1944 (RGBl. I S. 347), also der Vorschrift, auf die die B e - stimmung des § 11 BKleingG zurckgeht (vgl. Stang aaO § 11 Rn. 1). Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 KSchVO war dem Pchter fr den Fall der Kndigung, weil das Grundstck fr Zwecke der Reichsverteidigung oder aus anderen berwiege n - den Grnden des Gemeinwohls verwendet werden sollte, eine angemessene Entschdigung sowie eine geeignete Ersatzflche auf einem zur dauernden kleingrtnerischen Nutzung vorgesehenen Gelnde zu gewhren. Dieser En t - schdigungsanspruch stand im Falle der Kndigung eines Hauptpachtvertrags auch und gerade dem betroffenen Unterpchter zu (BGH, Urteil vom 14. Ok- tober 1964 - V ZR 112/62 - WM 1964, 1273 f). 2. Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen, weil ein mglicher En t - schdigungsanspruch in Anwendung des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) mit Ablauf des 20. Oktober 1998, also noch vor Klageerhebung, verjhrt gewesen sei. Zur Begrndung hat das Berufungsgericht ausgefhrt: Die Vorschrift bezwecke, Nebenforderungen der Miet- oder Pachtvertragspa r - teien zgig abzuwickeln. Bei der gebotenen weiten Auslegung unterfalle auch der Entschdigungsanspruch des Pchters nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG, - 9 - der dem Verwendungsersatzanspruch des Mieters oder Pchters nach § 547 BGB a.F. (§ 536 a Abs. 2, § 539 Abs. 1 BGB n.F.). i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB hnele, dem Anwendungsbereich des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.). Dabei sei die kurze Verjhrung auch dann sach- und interesseng e - recht, wenn der Entschdigungsanspruch nicht gegen den Verpchter (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BKleingG), sondern gegen denjenigen gerichtet sei, der die kleingrtnerisch genutzten Flchen fr seine Zwecke in Anspruch nehmen will (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BKleingG). Dem ist nicht zu folgen. a) Allerdings gebietet nach der stndigen Rechtsprechung des Bunde s - gerichtshofs der Zweck des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 BGB Abs. 1 und 2 n.F.), die mit der Beendigung eines Gebrauchsberlassungsverhltnisses ve r - bundenen Ansprche einer beschleunigten Klarstellung zuzufhren, den A n - wendungsbereich der Norm weit zu fassen. Daher unterliegen nicht nur der vertragliche Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Vernderungen oder Verschlechterungen der Mietsache der kurzen Verjhrung, sondern sm t - liche konkurrierenden Ansprche aus unerlaubter Handlung und aus dem E i - gentum. Dies gilt bezglich der Ansprche aus Eigentum selbst dann, wenn der Eigentmer nicht selbst Vermieter ist, sondern lediglich einem Dritten die Ve r - mietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. Mrz 1997 - V ZR 217/95 - NJW 1997, 1983, 1984 m. Nachw. aus der Rechtsprechung). Auch bezglich der Ansprche des Mieters wird § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) weit ausgelegt, sofern es sich um Sachverhalte handelt, die den in § 558 BGB a.F. genannten (insbesondere §§ 547, 547 a Abs. 1 BGB a.F.) vergleic h - bar sind (vgl. Gramlich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschfts- und Woh n - - 10 - raummiete, 3. Aufl., VI Rn. 25; Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 558 BGB Rn. 54 ff; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 558 Rn. 33 f). b) Trotz seines grundstzlich weiten Anwendungsbereichs kann § 558 BGB a.F. (§ 5 48 Abs. 2 BGB n.F.) nicht auf den Entschdigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG erstreckt werden, weil dieser Anspruch eine de r - artige Nhe zum ffentlich-rechtlichen Enteignungsentschdigungsanspruch aufweist, daû nach Auffassung des Senats die Anwendung der fr Ansprche auf Entschdigung aus Enteignung geltenden (allgemeinen) Verjhrungsfrist (vgl. hierzu BGHZ 72, 273, 275) gerechtfertigt ist. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 3 Abs. 1 KSchVO handelte es sich bei dieser Anspruchsnorm, die - wie ausgefhrt - dem Pchter eine angemessene Geldentschdigung im Falle einer auf G e - meinwohlgrnde zurckzufhrenden auûerordentlichen Kndigung eines Kleingartenpachtvertrags zubilligte, um eine "dem Brgerlichen Gesetzbuch an sich fremde", als Enteignungsentschdigung anzusehende Sonderbestimmung, wobei dahingestellt sein knne, ob es sich um eine Enteignung "im technischen Sinne" handele (vgl. BGHZ 32, 1, 3 f). Wenn auch die ausschlieûliche Gemeinwohlbezogenheit der gesetzl i - chen Kndigungsgrnde nicht bei allen in § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG au f - gefhrten Tatbestnden gleichermaûen festzustellen ist (so zutreffend Stang aaO § 11 Rn. 5), so ist das doch gerade bei den vorliegend einschlgigen Kndigungsgrnden des § 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG uneingeschrnkt der Fall. Bei einer hierauf gesttzten Kndigung sind nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG "darber hinaus die fr die Enteignungsentschdigung geltenden - 11 - Grundstze zu beachten". Mit dieser Vorschrift soll nach dem ausdrcklichen Willen des Gesetzgebers sichergestellt werden, daû der Pchter im Falle einer Kndigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6 BKleingG so entschdigt wird, wie er im Falle einer Enteignung zu entschdigen wre (BT-Drucks. 9/1900 S. 17). Der gewollte Gleichklang beider Entschdigungsvarianten (Kndigungsen t - schdigung und Enteignungsentschdigung) ist jedoch nur dann gewhrleistet, wenn auch bezglich der Verjhrungsfrage der sich aus einer solchen Knd i - gung ergebende Entschdigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 B KleingG so behandelt wird, wie ein (fiktiver) Anspruch auf Entschdigung nach vora n - gegangener Enteignung zu behandeln wre. bb) Von diesem Ansatz her ist es weiter sachgerecht, den Anspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG - dessen Verjhrung nicht unterschiedlich nach einzelnen Fallgruppen beurteilt werden kann - insgesamt den allgeme i - nen Verjhrungsbestimmungen zu unterstellen. Dafr spricht, daû auch in den Fllen einer Kleingartenpachtvertragskndigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 BKleingG der Entschdigungsanspruch des § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG der Enteignungsentschdigung nher steht als dem mietvertraglichen Verwe n - dungsersatzanspruch nach § 547 BGB a.F. (§ 536 a Abs. 2, § 539 Abs. 1 BGB n.F.; a.A. Stang aaO § 11 Rn. 57). Dies ist auch die Auffassung des Gesetzg e - bers, nach dessen Vorstellungen der nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG siche r - gestellte Gleichlauf zwischen Kndigungs- und Enteignungsentschdigung "in der Regel schon bei einer Entschdigung nach den Stzen 1 und 2" besteht (BT-Drucks. 9/1900 aaO). II. - 12 - Da nach dem Gesagten fr den Kndigungsentschdigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG nicht die kurze Verjhrung des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) gilt, sondern es mangels Eingreifens einer speziellen Regelung bei der regelmûigen Verjhrungsfrist verbleibt - diese whrte nach § 195 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung dreiûig Jahre -, war ein etwaiger weitergehender Entschdigungsanspruch des Klgers, entgegen der Auffassung der Vorinstanzen, bei Zustellung der Klage am 8. November 1999 noch nicht verjhrt. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben. Zu einer eigenen Sachen t - scheidung ist der Senat nicht in der Lage, da die Vorinstanzen keine Festste l - lungen getroffen haben, die dem Senat ein Urteil darber erlauben wrden, ob der Wert der von dem Klger eingebrachten oder gegen Entgelt bernomm e - nen Anpflanzungen und Anlagen mit der von dem beklagten Land bereits e r - statteten Summe abgegolten ist oder dem Klger eine darber hinausgehende Entschdigung zusteht. Dies ist, unter Beachtung wirksam erlassener Landes-Entschdigungs- richtlinien (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 BKleingG), nachzuholen. Rinne Wurm Streck Schlick Drr
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