BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES Urteil II ZR 189/10 Verkündet am: 23. Oktober 2012 Vondrasek Justiz angestellte als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Bergmann , den Richter Dr. Strohn, die Richterinnen Caliebe und Dr. Reichart sowie den Richter Sunder für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers zu 4 wird das Urteil des 26. Zivils e- nats des Kammergerichts vom 30. August 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben , als zu seinem Nachteil entschieden worden ist . Im Umfang der Aufhebung wird d ie Sache zur neuen Verhan d lung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfa h- rens - an das Berufungsg e richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: De r Kläger zu 4 beteiligte sich im Jahr 1998 über eine Treuhandko m- manditistin mit insgesamt 160.000 DM an der T . LBB Fonds Zwölf (im Folgenden: Fonds). Er 1 - 3 - mach t gegen die Beklagte als Gründungskommanditistin Ansprüche aus Pro s- pekthaftung im e n geren und weiteren Sinne gelt end. Das Landgericht hat gegen die Kläger zu 1 bis 9 Versäumnisurteil erla s- sen und dieses hinsichtlich der Kläger zu 3 und 4 aufrechterhalten. Die Kl ä ger zu 1 und 2 und 5 bis 9 haben ihre Klagen im ersten Rechtszug zurückgeno m- men. Das Berufungsgericht h at die Berufung der Kläger zu 3 und 4 zurückg e- wiesen. Der Kläger zu 3 hat seine Klage im Revisionsverfahren zurückgeno m- men. Mit de r vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolg t d er Kl ä- ger zu 4 (im Folgenden: Kläger) sein Kl a gebegehren weiter. Ents cheidungsgründe: Die Revision ha t Erfolg und führ t unter Aufhebung des angefochtenen U r teils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet: Prospekthaftungsa nsprüche im engeren Sinne seien verjährt. Aber auch aus Prospekthaftung im weiteren Sinne sei die Klage unbegründet . I n dem Pros pekt werde entgegen der Auffassung des Kläger s nicht au s- gesagt, dass die Mietgarantie auch Mietminderungen erfasse. Die Angab en zum Andienungsrecht der Anleger wiesen keine Fehler auf. Auch mache der Prospekt keine irreführenden Angaben zur Werthaltigkeit der Fondsimmobilien. Offen bleiben könne schließlich, ob unter die Mietgarantie auch die leerstand s- bedingten Nebenkosten fiel en. Denn insoweit treffe die Beklagte jede n falls kein Verschulden. Die Mietgarantin habe insoweit zunächst Zahlungen g e leistet und 2 3 4 5 6 - 4 - sich erst nach Jahren auf den Standpunkt gestellt, die Mietgarantie erfasse die Nebe n kosten nicht. II. Diese Ausführungen halten revisionsgerichtlicher Kontrolle nicht in a l- len Punkten stand. Das Berufungsgericht hätte die Frage, ob der Prospekt in ausre i chendem Maße über den Umfang der Mietgarantie aufgeklärt hat, nicht offen lassen dü r- fen. Denn seine Erwägung, die Beklagt e treffe insoweit jedenfalls kein Ve r- schulden, ist nicht frei von Rechtsfe h lern. 1. Die Prospektangaben zu dem Mietgarantievertrag sind unzureichend, weil sie auf eine falsche Risikoverteilung hinsichtlich der leerstandsbedingten Nebenkosten schließen la ssen, soweit die Mietflächen nicht unter den Gen e- ralmietvertrag fallen. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für seine Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er muss übe r alle Umstände, die für seine Anlageen t- scheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nac h- teile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; Urteil vom 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Rn. 18; Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 9; Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 13). Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 21. Oktober 1991 - II Z R 204/90, BGHZ 116, 7, 12; U r teil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, ZIP 1994, 1851, 7 8 9 10 - 5 - 1853; Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088). Beruht der wirtschaftliche Anlag e erfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf der nachhaltig en Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpac h- tung von Anlageo b jekten, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hin zuweisen (BGH, Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104, 1106). b) Diesen Anforderungen wird der verwendete Prospekt nicht gerecht. Der Senat kann die vom Berufungsgericht in Bezug auf die Mietgarantie unte r- lassene Auslegung uneingeschränkt selbst vornehmen, weil der Emission s- prospekt über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet wurde und daher ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (BGH, Urteil vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, ZIP 2007, 871 Rn. 6; Urteil vom 19 . Juli 2011 - II ZR 300/08, ZIP 2011, 1657 Rn. 46; Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 14). Der Prospekt klärt den Anleger auch unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre (vgl. BGH, Urt eil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, ZIP 1992, 912, 915; Urteil vom 14. Juni 2007 - III ZR 300/05, WM 2007, 1507 Rn. 8) nicht zutreffend über die Risikoverteilung hi n sichtlich der leerstandsbedingten Nebenkosten auf, soweit Mietflächen nicht unter den Gene ralmietvertrag fallen. Wie der Senat für insoweit im Wesentl i- chen inhaltsgleiche Prospekte mehrerer Schwesterfonds entschieden hat, e r- weckt der Prospekt den Eindruck, dass leerstandsbedingte Nebenkosten bei den der Mietgarantie unterfallenden Flächen nicht dem Fonds zur Last f al len, sondern wie bei den dem Generalmietvertrag unterfallenden Flächen von dem Mieter bzw. Garanten zu tragen s ind (BGH, Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 30/10, juris Rn. 14 zu LBB - Fonds 6, 9 und 13 ; Beschluss vom 11 12 - 6 - 13. Dezember 2011 - II ZB 6/09, ZIP 2012, 117 Rn. 33 zu LBB - Fonds 13; Urte i- le vom 23. April 2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 15 ff. und II ZR 118/10, juris Rn. 14 ff., jeweils zu LBB - Fonds 5). Die Begriffe Genera l- mietvertrag und Mietgarantie werden in dem Prospekt un terschiedslos nebene i- na n der verwendet. Dies musste bei dem Anleger den Eindruck hervorrufen, die durch die Ve r träge gewährleistete Mietsicherheit sei bei beiden Vertragsarten deckung s gleich. Ob das tatsächlich der Fall ist oder ob sich die Mietgarantin zu R echt u n- ter Bezug auf das von ihr eingeholte Rechtsgutachten vom 1. Juni 2004 auf den Standpunkt stellt, die Nebenkosten nicht zu schulden, muss hier nicht entschi e- den werden. Denn der Prospekt war in jedem Fall unrichtig, weil die Überna h me der umlagef ähigen Nebenkosten durch die Mietgarantin in dem Vertrag s werk jedenfalls nur unzureichend umgesetzt war. Dies ergibt sich schon daraus, dass sich die Mietgarantin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sp ä ter auf den Standpunkt stellen konnte, im Ra hmen der Mietgarantie nicht zum Au s- gleich leerstandsbedingter Nebenkosten verpflichtet zu sein, o h ne dass diese durch ein Rechtsgutachten untermauerte Auffassung der Mietgarantin auch u n- ter Berücksichtigung des bis dahin gegenteiligen gemeinsamen Ve r ständ nisses als offensichtlich haltlos zurückgewiesen werden konnte. Regelte der Mietg a- rantievertrag die Übernahme der leerstandsbedingten Nebenkosten aber jede n- falls insoweit nicht hinreichend deutlich, so liegt eine die Haftung wegen Ve r- schuldens bei Vertrags schluss nach § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB begründende Pflichtverletzung schon darin, dass die Beklagte w e- der für eine deutlichere Fassung des Mietgarantievertrags So r ge getragen hat, die derartige, nicht ohne weiteres ausräumbare Zwe ifel an der Verpflic h tung der Mietgarantin zur Zahlung auch der Nebenkosten verhindert hätte, noch die A n- lageinteressenten auf die Gefahr einer gegenteiligen Ausl e gung des Vertrages 13 - 7 - durch die Mietgarantin hingewiesen hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2005 - II ZR 149/03, ZIP 2005, 763, 765; Urteil vom 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Rn. 9). 2. Dieser Prospektfehler ist erheblich. Es ist ein die Werthaltigkeit der A n- lage entscheidend beeinflussender Faktor, dass der Fonds bei den Wohnu n- gen, die unter den Mietgarantievertrag fallen, mit den leerstandsbedingten N e- benkosten belastet werden kann, weil ein Anspruch aus dem Mietgarantieve r- trag gegen die Mietgarantin nicht gegeben ist oder jedenfalls die ernstliche G e- fahr besteht, dass ein solcher Anspruch aufgrund einer nicht hinreichend deutl i- chen Fassung des Vertrags wegen erheblicher rechtlicher Zweifel tatsächlich nicht durchgesetzt werden kann. Nach der Lebenserfahrung machen die Mietnebenkosten regelmäßig einen nicht unerheblichen Teil der Mi ete aus (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 30/10, juris Rn. 15; Beschluss vom 13. Dezember 2011 - II ZB 6/09, ZIP 2012, 117 Rn. 35). Das gilt auch für Lee r- stände. Dabei muss auch im Hinblick auf das Investitionsvolumen von über 1 M rd . DM für den Gesamtfonds nicht für jede einzelne Fondsimmobilie festg e- stellt werden, ob sie unter den Genera l mietvertrag oder unter die Mietgarantie fällt, da unstreitig beide Verträge angewandt wurden (vgl. BGH, Urteil v. 23. A p ril 20 12 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 17). 3. Damit kommt es auf die Frage, ob der Prospekt noch weitere Unric h- tigkeiten aufweist, nicht an. 4. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt , ob dieser Prospektfehler für den Beitritt des Kläge rs ursächlich geworden ist . Das wird es in der neu eröffneten mündlichen Verhandlung nac h- zuholen haben. 14 15 16 - 8 - 5. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, dass die B e- klagte jedenfalls kein Verschulden an dem Prospektfehler treffe. Bei der Haft ung aus § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB wird das Verschulden des pflichtwidrig handelnden Schuldners gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Es ist also Sache der Beklagten, Umstände darz u legen, aus denen sich ergibt, dass sie den Prosp ektfehler und damit die Falschberatung de s Kläger s au s nahmsweise nicht verschuldet hat. Dafür genügt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, dass sich die Beklagte auf die anfängliche Zahlung der Nebenkosten durch die Mietgarantin beruf t. Denn der Beklagten wird gerade zur Last gelegt, dass sie weder für eine deutlichere , abweichende Auslegungen - auch erst später - nicht zulassende Formulierung des Mietgarantievertrages gesorgt noch die Anl e ger auf das bestehende Risiko einer abweichend en Auslegung hingewi e sen hat. Danach wäre die Beklagte nur dann entschuldigt, wenn sie mit einer Au s- legung des Vertrages, wie sie jetzt von der Mietgarantin vertreten wird, nicht hätte rechnen können. Dazu hat das Berufungsgericht keine hinreichenden F eststellungen getroffen. Der bloße Hinweis auf die - möglicherweise rechtsir r- tümliche - Praxis der Vorjahre genügt insoweit nicht. Eine solche Annahme liegt auch nicht nahe. Zwar mag sich die Beklagte insoweit in einem Rechtsirrtum befu n den haben. Ein Rech tsirrtum wirkt aber nur dann entschuldigend, wenn er seinerseits nicht verschuldet ist. Daran stellt die Rechtsprechung hohe Anford e- rungen (BGH, Urteil vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 303; Urteil vom 14. Juni 1994 - XI ZR 210/93, ZIP 19 94, 1350; Urteil vom 20. September 2011 - II ZR 234/09, ZIP 2011, 2097 Rn. 16). Es ist nicht ersich t- lich, dass diese hier e r füllt wären. 17 18 19 20 - 9 - III. Damit ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, d a- mit die noch erforderlichen Feststellungen ge troffen werden können. Für das weitere Verfahren verweist der Senat auf seine Ausführungen i m Urteil vom 23. April 2012 (II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 29 ff.) zu dem ve r- gleichbaren LBB - Fonds 5. Ber g mann S trohn Caliebe Reichart Sunder Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 10.06.2009 - 2 O 163/06 - KG, Entscheidung vom 30.08.2010 - 26 U 132/09 - 21 22
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