BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 2/00 Verkündet am: 21. Januar 2002 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja, bi s Abschn. II 2 b) einschl. BGHR: ja BGB § 705 a) Aus Gründen des Vertrauensschutzes dürfen sich Anlagegesellschafter b e - reits existierender geschlossener Immobilienfonds, die als Gesellschaften bürgerlichen Rechts ausgestaltet sind, auch nach der durch die Entsche i - dungen BGHZ 142, 315 und BGHZ 146, 341 eingetretenen Änderung der Rechtsprechung des Senats für die davor abgeschlossenen Verträge we i - terhin auf eine im Gesellschaftsvertrag vorgesehene Haftungsbeschränkung unter der nach der früheren Rechtsprechung maßgebenden Voraussetzung berufen, daß die Haftungsbe schränkung dem Vertragspartner mindestens erkennbar war. - 2 - b) Fr nach der Änderung der Rechtsprechung abgeschlossene Vertrge von geschlossenen Immobilienfonds in der Form der Gesellschaft brgerlichen Rechts gilt als Ausnahme von den Grundstzen der Senatsurteile BGHZ 142, 315 und BGHZ 146, 341, daû die persönliche Haftung der Anlageg e - sellschafter fr rechtsgeschftlich begrndete Verbindlichkeiten des Immob i - lienfonds wegen der Eigenart derartiger Fonds als reine Kapitalanlageg e - sellschaften auch durch wirksam in den Vertrag einbezogene formularmû i - ge Vereinbarungen eingeschrnkt oder ausgeschlossen werden kann, ohne daû darin grundstzlich eine unangemessene Benachteiligung des Ve r - tragspartners im Sinne von § 307 BGB n.F. (§ 9 AGB-Gesetz) gesehen we r - den kann. c) Knftige Wohnungseigentmer, die gemeinschaftlich eine Wohnungseige n - tumsanlage errichten ("Bauherrengemeinschaften") haften fr die Herste l - lungskosten ("Aufbauschulden") auch weiterhin grundstzlich nur anteilig nach den bisherigen Rechtsprechungsgrundstzen, auch wenn sie im Ve r - kehr als Auûengesellschaften brgerlichen Rechts auftreten. BGH, Urteil vom 21. Januar 2002 - II ZR 2/00 - OLG Bamberg LG Coburg - 3 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mndliche Verhandlung vom 21. Januar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die Richter Prof. Dr. Henze, Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly und die Richterin M n - ke fr Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klgerin werden das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Bamberg vom 22. Oktober 1999 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landg e - richts Coburg vom 10. Mrz 1999 abgendert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Klge- rin gegenber der B. Bausparkasse AG, L.straûe 2, H., von der Verbindlichkeit aus dem Darlehensvertrag Nr. vom 31. August / 6. September 1995, Hypo- thekendarlehen ber 247.000,00 DM, Zinssatz p.a. 6,325 %, a n - fnglicher effektiver Jahreszins 8,09 %, einschlieûlich der Zinsen freizustellen. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Klgerin nimmt die Beklagten gesamtschuldnerisch auf Freistellung von einer Darlehensverbindlichkeit gegenber der B. Bausparkasse AG (im folgenden: Bausparkasse) in Höhe von 247.000,00 DM in Anspruch. Die Beklagten sind neben etwa 150 weiteren Personen Gesellschafter einer Gesellschaft brgerlichen Rechts, der "Miteigentmergemeinschaft S./ T., Sch.str. 7" (im folgenden: Gesellschaft), die Eigent- merin des Grundstcks Sch.str. 7 ist. Dieses Anwesen sollte, als Grundlage eines geschlossenen Immobilienfonds, fr ca. 2,4 Mio. DM saniert und anschlieûend vermietet werden. Die Sanierung ist inzwischen durchgefhrt worden. Der Gesellschaftsvertrag sah vor, daû die Gesellschafter gegenber Gesellschaftsglubigern nur mit dem Gesellschaftsvermögen hafteten, und schloû eine gesamtschuldnerische Haftung der Gesellschafter aus. Vertreten durch ihre Geschftsfhrerin, die C. GmbH, an der die Klgerin zu 50 % beteiligt ist, nahm die BGB-Gesellschaft im August 1995 bei der B. Bausparkasse AG u.a. ein Darlehen ber 247.000,00 DM auf. Die Klgerin, die C. GmbH und deren Geschftsfhrerin bernahmen die ge- samtschuldnerische Mithaftung fr diesen Kredit; zur weiteren Absicherung des Darlehens bestellte die Klgerin der Kreditgeberin eine Grundschuld an ihrem Grundstck in U.. Weil die Gesellschaft ihre Zahlungspflichten aus dem Darlehensvertrag nicht erfllte, erwirkte die Bausparkasse im Mrz 1998 die Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundstcks der Klgerin. Mit Rcksicht hierauf verlangt die Klgerin von den Beklagten, sie von der Ve r - bindlichkeit aus dem Kredit freizustellen. - 5 - Das Begehren der Klgerin blieb in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg. Mit ihrer Revision verfolgt die Klgerin ihren Freistellungsantrag weiter. Entscheidungsgrnde: Die Revision der Klgerin ist zulssig und fhrt zur antragsgemûen Verurteilung der Beklagten. I. Das Berufungsge richt ist der Auffassung, daû der geltend gemachte Freistellungsanspruch der Klgerin zwar gegen die Gesellschaft "Miteigent - mergemeinschaft S. ..." zustehe, nicht jedoch gegen deren einzelne Gesellschafter - und damit die Beklagten - als Gesamtschuldner. Die Haftung der einzelnen Gesellschafter sei im Gesellschaftsvertrag und in dem G e - schftsbesorgungsvertrag mit der C. GmbH auf das Gesellschaftsverm- gen beschrnkt, eine gesamtschuldnerische Haftung ausgeschlossen worden. Diese Haftungsbeschrnkung sei im Verhltnis zur Klgerin wirksam, weil sie fr die Klgerin auf Grund ihrer Beteiligung an der GmbH jedenfalls erkennbar gewesen sei. II. Das hlt revisionsrechtlicher Prfung nicht stand. 1. Nach den Grundsatzentscheidungen des Senats vom 27. September 1999 - II ZR 371/98, BGHZ 142, 315, 318 ff. und vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 358, haften die Gesellschafter einer Gesel l - schaft brgerlichen Rechts im Regelfall fr die rechtsgeschftlich begrndeten Verbindlichkeiten ihrer Gesellschaft in ihrem jeweiligen Bestand persnlich und - 6 - der Hhe nach unbeschrnkt. Ein einseitiger Ausschluû oder eine Beschr n - kung dieser gesetzlichen Haftung durch eine dahingehende Bestimmung des Gesellschaftsvertrages ist - auch wenn sie mit einer entsprechenden B e - schrnkung der Vertretungsmacht des Geschftsfhrers der Gesellschaft ve r - bunden ist - grundstzlich ausgeschlossen. Die persnlich unbeschrnkte Haftung der Gesellschafter kann grundstzlich nur durch eine individualve r - tragliche Vereinbarung mit dem Glubiger eingeschrnkt oder ausgeschlossen werden. Die danach fr eine Beschrnkung der Haftung der Beklagten auf das Gesellschaftsvermgen erforderliche Vereinbarung ist mit der Klgerin nicht getroffen worden. Sie ist auch von den Beklagten, die sich lediglich auf die in § 7 des Gesellschaftsvertrages der "Miteigentmergemeinschaft" enthaltene Haftungsbeschrnkung der Gesellschafter auf das Gesellschaftsvermgen und die entsprechende Bestimmung in § 2 des Geschftsbesorgungsvertrages mit der C. GmbH berufen, nicht behauptet worden. Auch das Berufungsgericht sttzt die Wirksamkeit der Haftungsbeschrnkung nicht auf eine dahingehende von der Gesellschaft mit der Klgerin getroffene, der Übernahme der Mitha f - tung und der Bestellung der grundpfandrechtlichen Sicherung zugrunde g e - legte individualvertragliche Vereinbarung, sondern in Verkennung der von ihm zitierten Senatsentscheidung vom 27. September 1999 (aaO), nach der bloûe Erkennbarkeit gerade nicht gengt, allein darauf, daû der Wille der Gesel l - schafter zur Beschrnkung ihrer Haftung auf das Gesellschaftsvermgen und ihren jeweiligen Beteiligungsbetrag und die entsprechende Regelung in § 2 des Vertrages mit der C. GmbH der Klgerin auf Grund ihrer Beteiligung an dieser Gesellschaft erkennbar gewesen sei. - 7 - 2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht wegen der fr den engen Bereich der geschlossenen Immobilienfonds und der auf die Schaffung von Wohnungseigentum gerichteten Bauherrengemeinschaften in der Form von Gesellschaften brgerlichen Rechts gebotenen Ausnahmen von den oben g e - nannten Grundstzen im Ergebnis als richtig. a) Geschlossene Immobilienfonds sind Kapitalanlagegesellschaften, "deren Geschftszweck auf die Errichtung, den Erwerb und die Verwaltung e i - ner oder mehrerer Immobilienobjekte mit einem im voraus feststehenden Inv e - stitionsvolumen ausgerichtet ist, und die, sobald das Eigenkapital plaziert ist, mit einem festen Kreis von Anlegern geschlossen" werden (King, Real Estate Investment Trusts, offene und geschlossene deutsche Immobilienfonds Di s - sertation 1999, S. 144 m.w.N.). Um das bei einer Gesellschaft brgerlichen Rechts fr den einzelnen Anleger kaum einzuschtzende, ihn mglicherweise wirtschaftlich vllig berfordernde Haftungsrisiko zu begrenzen, enthalten die Gesellschaftsvertrge geschlossener Immobilienfonds, wenn sie ihrer Recht s - form nach Gesellschaften brgerlichen Rechts sind, blicherweise Haftungsb e - schrnkungen, nach denen entweder die Haftung fr rechtsgeschftlich b e - grndete Verbindlichkeiten der Gesellschaft auf das Fondsvermgen b e - schrnkt ist und die Gesellschafter nur mit ihrem Anteil am Gesellschaftsve r - mgen haften oder die Gesellschafter nur quotal, d.h. mit einem ihrer Gesel l - schaftsbeteiligung entsprechenden Anteil, haften. Aus Grnden des insoweit gebotenen Vertrauensschutzes hlt der S e - nat es fr angezeigt, Anlegern bereits existierender Immobilienfonds fr die von ihnen in der Vergangenheit bereits abgeschlossenen Vertrge die Berufung auf eine derartige gesellschaftsvertragliche Haftungsbeschrnkung auch weiterhin - 8 - unter der bis zur Aufgabe seiner frheren Rechtsprechung maûgebenden Vo r - aussetzung zu gestatten, daû die Haftungsbeschrnkung dem Vertragspartner der Gesellschaft mindestens erkennbar war (vgl. Sen.Urt. v. 12. Mai 1990 - II ZR 312/88, ZIP 1990, 715, 716 m.w.N.). Fr nach diesem Zeitpunkt abgeschlossene Vertrge geschlossener Immobilienfonds in der Form der Gesellschaft brgerlichen Rechts ist ang e - sichts der Eigenart dieser Gesellschaften eine Ausnahme von dem in der S e - natsentscheidung vom 27. September 1999 (a aO) ausgesprochenen Grun d - satz geboten, daû die gesamtschuldnerische persnliche Haftung der Gesel l - schafter fr aus Rechtsgeschften herrhrende Verbindlichkeiten der Gesel l - schaft nur durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Wenn der Gesellschaftsvertrag des Fonds eine Haftungsbeschrnkung der oben bezeichneten Art vorsieht, bedarf es keiner Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner, um ihr Geltung zu verschaffen. Bei typisierter Betrac h - tung stellt der Erwerb einer Fondsbeteiligung eine reine Kapitalanlage dar. Die Übernahme der persnlichen Haftung fr das gesamte Investitionsvolumen ist weder dem einzelnen Anleger zumutbar noch kann sie vernnftigerweise vom Rechtsverkehr erwartet werden. Wenn der Gesellschaftsvertrag des Fonds wie blich eine Haftungsbeschrnkung der oben bezeichneten Art vorsieht, bedarf es deshalb keiner Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner, um ihr Geltung zu verschaffen. Es gengt vielmehr in der Regel auch die formularm - ûige Abbedingung der unbeschrnkten gesamtschuldnerischen Haftung, wenn die Haftungsbeschrnkung wirksam in den Vertrag einbezogen wird. Ein Ve r - stoû gegen § 307 BGB n.F. (§ 9 AGB-Gesetz) wird hierin im allgemeinen nicht liegen. Die Beschrnkung der persnlichen Haftung kann, da durch die Eige n - art des Immobilienfonds als reine Kapitalanlagegesellschaft gerechtfertigt, im - 9 - Regelfall nicht als Treu und Glauben widersprechende unangemessene B e - nachteiligung des Vertragspartners angesehen werden. b) Knftige Wohnungseigentmer, die gemeinschaftlich eine Wo h - nungseigentumsanlage errichten ("Bauherrengemeinschaft"), haften fr die Herstellungskosten ("Aufbauschulden") auch weiterhin grundstzlich nur ante i - lig nach den bisherigen Rechtsprechungsgrundstzen (s. dazu grundlegend BGHZ 75, 26). Dies gilt auch dann, wenn eine solche Bauherrengemeinschaft im Verkehr als Auûengesellschaft brgerlichen Rechts auftritt. 3. Einen derartigen nach den vorstehenden Grundstzen zu gewhre n - den Vertrauensschutz knnen die Beklagten jedoch auf Grund der besonderen Umstnde des vorliegenden Falles nicht fr sich in Anspruch nehmen. Als G e - sellschafter der "Miteigentmergemeinschaft" haften sie der Klgerin gege n - ber als Gesamtschuldner, auch wenn ihre Haftung anderen Glubigern der Gesellschaft gegenber wirksam beschrnkt wre. Die Klgerin hat gegen die "Miteigentmergemeinschaft" auch ohne ausdrckliche Vereinbarung einen vertraglichen Anspruch auf Freistellung von der Verbindlichkeit aus dem Darlehen ber 247.000,00 DM, § 670 BGB. Die Übernahme der Mithaftung fr den von der Gesellschaft in Anspruch geno m - menen Kredit und dessen Besicherung auf dem privaten Grundstck der Klg e - rin ist nach Sachlage nur mit einem zumindest durch das Einverstndnis der Gesellschaft mit der Entgegennahme dieser betrchtlichen Finanzierungshilfe konkludent erteilten Auftrag erklrbar. Die Klgerin war zu dieser fr den Erfolg des Gesellschaftsprojekts wesentlichen Hilfsleistung nicht verpflichtet. Sie war nicht einmal an der Gesellschaft beteiligt. Auch ihre hlftige Beteiligung an der - 10 - C. GmbH wiegt nicht so schwer, daû dies die Annahme rechtfertigen knnte, die Klgerin habe die Sicherheiten auf Grund eines ins Gewicht fallenden Eige n - interesses einseitig ohne Auftrag und unter Verzicht auf Freistellung durch die Gesellschafter der "Miteigentmergemeinschaft" stellen wollen. Unter den gegebenen Umstnden beinhaltete dieser Auftrag deshalb auch ohne eine entsprechende ausdrckliche Abrede die Zusage einer umfa s - senden, zudem jederzeit herbeizufhrenden Freistellung der Klgerin. Dabei ist es selbstverstndlich, daû die Klgerin im Gegenzug fr ihre aus Geflligkeit gezeigte Bereitschaft, den Kredit abzusichern, nicht das Risiko eines Sche i - terns des Projekts mittragen sollte, ohne dafr eine Vergtung oder Risikopr - mie zu erhalten. Die Mglichkeit einer derartigen Freistellung war auch aus damaliger Sicht mit der notwendigen Sicherheit nur zu gewhrleisten, wenn der Klgerin neben der Gesellschaft auch deren Gesellschafter als Gesamtschul d - ner hafteten. Deshalb ist davon auszugehen, daû der Auftrag stillschweigend eine entsprechende Vereinbarung umfaûte. Hierauf kann sich die Klgerin o h - ne Verstoû gegen den Grundsatz von Treu und Glauben berufen, weil nicht festgestellt ist und nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgefhrten Beweis- - 11 - aufnahme auch nicht festgestellt werden kann, daû ihr die eine Haftungsb e - schrnkung fr die Gesellschafter vorsehenden Regelungen des Gesel l - schaftsvertrages bekannt waren. Rhricht Henze Goette Kurzwelly Mnke
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