BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES Urteil II ZR 202/09 Verkündet am: 17. Mai 2011 Stoll Justiz hauptsekretärin als Urkundsbe amt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren , in dem bis zum 15. April 2011 Schriftsätze eingereicht werden konnten, am 17. Mai 2011 durch den Vorsi tzenden Richter Dr. Bergmann, de n Richter Dr. S trohn, die Richterinnen Caliebe und Dr. Reichart und den Richter Sunder für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts vom 8. Juli 2009 au f gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlu ng und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwi e sen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger beteiligte sich im Jahr 1993 mit 150.000 DM zuzüglich 5 % Agio an der Grundstücksgesellschaft B . GbR (G . - Fonds 11). Die Beklagte - damals noch firmierend unter G . Gemeinnützige Heimstätten - AG, dann umbenannt in G . AG und schließlich umgewandelt 1 - 3 - in die G . GmbH - ist Gründungsgesellschafterin dieses und no ch weiterer gleichartiger Fonds. Ihre A n teile wurden mehrheitlich vom Land Berlin gehalten. Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im sozi a len Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen der Kostenmiete u nd der niedrigeren Sozialmiete wurde teilweise durch Au f- wendungshilfen des Landes Berlin ausgeglichen (sog. 1. Förderungsweg). Di e- se Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15 - jährige "A n- schlussfö r derung" an. Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Ba u- vorhaben, bei d e nen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete. Darunter fiel auch der G . - Fonds 11. Seither ist der Fonds sanierungsb e- dürftig. Der Kläger hat wegen Prospektmängeln die Feststellung verlangt, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihn von sämtlichen Verbindlichkeiten aus der von ihm ei n ge gangenen Beteiligung freizustellen, soweit diese seine Steuervorteile und die erhaltenen Ausschüttungen abzüglich der Einlage und des Agios übe r- stiegen, und zwar Zug um Zug gegen Übertragung des Gesellschaftsanteils. Ferner hat er die Feststellung begehrt , dass die Beklagte zum Ersatz etwaiger weiterer Schäden ve r pflichtet sei. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erke n- nenden Senat zugelassene R e vision des Klägers. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgr ünde: Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die A n- schlussförderung unzutreffend als sich er dar, während tatsächlich kein Recht s- anspruch darauf bestanden habe. Die Beitrittsentscheidung des Klägers beruhe aber nicht auf diesem Fehler. Die Kausalität werde nicht vermutet. Dem Kläger sei es auch nicht gelungen, die Kausalität zu beweisen. Die Au ssagen der dazu verno m menen Zeugen reichten da für nicht aus. II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass der Kläger von der Beklagten bei Vertragsschluss n icht zutreffend über die Ris i ken der A n lage unterrichtet worden ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für se i ne Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er muss über al le Umstände, die für seine Anlageen t- scheidung von w e sentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nac h- teile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt we r den (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80 , BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 7. A p ril 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; Urteil vom 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Rn . 18). Das ist hier - wie das Berufungsg e- richt in fehlerfreier t atrichterlicher Würdigung festgestellt und der Senat für den G . - Fonds 11 auch schon bestätigt hat (Urteil vom 22. März 2010 5 6 7 8 9 - 5 - - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 8 ff.) - durch den verwendeten Prospekt nicht gesch e hen. a) Ein Prospektfehler liegt danac h noch nicht in der Angabe, die Gesel l- schafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer Beteil i gungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang dieser quotalen Haftung werde durch Leistungen aus dem Gesellsch aftsverm ö- gen zwingend gemindert (vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 10 ). b) Der Prospekt ist aber insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck e r- weckt wird , auf die Anschlussförd e rung bestehe ein Rechtsanspruch. Der Prospekthinweis Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren wird gemäß Senatsbeschluss vom 14. April 1992 (1532/92) eine Anschlussförderung für Wo h Details über die Anschlussförderung (Zuschü sse bzw. Darlehensregelung) li e gen noch nicht vor. kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so versta n- den werden, als sei die Anschlussförderung dem Grunde nach schon bewilligt und es müsse nur noch über das Wie der Förderung ents chieden we r den. Das ist unz u treffend und wird durch den Hinweis auf S. 18 des Prospekts Ein Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen denkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. Anschlussförd e- rung). ebenso wenig rich tig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 34 des Pro s pekts: 10 11 12 13 - 6 - Auch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen von Gesetzgebungs - , Rechtsprechungs - oder Verwaltungspraxis, beei n- flusst werden. Die Anschlussförderung war ei n für die Rentabilität des Fonds wesentl i- cher Umstand. Daran ändert die Tatsache nichts, dass nur 11 der insgesamt 65 Wohnu n gen davon betroffen waren. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass ohne Anschlussförderung "kein Investor dieser Welt" auch nur ei ne einzige Wohnung in Berlin in diesem Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15 - jährigen Grundförderung die dann noch verbleibende Kostenmiete für Wo h- nungen dieses Marktse g ments nicht zu erzielen gewesen wäre. 2. Die Annahme des Berufungsgeri chts, der Prospektfehler sei für die Beitrittsentscheidung de s Kläger s nicht ursächlich geworden, hält der revision s- rechtl i chen Prüfung aber nicht stand . a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte Aufklärung schon nach der L ebenserfahrung ursächlich für die Anlageentsche i- dung ist (st. Rspr., siehe etwa BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 17 m . w . N . ). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verha l- tens sichert das Recht des Anlegers, in eigener Entscheid ung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt inve s- tieren will oder nicht (BGH, Urteil vom 5. Juli 1993 - II ZR 194/92, BGHZ 123, 106, 112 ff.). Z u Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausal i- tätsvermutung greife hier nicht ein, weil der Kläger bei einer zutreffenden Au f- klärung in einen Entscheidungskonflikt gekommen wäre; denn es habe nicht nur eine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens geg e ben. 14 15 16 17 - 7 - Bei Immobilien, bei denen es in der Reg el vordringlich um Sicherheit, Rentab i lität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geeignet, die auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächl ic h keit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften. Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger Werthalti g- keit. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die A n- nahme, eine gehö rige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage a b- trägliche Umstände hätte bei dem Anl a geinteressenten allein schon deshalb, weil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise mehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, a lso nur einen "Entscheidung s- konflikt" begründet (BGH, Urteil vom 2. März 2009 - II ZR 266/07, ZIP 2009, 764 Rn. 6; Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Rn. 24) . Vie l- mehr ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Au fkl ä- rung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt allenfalls bei hochspekulativen G e schäften in Betracht (BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - XI ZR 178/03, BGHZ 160, 58, 66 f.; s. aber BGH, Urteil vom 12. Mai 2009 - XI ZR 586/ 07, ZIP 2009, 1264 Rn. 22 zur grundsätzlich gelte n- den Kausalitätsvermutung) , zu denen die Invest i tion in einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht gehört (BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Rn. 24; Urteil vom 22. März 201 0 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 19 ) . b) Danach wird hier die Kausalität des Prospektfehlers für die Anlageen t- scheidung vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ung e- wissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlich en Anlagei n- teressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investi e- ren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anl a- 18 19 - 8 - ge zwar Steuern sparen. Er ri s kierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der Anschlussförderun g nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gege n- über. Nach der "Liquiditäts - und Prognoserec h nung" des Prospekts konnte der Anleger bei normaler Förderung jährlich mit einer A usschüttung i.H.v. 1.500 DM pro 100.000 DM Anlagesumme rechnen, das sind 1,43 % des eingesetzten K a- pitals einschließlich des Agios. Er hätte zwar unter Hinzurechnung der Steue r- vorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von a u ßergewöhnlich hohen Gewin nchancen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - XI ZR 178/03, BGHZ 160, 58, 66 f.) kann i n des keine Rede sein. Ob das Risiko, die Anschlussförderung werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt der Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsg ericht angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschlus s- förderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des Fonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und Wider selbst abzuwägen und seine Anla geentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über U m- stände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beei n- trächtigt. c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhal tens hat die Beklagte nicht w i derlegt. Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der Aufklärungspflic h- tige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis u n- beachtet gelassen hätte. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger h a be auch andere Risiken hingenommen, so dass ihn auch dieses weitere Risiko nicht von der Zeic h nung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein 20 21 22 - 9 - solcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zah l- reiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weit e- re Ris i ken zu übernehmen. Auch die vom Berufungsgericht durchgeführte Beweisaufnahme hat die Ka u salitätsvermutung nicht zu erschüttern vermocht. Das Berufungsgericht hat angenommen , damit sei die Kausali tät nicht bewiesen . Das reicht nicht aus, um die gegenteilige Verm u tung zu entkräften. III. Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig (§ 561 ZPO). 1. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sac h- verhalt trifft die Beklagte an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein Ve r schulden. Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob di e- se Verm u tung w iderlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgeric h tig - keine Feststellungen getroffen. Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der Beklagten über die Ve r bindlichkeit der Anschlussförderung nicht ausreichen. Denn ein Re chtsirrtum en t schuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn . 25 m . w . N . ). Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen , dass das Obe r- verwaltungsgericht Berlin in einem Beschluss vom 24. Juli 2003 (DVBl 2003, 1333) dem Land Berlin im Wege der eins t weiligen Anor dnung aufgegeben hat, 23 24 25 26 27 - 10 - der Beklagten bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens über die A n- schlussförderung eine entsprechende fina n zielle Hilfe zu gewähren. Denn diese Entscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Pr ü fung der Rechtslage. Demgegenüber hat das Bundesverwaltungsgericht in se i nem Urteil vom 11. Mai 2006 zu der streitigen Anschlussförderung ausgeführt, ein Subventionsempfä n- ger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änd e- rungen der allgemeinen Rahmenbedingungen di e Subventionen gekürzt wü r- den oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 Rn . 57 f.). 2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Ken ntnis von den den Anspruch begrü n denden Umständen und der Person des Schuldners e r- langt hat oder ohne gr o be Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn Ja h- re verkürzte Verjä h rungsfrist ( Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB ) war bei Einreichung der Klage im Jahr 2006 nicht abgelaufen und wurde durch die demnächst e r- folgte Zustellung im Jahr 2007 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 167 ZPO g e- hemmt. Denn die Entscheidung des Berliner Senats, die Anschlussfö r derung einzustellen, datiert von Februar 2003. Anhaltspun k te f ür eine frühere Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis de s Kläger s von dem Prospektfehler hat die Beklagte nicht darg e tan. IV. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen , damit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden könn en. D ie Beklagte hat für ihre Behauptung, der Prospektmangel sei nicht u r- säc h lich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteivernehmung des Klägers angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht nac h- zugehen h a ben. 28 29 30 31 - 11 - Für das weit ere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass ein Freiste l- lungsanspruch - wie ein Zahlungsanspruch - nach Grund und Höhe bezeichnet sein muss. Soweit der Gläubiger das nicht kann, ist ein Freistellungsantrag u n- zulässig und stattdessen auf Feststellung zu klagen (vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 33 m.w.N. ). Bergmann Strohn Caliebe Reichart Sunder Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2007 - 36 O 26/07 - KG, Entscheidung vom 08.07.2009 - 26 U 156/07 - 32
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