BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 203/02 Verkündet am:24. Juli 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:jaBGHR:ja BKleingG § 3 Abs. 2, § 20a Nr. 7 und 8; SachenRBerG § 5 Abs. 1Nr. 3 Satz 2 Buchst. ea)Sind in einer Anlage nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft Eigen-heime im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsbereini-gungsgesetzes anzutreffen, so kann dies den Gesamtcharakter derAnlage so stark beeinflussen, daß die ansonsten auf den Parzellennoch festzustellende kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlage-prägend in Erscheinung tritt.b)Sind in einer Anlage mehr als 50 v.H. der Parzellen mit derartigenEigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten- Gebäude, die den größeren Teil des Jahres (April bis Oktober)durchgehend zu Wohnzwecken genutzt werden - bebaut, so kanndie Gesamtanlage nicht mehr als Kleingartenanlage angesehenwerden.BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 -LGBerlinAGPankow/Weißensee - 3 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 24. Juli 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die RichterDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörrfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61des Landgerichts Berlin vom 11. April 2002 im Kostenpunkt undinsoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil derBeklagten entschieden hat.Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlungund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszu-ges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand Am 22. September 1986 schloß die Beklagte mit dem KreisverbandP. des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK)einen "Kleingarten-Nutzungsvertrag" über die Parzelle Nr. 83 der aus 258 Par-zellen bestehenden Anlage "F. ". Auf dem Pachtgrundstück befindet sicheine von der Beklagten zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit, die, wie demvon der Beklagten zu den Akten gereichten Schreiben des Bezirksamts P. - 4 -von Berlin vom 18. Januar 1999 zu entnehmen ist, als Eigenheim im Sinne desSachenrechtsbereinigungsgesetzes anzusehen ist.Das Pachtgelände steht im Eigentum des klagenden Landes. Dieses istin die zwischen den Pächtern und dem VKSK-Kreisverband P. bestehen-den Verträge eingetreten, dessen Rechtsfähigkeit mangels Registrierung nachden Bestimmungen des Vereinigungsgesetzes der DDR erloschen ist und derseine Tätigkeit eingestellt hat.Der Kläger verlangt von der Beklagten Zahlung von Wohnlaubenentgeltund (anteilige) Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995und 1996. Das Amtsgericht hat dem Kläger den Anspruch auf Zahlung anteili-ger öffentlich-rechtlicher Lasten zugebilligt und die weitergehende Klage ab-gewiesen. Auf die Rechtsmittel beider Parteien hat das Landgericht unter Zu-rückweisung der Anschlußberufung der Beklagten auch der Klage auf Zahlungvon Wohnlaubenentgelt bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen statt-gegeben.Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Be-klagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter.Entscheidungsgründe Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Be-rufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat, und zur Zurück-verweisung der Sache an das Berufungsgericht. - 5 -I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen dieBeklagte ein Anspruch auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichenLasten nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG und ein Anspruch auf Wohnlauben-entgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG zu, weil die Anlage "F. ", bezo-gen auf den Stichtag 3. Oktober 1990, als Kleingartenanlage einzustufen seiund deshalb dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unter-falle.Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.1.Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungs-gerichts, wonach die Anlage "F. " dann als Kleingartenanlage und die indieser Anlage befindliche Parzelle der Beklagten als Kleingarten zu behandelnist, wenn zum Stichtag 3. Oktober 1990 in der Gesamtanlage die kleingärtneri-sche Nutzung vorherrschend war.a) Nach § 312 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) konntenland- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zweckeder kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassenwerden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Ga-ragen, Kleingärten außerhalb des VKSK sowie Kleingärten, Mietergärten undWochenendsiedlergärten im VKSK. Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis315 ZGB, zu denen auch vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Ja-nuar 1976 abgeschlossene Pachtverträge über die Nutzung von Grundstücken - 6 -für Erholungszwecke gehörten (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB, Art. 232 § 4Abs. 4 EGBGB), sind, soweit sie eine kleingärtnerische Flächennutzung be-treffen, mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 in Kleingartenpachtverhältnisse nachMaßgabe des Bundeskleingartengesetzes übergeleitet worden (§ 20a Nr. 1BKleingG). Bezüglich der sonstigen zu Erholungszwecken genutzten Bodenflä-chen galten zunächst die §§ 312 bis 315 ZGB weiter (Art. 232 § 4 Abs. 1EGBGB). Mit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Janu-ar 1995 sind diese Rechtsverhältnisse in Miet- und Pachtverhältnisse nachdem Bürgerlichen Gesetzbuch umgewandelt worden (§ 6 Abs. 1 i.V.m. § 1Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG).aa) Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriftendes Bundeskleingartengesetzes oder den allgemeinen Bestimmungen desMiet- und Pachtrechts, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsan-passungsgesetzes, zu beurteilen ist, ist die bei Wirksamwerden des Beitrittsam 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (Senatsurteile vom6. März 2003 - III ZR 170/02 - VIZ 2003, 298, zur Veröffentlichung in BGHZvorgesehen, und vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782;vgl. auch Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff). Demgegenüber tritt die Ver-tragssituation in den Hintergrund. Anders als nach dem Recht der Bundesre-publik war nach dem Recht der ehemaligen DDR die Unterscheidung zwischenkleingärtnerischer und sonstiger, Freizeitzwecken dienender Bodennutzungvon untergeordneter Bedeutung. Hinzu kommt, daß in der Lebenswirklichkeitder DDR die Bodennutzung im wesentlichen auf staatlicher Lenkung beruhte,wobei auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern ver-einbarte Vertragsgestaltung bzw. die zivilrechtliche Lage weniger Rücksichtgenommen wurde (Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Aufgrund des- - 7 -sen kommt - wovon ersichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist -dem Umstand, daß der zwischen dem VKSK-Kreisverband und der Beklagtenim September 1986 abgeschlossene Pachtvertrag ausdrücklich als Kleingar-ten-Nutzungsvertrag bezeichnet und als Vertragszweck die kleingärtnerischeBodennutzung nach Maßgabe der Kleingartenordnung angegeben worden ist,nur eine indizielle Bedeutung zu, die die Prüfung der am 3. Oktober 1990 herr-schenden tatsächlichen Nutzung nicht entbehrlich ) In Fällen, in denen - wie hier - zu DDR-Zeiten der Nutzer sein Nut-zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-stücks, sondern von einem Hauptnutzer - also im Regelfalle von einem VKSK-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht aufden einzelner Parzellen abzustellen. Das ist schon deshalb notwendig, weil dersich auf die Anlage insgesamt beziehende Hauptnutzungsvertrag nur einheit-lich entweder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen derSchuldrechtsanpassung unterworfen sein kann und auch für die Rechtsverhält-nisse des Zwischenpächters zu den Endpächtern nicht teilweise andere Pacht-regeln maßgeblich sein können als diejenigen, die für das Nutzungsverhältnisdes Zwischenpächters zum Eigentümer gelten (vgl. Senatsurteil vom 16. De-zember 1999 aaO S. 782 f).Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Anwendbarkeit dieserGrundsätze Zweifel angemeldet hat, weil vorliegend pachtvertragliche Bezie-hungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbands nur (noch) zwischendem klagenden Land als dem Grundstückseigentümer und den derzeitigenNutzern der einzelnen Parzellen bestehen, sind diese unbegründet. - 8 -Dem Senat ist aus einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten, die über dieAnwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes auf ehemalige Erholungs-grundstücke im Sinne der §§ 312 ff ZGB geführt worden sind, bekannt, daßviele Gliederungen des VKSK - wie hier - darauf verzichteten, sich ihreRechtsfähigkeit durch eine Registrierung nach Maßgabe der Bestimmungendes Vereinigungsgesetzes der DDR vom 21. Februar 1990 (GBl. I S. 75) zuerhalten, und ihre Tätigkeit einstellten. Nicht selten bildeten sich hier parallelzu den in Auflösung befindlichen VKSK-Gliederungen Ortsvereine des Ver-bands der Garten- und Siedlerfreunde, die im Einvernehmen aller Beteiligtendie Rolle des Zwischenpächters übernahmen (vgl. hierzu Mainczyk, BKleingG,8. Aufl., § 20a Rn. 18 ff, insbesondere Rn. 19a; Stang, BKleingG, 2. Aufl.,§ 20a Rn. 28).Soweit dies - wie vorliegend - nicht der Fall war, wurden die Pachtbezie-hungen der einzelnen Nutzer unter Wegfall des Zwischenpächters unmittelbarmit dem Eigentümer fortgesetzt.Angesichts des Umstands, daß zum Stichtag 3. Oktober 1990 das recht-liche Schicksal bestehender Zwischenpachtverträge vielfach ungeklärt und dieweitere Entwicklung noch offen war, darf aus Gründen der Rechtssicherheitund Rechtsklarheit die Frage der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengeset-zes auf das einzelne Nutzungsverhältnis nicht vom Fortbestand des Haupt-pachtvertrags abhängig gemacht werden. Im Ergebnis bedeutet das, daß im-mer dann, wenn zu DDR-Zeiten die Nutzung von Grundstücken zu Erholungs-zwecken im VKSK erfolgte, für alle innerhalb einer Anlage befindlichen Par-zellen dieselben pachtrechtlichen Vorschriften gelten, und zwar ohne Rücksicht - 9 -darauf, ob und mit welcher Rechtspersönlichkeit ein VKSK-Hauptnutzungsver-trag fortgesetzt wurde.b) Die von der Beklagten genutzte Parzelle ist auch nicht deshalb vomAnwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes ausgenommen, weil sichauf ihr eine im Eigentum der Beklagten stehende Baulichkeit befindet, die zuWohnzwecken genutzt wird. Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003(III ZR 176/02 - ZOV 2003, 167 f) entschieden hat, handelt es sich bei einerderartigen Parzelle nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2Nr. 2 BKleingG.2.Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei der An-lage "F. " nach ihrem äußeren Erscheinungsbild um eine Kleingartenan-lage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handelt, wie folgt begründet: Nach ei-ner von dem Kläger erstellten Bestandsaufnahme, deren tatsächlicher Inhaltvon der Beklagten nicht bestritten werde, seien im August/September 200080 v.H. der vorhandenen Parzellen kleingärtnerisch genutzt worden (Vorhan-densein von mindestens drei Obstbäumen). Davon, daß der Umfang der klein-gärtnerischen Nutzung am 3. Oktober 1990 geringer gewesen sei, könne nichtausgegangen werden. Derartiges hätte die Beklagte nicht behauptet; dagegenspreche auch, daß die Nutzer der Anlage "F. " bei ihrer Teilnahme anErntewettbewerben im Jahre 1988 gezeigt hätten, daß sie in erheblichem Um-fang Obst und Gemüse ernteten, wobei sie im Vergleich mit anderen Anlagenein überdurchschnittliches Ernteergebnis erzielt hätten.Aufgrund dieser Umstände stehe fest, daß in der Anlage "F. " am3. Oktober 1990 die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend gewesen sei. - 10 -Daß die in der Anlage befindlichen Baulichkeiten teilweise zum Dauerwohnengenutzt wurden und werden sowie die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgegebeneGröße für Gartenlauben nicht unerheblich überschreiten, sei ohne Belang. Wiedie Übergangsregelungen des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spieltenderartige - bestandsgeschützte - (Wohn-)Nutzungen und Laubengrößen für dieQualifizierung einer Anlage keine Rolle. Auch werde die Anwendbarkeit desBundeskleingartengesetzes durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nichtverdrängt.Diese Ausführungen sind, wie die Revision zu Recht rügt, nicht frei vonRechtsfehlern.a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Wirksamwerdendes Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2BKleingG vorgegebene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtneri-schen Nutzung dienende bauliche Anlagen unverändert genutzt werden. Ge-mäß § 20a Nr. 8 Satz 1 BKleingG bleibt eine vor dem Wirksamwerden desBeitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zuWohnzwecken zu nutzen, unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnut-zung nicht entgegenstehen.Diese Überleitungsvorschriften, die dem Pächter der KleingartenparzelleBestandsschutz gewähren, zeigen, wie das Berufungsgericht im Ansatz richtigerkannt hat, daß das Vorhandensein derartiger Baulichkeiten in einer Anlageder Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes nicht entgegensteht, son-dern diese voraussetzt. Danach hindert eine "altrechtliche", mit Bestandsschutzversehene Wohnnutzung nicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingar- - 11 -tenland. Das gilt selbst dann noch, wenn die Wohnnutzung überwiegt (Senats-urteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168 m.w.N.). Wenn und soweit sich die zuWohnzwecken genutzte Baulichkeit darüber hinaus als Eigenheim im Sinnedes DDR-Rechts (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG) dar-stellt, genießt der Nutzer außerdem den weitergehenden Schutz des Sachen-rechtsbereinigungsgesetzes. Dies ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen,weil das betreffende Grundstück nach Durchführung der Sachenrechtsbereini-gung (Verkauf des Grundstücks an den Eigentümer des Eigenheims, Bestel-lung eines Erbbaurechts) nicht mehr dem Anwendungsbereich des Bundes-kleingartengesetzes unterfällt - Wesensmerkmal des Kleingartens ist, wie sich§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG (Eigentümergärten) entnehmen läßt, die Nutzungfremden Landes (BVerwG NVwZ 1984, 581; Mainczyk aaO § 1 Rn. 26; StangaaO § 1 Rn. 23) - und so die Gefahr einer "Zerstückelung der Kleingartenanla-ge" besteht (Senatsurteil BGHZ 139, 235, 237 ff, insbesondere 240 f; StangaaO § 20a Rn. 44).Der Umstand, daß sogar das Vorhandensein von Eigenheimen im Sinnedes DDR-Rechts die Unterstellung einer Anlage unter das Bundeskleingarten-gesetz nicht verbietet, bedeutet jedoch entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts nicht, daß bei der rechtlichen Einordnung einer Anlage ohneRücksicht auf die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den einzel-nen Parzellen vorhandenen Baulichkeiten allein darauf abzustellen ist, ob aufden einzelnen Parzellen am 3. Oktober 1990 in nennenswertem Umfang einekleingärtnerische Nutzung stattgefunden hat, und schon immer dann, wenndies - wie das Berufungsgericht angenommen hat (80 v.H.) - für den ganzüberwiegenden Teil der Parzellen zutrifft, eine Kleingartenanlage im Sinne des§ 20a Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegt. Vielmehr sind bei der Einstu- - 12 -fung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfang ihrerNutzung von vornherein in den Blick zu nehmen und bei der anzustellendenGesamtabwägung zu berücksichtigen.b) Nach § 3 Abs. 2 BKleingG sind in Kleingärten Lauben in einfacherAusführung mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Frei-sitz zulässig; sie dürfen nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrerAusstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.Mit dieser Regelung soll vor allem sichergestellt werden, daß Charakterund Eigenart von Kleingartenanlagen erhalten bleiben; insbesondere soll ver-hindert werden, daß sich Kleingartenanlagen zu Wochenendhaus- oder Feri-enhausgebieten entwickeln (BT-Drucks. 9/1900 S. 13). Die nach § 3 Abs. 2BKleingG zulässigen Lauben haben danach nur eine der gärtnerischen Nut-zung des Grundstücks dienende Hilfsfunktion. Sie dienen der Aufbewahrungvon Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowiekurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlaß vonArbeiten oder der Freizeiterholung im Garten. Mag dabei auch das gelegentli-che behelfsmäßige Übernachten in der Laube noch nicht im Widerspruch zurkleingärtnerischen Nutzung stehen, so darf die Laube jedenfalls nicht eineGröße und eine Ausstattung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung,etwa an den Wochenenden, einladen (vgl. BVerwG NJW 1984, 1576).Da das Gesetz schon die Schaffung der Voraussetzungen für ein dau-erndes Wohnen unterbinden will, sind insbesondere die Herstellung und Un-terhaltung entsprechender Ver- und Entsorgungsanlagen und -einrichtungen(Anschluß an das Elektrizitäts-, Gas- und Fernwärmenetz; Abwasserbeseiti- - 13 -gungsanlagen; Telefonanschluß etc.) und das Anbringen ortsfester Heizvor-richtungen (Kamin, Schornstein) nicht erlaubt (Mainczyk aaO § 3 Rn. 9 ff;Stang aaO § 3 Rn. 17).Ein im Rahmen der Novellierung des Bundeskleingartengesetzes im fe-derführenden Bundestagsausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städte-bau gestellter Antrag der SPD-Fraktion, diese strengen Anforderungen zu lok-kern und dem Kleingärtner den Anschluß an die Elektrizitäts-, Wasser- undAbwasserversorgung ausdrücklich zu gestatten, wurde von der Ausschußmehr-heit aus verfassungsrechtlichen und sozialpolitischen Gründen abgelehnt (BT-Drucks. 12/6782 S. 8; s. dazu auch Mainczyk aaO Einleitung Rn. 53 f).c) Daraus wird deutlich, daß ein mit den notwendigen Versorgungsein-richtungen ausgestattetes und zur Deckung des Wohnbedarfs einer Familiegeeignetes Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsberei-nigungsgesetzes, mag es auch hinsichtlich Bauart und Bauausführung nichtden in den alten Bundesländern bei Ein- und Zweifamilienhäusern üblichenWohnstandards entsprechen, innerhalb einer Kleingartenanlage einen Fremd-körper darstellt. Zwar hindert vor dem Hintergrund, daß in der Rechtswirklich-keit der DDR im Zeitpunkt des Beitritts nach den Maßstäben des Bundesklein-gartengesetzes "idealtypische" Kleingartenanlagen kaum anzutreffen warenund der Gesetzgeber durch die Einfügung des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zuerkennen gegeben hat, daß derartige Abweichungen von dem idealtypischenErscheinungsbild bis zu einem gewissen Grad hinzunehmen sind, auch dasVorhandensein mehrerer solcher Eigenheime nicht die Einstufung einer Ge-samtanlage als Kleingartenanlage. Die Überleitungsvorschriften des § 20aNr. 7 und 8 BKleingG rechtfertigen es aber nicht, bei der Qualifizierung einer - 14 -Anlage die dem § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden Wertungen des Ge-setzgebers völlig auszublenden. Daher können derartige Eigenheime jedenfallsdann, wenn sie nicht mehr nur vereinzelt, sondern gehäuft auftreten, den Ge-samtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, daß die ansonsten auf denParzellen noch anzutreffende kleingärtnerische Grundstücksnutzung (Erzeu-gung von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend inErscheinung tritt.Dies hat das Berufungsgericht bei seiner rechtlichen Würdigung ver-kannt. - 15 -II.Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine abschließende sachliche Ent-scheidung des Senats (§ 563 Abs. 3 ZPO) kommt nicht in Betracht, da das Be-rufungsgericht keine Feststellungen zur Beschaffenheit und Nutzungsart derauf der Anlage "F. " am 3. Oktober 1990 vorhandenen Baulichkeitengetroffen hat. Das ist nachzuholen.1.Für die neue Verhandlung und Entscheidung weist der Senat auf fol-gendes hin:a) Die Beantwortung der Frage, ob land- und forstwirtschaftliche Boden-flächen, die Bürgern der DDR von einer Gliederung des VKSK zum Zwecke derkleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nach Maßgabeder §§ 312 ff ZGB zur Verfügung gestellt wurden, nach Herstellung der deut-schen Einheit aufgrund der am 3. Oktober 1990 herrschenden Nutzung denBestimmungen des Bundeskleingartengesetzes oder den Regeln der Schuld-rechtsanpassung unterliegen, erfordert eine umfassende Würdigung des Ge-samtcharakters der Anlage, die in erster Linie Sache des Tatrichters ist. Des-sen Einschätzung unterliegt nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichenNachprüfung. Dabei geht es insbesondere nicht an, ihm bezüglich einzelnerNutzungselemente feste Bewertungsmaßstäbe vorzugeben, anhand derer sichsozusagen mathematisch exakt die Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt.Ungeachtet dessen bleibt festzuhalten, daß insbesondere zum Dauer-wohnen geeignete und der Sachenrechtsbereinigung unterliegende Eigenhei-me im Sinne des DDR-Rechts der kleingärtnerischen Bodennutzung in so gra- - 16 -vierender Weise widersprechen, daß mit derartigen Eigenheimen bebaute Par-zellen bei der Bewertung der Anlage als nicht (mehr) kleingärtnerisch genutzteFlächen zu veranschlagen sind, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob und inwelchem Umfang auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse und sonstigeFrüchte erzeugt werden. Gleiches hat für solche Parzellen zu gelten, auf denenetwa ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenes und im übrigen nachden Maßstäben des Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen füreine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet worden ist, das nur deshalbnicht zur Benutzung auch in den Wintermonaten geeignet ist, weil es nicht ge-heizt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - zurVeröffentlichung bestimmt). Ein derartiges Grundstück steht ebenfalls zurkleingärtnerischen Bodennutzung in erheblichem Widerspruch. Daran ändertauch der Umstand nichts, daß eine Sachenrechtsbereinigung nicht stattfindetund das Gebäude nicht den besonderen Bestandsschutz des § 20a Nr. 8BKleingG unterliegt, sondern nur den geringeren Bestandsschutz des § 20aNr. 7 BKleingG genießen dürfte und deshalb dieser Widerspruch nicht so klarzutage tritt wie bei Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts.b) Hieraus ergibt sich vorliegend:aa) Nach dem Vorbringen des Klägers soll es 1988 in der Anlage"F. " 89 "Dauerbewohner" (dies entspricht 34 v.H. der Nutzer insgesamt)gegeben haben, wobei mindestens 45 Dauerbewohnern Ansprüche nach demSachenrechtsbereinigungsgesetz zustehen. Nach dem Vortrag der Beklagtensollen weitere 43 v.H. der Nutzer ihre Grundstücke durchgehend den überwie-genden Teil des Jahres (April bis Oktober) als Wohnung nutzen; nochmalsweitere 23 v.H. der Nutzer sollen sich immerhin an den Wochenenden in ihren - 17 -Baulichkeiten aufhalten. Dabei sollten lediglich 38 v.H. der Befragten die vonihnen genutzten Baulichkeiten als Laube und (noch) nicht als Haus eingestufthaben, wobei nur 3 der befragten Laubenbesitzer angegeben haben, daß dieLaube die Größe von 24 m² nicht ü) Geht man von dem Vorbringen der Beklagten aus, mit dem sich dasBerufungsgericht nicht auseinandergesetzt hat, so kann die Anlage "F. "schon deshalb nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden, weil sichauf mehr als 50 v.H. der Parzellen massive Bauwerke befinden - bzw. sichschon zum Stichtag 3. Oktober 1990 befunden haben -, die von ihren Nutzernganzjährig oder durchgehend mehr als 6 Monate jährlich zu Wohnzwecken ge-nutzt werden bzw. wurden.2.Das Berufungsgericht wird sich gegebenenfalls mit den weiteren Rügender Revision zu befassen haben, auf die näher einzugehen für den Senat nachdem derzeitigen Verfahrensstand kein Anlaß besteht.Dies gilt auch, soweit die Revision geltend macht, der Kläger könneselbst bei Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes kein Wohnlauben-entgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG verlangen. Es bleibt jedoch festzu-halten, daß im Ansatz keine Bedenken dagegen bestehen, dem Nutzer einerKleingartenparzelle ein nach den vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofsentwickelten Grundsätzen zu bemessendes Wohnlaubenentgelt auch dannauf- - 18 -zuerlegen, wenn die auf seiner Parzelle befindliche und dauernd zuWohnzwekken genutzte Baulichkeit der Sachenrechtsbereinigung unterliegt(Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168).RinneWurmStreckSchlickDörr
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