BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 21/10 Verk374ndet am: 23. September 2010 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 307 Bm, CI, 652 Zur Wirksamkeit der in Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen enthaltenen Klau-sel, wonach der am Erwerb einer Immobilie interessierte Kunde ein "T344tigkeits-entgelt" f374r die Reservierung (Absehen von weiterem Anbieten) des Kaufobjekts an den mit dem Verkaufsinteressenten verflochtenen Verwender zu zahlen hat, das auch bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags dem Verwender verblei-ben soll. BGH, Urteil vom 23. September 2010 - III ZR 21/10 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 23. September 2010 durch den Vizepr344sidenten Schlick sowie die Richter W366stmann, Hucke, Seiters und Tombrink f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts M374nchen I vom 8. Dezember 2009 wird zur374ck-gewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344ger interessierten sich f374r den Kauf einer von der Beklagten im Namen und f374r Rechnung der B. B. AG, f374r die sie als Bau-betreuerin t344tig war, errichteten Eigentumswohnung. Am 8. Juli 2008 unter-zeichneten sie einen "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages und Finanzierungsbearbeitung", in dem der vorgesehene Kaufpreis von insge-samt 296.000 200 handschriftlich eingetragen war und den die Beklagte am 10. Juli 2008 gegenzeichnete. Soweit hier von Bedeutung, wurde darin verein-bart: 1 - 3 - "Auftrag und Zahlungsverpflichtung Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B. B. GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, s344mtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B. B. GmbH wird somit im einzel-nen beauftragt: a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten; b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbei-ten (205); c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung/das Eigen-heim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es f374r den Kaufinteressenten reserviert zu halten. F374r diese T344tigkeit verpflichtet sich der Kaufinteressent, an die B. B. GmbH einen Betrag von 200 1.500,- zu bezahlen. Dieser Betrag ist mit Unterschrift auf diesem Auftrag zur Zahlung f344llig 205 Bei Abschluss des Kaufvertrages wird dieser Be-trag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages, sind 200 750,- als T344tigkeitsentgelt f374r die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient. Die weiteren 200 750,- gelten als Ausgleich f374r die Vorbereitung des no-tariellen Kaufvertrages und werden nur anteilig je nach Bearbei-tungsstand zur374ckerstattet. 205" Mit Schreiben vom 21. Juli 2008 teilten die Kl344ger der Beklagten mit, dass sie am Erwerb der Wohnung nicht mehr interessiert seien und verlangten die von ihnen bereits gezahlten 1.500 200 zur374ck. Die Beklagte erstattete den Kl344gern 204kulanterweise223 750 200 mit dem Bemerken, dass sie die ihr zwischen-zeitlich entstandenen Aufwendungen nicht in Abzug gebracht habe. Die Forde-rung auf R374ckzahlung der restlichen 750 200 lehnte sie ab. 2 Auf die daraufhin erhobene Klage hat das Amtsgericht die Beklagte zur Zahlung dieses Betrages verurteilt. Ihre hiergegen gerichtete Berufung blieb ohne Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die 3 - 4 - Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter; sie ist der Auffassung, das allein noch im Streit befindliche Reservierungsentgelt k366nne auch im Rahmen Allge-meiner Gesch344ftsbedingungen wirksam vereinbart werden. Entscheidungsgr374nde Die Revision der Beklagten ist zul344ssig, in der Sache bleibt sie jedoch ohne Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung unter anderem wie folgt begr374ndet: Zwar sei die Beklagte nicht als Maklerin t344tig geworden und auf-grund ihrer Verflechtung mit der Verk344uferin von einer derartigen T344tigkeit aus-geschlossen gewesen. Die von der Rechtsprechung f374r den Maklervertrag ent-wickelten Grunds344tze seien aber auf die vorliegende Vermittlungst344tigkeit durch die Beklagte erst recht anzuwenden. Danach k366nne in Allgemeinen Gesch344fts-bedingungen, wie sie auch hier vorl344gen, eine erfolgsunabh344ngige Provision nicht wirksam vereinbart werden. Als solche stelle sich das "T344tigkeitsentgelt f374r die Reservierung" dar, das die Beklagte nach der getroffenen Regelung bei Nichtabschluss eines Kaufvertrags f374r blo337es Nichtstun einbehalten k366nne. Entsprechendes gelte f374r die weiteren 750 200, die als Ausgleich f374r die Vorberei-tung des notariellen Kaufvertrags zu zahlen gewesen seien. Eine dahingehende 334bereinkunft lasse den Bezug zu den tats344chlich ersatzf344higen Aufwendungen vermissen und sei auch der H366he nach nicht mehr angemessen. Der Zusatz, dass dieser Betrag "anteilig je nach Bearbeitungsstand" zur374ckerstattet werde, er366ffne zudem der Beklagten die M366glichkeit, allein unter Berufung auf den Be- 5 - 5 - arbeitungsstand nach eigenem Gutd374nken einen bestimmten Betrag zur374ckzu-erstatten. II. Das Berufungsurteil h344lt den Angriffen der Revision im Ergebnis stand. Beide Vorinstanzen haben den geltend gemachten R374ckzahlungsanspruch zu Recht als begr374ndet angesehen, weil die Beklagte das Reservierungsentgelt von 750 200 rechtsgrundlos einbehalten hat. 6 1. Nachdem die Beklagte 750 200 an die Kl344ger zur374ckerstattet hat und dabei ausdr374cklich nicht den ihr entstandenen Aufwand in Anschlag bringen wollte, bezieht sich der noch einbehaltene Betrag von weiteren 750 200 allein auf das so bezeichnete "T344tigkeitsentgelt" f374r den Verzicht auf weiteres Anbieten des frag-lichen Kaufobjekts. Die Revision, die sich zu der in derselben H366he vorgesehe-nen Zahlung f374r den Aufwand bez374glich der Vorbereitung des beabsichtigten Kaufvertrags nur vorsorglich ge344u337ert hat, sieht dies letztlich nicht anders. Demnach bildet allein das T344tigkeitsentgelt den Streitgegenstand. 7 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Klau-sel 374ber die Verpflichtung zur Zahlung eines "Reservierungsentgelts" f374r den Fall des Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags, das bereits mit der Unter-zeichnung des Auftrags zu entrichten war, wegen Versto337es gegen 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Das fragliche Entgelt ist Teil der vorformulier-ten Vertragsbedingungen der Beklagten, die, wie sie selbst nicht in Abrede stellt, als Allgemeine Gesch344ftsbedingungen zu qualifizieren sind. 8 - 6 - a) Die Klausel unterliegt gem344337 247 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der Inhaltskon-trolle. Nach dieser Vorschrift sind davon nur Bestimmungen 374ber den unmittel-baren Gegenstand der Hauptleistung einschlie337lich Vereinbarungen 374ber das zu erbringende Entgelt, insbesondere soweit sie dessen H366he betreffen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Januar 2001 - V ZR 452/99, BGHZ 146, 331, 338), ausge-nommen. Nicht kontrollf344hige Leistungsbeschreibungen in diesem Sinne sind nur solche Bestimmungen, die Art, Umfang und G374te der geschuldeten Leis-tung festlegen. Klauseln, die das Hauptleistungsversprechen einschr344nken, ausgestalten oder modifizieren, sind hingegen inhaltlich zu kontrollieren (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juni 2001 - XI ZR 274/00, BGHZ 148, 74, 78 m.w.N., und vom 20. Mai 2010 - Xa ZR 68/09, NJW 2010, 2719 Rn. 26). 9 Vorliegend diente die Beauftragung durch die Kl344ger dem Zweck, unter Vermittlung der Beklagten einen Kaufvertrag 374ber eine Eigentumswohnung mit der B. B. AG, der "Verkaufsinteressentin", zustande zu bringen. Diese "Vermittlungs-Dienstleistung" der Beklagten - die allerdings wegen der zwischen der Beklagten und der Verkaufsinteressentin bestehenden Verflech-tung nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats nicht als Maklerleis-tung im Sinne des 247 652 Abs. 1 Satz 1 BGB angesehen werden kann (vgl. Urteil vom 19. Februar 2009 - III ZR 91/08, NJW 2009, 1809 Rn. 9 m.w.N.) - stellt, wie schon das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, die eigentliche Hauptleistung dar. Ungeachtet des Umstands, dass diese Leistung nach den Vereinbarungen der Vertragsparteien nicht besonders zu verg374ten ist, erweist sich im Verh344ltnis dazu die Reservierungsvereinbarung als blo337e Nebenabrede, so dass die inso-weit getroffene "Nebenentgeltregelung" kontrollf344hig ist. 10 - 7 - b) Die Regelung, wonach die Beklagte den sogleich mit Unterschriftsleis-tung auf dem Auftrag zu erbringenden Betrag von 750 200 f374r den Verzicht auf weiteres Anbieten des Kaufobjekts in jedem Fall in voller H366he behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, benachteiligt die Kauf-interessenten unangemessen und ist deshalb gem344337 247 307 BGB unwirksam. F374r diese Beurteilung ist es nicht von ausschlaggebender Bedeutung, welche Rechtsnatur der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung zukommt und ob mit dem Berufungsgericht bei der vorliegenden Fallkonstellation die Anwen-dung maklerrechtlicher Grunds344tze gerechtfertigt ist. Denn die streitige Klausel h344lt in keinem Falle der Inhaltskontrolle stand. 11 aa) Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des 247 307 BGB ist dann anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Gesch344ftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbr344uchlich eigene Interessen auf Kos-ten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu ber374cksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Gesch344ftsbedingun-gen gerechtfertigt ist (st344ndige Rechtsprechung, vgl. BGH, Urteil vom 1. Februar 2005 - X ZR 10/04, NJW 2005, 1774, 1775; Senatsurteil vom 18. M344rz 2010 - III ZR 254/09, MDR 2010, 637, 638 m.w.N.; Urteil vom 27. Mai 2010 - VII ZR 165/09, NJW 2010, 2272 Rn. 23). 12 Die dabei erforderliche Interessenabw344gung f374hrt im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung des Reservierungsentgelts bzw. der aus-nahmslose Ausschluss der R374ckzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustande-kommen des Kaufvertrags 374ber die Wahrung schutzw374rdiger Interessen der Beklagten hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachtei- 13 - 8 - ligung der Kunden vorliegt (so in der Tendenz f374r Maklervertr344ge bereits Urteil vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86, BGHZ 103, 235, 239 f). Allgemein ge-h366rt es im Vertragsrecht zu den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, bei Abwicklung gegenseitiger Vertr344ge auf das Verh344ltnis von Leis-tung und Gegenleistung angemessen R374cksicht zu nehmen. (vgl. BGH, Urteile vom 2. Oktober 1981 - I ZR 201/79, NJW 1982, 181 und vom 5. April 1984 - VII ZR 196/83, NJW 1984, 2162, 2163). Diese Grunds344tze sind vorliegend nicht ausreichend beachtet. bb) Die streitgegenst344ndliche Klausel stellt letztlich den Versuch der Be-klagten dar, sich f374r den Fall des Scheiterns ihrer - die Hauptleistung darstel-lenden - Vermittlungsbem374hungen gleichwohl eine (erfolgsunabh344ngige) Verg374-tung zu sichern, ohne dass dabei gew344hrleistet ist, dass sich aus dieser ent-geltpflichtigen Reservierungsvereinbarung f374r den Kunden nennenswerte Vor-teile ergeben oder seitens der Beklagten eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. 14 Das Versprechen der Beklagten, die Eigentumswohnung nicht mehr an-derweitig anzubieten, l344sst das Recht der Verkaufsinteressentin unber374hrt, ihre Verkaufabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Beklag-ten an Dritte zu ver344u337ern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerhebli-chen Betrag, ohne daf374r die Gew344hr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu k366nnen. Der Nutzen dieser Vereinbarung f374r den Kunden ist mithin sehr ein-geschr344nkt (vgl. Stoffels in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 5. Aufl. 2009, Klauseln M 8; Christensen in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 10. Aufl. 2006, Anh. 247 310, Rn. 584; ebenso Staudinger/Reuter, BGB, Neubearb. 2010, 247247 652, 653, Rn. 205, der im 374brigen der Auffassung ist, dass sich eine Reser-vierung letztlich in einer "bevorzugten Behandlung" ersch366pft, die mangels in- 15 - 9 - haltlicher Pr344zisierung nicht den schuldrechtlichen Anforderungen an die Be-stimmbarkeit von Art und Umfang der Leistungspflicht gen374gt; zustimmend Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl. 2008, Rn. 845 ). Dieser allenfalls ge-ringe Vorteil wird aus Sicht des Kunden weiter dadurch gemindert, dass die Zahlung eines derartigen Entgelts regelm344337ig geeignet ist, Einfluss auf seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit im Sinne der F366rderung des Kaufentschlus-ses zu nehmen, um nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen, son-dern im Wege der Verrechnung mit dem Kaufpreis verwerten zu k366nnen (vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 aaO). Demgegen374ber erbringt die Beklagte durch die zugesagte Reservierung keine ins Gewicht fallende Verzichtsleistung (Christensen aaO). Von einer sol-chen k366nnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Zeitdauer der Reser-vierung so lange w344re, dass die Gefahr, das Eigenheim nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge gefassten Kaufpreis ver344u337ern zu k366nnen, nennenswert er-h366ht w344re. Davon kann regelm344337ig keine Rede sein, da der Zeitraum zwischen der 304u337erung der konkreten Kaufabsicht und dem Beurkundungstermin im All-gemeinen 374berschaubar ist. Hinzukommt, dass nach dem klaren Wortlaut der Klausel die Reservierungsgeb374hr in voller H366he verdient ist, wenn der Auftrag unterzeichnet ist. Sie ist also auch dann zu zahlen bzw. kann nicht zur374ckgefor-dert werden, wenn der Kaufinteressent so kurz nach Unterzeichnung der Ver-einbarung seine Kaufabsicht aufgibt, dass es faktisch ausgeschlossen ist, in der Zwischenzeit einen anderen (aufgrund der Reservierungsvereinbarung zur374ck-zuweisenden) Kaufinteressenten zu finden. 16 Die einseitige Ber374cksichtigung der Interessen der Beklagten wird noch dadurch verst344rkt, dass nach der vorgesehenen Regelung auch dann ein An-spruch auf R374ckerstattung des gezahlten Reservierungsentgelts ausgeschlos- 17 - 10 - sen ist, wenn die Kaufinteressenten das Nichtzustandekommen eines Vertrags-schlusses nicht zu vertreten haben, sondern die Beklagte selbst oder die mit ihr verflochtene Verkaufsinteressentin f374r das Scheitern des Kaufs verantwortlich ist. 3. Bei dieser Sachlage bedarf die mit der Vereinbarung einer Reservie-rungsgeb374hr im Zusammenhang stehende Frage der Beurkundungsbed374rftig-keit nach 247 311b Abs. 1 BGB, weil damit auf den Kaufinteressenten im Hinblick auf die H366he des geforderten Entgelts m366glicherweise ein unangemessener Druck zum Erwerb der Wohnung ausge374bt werden kann (vgl. hierzu BGH, Ur-teile vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, NJW 1987, 54, 55; vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86, BGHZ 103, 235, 239; und vom 18. M344rz 1992 - IV ZR 41/91, NJW-RR 1992, 817, 818; M374nchKommBGB/Roth, 5. Aufl. 2009, 247 652 Rn. 60, 62 f; Staudinger/Reuter, aaO, Rn. 205), im Streitfall keiner abschlie337en-den Beurteilung. Es kann deshalb offen bleiben, ob insoweit auf den von der Kl344gerin gezahlten Gesamtbetrag von 1.500 200 oder nur auf den Betrag des Re-servierungsentgelts abzustellen w344re. Denn der festgestellte Unwirksamkeits-grund aus 247 307 Abs. 1 BGB besteht selbst344ndig und unabh344ngig von ei- 18 - 11 - nem etwaigen Formzwang nach 247 311b Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 1988, aaO, S. 240; Stoffels aaO Rn. M 8). Schlick W366stmann Hucke Seiters Tombrink Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 15.07.2009 - 262 C 9732/09 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 08.12.2009 - 13 S 14899/09 -
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