II ZR 218/01 - II. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILII ZR 218/01Verkündet am: 9. Februar 2004BoppelJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB § 675 Abs. 1; WEG § 27 Abs. 2, Abs. 3a)Sind in einem städtebaulichen Areal (Olympiadorf) gemeinschaftliche Ver-sorgungs- und Infrastruktureinrichtungen vorhanden, welche teilweise grund-stücksübergreifend, teilweise nur auf einzelnen privaten Grundstücken er-richtet sind, können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, vertretendurch die jeweiligen Verwalter, einen Dritten langfristig mit der Unterhaltungund Instandsetzung der Anlagen sowie der Umlage der Aufwendungen be-auftragen, ohne daß § 27 WEG dem entgegensteht.b)Ist in einem solchen Vertrag festgelegt, daß Gewährleistungsansprüche fürBaumängel - im Gegensatz zu üblichen Instandsetzungsarbeiten - vom je-weiligen Auftraggeber der Bauleistung geltend zu machen sind, kommt dieseEinschränkung nicht mehr in Betracht, wenn über 25 Jahre seit der Abnahmeder Bauarbeiten wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen solche Ansprüchenicht mehr durchsetzbar sind.BGH, Urteil vom 9. Februar 2004 - II ZR 218/01 -OLG München LG München I - 2 -Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-handlung vom 6. Oktober 2003 durch die Richter Prof. Dr. Goette, Kraemer,Dr. Graf, Dr. Gehrlein und Dr. Strohnfür Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats desOberlandesgerichts München vom 22. Mai 2001 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den7. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: In der klagenden Gesellschaft (im folgenden: Klägerin) haben sich eineReihe von Grundstückseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaftendes O. D. für Männer (im folgenden: OD) in M. zusam-mengeschlossen. Die Klägerin verfolgt den Zweck, bestimmte übergeordneteAufgaben und Tätigkeiten wahrzunehmen, die sich auf den Betrieb gemein-schaftlicher Einrichtungen des OD beziehen. Zu diesen Aufgaben gehört auch,notwendige Erhaltungsmaßnahmen und Erneuerungen dieser Einrichtungen zuveranlassen; denn zahlreiche Einrichtungen und Anlagen des ehemaligen OD - 3 -überschreiten die Grenzen der einzelnen Grundstücke. Da nach den Vorstel-lungen der ursprünglichen Eigentümer des OD eine ordnungsgemäße Unter-haltung der Anlagen nur durch eine übergeordnete Verwaltung gewährleistetwar, schlossen nahezu alle Eigentümer und Eigentümergemeinschaften bzw.Erbbauberechtigten der zum OD gehörenden Grundstücke unter dem22. Dezember 1975 einen mit "Vereinbarungen über gemeinschaftliche Versor-gungsanlagen und Einrichtungen im O. M." überschriebenenVertrag, der Regelungen über die Nutzung und Unterhaltung der genanntengrundstücksübergreifenden Einrichtungen enthält. Zu der in den Vereinbarun-gen vorgesehenen Bestellung und Eintragung von Reallasten und Grunddienst-barkeiten durch die jeweiligen Eigentümer kam es in der Folgezeit aus grund-buchrechtlichen Gründen nicht.Beklagt sind die durch ihren Verwalter vertretenen Wohnungseigentümerder Wohnungseigentümergemeinschaft "H." (imfolgenden: Beklagte), deren Gebäude auf dem Gelände des OD liegen. DieseGebäude waren unter der Bezeichnung "G 3" von der KG B. H.GmbH & Co (im folgenden: BHG) errichtet und mit Teilungserklärung vom21. Mai 1974 gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum bzw. Miteigentumsanteileaufgeteilt worden. Der Teilungserklärung ist jeweils eine Gemeinschaftsordnung(GO) beigefügt, in der es unter Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen u.a. heißt:"Die Bauanlage ist Teil des O. D. der Männer … Aufgrund des-sen wurde eine Reihe von Baumaßnahmen durchgeführt und Einrichtungenund Anlagen geschaffen, die eine enge und in manchen Bereichen unauflösli-che Verbindung mit den übrigen Grundstücken bzw. deren Eigentümern undeine zentrale Verwaltungsstelle im O. D. der Männer bedingen. …Zur Sicherstellung der behördlichen Auflagen und eines ordnungsgemäßengemeinschaftlichen Betriebes und Unterhalts werden im Grundbuch entspre-chende Rechte bzw. Belastungen eingetragen, in denen auch die Kostenrege-lung enthalten ist." - 4 -Ferner wurde in einem ebenfalls der Teilungserklärung beigefügten "An-stellungsvertrag" die BHG für die Dauer von fünf Jahren mit der Verwaltung desAnwesens beauftragt und ihr zugleich Vollmacht erteilt zur Vertretung der Woh-nungseigentümer beim Abschluß von Verträgen und zur Vornahme vonRechtsgeschäften im Rahmen der dem Verwalter nach dem WEG und der GOobliegenden Aufgaben. Insoweit ist in § 10 GO bestimmt:"In Erweiterung der ihm nach dem Gesetz übertragenen Aufgaben hat der Ver-walter folgende Befugnisse:ba) mit Wirkung für die E(igentümer) im Rahmen seiner ihm nach dem WEGund dieser GO obliegenden Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen undsonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen …bk) die E gegenüber der zentralen Verwaltungsstelle des OD zu vertreten undauch in diesem Zusammenhang Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwal-tungsverträge abzuschließen bzw. in Verträge, die von dieser Stelle abge-schlossen werden, einzutreten;"Gestützt auf diese Vollmacht schloß die BHG als Vertreterin der Woh-nungseigentümergemeinschaft mit der Klägerin am 22. September 1976 einensog. "Individualvertrag". Inhaltsgleiche Verträge kamen zur gleichen Zeit auchmit anderen Eigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften des ODund der Klägerin zustande. In diesem Vertrag werden der Klägerin die Pflegeund Wartung, der Betrieb sowie die Erneuerung von gemeinsamen Anlagenund Anlagenteilen, die sich auf dem Grundstück des jeweiligen Vertragspart-ners befinden, übertragen. Die durch diese Tätigkeit entstehenden Kosten ausdiesem und allen anderen "Individualverträgen" hat die Klägerin, die nicht mitGewinn arbeiten darf, nach den Vertragsbedingungen zu einer Auftragssummezusammenzufassen. Die jeweils von den Vertragspartnern zu tragenden Pro-zentanteile ergeben sich aus den Einzelbestimmungen der "Individualverträge",die u.a. folgende Regelungen enthalten: - 5 -§ 1 Abs. 3:"Der Auftrag versteht sich nicht auf Baumängeln und Folgeschäden. Deren Be-hebung verbleibt im Bereich der Bauträger bzw. der jeweiligen Grundstücksei-gentümer. ..."§ 1 Abs. 4:"Der Auftrag versteht sich weiterhin auf alle gemeinsamen Anlagen und Ein-richtungen im OD zugunsten sämtlicher Dorfbewohner wie z.B. die Grünanla-gen und gemeinsamen Außenanlagen, die öffentliche Fußgängerebene ..."§ 2"Der Auftragsumfang umfaßt die nachfolgenden Leistungen:1.Die regelmäßige Wartung und Pflege und Kontrolle aller Anlagen und Anla-genteile gemäß § 1.2.…3.Die Reparatur und Wiederinstandsetzung beschädigter oder zerstörter Anla-gen oder Anlagenteile ..."Anders als in den zurückliegenden Jahren weigerte sich die Beklagte abAugust 1999, die durch die Klägerin festgelegten monatlichen Vorauszahlungenfür die Sanierungs- und Unterhaltungskosten der gemeinschaftlichen Einrich-tungen des OD zu entrichten. Sie hält sich nicht für zahlungspflichtig, weil sienicht an den "Individualvertrag" gebunden sei und die Klägerin nach den Vor-schriften des Wohnungseigentumsgesetzes für die Instandhaltung und Instand-setzung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer unzu-ständig sei. Ferner wendet sie sich gegen die Höhe der ihr abgeforderten Vor-auszahlungen.Die Klägerin, die die ausstehenden Zahlungen für die Monate August bisDezember 1999 (insgesamt 133.632,94 DM) geltend macht, blieb vor demLandgericht und dem Oberlandesgericht erfolglos. Mit ihrer Revision verfolgt sieihr Klagebegehren weiter. - 6 -Entscheidungsgründe: Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils undzur Zurückverweisung, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1S. 2 ZPO Gebrauch macht.I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Beklagte sei schon we-gen § 10 Abs. 2 WEG weder an die Vereinbarung vom 22. Dezember 1975noch an den Individualvertrag vom 22. September 1976 gebunden, weil dieheutigen Eigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bei Ab-schluß der "Individualvereinbarung" nicht zum Kreis der (ursprünglichen)Eigentümer gehört hätten und keine der Vereinbarungen im Grundbuch einge-tragen worden sei. Der Verwaltung durch die Klägerin - das gelte vor allem fürdie Sanierung der im gemeinschaftlichen Eigentum der Beklagten stehendengrenzüberschreitenden Anlagen - stünden außerdem die zwingenden Vor-schriften der § 21 Abs. 1 und § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 WEG entgegen.Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.II. 1. Aus der Eigentümervereinbarung vom 22. Dezember 1975 kann dieKlägerin allerdings für sich nichts herleiten, weil sie an ihr nicht als Vertrags-partnerin beteiligt ist.2. Die BHG konnte jedoch aufgrund der ihr erteilten Verwaltervollmachtals Vertreterin der Wohnungseigentümer den "Individualvertrag" wirksam mitder Klägerin schließen. § 27 WEG begrenzt die Verwalterbefugnis nur hinsicht-lich der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters; durch Vereinbarung der Woh-nungseigentümer (Bärmann/Pick/Mehlre, WEG 9. Aufl. § 27 Rdn. 192) wie - 7 -durch Regelungen schon in der Teilungsordnung (OLG Frankfurt, OLGZ 1986,45 f.; OLG Karlsruhe, MittRhNotK 1980, 111; s. ferner BGHZ 88, 302, 304 f.)können die Befugnisse erweitert werden. Letzteres ist in § 10 der Gemein-schaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft H.,geschehen. Die BHG hat sich im Rahmen ihrer Vertretungsmachtgehalten, als sie den "Individualvertrag" geschlossen hat. Ihre in § 10 aaO um-schriebene, das Ziel von Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO konkretisie-rende Aufgabe war es, die Wohnungseigentümer gegenüber der zentralenVerwaltungsstelle des OD zu vertreten und in diesem Zusammenhang die er-forderlichen Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwaltungsverträge zu schlie-ßen. Zumindest diejenigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft,die bei Vertragsschluß am 22. September 1976 bereits Wohnungseigentümerwaren, sind danach aufgrund des "Individualvertrages" verpflichtet, die anteili-gen Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Erneuerung und Verwaltung der gemein-schaftlichen grenzüberschreitenden Anlagen und Einrichtungen zu tragen.3. Klärungsbedürftig ist demgegenüber, ob etwaige Sondernachfolger,die erst nach Abschluß des genannten Vertrages Wohnungseigentum durchRechtsgeschäft oder auf dem Wege der Zwangsversteigerung erlangt haben,dieselbe Verpflichtung trifft.Anders als die Klägerin meint, ist dieser Personenkreis nicht automatischan den "Individualvertrag" gebunden. Aus der Teilungserklärung samt Anhän-gen konnten diese hinzugetretenen Wohnungseigentümer nicht ersehen, wel-che Verpflichtungen in der Vergangenheit eingegangen worden waren und wel-che Belastungen damit auf sie zukamen (vgl. BGHZ 88, 302, 306). Das Beste-hen einer über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden Verwaltervollmachtund die Regelung Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO mußte bei ihnen - 8 -eher die Vorstellung wecken, daß etwa eingegangene Verpflichtungen als Bela-stungen im Grundbuch eingetragen waren.Eine Bindung dieser Sondernachfolger an die Regelungen des "Indivi-dualvertrages" kommt jedoch dann in Betracht, wenn sie die entsprechendenVerpflichtungen beim Erwerb ausdrücklich oder in der Folgezeit durch konklu-dentes Verhalten übernommen haben. Im Zusammenhang mit dem zuletzt ge-nannten Umstand ist zu würdigen, daß die Wohnungseigentümer rund 23 Jahreanstandslos die von der Klägerin geforderten Zahlungen erbracht haben und- nach dem bisherigen Sachvortrag - nicht ersichtlich ist, daß der jeweilige Ver-walter eigenmächtig und ohne hierzu von der informierten Wohnungseigentü-merversammlung mit den dafür erforderlichen Mitteln versehen worden zu sein,gehandelt hat.III. 1. Der Rechtsstreit bedarf der Zurückverweisung an das Berufungsge-richt, damit dieses die fehlenden Feststellungen dazu treffen kann, welcheWohnungseigentümer von Anfang an an den "Individualvertrag" gebunden wa-ren und ob bzw. welche Sondernachfolger ausdrücklich oder durch konkluden-tes Verhalten die Verpflichtungen aus diesem Vertrag übernommen haben.2. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht ferner die Gelegen-heit, die bisher - von dem bislang eingenommenen Standpunkt aus folgerichtig -nicht getroffenen Feststellungen zur Höhe der von der Klägerin geltend ge-machten Forderung nachzuholen. Dies betrifft nicht nur den Verteilungsschlüs-sel, sondern ebenso die Frage, ob nach dem Vertrag ein Anspruch auf Rückla-genbildung für erst künftig vorzunehmende Arbeiten besteht, sowie die Berech-tigung der von den Beklagten erklärten Aufrechnung. - 9 -3. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß die nachdem "Individualvertrag" bestehende Pflicht zur anteiligen Kostenübernahmeauch solche Aufwendungen betrifft, die für die Sanierung von Baumängeln undFolgeschäden anfallen. § 1 Abs. 3 des "Individualvertrages", den das Beru-fungsgericht nicht, wie geboten, beiderseits interessengerecht ausgelegt hat,steht dem - anders als die Beklagten meinen - nicht entgegen. Die Bestimmungbeansprucht Geltung allein für die Zeit unmittelbar nach Errichtung der Anlagen;Gewährleistungsansprüche für Baumängel sind von den jeweiligen Auftragge-bern der Bauleistung geltend zu machen. Sind aber derartige Ansprüche nichtmehr durchsetzbar - nach über 25 Jahren seit der Abnahme der Bauarbeitenliegt diese Voraussetzung schon wegen des Ablaufs der Verjährungsfristenvor - sind auch Reparaturmaßnahmen oder notwendige Sanierungsmaßnah-men Instandsetzungsarbeiten im Sinne des "Individualvertrages", unabhängigdavon, worauf die Schäden zurückgehen, insbesondere ob sie auf Baumängelnberuhen oder erst später entstanden sind.GoetteKraemerGrafGehrleinStrohn

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