BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 219/07 Verk374ndet am: 6. M344rz 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 677 Der Gesch344ftsf374hrer ohne Auftrag, der ein Mietgrundst374ck verwaltet, ist grund-s344tzlich nicht verpflichtet, gegen374ber dem Mieter ein Mieterh366hungsverlangen auszusprechen. BGH, Urteil vom 6. M344rz 2008 - III ZR 219/07 - LG Potsdam AG K366nigs Wusterhausen - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 6. M344rz 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dr. Kapsa, D366rr, Dr. Herrmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 18. Juli 2007 wird zur374ckgewie-sen. Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat der Kl344ger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Kl344ger ist zusammen mit sechs weiteren Beteiligten in Erbenge-meinschaft als Eigent374mer eines in Brandenburg belegenen Grundst374cks im Grundbuch eingetragen. Aufgrund eines entsprechenden Rechtstr344gernachwei-ses vom 31. Januar 1977 war als einer der Miterben zun344chst "Eigentum des Volkes: Rechtstr344ger, Rat der Gemeinde S. " eingetragen. Seit 2002 ist die-ser Miterbenanteil auf die Bundesrepublik Deutschland umgeschrieben. Das Grundst374ck ist mit einem vermieteten Einfamilienhaus bebaut. 1 - 3 - Die Gemeinde S. (im Folgenden: Gemeinde) 374bertrug mit einem im August 1995 geschlossenen Vertrag der Beklagten "die Verwaltung der in S. gelegenen Grundst374cke der Gemeinde bez374glich aller Angelegenheiten, die zur Verwaltung notwendig und zweckm344337ig sind". In 247 3 Abs. 1 des Vertrags bevollm344chtigte die Gemeinde die Beklagte, im Rahmen der ihr 374bertragenen Aufgaben, "im Namen des Auftraggebers zu handeln und insbesondere rechts-gesch344ftliche Erkl344rungen gegen374ber Dritten mit Wirkung f374r und gegen den Auftraggeber abzugeben". Aufgrund dieses Vertrages 374bernahm die Beklagte auch die Verwaltung des Grundst374cks der Erbengemeinschaft. 2 Der Kl344ger verlangt - soweit hier noch im Streit - zu deren Gunsten von der Beklagten Schadensersatz, weil sie es pflichtwidrig unterlassen habe, per 1. Januar 1996 und 1. Januar 1998 die Miete f374r das Wohngrundst374ck zu erh366-hen. Er fordert den Betrag der entgangenen erh366hten Miete f374r die Jahre 1996 bis 1999, hilfsweise f374r die Folgejahre. 3 Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit seiner vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger den Schadensersatzan-spruch weiter. 4 Entscheidungsgr374nde Die zul344ssige Revision ist unbegr374ndet. 334ber sie ist entsprechend 247 539 Abs. 2 Satz 2, letzter Halbsatz ZPO durch ein (unechtes) Vers344umnisurteil zu entscheiden. 5 - 4 - I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts klagt der Kl344ger zwar in gem344337 247 2039 Satz 2 BGB zul344ssiger gesetzlicher Prozessstandschaft f374r die Erben-gemeinschaft, da er einen zum Nachlass geh366renden Schadensersatzanspruch geltend mache. Weiter bestehe zwischen der Beklagten und der Erbengemein-schaft ein Schuldverh344ltnis, da die Beklagte als Gesch344ftsf374hrerin ohne Auftrag (247 677 ff BGB) gehandelt habe. Sie habe jedoch ihre aus diesem Rechtsver-h344ltnis folgenden Pflichten nicht verletzt. Sie habe keine Vertretungsmacht zur Mieterh366hung f374r die Erbengemeinschaft gehabt. Eine Vollmacht hierf374r habe sich insbesondere nicht aus dem zwischen der Beklagten und der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrag ergeben. Diese vertraglichen Beziehungen seien nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zugunsten aller Miterben zu begr374nden. 6 II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung im Ergebnis stand. 7 1. a) Das Berufungsgericht nimmt an, die Voraussetzungen f374r eine berech-tigte Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag der Beklagten zugunsten der Erbenge-meinschaft seien erf374llt. Insbesondere geht es davon aus, dass die Beklagte trotz des mit der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrags auch den Willen hatte, f374r die Erbengemeinschaft t344tig zu werden. Dies nimmt die Revision als ihr g374nstig hin und ist von Rechts wegen auch im Hinblick darauf nicht zu bean-standen, dass der Beklagten nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des 8 - 5 - Kl344gers ein Grundbuchauszug vorlag, aus dem sich das Eigentum der Erben-gemeinschaft an dem betroffenen Grundst374ck ergab (vgl. auch Senat BGHZ 143, 9, 13 ff). b) Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht eine Verletzung der Pflichten der Beklagten aus dem Gesch344ftsf374hrungsverh344ltnis und einen hier-aus folgenden Schadensersatzanspruch, der sich nach dem vor dem 1. Januar 2002 anwendbaren Recht richtet (Art. 229 247247 3, 5 EGBGB), verneint. 9 Nach 247 677 BGB ist der Gesch344ftsf374hrer ohne Auftrag verpflichtet, das 374bernommene Gesch344ft so zu f374hren, wie es das Interesse des Gesch344ftsherrn mit R374cksicht auf dessen wirklichen oder mutma337lichen Willen erfordert. Die Beurteilung, welche Ma337nahmen danach notwendig sind, steht im pflichtge-m344337en Ermessen des Gesch344ftsf374hrers, da die berechtigte Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag mit dem Fall vergleichbar ist, dass der Gesch344ftsherr einen allge-meinen Auftrag erteilt hat, ohne n344here Weisungen gegeben zu haben (Mug-dan, Die gesamten Materialien zum B374rgerlichen Gesetzbuch f374r das Deutsche Reich, II. Band, 1899, S. 1197; Staudinger/Bergmann (2006) 247 677 Rn. 17). Hiernach hat die Beklagte ihre Pflichten nicht verletzt, indem sie die nach Auf-fassung des Kl344gers gebotenen Mieterh366hungsverlangen unterlie337. Die Ge-sch344ftsf374hrung ohne Auftrag ist grunds344tzlich auf die vor374bergehende Wahrung der Interessen des Gesch344ftsherrn w344hrend einer Zeit gerichtet, in der dieser nicht in der Lage ist, das Gesch344ft selbst auszuf374hren oder Weisungen zu ertei-len. Dies ergibt sich insbesondere aus 247 681 Satz 1 BGB, der bestimmt, dass der Gesch344ftsf374hrer die 334bernahme der Gesch344ftsf374hrung dem Gesch344ftsherrn anzuzeigen hat, sobald dies tunlich ist, und dessen Entschlie337ung abzuwarten hat, sofern nicht mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist. Aus dem grunds344tz-lich nur 374berbr374ckenden Charakter der Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag folgt, 10 - 6 - dass sich der Gesch344ftsf374hrer, der f374r den Eigent374mer Mietgrundst374cke verwal-tet, regelm344337ig in Aus374bung seines pflichtgem344337en Ermessens darauf be-schr344nken darf, die bestehenden Mietverh344ltnisse ordnungsgem344337 abzuwi-ckeln, insbesondere die Mieten zu vereinnahmen und die Mietsache in einem ordnungsgem344337en Zustand zu erhalten. 334ber die im Rahmen einer Gesch344fts-f374hrung ohne Auftrag geschuldete, grunds344tzlich nur bewahrende Verwaltung geht jedoch ein Mieterh366hungsverlangen (247 1 Satz 2 MHG, jetzt: 247 557 BGB), das gegebenenfalls auch gerichtlich geltend zu machen w344re, in der Regel - und auch hier - hinaus, da es auf eine Ver344nderung der Rechtsposition des Gesch344ftsherrn gerichtet ist. Dem entspricht wertungsm344337ig, dass die in 247 744 Abs. 2 und 247 2038 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB bestimmten Notverwaltungsrechte eines einzelnen Teilhabers oder Miterben, die gesetzlich geregelte F344lle einer Ge-sch344ftsf374hrungsbefugnis darstellen, lediglich zu Ma337nahmen berechtigen, die zur Erhaltung des betroffenen gemeinschaftlichen Gegenstandes notwendig sind, wie etwa das Vorgehen gegen eine Enteignung oder die Geltendmachung der Unzul344ssigkeit der Zwangsvollstreckung in einen im Gesamthandseigentum stehenden Gegenstand oder in das gemeinschaftliche Recht (vgl. Staudinger/ Werner (2002) 247 2038 Rn. 28 m.w.N. und Beispielen). Demgegen374ber sind blo337 n374tzliche Ma337nahmen nicht von der Gesch344ftsf374hrungsbefugnis erfasst (Stau-dinger/Werner aaO Rn. 30). Erst recht kann der jeweilige Teilhaber bezie-hungsweise Miterbe zu solchen Ma337regeln nicht verpflichtet sein. Eine Mieter-h366hung ist ein lediglich n374tzliches, nicht aber zur Erhaltung der Sache notwen-diges Vorgehen. 11 - 7 - Auf die von den Parteien und dem Berufungsgericht vertiefte Frage, ob die Beklagte zur Geltendmachung von Mieterh366hungsverlangen rechtlich in der Lage war, kommt es damit nicht mehr an. 12 2. Einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Anzeigepflicht der Beklagten gem344337 247 681 Satz 1 BGB, weil hierdurch die Erbengemeinschaft ge-hindert wurde, die Mieterh366hungsverlangen selbst auszusprechen oder der Be-klagten einen entsprechenden Auftrag nebst Bevollm344chtigung zu erteilen, macht der Kl344ger nicht geltend. 13 3. Weiterhin hat der Kl344ger auch nichts zu einem Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des mit der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrags, der Schutzwirkung zugunsten der Erbengemeinschaft haben k366nnte, vorgetragen. 14 - 8 - Die Haftung der Beklagten w344re im 334brigen insoweit gem344337 247 2 Abs. 2 des (Individual-) Vertrags ohnehin auf Vorsatz und grobe Fahrl344ssigkeit beschr344nkt. Schlick Kapsa D366rr Herrmann Harsdorf-Gebhardt Vorinstanzen: AG K366nigs Wusterhausen, Entscheidung vom 15.02.2007 - 4 C 589/04 - LG Potsdam, Entscheidung vom 18.07.2007 - 13 S 47/07 -
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