BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 235/05 Verk374ndet am: 9. M344rz 2006 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WoVermittG 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn f374r ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietver-trages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bis-herige Mieter der Wohnung t344tig wird, der einen Nachmieter sucht. BGH, Urteil vom 9. M344rz 2006 - III ZR 235/05 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. M344rz 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Wurm, Streck, Galke und Dr. Herrmann f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil des Landgerichts M374n-chen I, 31. Zivilkammer, vom 15. September 2005 wird zur374ckge-wiesen. Der Kl344ger hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Kl344ger, der unter der Bezeichnung "Immobilien I. " (u.a.) ein Maklerunternehmen betreibt, nimmt die Beklagten auf Zahlung einer Provision f374r den Nachweis der Gelegenheit bzw. die Vermittlung des Abschlusses eines Mietvertrages 374ber eine von den Beklagten angemietete Wohnung in O. in Anspruch. 1 Bisherige Mieterin der Wohnung war Frau H. , eine Mitarbeiterin des Kl344gers. Diese wollte aus pers366nlichen Gr374nden vorzeitig aus ihrem Miet-vertrag ausscheiden und suchte einen Nachmieter, den sie ihren Vermietern pr344sentieren konnte. "Immobilien I. " bot die Wohnung im Juli 2003 unter 2 - 3 - Hinweis auf die vom Mieter zu zahlende Courtage an. Als sich die Beklagten bei "Immobilien I. " meldeten, verwies sie der Inhaber (Kl344ger) an Frau H. als die im Maklerb374ro f374r die betreffende Wohnung zust344ndige Sach-bearbeiterin. Frau H. , die sich den Beklagten mit einer auf "Immobilien I. " hinweisenden Visitenkarte vorstellte, betreute sodann die Beklagten. Sie erkl344rte den Beklagten bei der Besichtigung der Wohnung auch, dass sie die derzeitige Mieterin sei und einen Nachmieter ben366tige. Am 21./23. Juli 2004 kam es zum Abschluss eines Mietvertrages - ab 1. August 2004 - zwischen den Eigent374mern der Wohnung und den Beklagten. Amtsgericht und Landgericht haben die auf Zahlung von 2.257,36 200 (= zwei Monatsmieten zuz374glich Mehrwertsteuer) nebst Zinsen gerichtete Kla-ge abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger seinen Klageanspruch weiter. 3 Entscheidungsgr374nde Die Revision ist unbegr374ndet. 4 I. Gem344337 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Woh-nungsvermittlung (WoVermittG) steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch f374r die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Miet-vertr344gen 374ber Wohnraum nicht zu, wenn der Mietvertrag 374ber Wohnr344ume 5 - 4 - abgeschlossen wird, deren - nach der hier interessierenden Tatbestandsvarian-te der Vorschrift - Mieter der Wohnungsvermittler ist. Das Berufungsgericht verneint im Hinblick auf diese Vorschrift einen Maklerprovisionsanspruch des Kl344gers. Zwar sei der Kl344ger, der Inhaber des t344tig gewordenen Maklerunternehmens, nicht selbst Mieter der an die Beklagten vermittelten Wohnung gewesen. Er m374sse sich jedoch die Mietereigenschaft seiner Mitarbeiterin, Frau H. , als seiner Erf374llungsgehilfin zurechnen las-sen. Es entspreche der Zielrichtung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, dass dem Wohnungsvermittler der Provisionsanspruch auch dann nicht zustehe, wenn nicht er selbst, sondern sein Erf374llungsgehilfe Mieter der vermittelten Wohnung sei. Der Gesetzgeber habe mit 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG institutionalisierte Interessenkonflikte, also Konstellationen geregelt, die typi-scherweise einen Interessenkonflikt f374r den wohnungsvermittelnden Makler und damit die Gefahr der Benachteiligung des wohnungssuchenden Kunden des-selben in sich tr374gen. Dieser typische Interessenkonflikt trete im 334brigen auch im vorliegenden Fall, ohne dass dies entscheidungserheblich w344re, deutlich zutage: Als Mieterin sei Frau H. daran gelegen gewesen, vom Vermie-ter vorzeitig aus dem Mietverh344ltnis entlassen zu werden. Es habe daher in ih-rem eigenen - dem Kl344ger zurechenbaren - Interesse gelegen, m366glichst kurz-fristig den Vermietern einen diesen genehmen Nachmieter anbieten zu k366nnen. Dazu habe hier auch geh366rt, Nachmieter zu finden, die - m366glicherweise auch unter dem Druck des Hinweises auf eine Vielzahl anderer Bewerber f374r die Wohnung - bereit gewesen seien, die nicht ganz unerhebliche Abl366sungssum-me f374r eine Einbauk374che zu "schlucken". 6 - 5 - II. Diese Ausf374hrungen werden von der Revision des Kl344gers vergeblich angegriffen. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, dass der Provisionsan-spruch des Kl344gers an dem Ausschlusstatbestand des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) WoVermittG scheitert. 7 1. Der Kl344ger war Wohnungsvermittler (247 1 Abs. 1 WoVermittG). Sein Un-ternehmen vermittelte den Beklagten den Abschluss eines Mietvertrages 374ber die Wohnung in O. . Dabei bediente er sich seiner Mitarbeiterin, Frau H. , die nach dem Abschluss des Maklervertrages zwischen den Parteien bei der Durchf374hrung dieses Vertrages f374r den Kl344ger t344tig wurde, als Erf374l-lungsgehilfin (247 278 Satz 1 BGB). Frau H. ist, wie sich auch aus der den Beklagten ausgeh344ndigten Visitenkarte ergab, nicht als selbst344ndige Maklerin, sondern f374r "Immobilien I. " aufgetreten. 8 2. Mit Recht hat das Berufungsgericht im Streitfall die Tatsache, dass die im Unternehmen des Kl344gers mit der Durchf374hrung des Maklervertrages betraute und t344tig gewordene Mitarbeiterin zugleich die bisherige Mieterin der "vermakel-ten" Wohnung war, unter den Tatbestand des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) WoVermittG subsumiert, nicht anders als wenn der Kl344ger pers366nlich der Mieter gewesen w344re. Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, dass dem Wohnungsvermittler nach dieser Vorschrift auch dann ein Provisionsanspruch nicht zugestanden wird, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe Mieter der Wohnung war. 9 a) Wie der Senat bereits ausgef374hrt hat (Urteile vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/04 - NJW 2004, 286, 287 [Gehilfe des Wohnungsvermittlers als bishe- 10 - 6 - riger Verwalter der Wohnung] und vom 13. M344rz 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003, 1393, 1394 [WEG-Verwalter als Wohnungsvermittler]), bezweckt das Ge-setz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchen-den vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu sch374tzen, die sich h344ufig aus missbr344uchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Gesch344fts-methoden f374r sie ergeben. Au337erdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte for-dern, obwohl eine echte Vermittlungst344tigkeit nicht vorliegt. b) Zwar war nach der urspr374nglichen Fassung des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745) der Mieter noch nicht in den Personenkreis derjenigen einbezogen (n344mlich bis dahin: Eigent374mer, Verwalter oder Vermieter der betreffenden Wohnung), die nicht - provisionsausl366send - Wohnungsvermittler sein k366nnen. Der Revision ist zuzugeben, dass die Erweiterung dieses Perso-nenkreises im Gesetz auf den Mieter der Wohnung (Art. 3 des Vierten Gesetzes zur 304nderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993, BGBl. I 1257) nicht einfach auf der urspr374nglichen Gesetzesbegr374ndung (vgl. BT-Drucks. VI/1549 S. 12) basiert, sondern auf besonderen Motiven des Gesetzgebers be-ruht. Die Aufnahme des Mieters in 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WoVermittG geht auf eine Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses zur374ck (BT-Drucks. 12/5342 S. 2). Im Gesetzgebungsverfahren war die Bundesregierung dem Vor-schlag des Bundesrates, den sich sp344ter der Vermittlungsausschuss zu eigen gemacht hat, in das Gesetz einen neuen 247 4a einzuf374gen, mit dem Argument entgegengetreten, der Vorschlag sei widerspr374chlich, weil er nicht zugleich ei-nem als Wohnungsvermittler agierenden Mieter den Provisionsanspruch aber-kenne: Abstandszahlungen an weichende Mieter oder sonstige Personen seien, wirtschaftlich betrachtet, eine Art "Vermittlungsentgelt". Zumindest seien die 11 - 7 - Grenzen zwischen der Vermittlung einer Mietwohnung durch den bisherigen Mieter an einen Nachmieter zu einer blo337en Abstandszahlung nicht scharf zu ziehen (BT-Drucks. 12/3254 S. 35 f, 46). Die Entstehungsgeschichte der Norm verdeutlicht, dass diese 304nderung des 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eine flankierende Ma337nahme zu dem ebenfalls neuen 247 4a WoVermittG 374ber die Unwirksamkeit von Abstandszahlungen und vergleichbaren Vereinbarungen darstellen sollte (vgl. Senatsurteil vom 9. M344rz 2006 - III ZR 151/05 - zur Ver366f-fentlichung bestimmt). Unter Ber374cksichtigung des beschriebenen vorrangigen Anliegens der erg344nzenden gesetzlichen Regelung, Abschlagszahlungen und vergleichbare Vereinbarungen zu verhindern, passt aber die Aufnahme des Mieters in den von 247 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG erfassten Personenkreis auch zu der von dieser Vorschrift von Anfang an allgemein verfolgten Zielsetzung, zu ver-hindern, dass Wohnraumvermittler Entgelte fordern, obwohl eine dem Leitbild des Maklervertrages entsprechende Vermittlungst344tigkeit nicht vorliegt oder in Frage gestellt ist. 12 aa) Der Mieter einer Wohnung steht, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, jedenfalls dann, wenn er aus seinem Mietvertrag vorzeitig entlas-sen werden will, als vom wohnungssuchenden Mietinteressenten beauftragter Makler typischerweise in einem Interessenkonflikt. Statt n344mlich, wozu ihn der Maklervertrag verpflichtet, seine Mittlert344tigkeit im Interesse seines wohnungs-suchenden Kunden auszu374ben, wird er sein Augenmerk in erster Linie darauf richten, einen ihm - d.h. auch und vor allem: dem Vermieter - genehmen Nach-mieter aus einem meist gr366337eren Bewerberkreis herauszusuchen und dement-sprechend, soweit erforderlich, auch auf den Willen des eigenen Kunden ein-wirken, um seine bzw. des Vermieters Bedingungen zur Gestaltung des Miet- 13 - 8 - vertrages durchzusetzen - etwa einen schnellen Vertragsabschluss und/oder die erw374nschte 334bernahme von Wohnungsinventar durch den Nachmieter. bb) Dieser (typische) Interessen-Widerstreit beim Mieter/Wohnungsmak-ler zeigt sich nicht nur beim (Wohnungs-)Vermittlungs-Makler, sondern auch beim (Wohnungs-)Nachweismakler; 374berhaupt sieht die gesetzliche Regelung in 247 2 WoVermittG, in welchen F344llen dem "Wohnungsvermittler" ein Anspruch auf Provision nicht zustehen soll, eine unterschiedliche Behandlung beider T344-tigkeitsarten nicht vor. Die Revision, die darauf verweist, dass der Nachweis-makler "nur den Kontakt" zwischen den Parteien des sp344teren Hauptvertrages herzustellen habe, ber374cksichtigt im 334brigen nicht, dass die vom Makler nach-zuweisende Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages einen abschluss-bereiten Vermieter voraussetzt (Senatsurteil BGHZ 161, 349, 355 m.w.N.). Bei der vorliegenden Fallgestaltung - Mieter auf der Suche nach einem Nachmieter, um aus seinem Mietvertrag herauszukommen - geh366ren deshalb zum "Nach-weis" der Wohnung typischerweise Verhandlungen - 344hnlich denjenigen bei der Vermittlung des Abschlusses des Mietvertrages - zwischen Mieter/Makler und Mietinteressent einerseits und zwischen Vermieter und Mietinteressent ande-rerseits, durch die der Vermieter, der selbst kein besonderes Interesse an ei-nem Mieterwechsel hat, dazu bewegt werden soll, unter vorzeitiger Entlassung des bisherigen Mieters aus dem Mietvertrag die Wohnung anderweit zu vermie-ten. Wird der "Nachweis"-Makler in solche Verhandlungen eingeschaltet, so steht er aus der Sicht des Maklerkunden genauso stark in verschiedenen "Lagern" wie ein bisheriger Mieter als "Vermittler" der Wohnung. 14 c) Ausgehend von dem dargestellten Gesetzeszweck und dem typischen Interessenwiderstreit beim Wohnungsvermittler, der selbst der Mieter der nach-zuweisenden oder zu vermittelnden Wohnung ist, liegt eine nach 247 2 Abs. 2 15 - 9 - Satz 1 Nr. 2 WoVermittG provisionssch344dliche Identit344t zwischen Mieter und Wohnungsvermittler auch dann vor, wenn der Mieter zugleich in dem als Woh-nungsvermittler beauftragten Unternehmen als dessen Mitarbeiter oder Gehilfe die maklerseits erforderlichen Handlungen vorgenommen hat und auch zur Wahrung seines eigenen "Vermieter-Interesses" t344tig werden konnte. Ma337geb-lich ist in diesem Fall der in der Person des Mieters/Maklergehilfen - typischer-weise - bestehende Interessenkonflikt. Schlick Wurm Streck Galke Herrmann Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 20.01.2005 - 272 C 35440/04 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 15.09.2005 - 31 S 4814/05 -
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