BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 246/03 Verkündet am:18. März 2004K i e f e rJustizangestellterals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 18. März 2003 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die RichterStreck, Dr. Kapsa, Galke und Dr. Herrmannfür Recht erkannt:Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 65des Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2003 wird zurückgewiesen.Die Kosten des Revisionsrechtszuges trägt der Kläger.Von Rechts wegenTatbestand Die Beklagten schlossen mit Wirkung zum 1. November 1970 mit demKreisverband Berlin-Pankow des Verbandes der Kleingärtner, Siedler undKleintierzüchter (VKSK) einen Pachtvertrag über eine Grundstücksparzelle derAnlage "E. " im früheren Ostteil Berlins. Nach dem Vertrag, der mit"Kleingarten-Pachtvertrag" überschrieben war, sollte die Parzelle zur kleingärt-nerischen Nutzung überlassen werden.Das Pachtgelände steht im Eigentum des klagenden Landes, das anstel-le des VKSK auf Verpächterseite in den Vertrag mit den Beklagten eingetretenist. - 3 -Die Parzelle ist mit einem für Wohnzwecke geeigneten und genutztenHaus bebaut. Die Beklagten haben auf die Parzelle Ansprüche nach dem Sa-chenrechtsbereinigungsgesetz gegen den Kläger erhoben. Die Forderung hatdieser 1996 anerkannt, jedoch zumindest bis einschließlich 1998 nicht erfüllt.Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zahlung von sog. Wohnlau-benentgelt nach dem Bundeskleingartengesetz für die Jahre 1996 bis 1998.Die Klage ist in erster und zweiter Instanz erfolglos geblieben. Mit dervom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Zah-lungsanspruch weiter.Entscheidungsgründe Die zulässige Revision hat in der Sache keinen Erfolg.Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruchauf Zahlung von Wohnlaubenentgelt gemäß § 20a Nr. 8 BKleingG, da es sichbei der Anlage "E. " am 3. Oktober 1990 nach dem Ergebnis einer in ei-nem Parallelprozeß durchgeführten Beweisaufnahme nicht um eine Klein-gartenanlage gehandelt habe, so daß das Bundeskleingartengesetz unan-wendbar sei.Dies hält den Angriffen der Revision stand. - 4 -1.Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach dieAnlage "E. " nur dann als Kleingartenanlage und die darin belegene Par-zelle der Beklagten als Kleingarten zu behandeln sind, wenn am 3. Oktober1990 in der Gesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.a) Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgerichtden Tatsachen, daß der 1970 geschlossene Vertrag als "Kleingarten-Pachtver-trag" bezeichnet war und die Parzelle zur kleingärtnerischen Nutzung überlas-sen wurde, richtigerweise keine entscheidende Bedeutung beigemessen. Wieder Senat in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 (III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538 f,für BGHZ vorgesehen), vom 6. März 2003 (BGHZ 154, 132, 135) und vom16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782) bereits im einzelnendargelegt hat, richtet sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzesunabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnisunter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war, nach der tatsächlich ausge-übten Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zurBundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990. Dies hat das Berufungsge-richt erkannt. Zwar enthält das Berufungsurteil die mißverständliche Wendung,der Art der Nutzung im Oktober 1990, die sich heute ohnehin nicht mehr sicherfeststellen lasse, komme keine durchgreifende Bedeutung mehr zu. Aus demGesamtzusammenhang der Urteilsausführungen und der Würdigung des Er-gebnisses der Beweisaufnahme ergibt sich jedoch hinreichend deutlich, daßdas Berufungsgericht bei der Rechtsanwendung zutreffend auf die tatsächli-chen Verhältnisse am 3. Oktober 1990 abgestellt hat. - 5 -b) In Fällen, in denen, wie hier, der Pächter zu DDR-Zeiten sein Nut-zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-stücks, sondern von einem Hauptnutzer - also zumeist, wie im vorliegendenFall, von einem VKSK-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der ge-samten Anlage und nicht auf den der einzelnen Parzellen abzustellen (Senats-urteile vom 24. Juli 2003, aaO, S. 539 und vom 16. Dezember 1999, aaO,S. 782 f). Dies gilt auch in Fällen, in denen - wie im hier zu beurteilendenRechtsstreit - die pachtvertraglichen Beziehungen infolge des Wegfalls desVKSK-Kreisverbandes nur (noch) unmittelbar zwischen dem Kläger als Grund-stückseigentümer und den einzelnen Nutzern bestehen (Senatsurteil vom24. Juli 2003, aaO).2.Das Bundeskleingartengesetz ist nicht schon deshalb unanwendbar,weil die vom Beklagten genutzte Parzelle mit einem Gebäude, das Wohnzwek-ken dient, bebaut ist.a) Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 (III ZR 176/02 - VIZ2003, 391) entschieden hat, handelt es sich bei einer Parzelle wie der von denBeklagten genutzten nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne von § 1 Abs. 2Nr. 2 BKleingG, auf den die Bestimmungen dieses Gesetzes keine Anwendungfinden. Eine Wohnungszuweisung zugunsten der Beklagten änderte darannichts (vgl. Senat aaO, S. 392 f).b) Dem Berufungsgericht ist weiter darin beizupflichten, daß Ansprücheaus § 20a Nr. 8 BKleingG auch nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil dievon den Beklagten genutzte Parzelle in den Anwendungsbereich des Sachen-rechtsbereinigungsgesetzes fällt (grundlegend Senatsurteil BGHZ 139, 235, - 6 -239 f). Dabei hat der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem be-treffenden Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse berechtigte Ansprücheauf Bestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend macht (§ 3 Abs. 1SachenRBerG), bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das Wohnlaubenent-gelt nach § 20a Nr. 8 BKleingG in voller Höhe zu entrichten (Senatsurteil vom13. Februar 2003, aaO, S. 393), sofern die Voraussetzungen dieser An-spruchsgrundlage erfüllt sind. Die Beklagten haben zwar - von dem Kläger an-erkannte - Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erhoben.Diese waren jedoch im Zeitraum, für den der Kläger das sog. Wohnlaubenent-gelt verlangt, nicht erfüllt.3.Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei demGrünanlagenkomplex "E. " am 3. Oktober 2003 nicht um eine Kleingarten-anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG gehandelt habe, im wesentlichen da-mit begründet, daß nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme des Gelän-des in einem Parallelverfahren (= III ZR 180/03) 29 v.H. der Parzellen mitWohnhäusern bebaut seien, und weitere 8 v.H. der Baulichkeiten zumindestschon deutlich einer Wohnbebauung nahe kämen. Zudem führe quer durch dieAnlage eine große Straße, wodurch der Siedlungscharakter, insbesonderedurch die an der Straße stehenden Baulichkeiten, verstärkt werde. Dieser Zu-stand habe, wie sich aus dem Alter der Bebauung ergebe, bereits 1990 vorge-legen.Damit geht das Berufungsgericht bei seiner Qualifizierung der Anlage"E. " von den zutreffenden rechtlichen Kriterien aus. Der Senat hat be-reits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 539 f) eingehend dazu Stel-lung genommen, in welcher Weise die tatsächliche Bebauung von im Beitritts- - 7 -gebiet belegenen Gartenanlagen für die rechtliche Einordnung als Kleingarten-anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes von Bedeutung ist (vgl. auchUrteil vom 5. Februar 2004 - III ZR 331/02). Danach gilt folgendes:a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Beitritt der DDRzur Bundesrepublik Deutschland rechtmäßig errichtete Gartenlauben, derenGrundflächen entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG 24 m² überschreiten, oder andereder kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen weiterhin unverän-dert genutzt werden. § 20a Nr. 8 BKleingG bestimmt, daß eine vor dem Wirk-samwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laubedauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, fortbesteht, soweit nicht andere Vor-schriften der Wohnraumnutzung entgegenstehen.Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienenden Vorschriften zei-gen, daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendungdes Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelneGebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird oder sogar ein von § 5Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßtes Eigenheim darstellt, kanndas Kleingartenrecht weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli2003, aaO, S. 539 f, und vom 13. Februar 2003 aaO, S. 392 m.w.N.).b) Dies bedeutet jedoch, wie auch das Berufungsgericht zutreffend sieht,nicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit unddie Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen Baulichkeiten belanglossind und nur das Maß der gartentechnischen Nutzung von Bedeutung ist. Viel-mehr sind bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten so-wie Art und Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der anzu- - 8 -stellenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 24. Juli2003, aaO, S. 540).Ein mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes,Wohnzwecken dienendes Eigenheim nach dem DDR-Recht - mag der Stan-dard auch nicht dem in den alten Bundesländern für Ein- und Zweifamilienhäu-sern üblichen entsprechen - stellt in einer Kleingartenanlage einen Fremdkör-per dar. Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten unter Berücksich-tigung der Rechtswirklichkeit in der früheren DDR Bestandsschutz. Dement-sprechend steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime derBewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig entge-gen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegendenMaßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Beherr-schen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Eigen-heime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf denParzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge-müse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt,besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Se-natsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240).c) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge-samtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Be-urteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt.Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstä-be zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand de-rer sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlagevornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 - 9 -(aaO, S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, diemit zum Dauerwohnen geeigneten, der Sachenrechtsbereinigung unterliegen-den Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts bebaut sind, bei der Bewertungder Anlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Diesgilt selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstigeFrüchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge-mischt verwendeten Flächen in so gravierender Weise einer kleingärtnerischenNutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrundtritt. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind, wie das Beru-fungsgericht zu Recht annimmt, in gleicher Weise diejenigen Grundstücke zuberücksichtigen, auf denen ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenesund auch im übrigen nach den Maßstäben der DDR die bautechnischen Anfor-derungen für eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet ist, das nurdeshalb nicht zur Benutzung in der Winterzeit geeignet ist, weil es nicht geheiztwerden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom30. April 2003 - V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445). Grundstücke, die in dieser Wei-se genutzt werden, widersprechen in fast ebenso gravierender Weise demLeitbild der kleingärtnerischen Nutzung wie ein Eigenheim, auch wenn sie nurden geringeren Bestandsschutz nach § 20a Nr. 7 BKleingG genießen sollten.4.Das Berufungsgericht hat die für die Beurteilung der Anlage "E. "erforderlichen tatsächlichen Feststellungen in revisionsgerichtlich nicht zu be-anstandender Weise getroffen.a) Das Berufungsgericht hat in dem Parallelrechtsstreit die Anlage be-sichtigt und wesentliche Teile hiervon näher in Augenschein genommen. Ent-gegen der Auffassung der Revision ist es rechtsfehlerfrei, daß das Berufungs- - 10 -gericht die Besichtigung nicht auf alle Parzellen erstreckt hat, um den Charak-ter einer Gartenanlage festzustellen. Angesichts der Größe der Anlage, diemehr als 750 Parzellen umfaßt, durfte sich das Berufungsgericht auf die Be-sichtigung eines Teils der Parzellen beschränken, sofern die getroffene Aus-wahl repräsentativ war. Ob dies der Fall war, hatte in erster Linie der Tatrichterzu beurteilen, dessen Bewertung auch insoweit revisionsgerichtlich nur einge-schränkt überprüfbar ist. Das Revisionsgericht hat nur nachzuprüfen, ob derTatrichter die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächlichen Wertungsgrundla-gen ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat (Zöl-ler/Gummer, ZPO, 24. Aufl., § 546 Rn. 13 f m.w.N.). Es gibt unter Berücksichti-gung dieses Maßstabes keinen Anhaltspunkt dafür, daß das Verfahren desBerufungsgerichts bei der Inaugenscheinnahme der Anlage am 31. Januar2003 rechtsfehlerhaft war. Das Berufungsgericht hat, wie sich aus dem dasSitzungsprotokoll ergänzenden Vermerk und dem dazugehörenden Lageplanergibt, in allen Teilen der Anlage eine ausreichende Anzahl von Parzellen(294) und der durch sie führenden Wege besichtigt. Die Parteivertreter habenim Ortstermin trotz entsprechender Gelegenheit keine Vorschläge zur Besichti-gung weiterer Parzellen unterbreitet. Es besteht deshalb kein Anlaß zu be-zweifeln, daß sich das Berufungsgericht einen Überblick über die typische, dasGesamtbild der Anlage prägende Bebauung verschafft hat, der es ermöglichte,den Komplex rechtsfehlerfrei danach zu beurteilen, ob er den Charakter einerKleingartenanlage trägt.b) Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch, daß sich das Berufungs-gericht hinsichtlich der Bebauung von 8 v.H. der Parzellen, die es zu Lastendes Kleingartencharakters berücksichtigt hat, darauf beschränkt festzustellen,daß sie sich einer Wohnbebauung zumindest schon deutlich annähert. Im Hin- - 11 -blick auf den Beurteilungsspielraum des Tatsachengerichts ist diese Darstel-lung im Urteil unter revisionsrechtlichen Gesichtspunkten noch als hinreichendanzusehen.5.Die Würdigung der bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Erkenntnisseläßt revisionsrechtlich bedeutsame Fehler gleichfalls nicht erkennen. Das Be-rufungsgericht hat den vorhandenen Tatsachenstoff vollständig und wider-spruchsfrei gewürdigt und die Grenzen seines Wertungsspielraums nicht über-schritten. Es hat seine Beurteilung, die Anlage "E. " sei keine Kleingar-tenanlage mehr, maßgeblich auf die Feststellung gestützt, daß 29 v.H. der Par-zellen mit Wohnhäusern bebaut sind und weitere 8 v.H. mit Gebäuden, die sicheiner Wohnbebauung schon deutlich annähern. Es hält sich innerhalb des tat-richterlichen Beurteilungsspielraums, daß das Berufungsgericht hier bei einerBebauung von 37 v.H. der Parzellen mit Gebäuden, die dem Charakter vonKleingärten widerspricht, davon ausgeht, daß die kleingärtnerische Nutzungnicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt. Der Senat hat in seinem Urteilvom 24. Juli 2003 ausgeführt (aaO, S. 541), daß ein Gesamtkomplex jedenfallsdann nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden kann, wenn mehrals die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen nahe kommendenBaulichkeiten bebaut ist. Dies schließt nicht aus, den Kleingartencharakter ei-ner Anlage auch dann zu verneinen, wenn diese Art der Bebauung einen ge-ringeren Anteil ausmacht. Dies gilt vor allem dann, wenn, wie es das Beru-fungsgericht hier festgestellt hat, weitere Umstände hinzutreten. Es hat rechts-fehlerfrei berücksichtigt, daß die Anlage von einer großen Straße durchquertwird, wodurch der Siedlungscharakter, insbesondere auch durch die an derStraße befindliche Bebauung, verstärkt werde. Das Berufungsgericht hat auchdie Ballung von Lauben im Nordteil des Komplexes in den Abwägungsprozeß - 12 -einbezogen und plausibel begründet, weshalb es sie nicht für anlageprägendhält. Die Vertretbarkeit des Abwägungsergebnisses des Berufungsgerichts wirdim - 13 -übrigen durch die entsprechende Einschätzung des Abgeordnetenhauses vonBerlin (Drucksache 12/2933, S. 14) gestützt, die immerhin der Sphäre des Klä-gers entstammt.SchlickStreckKapsaGalkeHerrmann
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