BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 255/07 Verk374ndet am: 10. Juli 2008 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BNotO 247 19 Abs. 1 Satz 1, 247247 23, 24 a) Sichergestellt ist die Eintragung eines Rechts oder einer Rechts344nderung im Allgemeinen dann, wenn hierzu nur noch das pflichtgem344337e Handeln des hiermit betrauten Notars und des zust344ndigen Grundbuchbeamten erforderlich ist. Es gen374gt insoweit nicht, dass die Eintragung von dem pflichtgem344337en Verhalten eines weiteren Notars abh344ngt, den der mit dem Betreuungsgesch344ft betraute Notar ohne Kenntnis seiner Treugeber und ohne Offenlegung der mit diesem getroffenen Absprachen einschal-tet. b) Ein Notar, der 374ber ihm zu treuen H344nden 374berlassene Darlehensmittel unter Verletzung von Treuhandauflagen verf374gt, den Treuhandauftrag aber vor dessen Befristung und vor dessen Widerruf durch den Treuge-ber erf374llt, haftet dem Treugeber nicht f374r einen Schaden, der diesem daraus entsteht, dass die Darlehensnehmer sp344ter ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. BGH, Urteil vom 10. Juli 2008 - III ZR 255/07 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 10. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dr. Wurm, D366rr und W366stmann sowie die Richterin Harsdorf-Gebhardt f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Kammergerichts vom 28. September 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344gerin nimmt den beklagten Notar wegen Versto337es gegen Treu-handauflagen im Zusammenhang mit der Gew344hrung eines Darlehens an zwei K344ufer von Eigentumswohnungen auf Schadensersatz in Anspruch. 1 Der Beklagte beurkundete am 9. Oktober 2001 einen Kaufvertrag 374ber diese Wohnungen zwischen dem in dem Grundbuch nicht eingetragenen Ver-k344ufer (im Folgenden: Zwischenerwerber) und den K344ufern. Der Vertrag sah eine Hinterlegung des Restkaufpreises von 242.000 DM auf Notaranderkonto des Beklagten vor, der an den Zwischenerwerber ausgezahlt werden durfte, wenn der lastenfreien Eigentumsumschreibung - bis auf die steuerliche Unbe-denklichkeitsbescheinigung - keine Hindernisse mehr entgegenstanden. Der 2 - 3 - Beklagte sollte aus der hinterlegten Summe auch die vertragsgem344337e Lasten-freistellung vornehmen. Eine Belastungsvollmacht enthielt dieser Vertrag nicht. Der Zwischenerwerber hatte diese Wohnungen durch zwei am 2. August 2001 vom Notar W. beurkundete Vertr344ge von der im Grundbuch ein-getragenen Eigent374merin gekauft; der Notar W. durfte dem Zwischen-erwerber eine die Auflassung enthaltende Ausfertigung erst nach Hinterlegung des gesamten Kaufpreises erteilen. Der Zwischenerwerber machte von der in diesen Vertr344gen enthaltenen Belastungsvollmacht der eingetragenen Eigent374-merin keinen Gebrauch. 3 Die Kl344gerin war zur Gew344hrung von zwei Baufinanzierungsdarlehen 374ber 55.500 200 und 69.500 200 an die K344ufer bereit und erteilte dem Beklagten den bis zum 30. April 2002 befristeten Treuhandauftrag vom 22. Oktober 2001 mit 304nderung vom 6. November 2001, 374ber die nachfolgend von ihr auf Notar-anderkonto hinterlegten 242.000 DM nur nach Ma337gabe des Kaufvertrags vom 9. Oktober 2001 zu verf374gen und wenn die Eintragung erstrangiger Grund-schulden 374ber 55.500 200 und 69.500 200 zu ihren Gunsten und die Eigentumsum-schreibung auf die K344ufer sichergestellt seien. Der Beklagte nahm den Treu-handauftrag mit Schreiben vom 1. November 2001 an. 4 Die K344ufer bestellten am 1. November 2001 die beiden Grundschulden 374ber zusammen 125.000 200. Der Beklagte beantragte am 29. November 2001 die Eintragung der Grundschulden und am 4. Dezember 2001 die Eintragung der K344ufer als Eigent374mer. Am 5. Dezember 2001 veranlasste er die 334berwei-sung der Kaufpreise aus den Vertr344gen vom 2. August 2001 von seinem Anderkonto auf ein Anderkonto des Notars W. , mit dem er zuvor 374ber Treuhandauflagen korrespondiert hatte. Dieser beantragte seinerseits am 5 - 4 - 11. Dezember 2001 die Eigentumsumschreibung auf den Zwischenerwerber; insoweit beantragte der Beklagte beim Grundbuchamt, seinen Antrag vom 4. Dezember 2001 erst nach den Antr344gen des Notars W. zu bearbei-ten. Ab dem 27. Dezember 2001 bis M344rz 2002 verf374gte er 374ber den Rest des hinterlegten Geldes. Am 21. Februar 2002 wurden zun344chst der Zwischener-werber und sodann die K344ufer als Eigent374mer sowie die ausbedungenen erst-rangigen Grundschulden zugunsten der Kl344gerin eingetragen. Nach K374ndigung des Darlehens zur R374ckzahlung im Oktober 2004 und der Er366ffnung des Insolvenzverfahrens 374ber das Verm366gen der K344ufer begehrt die Kl344gerin vom Beklagten R374ckzahlung des auf sein Anderkonto 374berwiese-nen Betrags von 123.732,63 200 nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung der ihr gegen die K344ufer zustehenden Anspr374che sowie der Rechte aus den Grundschulden, soweit mit ihnen nicht auch Anspr374che aus einem mit den K344u-fern am 12. Juni 2002 geschlossenen Darlehensvertrag gesichert wurden, hilfsweise Feststellung seiner Ersatzpflicht. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Begehren weiter. 6 Entscheidungsgr374nde Die Revision ist nicht begr374ndet. 7 1. Die Kl344gerin hat dem Beklagten bei der Abwicklung des von ihr finanzier-ten Kaufvertrags 374ber den Erwerb von zwei Eigentumswohnungen mit ihrem Schreiben vom 22. Oktober 2001 einseitige Verwahrungsanweisungen f374r die Verwendung der von ihr am 8. November 2001 374berwiesenen Darlehensmittel 8 - 5 - erteilt, die dieser mit Schreiben vom 1. November 2001 angenommen hat. Der Beklagte hat damit ein selbst344ndiges Betreuungsgesch344ft im Sinn der 247247 23, 24 BNotO 374bernommen, aus dem sich f374r ihn die Amtspflicht ergab, die ihm von der Kl344gerin erteilten Anweisungen peinlich genau zu beachten (vgl. Senats-urteile vom 8. Mai 2003 - III ZR 294/02 - NJW-RR 2003, 1434, 1435; vom 27. September 2007 - III ZR 278/06 - juris Rn. 13, jeweils m.w.N.). 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Be-klagte in dieser Hinsicht seine Pflichten verletzt hat. 9 a) Nach dem Treuhandauftrag durfte er 374ber die Darlehensmittel nur nach Ma337gabe des Kaufvertrags und weiterhin erst dann verf374gen, wenn die Eintragung erstrangiger Grundschulden zugunsten der Kl344gerin und die Eigen-tumsumschreibung auf die K344ufer sichergestellt waren. Sichergestellt ist die Eintragung eines Rechts oder einer Rechts344nderung allgemein dann, wenn hierzu nur noch das pflichtgem344337e Handeln des Notars und des zust344ndigen Grundbuchbeamten erforderlich ist (vgl. Senatsurteile vom 8. Mai 2003 aaO; vom 27. September 2007 aaO Rn. 15; BGH, Urteil vom 19. M344rz 1987 - IX ZR 166/86 - NJW 1987, 3201, 3202). 10 Als der Beklagte am 5. Dezember 2001 von seinem Anderkonto erste Betr344ge zur Zahlung auf das Anderkonto des Notars W. anwies, wa-ren die Eintragung der von den K344ufern am 1. November 2001 bestellten Grundschulden und die Eigentumsumschreibung auf sie noch nicht sicherge-stellt. Zwar hatte der Beklagte die entsprechenden Antr344ge am 29. November 2001 und 4. Dezember 2001 an das Grundbuchamt gerichtet. Es fehlte indes sowohl hinsichtlich der Auflassung durch den Zwischenerwerber als auch hin-sichtlich der Grundschuldbestellungen durch die K344ufer an der nach 247 39 Abs. 1 11 - 6 - GBO erforderlichen Voreintragung des Betroffenen. Auch wenn man ber374ck-sichtigt, dass in der Auflassung der eingetragenen Eigent374merin an den Zwi-schenerwerber die Erm344chtigung liegt, als Nichtberechtigter (247 185 Abs. 1 BGB) 374ber das Wohnungseigentum zu verf374gen (vgl. BGHZ 106, 108, 112), lagen diese Auflassungserkl344rungen dem Grundbuchamt noch nicht vor. Ausfertigun-gen oder beglaubigte Abschriften, die diese Auflassungserkl344rungen enthielten, durften nach den Vertr344gen des Notars W. vom 2. August 2001 erst nach Hinterlegung des Kaufpreises erteilt werden. b) Dass die vom Beklagten gestellten Eintragungsantr344ge die entspre-chenden Rechts344nderungen noch nicht bewirken konnten, ist ihm offenbar be-wusst gewesen. Denn anders l344sst es sich nicht erkl344ren, dass der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Auszahlung des am 5. De-zember 2001 auf ein Anderkonto des Notars W. 374berwiesenen Be-trags von der Treuhandauflage abh344ngig gemacht hatte, dass der Umschrei-bungsantrag auf den Zwischenerwerber beim Grundbuchamt eingereicht sei. Er hat 374berdies, nachdem dies unter dem 11. Dezember 2001 geschehen war, den Antrag gestellt, seinen Eigentumsumschreibungsantrag erst nach dem des No-tars W. zu bearbeiten. 12 Dieses Vorgehen hat zwar im praktischen Ergebnis dazu gef374hrt, dass die K344ufer als Eigent374mer und die Grundschulden an der ausbedungenen bes-ten Rangstelle am 21. Februar 2002 eingetragen wurden. Das 344ndert aber nichts an der Beurteilung, dass der Beklagte seine Amtspflichten gegen374ber der Kl344gerin verletzt hat, indem er zu einem Zeitpunkt 374ber die zu seinen treuen H344nden 374berlassenen Darlehensmittel verf374gt hat, ohne dass die entsprechen-den Eintragungen sichergestellt waren. Auch wenn man annehmen wollte, der Beklagte habe sich durch die dem Notar W. erteilten Treuhandaufla- 13 - 7 - gen abgesichert, erweitert dessen Einbindung durch den Beklagten nicht die M366glichkeit, von einer Sicherstellung auszugehen. Insoweit ist klarzustellen, dass eine Grundbucheintragung nur dann als "sichergestellt" angesehen wer-den kann, wenn sie nur noch vom pflichtgem344337en Handeln des hiermit betrau-ten Notars und des Grundbuchamts abh344ngt (vgl. BGH, Urteil vom 19. M344rz 1987 aaO; Senatsurteil vom 8. Mai 2003 aaO). Wenn der Beklagte daher den beschrittenen Weg gehen wollte, h344tte er - um pflichtgem344337 zu handeln - ein Einvernehmen der Kl344gerin mit einer entsprechenden Modifizierung des Treu-handauftrags einholen m374ssen. 3. Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der Beklagte vor Ablauf des Treuhandauftrags am 30. April 2002 in der Lage gewesen w344re, die Auszahlun-gen von seinem Anderkonto pflichtgem344337 vorzunehmen. Es hat in diesem Zu-sammenhang vor allem erwogen, dass der tats344chliche Geschehensablauf, was die gestellten Eintragungsantr344ge des Notars W. anbelangt, auf den amtspflichtwidrig veranlassten Zahlungen des Beklagten beruht habe. Eine n344-here Kl344rung dieser Frage hat es jedoch nicht f374r notwendig erachtet, weil der Treuhandversto337 des Beklagten nicht zu einem zurechenbaren Schaden der Kl344gerin gef374hrt habe. Zwar komme es insoweit nicht allein darauf an, dass die Treuhandauflagen der Kl344gerin letztlich erf374llt worden seien, weil der Hinterle-ger auch dagegen gesch374tzt werden solle, dass sein noch zul344ssiger Widerruf des Treuhandauftrags und die darauf gegr374ndete R374ckerstattung des Treuguts vereitelt werde. Insoweit manifestiere sich ein Schaden allerdings nur dann, wenn das Geld wegen einer Verletzung dieser Amtspflicht im Zeitpunkt der R374ckforderung nicht mehr vorhanden sei. Hier habe die Kl344gerin ihr Geld aber erst zur374ckverlangt, als ihre Treuhandauflagen erf374llt und die notwendigen Ein-tragungen nicht nur sichergestellt, sondern sogar vorgenommen gewesen sei-en. Der erlittene Ausfall der Kl344gerin, die den K344ufern noch am 12. Juni 2002 14 - 8 - ein weiteres Darlehen gew344hrt habe, stehe nicht mit der vom Beklagten ge-schaffenen Gefahrenlage in dem notwendigen inneren Zusammenhang. Der Beklagte habe die Kl344gerin nur - wenn auch in unzul344ssiger Weise - dem Risiko ausgesetzt, zwischen der Auszahlung vom 5. Dezember 2001 und dem Ein-gang des Umschreibungsantrags vom 11. Dezember 2001 ihr Geld gegebenen-falls nur vom Notar W. zur374ckverlangen zu k366nnen. Zwar k366nne der Zurechnungszusammenhang auch dann zu bejahen sein, wenn die Pflichtwid-rigkeit des Notars nichts mit den Umst344nden zu tun habe, die zum Scheitern des Kaufvertrags oder des Kreditgesch344fts gef374hrt h344tten. Hier sei aber kein Vertrag gescheitert, sondern vollst344ndig abgewickelt worden, und der Verm366-gensnachteil der Kl344gerin r374hre allein aus einer Zahlungsunf344higkeit ihrer Kun-den, die offenbar erst sp344ter zutage getreten sei. Diese Beurteilung h344lt rechtli-cher 334berpr374fung stand. a) Wie allgemein im Schadensersatzrecht kann auch im Notarhaftungs-recht nur f374r solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden, die innerhalb des Schutzbereichs der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlas-sen wurde. Deswegen muss zwischen der durch den Sch344diger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden ein innerer Zusammenhang bestehen; eine blo337 zuf344llige 344u337ere Verbindung gen374gt nicht (vgl. BGH, Urteile vom 14. M344rz 1985 - IX ZR 26/84 - NJW 1986, 1329, 1332; vom 8. Februar 1990 - IX ZR 63/89 - NJW-RR 1990, 629, 631). 15 b) F374r Treuhandauftr344ge und Treuhandvertr344ge ist indes anerkannt, dass der Schutzbereich nicht zu eng gezogen werden darf. Denn im Rahmen einer Treuhandbeziehung geht es in der Regel nicht allein darum, dass - auf welchem Wege auch immer - eine ausbedungene Sicherheit gestellt wird. Vielmehr wer- 16 - 9 - den h344ufig im Einzelnen die Voraussetzungen festgelegt, unter denen ein be-stimmtes Ziel erreicht werden soll, und von der Einhaltung und Beachtung die-ser Voraussetzungen h344ngt es vielfach ab, dass komplexe Rechtsbeziehungen zwischen mehreren Beteiligten interessengerecht abgewickelt werden. Vor al-lem ist bei der Abwicklung eines Treuhandverh344ltnisses in den Blick zu neh-men, dass der Treugeber den Auftrag bis zur bedingungsgem344337en Sicherstel-lung jederzeit widerrufen kann und der Treuh344nder die R374ckgabe des zu treuen H344nden 374bergebenen Treuguts nicht vereiteln darf (vgl. zum Notar BGH, Urteil vom 8. Februar 1990 aaO; zum Rechtsanwalt als Treuh344nder Senatsurteil vom 6. Juni 2002 - III ZR 206/01 - NJW 2002, 2459, 2460 f). c) Gemessen hieran ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsge-richt dem unterlaufenen Fehler des Beklagten keine Bedeutung f374r den der Kl344-gerin entstandenen Schaden beigemessen hat. Dass die K344ufer als Darlehens-nehmer ihre Verpflichtungen gegen374ber der Kl344gerin nicht erf374llt haben, beruht auf Umst344nden, die mit dem dem Beklagten erteilten Treuhandauftrag in keiner Beziehung stehen. Der Kaufvertrag 374ber die Eigentumswohnungen ist so ab-gewickelt worden, dass die K344ufer die Stellung als Eigent374mer erlangt haben. Die darlehensweise 374berlassenen Mittel zur Finanzierung des Kaufpreises sind - wenn auch nicht auflagengem344337, so doch im Ergebnis - zweckentsprechend, insbesondere zur Abl366sung der eingetragenen Belastungen, verwendet worden. Die K344ufer haben die Wohnungen frei von Belastungen erhalten, wie es der Zwischenerwerber im notariellen Kaufvertrag 374bernommen hatte. Die Belastung mit je einer Grundschuld in der vorgesehenen H366he entsprach den Vereinba-rungen zwischen der Kl344gerin und den K344ufern. Dementsprechend haben die jeweiligen Beteiligten die Kaufvertragsbeziehungen und den Treu- 17 - 10 - handauftrag mit der Eintragung der K344ufer als Eigent374mer und der Grundschul-den als ausbedungene Sicherheit zugunsten der Kl344gerin als abgewickelt und erledigt angesehen. F374r die Kl344gerin stellte sich daher am 30. April 2002 die in den Mittelpunkt ihrer jetzigen Argumentation gestellte Frage nicht, den Treu-handauftrag zu verl344ngern oder die Darlehensvaluta vom Beklagten zur374ckzu-fordern. Die Revision macht zwar geltend, es sei widerspr374chlich, wenn das Beru-fungsgericht einerseits nicht feststellen k366nne, dass es dem Beklagten bei pflichtgem344337em Verhalten gelungen w344re, den Treuhandauftrag bis zu seiner Befristung am 30. April 2002 abzuwickeln, es aber andererseits der Kl344gerin versage, die unter solchen Umst344nden insgesamt in unzul344ssiger Weise aus-gezahlten Darlehensmittel zur374ckzufordern. Die Besonderheit der hier vorlie-genden Konstellation, die sich grundlegend von den F344llen unterscheidet, die den Urteilen vom 19. M344rz 1987 (aaO), 8. Februar 1990 (aaO) und 6. Juni 2002 (aaO) zugrunde lagen, rechtfertigt gleichwohl die Bewertung, dass der dem Be-klagten unterlaufene Fehler nicht auf den der Kl344gerin letztlich entstandenen Schaden durchschl344gt. Wie der Kl344gerin bewusst war, war der Kaufvertrag ihrer Kunden mit einem nicht im Grundbuch eingetragenen Zwischenerwerber abge-schlossen. Obwohl sich dies bereits aus dem an sie mit Schreiben des Beklag-ten vom 11. Oktober 2001 an sie 374bermittelten Kaufvertrag ergab, hat der Be-klagte sie im Zusammenhang mit der 334bersendung von Zweitausfertigungen der Grundschuldbestellungsurkunden und der Annahme des Treuhandauftrags nochmals auf die fehlende Belastungsvollmacht der K344ufer hingewiesen, wor-aus sich ergab, dass eine Abwicklung des Treuhandauftrags nicht in naher Zu-kunft, sondern erst mit der Umschreibung auf die K344ufer zu erwarten war. Der 18 - 11 - Kl344gerin war daher bewusst, dass hier ein Kettengesch344ft abzuwickeln war. Es ist deshalb auch keinesfalls selbstverst344ndlich, dass die Kl344gerin eine Anpas-sung ihres Treuhandauftrags abgelehnt h344tte, wenn sie der Beklagte 374ber Hin-dernisse bei der Abwicklung informiert h344tte. Das mag aber auf sich beruhen. Denn der Beklagte hat, auch wenn er insoweit seine Amtspflichten gegen374ber der Kl344gerin nicht hinreichend beachtet hat, nach Wegen gesucht, in sachge-m344337er Weise den Treuhandauftrag jedenfalls im Ergebnis zu erf374llen, ohne in-soweit die ihm 374berlassenen Darlehensmittel zweckwidrig zu verwenden. Wie das Berufungsgericht richtig ausf374hrt, hat er damit die Kl344gerin bestimmten Ri-siken ausgesetzt, vor denen sie durch den erteilten Treuhandauftrag gesch374tzt werden sollte. Es liegt auf der Hand, dass der Beklagte f374r diese Risiken h344tte einstehen m374ssen. Diese Risiken, die vor allem mit der Verl344sslichkeit des vom Beklagten eingeschalteten Notars W. zusammenhingen, und auch andere mit der Abwicklung des Kaufvertrags verbundene Risiken haben sich jedoch nicht verwirklicht. Es besteht daher kein Grund, den Treuhandauftrag als in irgendeiner Hinsicht nicht hinreichend erf374llt anzusehen. Dass der Darle-hensvertrag sp344ter notleidend geworden ist, ist dem Beklagten nicht mehr zuzu-rechnen. 4. Das Berufungsgericht hat weitere Pflichtverletzungen des Beklagten, die sich aus der H366he der Kaufpreise und aus dem Fehlen einer Zwischenfinanzie-rung f374r den Zwischenerwerber ergeben konnten, verneint und auch keine Gr374nde f374r eine erweiterte Schutz- und Belehrungspflicht oder eine Pflicht ge- 19 - 12 - sehen, seine Amtst344tigkeit nach 247 14 Abs. 2 BNotO zu versagen. Das ist unbe-denklich und wird auch von der Revision nicht in Frage gestellt. Schlick Wurm D366rr W366stmann Harsdorf-Gebhardt Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 12.04.2006 - 84 O 94/05 - KG Berlin, Entscheidung vom 28.09.2007 - 9 U 110/06 -
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