BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 266/07 Verk374ndet am: 2. M344rz 2009 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 280 Abs.1; ZPO 247 286 F Es besteht eine tats344chliche Vermutung daf374r, dass die unrichtige Darstellung der Lage des Grundst374cks oder des Bodenwerts im Prospekt f374r die Entscheidung, ei-nem geschlossenen Immobilienfonds beizutreten, wegen der Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die H366he des Mietzinses urs344chlich ist. BGH, Urteil vom 2. M344rz 2009 - II ZR 266/07 - OLG D374sseldorf LG D374sseldorf - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 2. M344rz 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette und die Richter Dr. Kurzwelly, Kraemer, Dr. Reichart und Dr. Drescher f374r Recht erkannt: Auf die Revisionen der Kl344ger wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts D374sseldorf vom 8. November 2007 auf-gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an den 17. Senat des Berufungsgerichts zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger erkl344rten am 3. Dezember 1997 ihren Beitritt zum Immobilien-fonds "B. KG" und leisteten eine Kommanditeinlage in H366he von 400.000,00 DM. Der Beklagte nahm den Beitritt der Kl344ger als Treuh344nder an. Er wirkte bei der Erstellung des Emissionsprospekts und beim Abschluss der Vertr344ge mit, war Gr374ndungsgesellschafter des Fonds sowie Treuhandkom-manditist. Der Fonds erwarb ein mit einem Wohngeb344ude bebautes Grundst374ck in W. und ein mit einem B374rogeb344ude bebautes Grundst374ck 1 - 3 - in B. , das langfristig vermietet war. Die B. -Bau GmbH gab f374r beide Grundst374cke eine befristete Mietgarantie ab. Das Grundst374ck in B. war im Prospekt mit der richtigen Anschrift angegeben, seine Lage auf einer Plan-skizze falsch eingezeichnet. Die Kl344ger haben vom Beklagten wegen unrichti-ger Angaben der Lage des Grundst374cks bei B. und des Werts f374r Grund und Boden des Grundst374cks in W. die R374ckabwicklung ihres Beitritts verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsge-richt die Berufung zur374ckgewiesen. Dagegen richten sich die vom erkennenden Senat zugelassenen Revisionen der Kl344ger. Entscheidungsgr374nde: Die Revisionen haben Erfolg. 2 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt, der Kl344ger hafte als Gr374ndungs-gesellschafter und Treuhandkommanditist f374r unrichtige Prospektangaben aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen. Der Ersatzanspruch sei nach 247 195 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 247 6 Abs. 4 EGBGB auch nicht verj344hrt. Die Kl344ger h344t-ten aber nicht schl374ssig dargelegt, dass sie durch den Prospekt 374ber wesentli-che bzw. erhebliche Umst344nde, die f374r ihre Entschlie337ung von Bedeutung ge-wesen seien, fehlerhaft oder unvollst344ndig informiert worden seien. Aufgrund der Art der Immobilie, des mit dem langfristigen Mietvertrag f374r 15 Jahre festge-legten Nutzungszwecks und der Mietgarantie sei der konkrete Standort des Grundst374cks bei Bremen von untergeordneter Bedeutung gewesen. Der Nut-zungszweck habe zudem eher eine Stadtrandlage als eine Innenstadtlage vor-gegeben. Aber selbst wenn der graphisch falsch dargestellte Standort als ein wesentlicher Umstand f374r die Anlageentscheidung angesehen w374rde, fehle es an der Urs344chlichkeit des Fehlers f374r den Beitritt der Kl344ger. Sie k366nnten sich 3 - 4 - auf die Vermutung aufkl344rungsrichtigen Verhaltens nicht st374tzen, weil die Ver-mutung nicht gelte, wenn mehrere Verhaltensvarianten in Frage k344men. Die Kl344ger h344tten selbst vorgetragen, dass sie den Emissionsprospekt von ihrem Steuerberater und der D. Bank in B. h344tten 374berpr374fen lassen, dass von dort keine Einw344nde erhoben worden seien und die Bank sogar erkl344rt ha-be, sie k366nne kein mit diesen Konditionen und Sicherheiten vergleichbar gutes Angebot unterbreiten. Eine geh366rige Aufkl344rung h344tte bei den Kl344gern daher einen Entscheidungskonflikt ausgel366st, weil es vern374nftigerweise nicht nur eine, sondern mehrere M366glichkeiten aufkl344rungsrichtigen Verhaltens gegeben habe. Das gelte auch f374r die von den Kl344gern behauptete falsche Angabe zum Bo-denwert des Grundst374cks in W. Zu ihren Gunsten gelte auch insoweit kei-ne Kausalit344tsvermutung, weil sie sich angesichts der sonstigen mit der Anlage verbundenen Vorteile in einem Entscheidungskonflikt befunden h344tten. II. Dies h344lt in mehrfacher Hinsicht der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 4 1. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Urs344chlichkeit der un-streitigen bzw. behaupteten Prospektm344ngel f374r die Anlageentscheidung ver-neint, weil sich die Kl344ger in einem Entscheidungskonflikt befunden h344tten und die falsche Lageangabe f374r das Grundst374ck bei B. wegen der Mietgaran-tie sowie der langfristigen Vermietung ohne Bedeutung sei. 5 a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bei einer unrichtigen oder unvollst344ndigen Darstellung von f374r die Anlageentscheidung wesentlichen Um-st344nden eine tats344chliche Vermutung daf374r besteht, dass die mangelhafte Prospektdarstellung f374r die Anlageentscheidung urs344chlich war (st.Rspr. BGHZ 79, 337, 346; Sen.Urt. v. 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16; v. 21. M344rz 2005 - II ZR 149/03, ZIP 2005, 763; v. 19. Juli 2004 6 - 5 - - II ZR 354/02, ZIP 2004, 1706; v. 1. M344rz 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104; v. 15. Dezember 2003 - II ZR 244/01, ZIP 2004, 312; v. 14. Juli 2003 - II ZR 202/02, ZIP 2003, 1651). Durch unzutreffende oder unvollst344ndige In-formationen des Prospekts wird in das Recht des Anlegers eingegriffen, in ei-gener Entscheidung und Abw344gung des F374r und Wider dar374ber zu befinden, ob er in das Projekt investieren will oder nicht. Das Bestehen von Handlungsvari-anten ist nicht geeignet, diese auf der Lebenserfahrung beruhende tats344chliche Vermutung f374r die Urs344chlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen f374r die An-lageentscheidung bei Immobilien zu entkr344ften, bei denen es in der Regel vor-dringlich um Sicherheit, Rentabilit344t und Inflationsschutz geht (BGH, Urt. v. 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568). Eine Ausnahme kommt allen-falls bei - hier nicht vorliegenden - von vornherein spekulativen Gesch344ften in Betracht, bei denen es nur um das Ma337 der Sicherheit geht (vgl. BGHZ 160, 58, 66). Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kl344ger h344tten sich wegen der Einsch344tzung der D. Bank, kein mit den Konditionen und Sicherheiten des Fonds vergleichbar gutes Angebot machen zu k366nnen, in einem Entschei-dungskonflikt befunden, beruht au337erdem auf einem Denkfehler. Es hat ver-kannt, dass diese Bewertung auf den Angaben im Prospekt beruht, die die D. Bank f374r richtig gehalten hat, w344hrend zumindest zu unterstellen ist, dass sie nicht zutreffen. b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass die falsche Angabe zur Lage des Grundst374cks bei B. kein f374r die Anlage-entscheidung wesentlicher Umstand gewesen sei, weil eine Mietgarantie abge-geben und das Grundst374ck langfristig vermietet worden sei. Die Lage ist ein f374r die Bewertung einer Immobilie ma337gebender Umstand, weil sie sich auf den Vermietungserfolg auswirkt. Daran 344ndern weder die hier gegebene Mietgaran-tie noch der Umstand etwas, dass ein langfristiger Mietvertrag geschlossen 7 - 6 - worden ist. Eine befristete Mietgarantie ist keine nachhaltige Sicherung des Er-werbers, die von der Verpflichtung zur Aufkl344rung 374ber die tats344chlichen Um-st344nde der Vermietung und der erzielbaren Miete befreit (vgl. BGH Urt. v. 10. Oktober 2008 - V ZR 175/07, NJW 2008, 3699; Urt. v. 15. Juni 2000 - III ZR 305/98, ZIP 2000, 1392). Sie kann - was allgemein bekannt ist und ge-rade bei Anlagemodellen immer wieder deutlich wird - infolge wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Vertragspartners jederzeit ausfallen. Ebenso kann sich schnell erweisen, dass der langfristige Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, weil er seine wirtschaftlichen Aussichten falsch einge-sch344tzt hat. Sowohl f374r die M366glichkeit der Wiedervermietung als solche als auch f374r den erzielbaren Mietzins gewinnt die Lage des Grundst374cks dann ent-scheidende Bedeutung. c) Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gr374nden als richtig. Das Berufungsgericht ist zu Recht und von der Revisionserwiderung nicht an-gegriffen davon ausgegangen, dass eine Haftung des Beklagten aus vorver-traglichem Verschulden in Betracht kommt, weil er Gr374ndungsgesellschafter ist, und dass der Schadensersatzanspruch nicht verj344hrt ist. 8 2. Die Sache ist an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen, weil sie noch nicht zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Beklag-te kann die tats344chliche Vermutung, dass eine fehlerhafte Prospektdarstellung f374r die Anlageentscheidung urs344chlich war, widerlegen (vgl. Sen.Urt. v. 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16). Die Vermutung ist grunds344tzlich ersch374ttert, wenn dem Anleger der Prospektmangel beim Beitritt bekannt ist. Der Beklagte hat behauptet, die tats344chliche Lage des Grundst374cks sei den Kl344gern bei ihrem Beitritt bekannt gewesen, weil sie es besichtigt h344t-ten. Den dazu angebotenen Beweis hat das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent - bisher nicht erhoben. Die Urs344chlichkeit 9 - 7 - eines Prospektfehlers f374r die Anlageentscheidung kann nach der Lebenserfah-rung auch fehlen, wenn er f374r die Werthaltigkeit des Anlageobjekts objektiv kei-ne Bedeutung hat (Senat BGHZ 123, 106, 114). Der Beklagte hat sich darauf berufen, der falsche Lageplan sei f374r die Grundst374cksbewertung belanglos, weil die tats344chliche Lage der eingezeichneten Lage mindestens gleichwertig sei. Auch dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Sollte das Berufungsgericht wieder zu dem Ergebnis gelangen, dass die falsche Lagezeichnung f374r die Anlageentscheidung nicht urs344chlich war, ist der Behauptung der Kl344ger nachzugehen, der Prospekt sei auch hinsichtlich der Wertangabe f374r das Grundst374ck in W. falsch; im 334brigen ha-ben die Parteien Gelegenheit, ihr Vorbringen zu den unterbliebenen Verlustzu-weisungen zu erg344nzen und zu konkretisieren. 10 Goette Kurzwelly Kraemer Reichart Drescher Vorinstanzen: LG D374sseldorf, Entscheidung vom 26.09.2006 - 10 O 96/05 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 08.11.2007 - I-6 U 216/06 -
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