BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 287/02 Verkündet am:6. Februar 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR:ja BGB §§ 652, 328Auch bei enger wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem Vertrags-gegner seines Kunden (hier: des Verwalters einer Wohnungseigentumsan-lage) kann ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Pro-visionsversprechen - auch als Vertrag zugunsten Dritter - vorliegen. Dafür ge-nügt tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründen-den Umständen; Rechtskenntnis, daß der Makler keine echte Maklerleistungerbringen kann, ist nicht erforderlich.BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 -OLG Hamburg LG Hamburg - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 6. Februar 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die RichterStreck, Schlick, Dr. Kapsa und Galkefür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des HanseatischenOberlandesgerichts Hamburg, 8. Zivilsenat, vom 24. Juli 2002aufgehoben.Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des LandgerichtsHamburg, Zivilkammer 27, vom 12. März 2002 wird zurückgewie-sen.Die Klägerin hat die Kosten der Revisionsmittelzüge zu tragen.Von Rechts wegenTatbestand Die beklagte Immobilienmaklerin ist Verwalterin einer Wohnungseigen-tumsanlage. Die Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf gemäß § 12WEG ihrer Zustimmung. Die Klägerin, der die Beklagte auf der Grundlage ihrer"Verkaufsaufgabe" (Exposé) den Kauf einer Eigentumswohnung vermittelt hat,verlangt Rückzahlung der im notariellen Kaufvertrag vereinbarten und an die - 3 -Beklagte gezahlten Maklerprovision von 15.900 DM. In der "Verkaufsaufgabe"der Beklagten heißt es:"Die Wohnanlage, in der die Wohnung liegt, wird von uns ver-waltet. Daher können wir Ihnen sämtliche, die Gemeinschaft be-treffenden Auskünfte erteilen. Gemäß Teilungserklärung ist dieZustimmung des Verwalters bei dem Verkauf erforderlich. Darüberhinaus sind wir hier für den Verkäufer vermittelnd tätig. In Kennt-nis dieser Tatsache verspricht der Käufer eine Provision in Höhevon 6 % des Kaufpreises incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zuzahlen."Entsprechend bestimmt § 10 des notariellen Kaufvertrags unter der Überschrift"Maklerprovision":"Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß der Teilungserklärung dieZustimmung des Verwalters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt,daß der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlageist und für den Verkäufer vermittelnd tätig wurde.Die Parteien teilen übereinstimmend mit, daß die Maklerprovisionvereinbart ist mit DM 15.900 (einschließlich DM 2.193,10 gesetz-licher Mehrwertsteuer).Sie ist verdient und fällig mit Beurkundung dieses Kaufvertrages.Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, daß der Maklerfirmaein direkter, unmittelbarer Zahlungsanspruch aus diesem Vertraggegen den Käufer zusteht.Der Käufer hat sich verpflichtet gegenüber dem Verkäufer und derMaklerfirma, diese Provision an die Maklerfirma zu zahlen....Es war im Maklervertrag von vornherein vereinbart, daß der Käu-fer die Provision zahlen muß." - 4 -Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe aufgrund ihrer Verflech-tung mit der Verkäuferseite eine echte Maklerleistung nicht erbringen können.Kenntnis davon, daß sie deswegen zur Zahlung eines Maklerlohns nicht ver-pflichtet gewesen sei, habe sie erst nach Zahlung der Provision erhalten.Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hatihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebtdie Beklagte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.Entscheidungsgründe Die Revision hat Erfolg.I.Das Berufungsgericht bejaht einen Bereicherungsanspruch der Klägerin.Es vertritt unter Hinweis auf BGHZ 112, 240 (= NJW 1991, 168) die Auffas-sung, die Beklagte habe sich als Verwalterin der Wohnungsanlage in einem in-stitutionalisierten Interessenkonflikt befunden und aus diesem Grunde keinengesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB er-worben. Ein selbständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängigesSchuldversprechen gemäß § 10 des Kaufvertrages liege schon nach dessenWortlaut nicht vor. Vielmehr sei hiermit gerade eine Maklerprovision, mithineine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, versprochen worden. Für ein ab-straktes Schuldversprechen habe der Klägerin die Rechtskenntnis gefehlt. - 5 -Dafür, daß ihr vor oder bei Abschluß des Kaufvertrags bekannt gewesen sei,daß der Beklagten aus Rechtsgründen kein Provisionsanspruch zugestandenhabe oder daß die Klägerin gerade auf die Beklagte als Maklerin erhöhtenWert gelegt hätte, ergäben sich keine zureichenden Anhaltspunkte. Deswegenstehe auch § 814 BGB der Rückforderung nicht entgegen.II.Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.1.Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befindet sich aller-dings der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustim-mung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, in ei-nem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die In-teressen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Woh-nungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige,unabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interes-senkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechendenMaklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohnnach § 652 BGB aus (BGHZ 112, 240, 241 f.; BGH, Urteil vom 14. November1990 - IV ZR 36/90 - ZMR 1991, 71; s. ferner Senatsbeschluß vom 26. März1998 - III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992, 993; zustimmend Schwerdtner,Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 660 f., 694; abweichend MünchKomm/Roth, BGB, 3.Aufl., § 652 Rn. 109 f.; Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb., §§ 652, 653Rn. 137 f., 145 f.). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. - 6 -2.Zu Unrecht hat das Berufungsgericht indes ein von den Voraussetzun-gen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen der Klägerin auf derGrundlage von § 10 des notariellen Kaufvertrags verneint.a) Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheiterlaubt es den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fallzu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisions-hindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch inner-halb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB)erfolgen (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil vom 15. Oktober2000 - III ZR 240/99 - NJW 2000, 3781 f.; s. auch BGHZ 138, 170, 172 f.). Er-forderlich ist stets eine Vertragsauslegung. Für die Ermittlung des Parteiwillenshat der Bundesgerichtshof jedoch Auslegungshilfen gegeben. Insbesonderehat er es regelmäßig für ausreichend erachtet, daß dem Versprechenden dietatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung ent-gegenstanden, und es für unerheblich gehalten, ob der Maklerkunde außerdemüber die entsprechenden Rechtskenntnisse verfügte (BGH, Urteil vom 22. März1978 - IV ZR 175/76 - WM 1978, 711, 712; Urteil vom 20. Oktober 1982- IVa ZR 97/81 - WM 1983, 42 f.; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 aaOS. 3782 m.w.N.; anders Schwerdtner aaO Rn. 699 ff., 704, 706).Daran ist nach nochmaliger Prüfung festzuhalten. Bei hinreichenderKenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände, worüber nach Lagedes Einzelfalls zu entscheiden ist, kann sich der Maklerkunde schlüssig dar-über werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder er sichauch unabhängig hiervon zur Zahlung einer Provision für den Erwerb des - 7 -Kaufobjekts bereitfindet. Eine zutreffende rechtliche Würdigung seiner Erklä-rung ist dabei nicht erforderlich.b) Wie im Ansatz nicht zu beanstanden ist, hat das Berufungsgericht imStreitfall eine Auslegung des Kaufvertrags vorgenommen. Das Ergebnis dertatrichterlichen Auslegung ist jedoch für das Revisionsgericht nicht bindend,wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetzeoder Erfahrungssätze verletzt sind. So verhält es sich hier. Das Berufungsge-richt stellt einseitig den Wortlaut der Vertragsklausel (Maklerprovision) herausund verkennt dabei, indem es für ein abweichendes Verständnis rechtlicheKenntnis der Klägerin von der Unwirksamkeit einer Vereinbarung der gesetzli-chen Maklerprovision verlangt (wobei es hier ohnehin nicht um ein abstraktesSchuldversprechen geht), den entscheidenden Gesichtspunkt. Da weitererSachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt der maßgebendenKlausel selbst bestimmen. Er versteht diese mit Rücksicht insbesondere auf diedort eingangs wiederholte, nicht mißzuverstehende und von der Klägerin auchnicht mißverstandene Aufklärung über die Verwalterstellung der Beklagten unddas Erfordernis ihrer Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung als einevon den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provisionsabrede. Siebildet demnach den Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin.Infolgedessen ist unter Aufhebung des Berufungsurteils das klageab-weisende Urteil des Landgerichts wiederherzustellen.RinneStreckSchlickKapsaGalke
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