BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 293/12 Verkündet am: 20. Juni 2013 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juni 2013 durch den Vizepräsidenten Schlick sowie die Richter Dr. Herrmann, Wöstmann, Hucke und Seiters für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 11. Septemb er 2012 wird z u- rückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsrechtszugs. Von Rechts wegen Tatbestand Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen seiner Meinung nach fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit der Beteil i- gung an einem geschlossenen Immobilienfonds. Nach Gesprächen mit dem damals für die Beklagte tätigen selbständigen Handelsvertreter W . zeichnete der Kläger a m 18. März 1996 eine Beteil i- gung an der I. Immobilienfonds Gb R (im Folgenden: Immobil i- enfonds) in Höhe eines Nominalbetrags von 40.000 DM zuzüglich eines Agios von 5 %. Gegenstand des Immobilienfonds waren laut Prospekt "Erwerb und Vermietung" einer damals im Bau befindlichen "Vorsorge - und Rehabilitation s- 1 2 - 3 - klinik mit 240 Betten in K . ". Nachdem der Kläger in den Jahren 1998 und 1999 noch Ausschüttungen erhalten hatte, geriet der Immobilienfonds in der Folgezeit in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Am 7. Juli 2001 kam es zu e i- ner Gesellschafterversammlung de s Fonds, bei der ein Sanierungskonzept b e- schlossen wurde. Der Kläger beteiligte sich anschließend mit einem weiteren Betrag von 5.000 DM an einer Kapitalerhöhung auf der Grundlage des auf der Versammlung beschlossenen Sanierungskonzepts. Jedoch kam es auch in der Z eit danach nicht zu weiteren Ausschüttungen. Der Kläger hat die Beklagte wegen verschiedener Pflichtverletzungen auf Schadensersatz in Anspruch genommen. D as Landgericht hat die Klage abg e- wiesen. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg geha bt. Hiergegen richtet sich die vom Oberlandes gericht zugelassene Revision des Klägers. Entscheidungsgründe I. Die Revision ist - was de r Kläger zu Recht hinnimmt - nur in beschrän k- tem Umfang zugelassen worden. Zwar hat das Berufungsgericht im Tenor se i- nes Urteils die Z ulassung uneingeschränkt ausgesprochen. In den G ründen hat es jedoch ausgeführt, dass die Revision zugelassen wird , um eine höchstric h- terliche Entscheidung zur Auslegung des in verschiedenen Oberlandesg e- richtsbezirken verwendeten Prospe kts i n Bezug auf die streitigen Punkte "Ve r- äußerung" und "Avale Bauzeit" zu ermöglichen und zur Klärung der in En t- scheidungen des Oberlandesgerichts München abweichend beurteilten Recht s- frage, ob der P rospekt insoweit den an ihn zu stellenden Anforderungen genüg t . 3 4 - 4 - Hieraus ergibt sich, dass die Revision nur beschränkt auf die Frage zugelassen werden sollte, ob die Prospektangaben zu " Veräußerung " und " Avale Bauzeit " eine Haftung der Beklagten wegen Verletzung ihrer Prüfungspflichten begrü n- den. Eine derartige Beschränkung der Revisionszulassung , die sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 5. Mai 2011 - III ZR 91/10, VersR 2011, 1521 Rn. 22 mwN) , auf einzelne von mehr e- ren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs wegen fehlerhafter Anl a- geberatung oder - vermittlung vorgetragene Pflichtverletzungen b eziehungswe i- se Prospektfehler ist wirksam (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. November 2012 - III ZR 55/ 12, VersR 2013, 193 Rn. 4 mwN). II. Die Revision hat keinen Erfolg. 1. Veräußerung ( Fungibilität ) der Kapitalanlage a) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteresse n- ten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobil i- enfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung ein es solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (vgl. nur Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542 Rn. 16; Urteile vom 12. Juli 2007 - III ZR 145/06, WM 2007, 1608 Rn. 11 und vom 1 9. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118 Rn. 20). Die persönl i- che Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verst anden hat sowie gegebenenfalls von sich aus 5 6 7 - 5 - Nachfragen stellt (vgl. Senat, Versä umnisurteil vom 18. Januar 2007 aaO Rn. 17). Der Kläger hat behauptet, dass zwischen ihm und der Beklagten ein A n- lageberatungsvertrag geschlossen worden ist. Mangels entgeg enstehender Feststellungen des Berufungsgerichts, das die Frage des Abschlusses eines Anlageberatungs - oder lediglich eines Anlagev ermittlungsvertrages offengela s- sen hat, ist hiervon im Revisionsverfahren auszugehen (vgl. im Übrigen zur Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers Senat, Urteil vom 12. Juli 2007 aaO Rn. 8, 9, 11) . b) Ausgehend von diesem Prüfungsmaßstab hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfre i einen Prospektfehler und im Folgenden eine Pflichtverletzung der Beklagten verneint. a a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die Ausführu n- gen im Abschnitt "Veräußerung" auf Seite 5 des - nach den nicht angegriffenen Fests tellungen des Berufungsgerichts bereits mehrere Wochen vor Zeichnung der Anlage im ersten Beratungsgespräch und da mit rechtzeitig übergebenen - Prospekts ausreichen, um den Anleger über das bestehende Risiko der eing e- schränkten Fungibilität aufzuklären. Er könne erkennen, dass ein Verkauf der Beteiligung zwar allgemein möglich sei, erfolgreiche Verkaufsbemühungen aber davon abhängen würden, einen Käufer zu finden, der einen angemessenen Preis für den Anteil zahle. Die einleitende Angabe, wonach der Gesellschaft s- a n teil jederzeit veräußerlich sei, sei im Gesamtzusammenhang der Risikoau f- klärung zur eingeschränkten Fungibi lität im Prospekt dahin zu verstehen, dass rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräußerung nicht entgegenstünden. Auf die praktischen Schwierigkeiten werde im Anschluss ei n- 8 9 10 - 6 - gegangen und deutlich gemacht, dass es keinen geregelten Mar kt für Anteile an geschlossenen Immobilienf onds gebe, es mithin grundsätzlich dem Anleger obliege, einen Käufer zu finden, der die Beteiligung zu einem angemessenen Preis abnehme. Die dabei angebotene Hilfe seitens der Beklagten - Unterstüt - zung durch den Geschäftsbesorger - allein vermöge den Hinweis nicht derart zu relativieren oder zu verharmlosen, dass d ies er insgesamt als unzureichend a n- zusehen wäre, dem Anleger das Risiko, dass der Anteil in Ermangelung eines entsprechenden Marktes praktisch nicht zu angemessenen Konditionen verä u- ßert werden könne, deutlich zu machen. bb) Die gegen diese Würdigung gerichteten An griffe der Revision gehen fehl. Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist , ist auf das Gesamt bild abzuste llen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (vgl. nur BGH, Urteil vom 5. März 2013 - II ZR 252/11, WM 2013, 734 Rn. 14 ; siehe auch Senat, Urteil vom 14. Juni 2007 - III ZR 125/06 , WM 2007, 1503 Rn. 9, jeweils mwN). Die Auffassung des Klägers, der Anleger müsse aufgrund des P rospek t- inhalts davon ausgehen, dass er im Bedarfsfall seine Beteiligung umstandslos wieder zu Geld machen könne, teilt der Senat nicht. Zwar wird einleite nd im Abschnitt "Veräußerung" ausgeführt, dass der Gesellschaftsanteil jederzeit ve r- äußerlich ist. Im folgenden Satz wird dann aber deutlich darauf hingewiesen, dass sich praktische Schwierigkeiten bei der Veräußerung dadurch ergeben, dass es keinen gerege lten An - und Verkaufsmarkt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gibt. Aus diesem Gegensatz zwischen der Veräußerlichkeit als 11 12 13 - 7 - solcher und den praktischen Schwierigkeiten hat das Berufungsgericht zutre f- fend geschlossen, dass der verständige Anleger d ie einleitende Formulierung so verstehen muss, dass sie sich lediglich auf rechtliche oder gesellschaftsve r- tragliche Hindernisse bezieht, die einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils nicht entgegenstehen. Dass der Geschäftsbesorger seine Unterstützung be i etwaigen Verkaufswünschen anbietet - im angefochtenen Urteil und in der R e- vision ist insoweit von der Führung von Replatzierungslisten die Rede - stellt keine Einschränkung des zuvor erfolgten Hinweises auf die praktischen Schwi e- rigkeiten dar, einen Käuf er zu finden, der einen angemessenen Preis für die Anlage zahlt. Soweit anschließend (im dritten Absatz) Ausführungen zur Wer t- haltigkeit der Beteiligung im Falle einer - rechtlich und gesellschaftsvertraglich jederzeit möglichen - Veräußerung gemacht werde n, sind auch diese letztlich nicht geeignet, den eindeutigen Hinweis auf die eingeschränkte Fungibilität en t- scheidend zu schwächen , zumal zuvor (im zweiten Absatz) darauf hingewiesen wird, dass Immobilieninvestitionen langfristiger Natur sind und nicht in nerhalb weniger Jahre zu Gewinnen führen, weshalb kurz - oder mittelfristige Veräuß e- rungen nur in Notfällen vorgenommen werden sollten. Die in diesem Zusa m- menhang erfolgte Aussage, dass bei einer Veräußerung in der Regel von einer Deckung der Verbindlichkei ten auszugehen und keine Veräußerung zum Su b- stanzwert, aber zum Ertragswert denkbar sei, steht erkennbar i n Bezug zu den gleichzeitig erwähnten Prognose - und Renditeerwartungen und insoweit unter dem Vorbehalt, dass diese sich be wahrheiten. Jedenfalls stel len d ie se Ausfü h- rungen bei der gebotenen Gesamtschau noch keine unzutreffende Verharml o- sung des zuvor beschriebenen praktischen Verwertungsr isikos dar. Dass hie r- bei ein etwaiger Verkauf an Anlageinteressenten, denen es in erster Linie auf die im Prospekt a ngesprochenen und von der Revision erwähnten steuerlichen Vorteile bei Erstzeichnung und nicht auf längerfristige Renditeerwartungen a n- - 8 - kommt, schwerlich möglich ist, liegt auf der Hand und ist kein Umstand, auf den im Prospekt ausdrück lich hingewiesen werd en musste. 2. Avale Bauzeit Im Anlageprospekt ist auf Seite 16 im "Investitions - und Finanzierung s- plan" unter der Überschrift "Investitionsplanung" unter anderem die Position " A vale Bauzeit" mit einem Betrag von 782.568 DM a ngegeben . a) Wie d er Senat zwischenzeitlich in einem anderen, denselben Fonds betreffenden Verfahren (Urteil vom 15. November 2012 - III ZR 55/12, VersR 2013, 193 Rn. 12) ausgeführt hat, wird der Begriff " A val" gemeinhin als Syn o- nym für Bürgschaft verstanden. Die im Investi tionsplan aufgeführte Kostenpos i- tion bez ieht sich insoweit erkennbar au f während der Bau - beziehungsweise Investitionsphase anfallende Kosten für Bürgschaften oder vergleichbare G a- rantien. Einer näheren Aufschlüsselung dieser - angesichts der Gesamtkosten von 90.615 .500 DM - eher geringfügigen Position bedurfte es an dieser Stelle nicht, zumal für den Anleger im Rahmen der Kostenzusammenstellung vor a l- lem der jeweilige Gesamtbetrag der Position von Bedeutung ist, da sie ihm Au f- schluss darüber gibt, welche A ufwendungen Vertriebskosten b eziehungsweise sonstige weiche Kosten sind und welche Beträge in die Fondsimmobilie inve s- tiert werden, deren Verkehrswert den Wert der Fondsgesellschaft und damit seiner Beteiligung im Wesentlichen bestimmt. Anlass für kritisch e Nachfragen hätte allenfalls dann bestanden, wenn der Anfall einer Avalprovision nicht pla u- sibel gewesen wäre, es insoweit hierfür im Rahmen des prospektierten Invest i- tionsvorhabens keinen nachvollziehbaren Grund gegeben hätte, oder wenn sich bezüglich ei nes solchen Grund e s die Höhe der Avalprovision offensichtlich a u- ßerhalb des vertretbaren Rahmens bewegt hätte (vgl. Senat aaO Rn. 13). 14 15 16 - 9 - b) Ein solcher nachvollziehbarer Grund kann darin liegen, dass gerade bei größeren Bauvorhaben häufig Avale zugunste n des Bauunternehmers g e- stellt werden. Der Senat hat in dem Verfahren III ZR 55/12 die diesbezügliche Bewertung des dortigen Berufungsgerichts (aaO Rn. 9) nicht beanstandet und den Einwand der Revision, nicht die Fondsgesellschaft, sondern die I . AG (im Folgenden I. AG) sei Ba u- herrin und insoweit gegebenenfalls zur Stellung einer entsprechenden Siche r- heit verpflichtet gewesen, als unbegründet angesehen. Denn - wie aaO Rn. 15 n äher ausgeführt - ein Anlageberater hätte auch dann, wenn ihm bekannt g e- wesen wäre oder hätte sein müssen, dass die I . AG Bauherrin gewesen sei , bei der geschuldeten kritischen Prüfung des Prospekts nicht darau s schließen müssen, dass Aufwendungen für ei ne Absicherung des Bauunternehmers als Grund für die in die Planung eingestellten Avalkosten nicht plausibel s eien. D a- von, dass die I . AG etwaige im Zusammenhang mit der Errichtung der Klinik entstehende Kosten im Verhältnis zur Fondsgesellschaft überne hmen würde, musste nicht ausgegangen werden. B ei wirtschaftlicher Betrachtungsweise h a- be nahe gelegen, dass im Verhältnis der I . AG zur Fondsgesellschaft solche Kosten Letztere zu tragen gehabt h ätte . c) Die Auffassung des Klägers, der vorliegende S achverhalt sei anders zu beurteilen, teilt der Senat nicht. aa) Ein Grund zu einer abweichenden Beurteilung ergibt sich nicht aus dem zwischen der I . AG und der Fondsgesellschaft abgeschlossenen Vertrag, den der Kläger kurz vor der mündlichen Verha ndlung in der Berufung s instanz - allerdings in anderem Zusammenhang - vorgelegt hat und der im Ve r fahren III ZR 55/12 nicht Aktenbestandteil gewesen ist. Zwar ist es zutreffend, dass sich 17 18 19 - 10 - die I . G danach verpflichtet hat, auf dem in ihrem Eigentum stehen den Grun d- stück auf eigene Rechnung und Gefahr das Bauvorhaben zu verwir k lichen, und dass im Vertrag eine Bürgschaft zugunsten des ausführenden Bauunterne h- mers und entsprechende Avalkosten nicht ausdrücklich erwähnt sind. Dies musste eine n Anlageberater, se lbst wenn ihm der Vertrag bekannt war, aber nicht misstrauisch machen. Etwaige Avalkosten konnten insoweit auch im Kaufpreis enthalten sein. Dem steht nicht entgegen, dass im Investitionsplan bei den Kosten nicht der Kaufpreis (70 Mio. DM nebst Guthabenzin sen), so n- dern Einzelpositionen (u.a. Grundstück, Anschaffung Gebäude, Anschaffung Außenanlagen, Avale Bauzeit) a n geführt sind. Da die I . AG gleichzeitig Pro s- pektherausgeberin war, konnte es sich hierbei auch um die der Berechnung des Kaufp reises zugrunde gelegten Einzelpositionen handeln. Zwar liegen diese, wenn man die ihrem Umfang nach nicht abschätzbaren Guthabenzinsen unb e- rücksichtigt lässt, addiert der Höhe nach insgesamt etwas über dem im Vertrag erwähnten Kaufpreis. Im Investitionsplan wird auf Sei te 16 im letzten Absatz aber darauf hingewiesen, dass in den jeweiligen Positionen die anteiligen Ko s- ten für Notar un d Gericht sowie die Grunderwerb steuer bereits enthalten sind. Zu letz terer wird auf Seite 15 unter der Überschrift " Grunderwerb steuer " ausg e- führt, dass diese auf den Erwerbspreis für Grund und Boden, Gebäude und A u- ßenanlagen kalkuliert worden sei, da das Risiko bestehe, dass der Gesamtau f- wand besteuert werde. bb) Dass die Beklagte in ihrer Berufungserwiderung vorgetragen hat, sie sei im Rahmen ihrer Plausibilitätsprüfung davon ausgegangen, dass die im Prospekt angesprochenen Avale eine eigenständige Sicherheit für zusätzliche Kredite während der Bauzeit zur Vorfinanzierung des sukzessive einzuwerbe n- den Eigenkapitals und zur Zwischenfinan zierung des als Annuitätendarlehen erst nach Abschluss der Bauarbeiten abrufbaren Fremdkapitals seien, führt 20 - 11 - ebenfalls nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn liegt im Rahmen der Plausibilitätsprüfung eines Prospekts objektiv ein plausibler Grund für eine im Investitionsplan kalkulierte Kostenposition vor, besteht keine Pflicht , diese zu hinterfragen und etwa Nachforschungen danach anzustellen, ob es sich - so der Kläger - um eine fiktive Position zur Verschleierung von Zuwendungen an den Gründungsges ellschafter handelt. Hieran ändert sich nichts, wenn der Anlag e- berater bei seiner Prüfung nicht an diesen plausiblen, sondern einen anderen - im Übrigen, wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, ebenfalls plausiblen - Grund gedacht hat, es sei denn, ihm ist das Fehlen des plau siblen Grundes positiv bekannt. cc) Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegange n, dass die Höhe der Avalkosten keinen Anlass zu Misstrauen und weiteren Nachfo r- schungen geg eben hat. Der Hinweis der Revision , die im Prospekt ausgewi e- sene Aval provision sei , wird nicht weiter b e- gründet. In den in Bezug genommenen Ausführ ungen in den erstinstanzlichen Schrift sätzen des Klägers vom 19. September und 22. November 2011 wird geltend gemacht, Avale hätten allenfalls im Hinblick auf das aufzunehmende Fremdkapital beziehungsweise in Höhe der Differenz zwischen den prospektie r- ten Anschaffungskosten für Gebäude und Außenanlagen und dem prospektie r- ten Fremdkapital entstehen dürfen. Mit d ie se n - in sich schon unklaren bezi e- hungswei se widersprüchlichen - Bemerkungen ist nicht dargetan, dass die branchenüblichen Avalkosten überschritten sind. In Anbetracht des hier vorli e- genden plausiblen Grund es (s.o.) ist vielmehr maßgeblich , ob sich im Hinb lick auf das projektier te Bauvorha ben - laut Prospekt (Seite 9) sollte Baubeginn im September 1995 und Fertigstellung im Mai 1997 sein - die "Avale Bauzeit" von 782.568 DM außerhalb des vertretbaren Rah mens bewegt hat. Dafür ist nicht s ersichtlich. 21 - 12 - d ) Der Anleger trägt auch die Darlegungs - und Beweislast dafür, dass die vom Anlageberater durchgeführte Prüfung nicht ordnungsgemäß war, weil sie anderenfalls zur Aufdeckung von aufklärungsbedürftigen Umständen geführt hätte ( vgl. Senat, U rteil vom 15. Nov ember 2012 aaO Rn. 17). Schlick Herrmann Wöstmann Hucke Seiters Vorinstanzen: LG Mosbach, Entscheidung vom 29.12.2011 - 2 O 93/11 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 11.09.2012 - 17 U 6/12 - 22
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