BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 298/06 Verk374ndet am: 11. Oktober 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in der Baulandsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BauGB 247 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 247 28 Abs. 4 Satz 1, 247 93 Abs. 2 Nr. 1 und 2, 247 95 Abs. 1 Satz 1, 247 96 Abs. 1 Satz 1, 247 194; GG Art. 14 Ea Nicht wertsteigernde Aufwendungen des Eigent374mers auf sein Grundst374ck sind bei der Bemessung der Entsch344digung, die die Gemeinde bei Aus374bung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts zuzahlen hat, nicht zu ber374cksichtigen. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - III ZR 298/06 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dr. Kapsa, Dr. Herrmann, W366stmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt f374r Recht erkannt: Die Revision des Beteiligten zu 1 gegen das Urteil des Senats f374r Baulandsachen des Kammergerichts vom 27. Oktober 2006 wird zur374ckgewiesen. Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Beteiligte zu 1 war Eigent374mer des Grundst374cks F. W. 46-52 in B. . Auf dem Grundst374ck befanden sich Klein-g344rten. Die R344umung des Grundst374cks durch die Kleing344rtner erreichte der Be-teiligte zu 1 dadurch, dass er am 23. August 2004 mit dem Zwischenp344chter, dem Bezirksverband C. der Kleing344rtner e.V., die Aufhebung des Pachtvertrags und die Zahlung einer Entsch344digung vereinbarte. Ein Teil des Grundst374cks, f374r das der Beteiligte zu 1 Aufwendungen in H366he von 55.896,66 200 f374r die Baufreimachung getragen hatte, war laut Bebauungsplan als 366ffentliche Stra337enverkehrsfl344che ausgewiesen. Die Baufreimachung diente dem Zweck, das Grundst374ck als Gewerbefl344che ver344u337ern zu k366nnen. Mit 1 - 3 - notariellem Kaufvertrag vom 17. September 2004 verkaufte der Beteiligte zu 1 eine Teilfl344che des Grundst374cks von 6.700 m 2 zum Preis von 240 200/m262 an die Beteiligte zu 2. Der Beteiligte zu 3 374bte das Vorkaufsrecht zugunsten des Betei-ligten zu 4 nach 247 28 Abs. 4 BauGB aus und ermittelte einen Entsch344digungs-betrag von 5 200/m262 f374r die als Stra337enland ausgewiesene Teilfl344che von 811 m262 in einer Gesamth366he von 4.055 200. Der Beteiligte zu 1 stellte Antrag auf gericht-liche Entscheidung, der vom Landgericht zur374ckgewiesen wurde. Seine hierge-gen gerichtete Berufung blieb erfolglos. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Begehren wei-ter, die von ihm verauslagten Kosten f374r die Baufreimachung des Grundst374cks-teils von 811 m262 in H366he von 55.896,66 200 zus344tzlich als Entsch344digung zu er-halten. 2 Entscheidungsgr374nde Die Revision ist unbegr374ndet. 3 I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Beteiligten zu 1 kein Anspruch auf Entsch344digung f374r die verauslagten Kosten f374r die Baufreima-chung des vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundst374cksteils zu. Der Wert des Grundst374cks werde ersetzt. Eine entsch344digungspflichtige Rechtsposition sei im Hinblick auf die Aufwendungen nicht entzogen worden. Seine Aufwendungen seien nicht durch die Aus374bung des Vorkaufsrechts seitens des Beteiligten zu 3 4 - 4 - veranlasst gewesen. Der Beteiligte zu 1 habe sich nicht darauf verlassen k366n-nen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausge374bt werde. Die Aufwendungen seien auch nicht wirklich fehlgeschlagen. Die Baufreimachung sei n344mlich auch not-wendig gewesen, um freien Zugang zum Restgrundst374ck zu erhalten und f374r dessen bestm366gliche Nutzung als Gewerbefl344che erforderlich gewesen. Schlie337lich habe der Beteiligte zu 1 auch nicht von seinem vertragsgem344337en Recht auf R374cktritt vom Vertrag Gebrauch gemacht. Die ihm m366gliche Nach-verhandlung des Kaufpreises f374r das Restgrundst374ck habe er unterlassen. II. Das Berufungsurteil h344lt den Angriffen der Revision stand. 5 1. Ein Entsch344digungsanspruch ergibt sich nicht aus 247 28 Abs. 4 Satz 1, 247 93 Abs. 2 Nr. 1, 247 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB. 6 Dem Beteiligten zu 4 steht ein Vorkaufsrecht nach 247 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu, weil das streitgegenst344ndliche Teilgrundst374ck im Bebauungs-plan als 366ffentliche Stra337enfl344che ausgewiesen ist und die Zweckbestimmung eine - gegebenenfalls auch sp344tere - Enteignung rechtfertigen w374rde (vgl. Pae-tow in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., 247 28 Rn. 39 f [August 2003]). Deshalb bestimmt sich die H366he der Entsch344digung infolge der Aus374bung des Vorkaufrechts nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitt des F374nften Teils des Baugesetzbuches, den 247247 93 ff BauGB. 7 - 5 - a) Nach 247 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB bemisst sich die Entsch344digung f374r den durch eine Enteignung eingetretenen Rechtsverlust nach dem Verkehrs-wert (247 194 BauGB) des zu enteignenden Grundst374cks. F374r die Ermittlung des Verkehrswertes ist ma337geblich der objektive Wert, d.h. die Summe, die den Betroffenen in den Stand versetzt, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges zu erwerben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein gleichgeartetes Recht 374ber-haupt auf dem Markt zu erwerben ist. Die Entsch344digung muss dabei dem vol-len Wert des genommenen Rechts in der Hand eines jeden Inhabers entspre-chen (st. Rsp. Senatsurteil BGHZ 156, 257, 259 f). Entscheidend ist jedoch nur der Wert des genommenen Rechts als solchem. Welche Aufwendungen zuvor im Hinblick auf das Recht gemacht wurden, die sich nicht wertsteigernd auf das genommene Recht auswirken, ist f374r die Bemessung der Entsch344digung uner-heblich (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 1959 - III ZR 18/58 - MDR 1959, 918). 8 Im vorliegenden Fall betr344gt der nach der Qualit344t Stra337enland zu be-messende Wert des genommenen Grundst374cks 5 200/m262. Dass sich die Aufwen-dungen des Beteiligten zu 1 374ber diesen Wert hinaus wertsteigernd ausgewirkt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Zwar liegt die Annahme nicht fern, dass der Kl344ger, indem er durch die mit dem Zwischenp344chter getroffenen Vereinbarungen das (Teil-)Grundst374ck "pachtfrei" gemacht und f374r die Beseiti-gung vorhandener Anpflanzungen und Baulichkeiten eine Entsch344digung ge-zahlt hat, f374r eine Wertsteigerung des Grundst374cks gesorgt hat (vgl. Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 247 5 WertV [Stand: November 2000], Rn. 33). Jedoch hat der Kl344ger in den Tatsacheninstanzen lediglich vorgetragen, dass sich erst durch diese Ma337nahmen bei den Verkaufsverhandlungen mit der Be-teiligten zu 2 der f374r Gewerbefl344chen vergleichbaren Zuschnitts und vergleich-barer Lage 374bliche Kaufpreis von 240 200/m262 habe erzielen lassen. Hingegen hat er nicht dargetan, inwieweit hierdurch auch der Verkehrswert f374r Stra337enland 9 - 6 - beeinflusst worden ist; vielmehr hat er insoweit in Ansehung der von ihm getrof-fenen Ma337nahmen den von dem Beteiligten zu 3 festgesetzten und vom Land-gericht gebilligten Wert von 5 200/m262 in seiner Berufungsbegr374ndung ausdr374cklich hingenommen. b) Eine erweiternde Auslegung der 247 95 Abs. 1 Satz 1 und 247 194 BauGB unter normativen Gesichtspunkten kommt nicht in Betracht. 10 aa) Voraussetzung jeder normativen Betrachtung f374r die Entsch344digung ist, dass eine konkrete subjektive Rechtsposition entzogen worden ist (st. Rspr. Senatsurteil BGHZ 156, 257, 259 f). Ein weitergehender Anspruch besteht grunds344tzlich nicht; die Entsch344digung ist n344mlich keine Schadensersatzleis-tung. Sie umfasst nur diejenigen Sch344den, welche infolge des enteignenden Eingriffs an dem genommenen Recht selbst eintreten, also nur den eigentlichen Substanz- bzw. Rechtsverlust. Einen Ersatz des weitergehenden wirtschaftli-chen Schadens, welcher sich als Folge des hoheitlichen Eingriffs etwa einge-stellt hat, insbesondere also einen Ersatz des entgangenen Gewinns oder der deswegen entgangenen besonderen Nutzungen kann der Eigent374mer dagegen nicht verlangen (Senatsurteile BGHZ 37, 269, 273 f; 59, 250, 258). Ebenso blei-ben rechtlich nicht gesicherte Chancen, Aussichten oder wirtschaftliche Interes-sen au337er Betracht (Senatsurteil BGHZ 83, 1, 3). Etwas anderes gilt nur, wenn die Chancen oder Aussichten im Zeitpunkt der Enteignung unmittelbar und so sicher bevorstehen, dass sie sich bereits als wertbildende Faktoren des ge-nommenen Rechts auswirkten, der allgemeine Grundst374cksverkehr ihnen also schon Rechnung trug (Senatsurteil vom 29. November 1965 - III ZR 34/64 - NJW 1966, 497). 11 - 7 - Die vom Beteiligten zu 1 aufgewandten Kosten sind keine Rechtspositi-on, die genommen worden ist. Es handelt sich vielmehr um Aufwendungen, um das Grundst374ck besser verkaufen zu k366nnen, mithin um damit verbundene nicht erf374llte Preiserwartungen, die auch unter normativen Gesichtspunkten nicht zu einer h366heren Entsch344digung f374hren. Der Wert des Grundst374cks selbst wird dem Beteiligten zu 1 verg374tet. 12 Der Umstand, dass der Beteiligte zu 1 gegebenenfalls im Hinblick auf seine Aufwendungen gegen374ber der Beteiligten zu 2 einen h366heren Preis hat erzielen k366nnen, ist entsch344digungsrechtlich unerheblich. Einen den Verkehrs-wert erheblich 374bersteigenden Kaufpreis muss die Gemeinde bei Aus374bung des Vorkaufsrechtes selbst dann nicht akzeptieren, wenn die Enteignungsvoraus-setzungen nicht vorliegen (247 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Erst recht ist dieser oh-ne Bedeutung, wenn die Gemeinde nur den Substanzverlust entsch344digen muss und darf, weil die Voraussetzungen der Enteignung vorliegen. 13 bb) Der Einwand des Beteiligten zu 1, die Gemeinde habe Aufwendun-gen erspart, weil sie die Kleing344rtner auf dem streitgegenst344ndlichen Grund-st374ck nicht habe entsch344digen m374ssen, f374hrt nicht zu einer h366heren Entsch344di-gung. 14 Die Frage, ob die vorkaufsberechtigte Gemeinde ohne die Aufhebung des Zwischenpachtvertrags ihrerseits den Zwischenp344chter entsch344digen m374sste (vgl. 247 11 BKleingG), ist unerheblich f374r die Bemessung der Entsch344di-gung f374r den Beteiligten zu 1. Denn diese bemisst sich allein nach dem Wert des ihm Genommenen und nicht danach, welche Aufwendungen die Gemeinde f374r die Verwirklichung der im Allgemeinwohl liegenden Fl344chennutzung hat. 15 - 8 - c) Auch 247 95 Abs. 4 BauGB f374hrt zu keiner anderen Bewertung. Danach k366nnen Rechte Dritter, die den Wert des Grundst374ckes mindern, bei der Fest-setzung der Entsch344digung f374r den Rechtsverlust zu ber374cksichtigen sein. Un-mittelbar findet die Vorschrift keine Anwendung, da bei der Aus374bung des Vor-kaufsrechts keine solchen Rechte Dritter mehr vorhanden waren. 16 Aber auch eine entsprechende Anwendung in der Hinsicht, dass Auf-wendungen, die zur Abl366sung der den Wert nicht mehr mindernden Rechte ge-macht wurden, bei der Entsch344digung ber374cksichtigt werden m374ssen, kommt nicht in Betracht. Die Vorschrift stellt als Grenze der Entsch344digung auf den Wert des genommenen Rechts ab. Die nach der Vorschrift zu ber374cksichtigen-de Wertminderung muss deshalb nicht identisch mit den Entsch344digungsbe-tr344gen sein, die im Enteignungsfall die gesondert zu entsch344digenden Neben-berechtigten erhalten w374rden (Battis in: Battis/Krautzberger/L366hr, BauGB, 10. Aufl., 247 95 Rn. 13; Breuer in: Schr366dter, BauGB, 7. Aufl., 247 95 Rn. 52; Streck in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., 247 95 Rn. 32 [Juli 2004]). 17 2. Ein Entsch344digungsanspruch folgt nicht aus 247 28 Abs. 4 Satz 1, 247 93 Abs. 2 Nr. 2, 247 96 Abs. 1 Satz 1 BauGB. 18 334ber die Substanzentsch344digung hinaus k366nnen Folgesch344den nach 247 96 BauGB entsch344digt werden, die ohne dinglichen Wertbezug durch die Ent-eignung unmittelbar und zwangsnotwendig begr374ndet werden, wobei auch hier nur rechtlich gesch374tzte konkrete Werte und nicht blo337e wirtschaftliche Interes-sen, Erwartungen oder Chancen ausreichend sind (Senatsurteile BGHZ 55, 82, 83; 65, 253, 255; 83, 1, 3; 118, 59, 66). Die individuellen Nachteile, die nicht allgemein jeden treffen, m374ssen als Folge der Enteignung in Erscheinung treten (Senatsurteil BGHZ 55, 82, 84). 19 - 9 - Im vorliegenden Fall sind die Aufwendungen f374r die Abl366sung der Rechte Dritter vom Beteiligten zu 1 vor der Aus374bung des Vorkaufsrechts get344tigt wor-den und stellen sich deshalb auch nicht als dessen unmittelbare und erzwunge-ne Folge dar. Eine andere Sichtweise ergibt sich auch nicht deshalb, weil die Beteiligte zu 4 Kosten f374r die Freimachung des als Stra337enland ausgewiesenen Grundst374cks erspart h344tte. Ob sie Aufwendungen erspart, 344ndert an der Ver-m366genslage des Beteiligten zu 1 nichts. Im 334brigen ist in den Blick zu nehmen, dass die Abl366sung der Rechte Dritter nicht allein dem als Stra337enland ausge-wiesenen Grundst374cksbereich zu Gute kommt, sondern auch f374r die gewerbli-che Nutzung des anderen nicht von der Aus374bung des Vorkaufsrechts betroffe-nen Grundst374cksteils dienlich ist. Ohne die Freimachung w344re das gesamte Grundst374ck nur schwer verwertbar gewesen. Dieser Vorteil ist dem Beteiligten zu 1 verblieben. Er hat sein im Kaufvertrag vereinbartes R374cktrittsrecht f374r den Fall der Aus374bung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des verbliebenen Grund-st374cksteils nicht ausge374bt, was nahe gelegen h344tte, wenn das Restgrundst374ck mit dem verbleibenden Kaufpreis unter Wert verkauft worden w344re. 20 3. Auch die Ber374cksichtigung der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG und des Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG f374hren nicht zu einer anderen Bewertung. 21 Zu den durch Art. 14 Abs. 1 GG gesch374tzten privatrechtlichen Positionen geh366ren solche, die das b374rgerliche Recht einem privaten Rechtstr344ger als Ei-gentum zuordnet (BVerfGE 70, 191, 199). Dazu geh366ren die in Erwartung der besseren Verwertbarkeit des Grundst374cks gemachten Aufwendungen nicht. 22 - 10 - Die am Verkehrswert orientierte Entsch344digung der 247247 93 ff BauGB ent-spricht den verfassungsrechtlichen Anforderungen (vgl. BVerfGE 24, 367, 421; 46, 268, 285; BVerfG NVwZ 1998, 947, 948). Sie k366nnte sogar von Verfas-sungs wegen hinter dem Verkehrswert zur374ckbleiben (vgl. BVerfGE 24, 367, 421), muss aber jedenfalls nicht dar374ber hinausgehen. 23 Der Einwand des Beteiligten zu 1, dass die Beteiligte zu 4 eigene Auf-wendungen f374r die Baufreimachung des Teilgrundst374cks erspart habe und inso-weit bereichert sei, ist unter verfassungsrechtlichem Blickwinkel unerheblich. Ob es 374berhaupt mit der Ratio des Enteignungsbegriffs vereinbar ist, auf hoheit-liche Eingriffe, die als Enteignungen angesehen werden m374ssen, zivilrechtliche Grunds344tze der ungerechtfertigten Bereicherung anzuwenden, kann dahinste-hen. Jedenfalls wird dies von der Eigentumsgarantie nicht gefordert (vgl. BVerfGE 41, 126, 161). 24 Dem Beteiligten zu 1 wird kein individuelles Sonderopfer abverlangt, das unter dem Blickwinkel des Gleichheitssatzes zu einer Enteignungsentsch344di-gung f374hren m374sste. Er wird im Gegensatz zu anderen, die eine Enteignungs-entsch344digung erhalten, nicht schlechter gestellt. Kein von einem Zugriff auf sein Eigentum wegen Allgemeinwohlbelangen betroffener Grundst374ckseigen-t374mer erh344lt f374r nicht in der Substanz niedergeschlagene Aufwendungen auf sein Grundst374ck eine h366here Entsch344digung. Auch der Beteiligte zu 2 als K344u-fer des streitgegenst344ndlichen Grundst374cks w374rde, wenn der Beteiligte zu 3 nicht das Vorkaufsrecht ausge374bt, sondern sp344ter ein Enteignungsverfahren zu seinen Lasten durchgef374hrt h344tte, nur den Verkehrswert des Grundst374cks er-setzt bekommen und nicht den von ihm gezahlten Kaufpreis. 25 - 11 - Zutreffend weist das Berufungsgericht auch darauf hin, dass das vom Beteiligten zu 1 als entt344uscht geltend gemachte Vertrauen im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit seiner Aufwendungen nicht schutzw374rdig ist. Die Existenz des Vorkaufsrechtes war dem Beteiligten zu 1 bekannt. Im Kaufvertrag ist f374r den Fall der Aus374bung des Vorkaufsrechtes ein R374cktrittsrecht f374r ihn vereinbart worden. Es w344re deshalb unschwer m366glich gewesen, die Frage der Aus374bung des Vorkaufsrechtes im Falle eines Verkaufs des Grundst374cks mit dem Revisi-onsgegner vor Abschluss des Kaufvertrages abzukl344ren. 26 Schlick Kapsa Herrmann W366stmann Harsdorf-Gebhardt Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 25.05.2005 - O 1/05 Baul - KG Berlin, Entscheidung vom 27.10.2006 - 9 U 3/05 Baul -
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