BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 299/02 Verkündet am:13. März 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR:ja WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Ent-gelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschlußvon Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieserBestimmung.BGH, Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 -LG MeiningenAG Meiningen - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 13. März 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die RichterStreck, Schlick, Dr. Kapsa und Galkefür Recht erkannt:Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammerdes Landgerichts Meiningen vom 29. Juli 2002 wird zurückgewie-sen.Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.Von Rechts wegenTatbestand Die Klägerin verwaltet in der Wohnungseigentumsanlage B. Straße 9, M. , das gemeinschaftliche Eigentum. Die Beklagte versprachder Klägerin ein Honorar für die "Vermittlung eines Vertragsabschlusses oderNachweis" einer bestimmten Wohnung in der Anlage ("Nachweis- und/oderVermittlungsvereinbarung" vom 30. Januar 2001). Der Mietvertrag kam infolgedes Nachweises und der Vermittlung der Klägerin zustande. Mit der Klage for-dert sie die Zahlung des vereinbarten Honorars in Höhe von 1.879,48 DM(= 960,96 nr - 3 -Die Beklagte macht geltend, die Klägerin könne als Verwalter der ge-mieteten Wohnung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelungder Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747;künftig WoVermittG) weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungsprovisionbeanspruchen.Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderungstattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge-wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be-klagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.Entscheidungsgründe Die Revision ist unbegründet.I.Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen wie folgtbegründet:Die Klägerin habe aufgrund der "Nachweis- und/oder Vermittlungsver-einbarung" vom 30. Januar 2001 Anspruch auf den Maklerlohn. Sie habe dievon der Beklagten genutzte Vertragsgelegenheit nachgewiesen und den Ver-tragsschluß vermittelt. Der Provisionsanspruch sei nicht gemäß § 2 Abs. 2Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen, da die Beklagte keinen Mietvertrag - 4 -über Wohnräume abgeschlossen habe, deren Verwalter die Klägerin gewesensei. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage könne nur dann zugleichals Verwalter der einzelnen Eigentumswohnung angesehen werden, wenn erim Auftrag des betreffenden Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungslei-stungen für die konkrete Wohnung erbringe oder als dessen Repräsentantauftrete. Bei der Klägerin sei weder das eine noch das andere der Fall gewe-sen.II.Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.1.Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung einer Provision in Hö-he von 960,96 "!$# %r$nr$#&!('#*)+!-,# /.0 652BGB) zu beurteilende "Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung", die dieParteien am 30. Januar 2001 geschlossen haben. Die Klägerin hat die Provisi-on verdient, weil der von der Beklagten mit dem Wohnungseigentümer B. geschlossene Mietvertrag infolge des von der Klägerin geleisteten Nachweisesund ihrer Vermittlung zustande gekommen ist (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 2Abs. 1 WoVermittG).2.Der Provisionsanspruch ist nicht, wie die Revision meint, ausgeschlos-sen aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Danach steht demWohnungsvermittler (§ 1 WoVermittG) ein Anspruch auf Entgelt für die Ver-mittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertra-ges über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist. Im Streitfall oblag - 5 -der Klägerin indes nicht die Verwaltung über die der Beklagten nachgewieseneund vermittelte Wohnung.a) Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat-te die Klägerin die Stellung einer "WEG-Verwalterin". Sie verwaltete das ge-meinschaftliche Eigentum. Darüber hinaus trat sie weder als Bevollmächtigtedes Wohnungseigentümers auf noch erbrachte sie erhebliche Verwaltungslei-stungen für die einzelnen Eigentumswohnungen. Die Verwaltung der im Son-dereigentum stehenden Wohnungen, insbesondere deren Vermietung, lagvielmehr - entsprechend der gesetzlichen Aufgabenzuweisung (vgl. §§ 13Abs. 1, 20 Abs. 1 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. 2000 § 20Rn. 2; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. 1995 Rn. 1 vor § 20; Staudinger/Bub,BGB 12. Aufl. 1997 § 20 WEG Rn. 10 f; Palandt/Bassenge, BGB 62. Aufl. 2003§ 20 WEG Rn. 1) - bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer.b) Die Revision geht zwar davon aus, daß der Klägerin als WEG-Verwal-ter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oblag. Sie meint aber, inder Praxis überschnitten sich die Aufgabenbereiche des WEG-Verwalters unddes Wohnungsverwalters. Jedenfalls in Teilbereichen verwalte der WEG-Ver-walter daher auch die einzelne Wohnung, was für den Provisionsausschlußnach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG genüge.Der Auffassung der Revision ist - in Übereinstimmung mit der herr-schenden Meinung (OLG Hamburg DB 1976, 577; OLG München MDR 1975,931; LG Lüneburg ZMR 2002, 280; LG Hamburg NJW-RR 2001, 876; LGMainz NZM 2000, 310; Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 73 ff; Stau-dinger/Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 §§ 652, 653 Rn. 143 f; Staudinger/Bub - 6 -aaO § 26 WEG Rn. 84 ff; MünchKommBGB/Roth 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 117;Palandt/Sprau, BGB 62. Aufl. 2003 § 652 Rn. 59; Merle aaO § 26 Rn. 19;Weitnauer/Hauger aaO § 27 Rn. 2; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999Rn. 666 f; Dehner, Maklerrecht 2001 Rn. 186 ff; a.A. LG Berlin WuM 2002,234; LG München I NJW-RR 2001, 875; LG Lüneburg WuM 1997, 182; LGBautzen WuM 1998, 363; 1999, 472; LG Ravensburg NJW-RR 1998, 1070;Windisch NZM 2000, 478; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobili-enmaklers 1981 S. 91) - nicht beizutreten.aa) Die dem Verwalter nach § 20 Abs. 1 WEG zukommende Verwaltungdes gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich allein auf das Grundstücksowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht imSondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Dieim Sondereigentum stehenden Wohnungen wären allerdings ohne eine ord-nungsgemäße Verwaltung der Gegenstände der gemeinschaftlichen Verwal-tung nicht nutzbar. Dadurch wird der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigen-tums aber noch nicht zum Verwalter der - seiner Zuständigkeit gerade entzo-genen (vgl. § 1 Abs. 2, 5 i.V.m. § 20 Abs. 1 WEG) - einzelnen Wohnungen. Ergewährleistet durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ledig-lich die Rahmenbedingungen für die selbständige Verwaltung der Eigentums-wohnung durch den Wohnungseigentü) Zu der einzelnen Eigentumswohnung gehört in der Regel ein Nut-zungsrecht an gemeinschaftlichen Einrichtungen, die der Obhut des WEG-Ver-walters unterliegen. Auch unter diesem Gesichtspunkt liegt eine Verwaltung anWohnräumen jedoch nicht vor, wie sie der Provisionsausschluß nach § 2Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG voraussetzt. Zum einen handelt es sich bei - 7 -den für den Wohnungseigentümer oder seinen Mieter nutzbaren Gemein-schaftseinrichtungen nicht um Wohnräume. Zum anderen werden sie nicht ver-mietet; der einzelne Wohnungseigentümer räumt dem Mieter allenfalls seinRecht ein, die Einrichtungen gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungsei-gentümern oder deren Mietern zu ) Dem WEG-Verwalter kommt eine Verwaltungskompetenz bezüglichder einzelnen Eigentumswohnungen ferner nicht zu, wenn an der WohnungMängel auftreten.Für die Instandhaltung der Wohnung ist der jeweilige Wohnungseigen-tümer verantwortlich (§ 14 WEG). Führen Mängel an der gemeinschaftlichenVerwaltung unterstehenden Bestandteilen der Wohnungseigentumsanlage zuMängeln der einzelnen Eigentumswohnung, hat der Wohnungseigentümer dieMöglichkeit, im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 i.V.m. § 27Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG) auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemein-schaftlichen Eigentums hinzuwirken. Ist die Wohnung vermietet, trifft den Woh-nungseigentümer gegenüber dem Mieter die Gewährleistungspflicht. Er, nichtder Verwalter, ist der rechtliche Ansprechpartner des Mieters.c) Der (gewöhnliche) WEG-Verwalter ist nach Sinn und Zweck des § 2Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG nicht als Verwalter über Wohnräume anzuse-hen.aa) Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, all-gemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Bela-stungen zu schützen, die sich häufig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltun- - 8 -gen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll dieMarkttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert wer-den. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß Wohnungsvermittler Entgeltefordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchenFall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein Mietverhältnis über dieselbenWohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner dann,wenn Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer oder Vermieter derWohnungsvermittler war, abgeschlossen werden (vgl. § 2 Abs. 2 WoVer-mittG-E BT-Drucks. VI/1549 S. 4; Begründung der Bundesregierung zu demGesetzentwurf über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Be-grenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 12; Bericht des Rechtsaus-schusses zu dem vorgenannten Gesetzentwurf BT-Drucks. VI/2421 S. 5). Inseiner Stellungnahme zu dem Gesetzentwurf hat der Bundesrat gebeten, imweiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob und in welcher Weise Umge-hungen des in § 2 Abs. 2 WoVermittG-E bestimmten Provisionsausschlussesdurch Einschaltung von Strohmännern (juristische und natürliche Personen)verhindert werden könnten; das gelte auch für Fälle, in denen Makler und Ei-gentümer in sonstiger enger wirtschaftlicher Verbindung oder in einem engenVerwandtschaftsverhältnis zueinander stünden (BT-Drucks. VI/1549 S. 30). Inder vom Rechtsausschuß empfohlenen und Gesetz gewordenen Fassung warschließlich vorgesehen, daß der Honoraranspruch des Vermittlers auch dannausgeschlossen ist, wenn er selbst Verwalter der Wohnräume ist (Bericht desRechtsausschusses aaO S. 6 und 18; vgl. auch § 6 der Verordnung zur Rege-lung der Entgelte der Wohnungsvermittler vom 19. Oktober 1942, RGBl. IS. 625 und § 4 Abs. 1 der Verordnung zur Regelung der Entgelte für Woh-nungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 GVBl. Berlin S. 1068). - 9 -bb) Der Verwalter nach §§ 20 ff WEG steht nicht in einer solchen Nähezum Wohnungseigentümer, daß der Provisionsausschluß nach der vorbe-schriebenen gesetzgeberischen Zielrichtung gerechtfertigt wäre (vgl. Baader/Gehle aaO Rn. 78 f). Der gewöhnliche WEG-Verwalter kann nicht zum "Lager"des Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden.Das zeigt die rechtliche Stellung des Verwalters zum Wohnungseigen-tümer. Über seine Bestellung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stim-menmehrheit (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG); das bedeutet, daß er auch gegen denWillen einzelner Wohnungseigentümer bestellt werden kann. Unter Umständenkann der Verwalter sogar durch das Gericht gegen den Willen aller Woh-nungseigentümer bestellt werden (§ 26 Abs. 3 WEG).Der Verwalter ist gemäß § 20 WEG (notwendiges) Vollzugsorgan derGemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 106, 222, 226). Er ist nach§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse, d.h. denkollektiven Willen der Wohnungseigentümer durchzuführen (Merle aaO § 20Rn. 11), nicht denjenigen des einzelnen Wohnungseigentümers. Es bestehtauch durchaus nicht notwendig eine Interessenidentität zwischen den Belan-gen des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Verwalter gemäß den(Mehrheits-)Beschlüssen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat, und den Belangendes Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentü) Der WEG-Verwalter dürfte zwar bei der Vermittlung von Mietverträ-gen über Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage geringeren Arbeits- undsonstigen Aufwand haben als andere Makler. Das allein genügt aber nicht, ihm - 10 -in (entsprechender) Anwendung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG denHonoraranspruch zu versagen. Denn der Maklerlohn knüpft, wie das Beru-fungsgericht zu Recht ausgeführt hat, generell nicht an den Aufwand des Mak-lers, sondern an den Wert des Nachweises oder der Vermittlung für den Auf-traggeber an (vgl. Staudinger/Reuter aaO Rn. 143 und Vorbem. 3; Baa-der/Gehle aaO Rn. 79).3.Zwischen dem gewöhnlichen wohnungsvermittelnden WEG-Verwalterund dem Wohnungseigentümer besteht auch keine derartige Verflechtung, wiesie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Makler einen"institutionalisierten Interessenkonflikt" begründet (vgl. BGHZ 112, 240 undSenatsurteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 Umdruck S. 5).RinneStreckSchlickKapsaGalke
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