BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 30/12 Verkündet am: 22. November 2012 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die münd liche Verhandlung vom 22. November 2012 durch den Vizepräsidenten Schlick und die Richter Wöstmann, Hucke , Seiters und Dr. Remmert für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats in Darmstadt des Oberlandesgerichts F rankfurt am Main vom 6. Januar 2012 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 19. Zivilkammer des Landge richts Darmstadt vom 2 2. Dezember 2008 wird z u- rückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen. Von Rechts weg en Tatbestand Der Kläger begehrt vom bek lagten Kreis Schadensersatz beziehung s- weise Ausgleich unter dem Gesichtspunkt eines enteignungsgleichen Eingriffs wegen einer nach seiner Auffassung angedrohten ordnungsbehördlichen Ma ß- nahme. 1 - 3 - Der Kläger wa r Eigentümer der Grundstücke Flur 3, Flurstück 570/25 und 570/28 der Gemarkung H . . Das Flur stück 57 0/28 grenzt südlich an das Flur stück 570/25 an u nd liegt auf einer Länge von etwa 42 Metern zwischen diesem und dem G . Weg. Östlich des Flur stücks 570/25 befindet sich ein Wendehammer der S . Straße. Zwischen diesem Wendehammer und dem Flur stück 570/25 lieg t eine Garagenzeile. S üdlich der Garagenzeile grenzt das Grundstück in einer Breite von 2,50 Meter unmittel bar an d ie S . Straße. Eine anderweitige Angrenzung an eine öf fentliche Fläche weist das Flur stück 570/25 n icht auf . Im Juli 1977 erteilte der Beklagte dem Kläger die G enehmigung z um Bau eines Zwei - Familienhaus es mit Garage auf dem Flur stück 5 70/25. Dies wurde entsprechend der Baugenehmigung errichtet . Die Verbindung des Grundst ücks zur S . Straße wurde vom Kläger als Zufahrt zu dem Grundstück und zur Garage genutzt. Im Dezember 1978 wurde ihm der Bau einer Doppelgarage auf dem Flur stück 570/28 genehmigt und diese in der Folgezeit errich tet. Z wischen der im westlichen Grundstücksbereich errichteten Doppelgarage und der östl i- chen Grundstücksgrenze verblieb eine unbebaute F läche in einer Breite von 3,08 Metern. Nach Errichtung der Doppelgar age nutzt e der Kläger d ie Verbi n- dung zwischen dem Flur stück 570/25 und der S . Straße nicht mehr als Zufahrt, sondern nur noch als Zugang. In der Folgezeit erstellte die Stadt H . im Anschluss an die südliche Garage der an den Wend ehammer der S . Straße angrenzende Garagenanlage ein en 50 cm breiten Pflanzstre i- fen und versah das hieran angrenzende Straßenstück auf der Breite bis zum südlich gelegenen Flur stück 570/21 sowie auf einer von der S . Straße aus geseh enen Länge von 6 Metern mit einem Plattenbelag. 2 3 4 - 4 - 1989 entschloss sich der Kläger, seine Hausgrundstücke in absehbarer Zeit zu verkaufen , weil er ins Ausland übersiedeln wollte. Das Flur stück 570/28 veräußerte er durch Vertrag vom 31. Dezember 1991 an se ine Tochter. Im April 1992 beantragte der Klä ger die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines Stellplat zes auf dem Flur stück 570/25 mit einer Zufahrt von der S . Straße. Der Antrag wurde mit der Begründung abgelehnt, dass keine Erschli e- ß ung zur S . Straße vorhanden sei. Nach der Eintra gung der Tochter als Eigentümer in des Flurstücks 570/28 in das Grundbuch im September 1992 trug der Be klagte auf Antrag der Stadt H . in das Baulastenverzeichnis eine Baulas t des Inhalts ein, dass der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 570/28 die als Zufahrt zuguns ten des Flur stücks 570/25 benötigte Fläche zur Verfügung zu stellen und für den Einsatz von Feuerwehrfahrzeugen und Re t- tungsfahrzeugen ständig freiz uhalten habe. Im Wide rspruch sv erfahren des Kl ä- gers und seiner Tochter gegen den B aulastenb escheid des Beklagten teilte das Brandschutzreferat des Regierungspräsidiums im März 1993 mit, dass aus brandschutztechnischer Sicht keine Bedenken bestünden, dass das Wohnhaus auf dem Gr undstück 570/25 nur durch ein en Wohnweg erschlossen sei. Nach Zurückweisung des Widerspruchs erhob der Kläger Klage vor dem Verwa l- tungsgericht, über die mit Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 10. April 2001 rechtskräftig entschieden wurde un d dem Kläger und seiner Tochter ein en Teilerfolg dahin brachte , dass der die Eintragung der Baulast a n- ordnende Bescheid aufgehoben wurde . Den Antrag festzustellen, dass das Flurstück 570/25 hinsichtlich des Einsatzes von Feuerlösch - und Rettungsger ä- te n aus schließlich über die S . Straße erschlossen werde, wies der Hess i- sche Verwaltungsgerichtshof hingegen ab; auch die auf Erteilung der - von dem Beklagten abschlägig beschiedenen - Genehmigung für die Errichtung eines Stellplatzes auf dem Flurstück 570/25 mit einer Zufahrt von der S . Straße gerichtete Verpflichtungsklage wurde rechtskräftig abgewiesen. 5 - 5 - Der Kläger stützt sein nunmehriges Begehren auf Äußerung en von B e- diensteten des Beklagten im vorbezeichneten verwaltungsgerichtlichen Ve rfa h- ren sowie auf dessen Schreiben vom 20. September und 31. Oktober 2001. In dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren betreffend die Rechtmäßi g- keit der Baulasten gaben im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Ve r- waltungsgerichtshof am 29. März 2001 der Rechtsdirektor W . und Verwaltungsoberrat B . die Erklärung ab, dass der von der S . Straße her bestehende Zugang für den Einsatz von Rettungsfahrzeugen nicht ausre i- che und sich die Bauaufsicht daher vorbehalte, das Überf ahrrecht über das Flurstück 570/28 zu Gunsten des Flurstücks 570/25 notfalls auch zwangsweise gegenüber dem Kläger und seiner Tochter durchzusetzen. Mit Anwaltsschriftsatz vom 25. Mai 2001 wandte sich der Kläger an den Beklagten und verwies auf seine V erkaufsabsicht und den drohenden Schaden bei einer Verzögerung des Verkaufs. Unter Hinweis darauf, dass der Beklagte vor dem Verwaltungsgerichtshof die Auffassung vertreten habe, das Grun d- stück 570/28 werde als Zufahrt für Rettungsfahrzeu ge benötigt und ei ne solche sei von der S . Straße her nich t möglich, fragte er an, wie der Beklagte sich nunmehr nach Vorliegen des Urteils des Verwaltungsgericht s hofs verhalten werde . Hierauf antwortet e der Beklagte mit Schreiben vom 20. September 2001 , in dem er unter anderem ausführte : " Auch nach 20 - jährigem Rechtsstreit in dieser Angelegenheit hat sich die Beurteilung der Aufsichtsbehörde zur Erschließungssitu a- tion des Grundstücks nicht geändert und ist letztlich in allen G e- richtsinstanzen bestätigt worden. Nach wie vor ist davon auszug e- hen, dass die Zufahrt vom Wohngrundstück 570/25 ausschließlich über das Grundstück 570/28 zu erfolgen hat. Sicher ist unstreitig 6 7 8 - 6 - ein ' Zugang ' zur S . Straße vorhanden, der allerdings nicht als ' Zufahrt ' im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 2 der Hessischen Ba u- ordnung benutzt werden kann. " Mit Anwaltsschreiben vom 22. Oktober 2001 forderte der Kläger den B e- klagten auf, das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs zu respektieren und nicht den Versuch zu unternehmen, den im Schrei ben vom 20. September 2001 ve r- tretenen Rechtsstandpunkt im Wege des Verwaltungszwangs durchzusetzen. Die Prozessbevollmächtigte des Klägers wies darauf hin, dass die Auffassung des Beklagten geeignet sei, den Verkauf des Grundstücks zu verhindern. Kein Käu fer werde bereit sein, ein Grundstück zu einem angemessenen Preis zu kaufen, wenn ihm der Kläger eröffnen müsse, dass er damit rechnen müsse, dass der Kreis ein Nutzungsverbot zur Durchsetzung der angeblichen Zufahrt von dem G . Weg erla ssen könnte oder mit anderen nicht vorhe r- sehbaren Zwangsmitteln zur Durchsetzung seines Standpunktes zu rechnen sei. Des Weiteren forderte der Kläger in dem Schreiben den Beklagten auf, sol l- te er sich der Beurteilung des Klägers nicht anschließen wollen, e in Nutzung s- verbot wegen nicht gewährleisteten Einsatz es von Feuerschutz - und Rettung s- mitteln auszusprechen. Hierauf antwortete der Beklagte mit Schreiben vom 31. Oktober 2001, nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs sei eine Erschließung d es Grundstücks 570/25 über das Grundstück 570/28 rechtlich nicht festgelegt, lediglich eine faktische Zufahrtsmöglichkeit sei gegeben. Des Weiteren führte der Beklagte aus, das s entgegen der Aufforderung gegenwärtig kein Nutzung s- verbot für das auf dem Grun dstück des Klägers befindliche Wohnobjekt ausg e- sprochen werde, da es im Augenblick bereits seit längerem tatsächlich nicht genutzt werde. 9 10 - 7 - Der Kläger erhob daraufhin vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt Klage mit dem Antrag festzustellen, dass das Wohn haus auf dem Flurstück 570/25 hinsichtlich des Brandschutzes und des Einsatzes von Feuerlösch - und Re t- tungsgeräten von der S . Straße her erschlossen und zum andern die Z u- fahrt mit dem Pkw aufgrund der Baugenehmigung auf das Flurstück 570/25 von der S . Straße her zulässig sei. In diesem Prozess erklärte der Beklagte, dass bei Aufrechterhaltung der gegenwärtigen Zugangsmöglichkeit über die S . Straße die Voraussetzungen der Hessischen Bauordnung , und zwar auch im Hinblick auf den Bran dschutz, eingehalten würden; daraufhin wurde insoweit die Hauptsache übereinstimmend für erledigt er klärt . Der Kläger begehrt Schadensersatz, da er sich aufgrund des pflichtwidr i- gen Verhaltens des Beklagten gehindert gesehen habe, sein Grundstück zei t- lich früher zu verkaufen und einen besseren Kaufpreis zu erzielen. Die Klage hat vor dem Landgericht keinen Erfolg gehabt. Auf die Ber u- fung d es Klägers hat das Oberlandes gericht das Urteil des Landgerichts abg e- ändert und den Klageanspruch dem Grunde n ach für gerechtfertigt erklärt und im Übrigen die Sache zur weiteren Verhandlung an das Gericht des ersten Rechtszugs zurückverwiesen. Mit der vom Senat zu gelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgr ünde Die Revision hat Erfolg . 11 12 13 14 15 - 8 - I. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch dem Grund e nach für gegeben erachtet. Der Beklagte habe eine schuldhafte Amtspflichtverletzung verwirkl icht. Diese sei in den Aussagen von Amtsträgern des Beklagten vor dem He ssischen Verwaltungsgerichtshof am 29. März 2011 sowie in den Schreiben des Bekla g- ten vom 20. Sep tember und vom 31. Oktober 2001 zu sehen. Die darin geä u- ßerten Rechtsauffassungen seien rechtsfehlerhaft gewesen. Diese seien auch kausal für die materielle n Schäden, die der Kläger habe hin nehmen müssen . Aus der unpräzisen Formulierung des Beklagten , gegenwärtig komme ein Nu t- zungsverbot nicht in Betracht, weil das Grundstück bereits seit längerer Zeit tatsächlich nicht genutzt wer de, habe sich die nicht fern liegende Schlussfolg e- rung ergeben, dass bei Aufnahme der Nutzung mit einem Verbot zu rechnen sei. Darüber hätte der Kläger einen potentiellen Käufer aufklären müssen. Aufgrund der im Jahre 2011 begangenen Pflichtverletzungen von B e- diensteten des Bekla gten stehe dem Kläger für die Zeit vom 1. Juli 2002 bis zum 30. Juni 2006 ein Schadensersatzanspruch nach § 839 BGB zu, da er in diesem Zeitraum daran gehindert gewesen sei, sein Flurstück 570/25 zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. II. Das Ber ufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand. Der Kl ä- ger kann weder Ansprüche aus Amtshaftung noch aus einem enteignungsgle i- chen Eingriff geltend machen. 16 17 18 - 9 - Nach Auffas sung des Berufungsgerichts, das insoweit der Argumentation des Klägers ge f olgt ist, musste diese r aufgrund der Äußer ungen der Bedienst e- ten des Beklagten und der nachfolgenden Schreiben davon ausgehen, dass der Beklagte im Verkaufsfalle des Grundstücks vor (Wieder - ) Aufnahme der Nu t- zung des darauf befindlichen Gebäudes durch den E rwerber eine Nutzungsu n- terla ssungsverfügung erlassen werde. Dies hält einer rech tlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Der Kläger musste zu keinem Zeitpunkt ernsthaft den Erlass einer Nu t- zungsunterlassungsverfügung befürchten. Diese Würdigung kann de r Senat, da insoweit weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, selbst vornehmen. a) D ie Äußerungen der Bediensteten des Beklagten in der Verhandlung vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof sind vor dem Hintergrund der - jedenfalls objektiv (v g l. das zwischen den Parteien des vorliegenden Recht s- streits ergangene Senatsurteil vom 8. Juni 2006 - III ZR 236/04, BeckRS 2006, 07551) - re cht s widrigen Auffassung des Beklagten zu sehen, das Flurstück 570/25 sei nur unter Inanspruchnahme des Flurstücks 5 70/28 wegemäßig hi n- reichend erschlossen, weshalb zu Gunsten des Eigentümers des Flurstücks 570/25 an dem Flurstück 570/28 eine Baulast zu bestel len sei. Insoweit standen behördliche Zwangsmaßnahmen nur zum Nachteil des Eigentümers des Flu r- stück s 570/28 im Raum. D ie Frage , ob und gegebenenfalls welche bauau f- sichtsrechtlichen Maßnahmen unter dem Aspekt des Brandschutzes gegen den Eigentümer des Flurstücks 570/25 für den Fall in Betracht kommen, dass - wie geschehen - der Baulastenbescheid aufgehoben werden s ollte, stellte sich so (noch) nicht. Aufgrund der prozessualen Situation, in der die Erklärungen der Bediensteten des Beklagten vor dem Verwaltungsgerichtshof abgegeben wu r- 19 20 21 22 - 10 - den, bestand mithin für den Kläger kein Anhalt dafür, dass seitens des Bekla g- ten in dieser Hinsicht bereits irgend eine Meinungsbildung stattgefunden haben könnte. b) Im Schreiben vom 20. September 2001 hat der Beklagte auf die A n- frage des Klägers, welche Konsequenzen er aus dem Urteil des Verwaltung s- gerichtshofs zu ziehen gedenke, ge antwortet, dass er an seiner Rechtsauffa s- sung festhalte, wonach der vorhandene Zugang zur S . Straße nicht als Zufahrt im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 2 de r Hessischen Bauordnung (hier : in der Fassung vom 4. Juli 1966, GVBl. I S. 171) benutzt werden könne. Diese An t- wort war bezüglich zu erwartender bauaufsichtsrechtlicher Maßnahmen ohne besondere Aussagekraft , als die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 Nr. 2 HBO a.F. (nur) erfüllt sein mussten, damit ein Gebäude errichtet werden darf. Diese Frage stellte sich aber vorliegend nicht mehr, weil das auf dem Flur stück 570/25 befindliche Wohnhaus auf der Grundlage einer bereits 1977 erteilten Baug e- nehmigung errichtet worden war und - wie dem anwaltlich beratenen Kläger, der selbst Rechtsanwalt ist, bekannt sein musste - Bestandsschutz genoss. D a- für aber, dass der b eklagte Kreis wegen bestehender Bedenken im Hinblick auf ausreichenden Brandschutz die Rücknahme oder den Widerruf der Baugene h- migung, die nachträgliche Erteilung einer Auflage oder eine Nutzungsunters a- gung für geboten erachtete oder eine solche Maßnahme auch nur in Erwägung zog, bot dieses Schreiben keinen Anhalt. Eine solche Maßnahme hätte im Übr i- gen - wie beiden Parteien bekannt war - in Widerspruch zur Auffassung des Brandschutzreferats der übergeor dneten Widerspruchsbehörde gestan den, die in Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten derartige brandschutzrechtliche B e- denken gerade nicht erhoben hatte. 23 - 11 - c) Soweit das Berufungsgericht bei seiner Würdigung entscheidend d a- rauf ab ge stellt hat , aus dem Schr eiben des Beklagten vom 31. Oktober 2001 habe sich die nicht fern liegende Schlussfolgerung ergeben, dass bei (Wieder - ) Aufnahme der Nutzung durch einen Erwerber mit einem Verbot der Nutzung zu rechnen sei, hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Rec ht rügt, nicht hinreichend den Gesamtzusammenhang berücksichtigt , in dem diese s Schre i- ben verfasst worden ist. Der Beklagte hatte vor diesem Zeitpunkt den Erlass eines Nutzungsverbots ersichtlich nicht in Erwägung gezogen. Die im Schreiben vom 31. Oktober 2001 enthaltene Aussage, gegenwärtig werde kein Nutzung s- verbot ausgesprochen, ist durch den Kläger provoziert worden . Dieser hatte den Beklagten mit Schreiben vom 22. Oktober 2001 , sofern sich dieser hinsich t- lich der Zufahrtsproblematik für Rettungsfahrzeu ge nicht seiner , des Klägers, Rechtsauffassung anschließe, ultimativ auf gefordert , ein derartiges Nutzung s- verbot zu verhängen: " Nach meiner Beurteilung sind Sie nicht nur baurechtlich, sondern auch strafrechtlich verpflichtet , ein solches Nutzungsverbot au szuspr e- chen, wenn Sie von der Richtigkeit Ihrer rechtlichen Beurteilung überzeugt sind " . Vor diesem Hintergrund konnte die ausweichende - mit den Worten " Ein weiteres Tätigwerden unsererseits ist nicht veranlasst " schließende - Äußerung des Beklagten, er werde entgegen der Aufforderung des Klägers gegenwärtig ein solches Ver bot nicht aussprechen, vom Kläger nicht als ernsthafte Andr o- hung einer derartigen Maßnahme für den Fall der Veräußerung verstanden werden . Diese Einschätzung wird durch das Ver halten des Beklagten in dem vom Kläger im A nschluss an den 2001 geführten Schriftwechsel vor dem Verwa l- tungsgericht Darmstadt angestrengten Prozess und durch das Urteil dieses G e- 24 25 26 - 12 - richts vom 2. Juni 2005 bestätigt. So hat das Verwaltungsgericht im Hin blick a uf den übereinstimmend für erledigt erklärten Hauptsacheantrag die Kosten nach billigem Ermessen dem Kläger auferlegt und dazu aus geführt, der Beklagte h a- be zu keinem Zeit punkt - insbesondere auch nicht durch das Schreiben vom 31. Oktober 2001 - zu erkenne n gegeben, dass er allein wegen des Bran d- schutzes ein Nutzungsverbot aus sprechen werde . 2 . Aufgrund der - vom Klä ger zutreffend erkannten und vom R egierung s- präsidium ausdrücklich in einem Vermerk niedergelegten - objektiven Rechts - lage war es ausgeschl ossen, die Wohnnutzung des Flurstücks 570/25 aus Gründen des Brandschutzes zu untersagen. Das Verhalten des Beklagten gab , wie ausgeführt, bei verständiger Würdigung auch keinen hinreichenden Grund für die Annahme, im Falle einer Veräußerung des G rundstück s müsse mit e i- nem derartigen Verbot gerechnet werden. Ausgehend hiervon bestand für den Kläger keine Veran lassung, einem Kaufinteressenten gegenüber diesbezügl i- che Warnhinweise zu geben. Hinzu kommt Folgendes: Auch dann, wenn man die nicht immer klare n und die objektive Rechtslage nur unvollkommen beziehungsweise unzutreffend wiedergebenden (pflichtwidrigen) Ä u ßer ungen des Beklagten hinwegdenkt, so änderte dies nichts daran, dass die wegemäßige Erschließung des Flurstücks 570/25 (insbesondere: Zufahrt mit PKW) nach wie vor unsicher war. Insbeso n- dere änderte sich nichts an der - vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof rechtskräftig festgestellten - rechtlichen Unmöglichkeit, das Grundstück von der S . Straße aus zu erschließen. Dafür, dass sich d ie bereits hierdurch b e- einträchtigten Chancen, das Grundstück zu einem angemessenen Preis ve r- ka u fen zu können, in der Folgezeit gerade durch die Äußerungen des Bekla g- ten und die da mit (möglicherweise ) verbundenen Unsicherheiten hinsichtlich 27 28 - 13 - der Einhaltung der an den Brandschutz zu stellenden Anforderungen weiter vermindert haben könnten, fehlt es an tatsächlichen Anhaltspunkten (vgl. auch das Senatsurtei l vom 8. Juni 2006 aaO Rn. 11). 3. Mangels Eingriff in das Eigentum srecht des Klägers scheiden auch A n- sprüche aus einem e nteignungsgleichen Eingriff aus. 4 . Das Urteil des Berufungsgerichts ist daher aufzuheben. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 3 ZPO). Schlick Wöstman n Hucke Seiters Remmert Vorinstanzen: LG Darmstadt, Entscheidung vom 22.12.2008 - 19 O 17/06 - OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 06.01.2012 - 13 U 72/09 - 29 30
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