BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 3/09 Verk374ndet am: 22. M344rz 2010 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 22. M344rz 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette und die Richter Dr. Strohn, Caliebe, Dr. Reichart und Bender f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts vom 26. November 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger zu 1 und 3 beteiligten sich im Jahr 1993 mit 2,5 Mio DM bzw. 800.000,00 DM an der Grundst374cksgesellschaft B. GbR (G. -Fonds 11), die Kl344gerin zu 2 im Jahr 1994 mit 100.000,00 DM. 1 Die Beklagte - damals noch firmierend unter G. G. -AG, dann umbenannt in G. AG und schlie337lich umgewandelt in die G. GmbH - ist Gr374ndungsgesellschafterin dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds. Ihre Anteile wurden mehrheitlich vom Land Berlin gehalten. 2 - 3 - Die Fonds waren gegr374ndet worden, um Wohnanlagen - gr366337tenteils im sozialen Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen der Kostenmiete und der niedrigeren Sozialmiete wurde teilweise durch Auf-wendungshilfen des Landes Berlin ausgeglichen (sog. 1. F366rderungsweg). Die-se Hilfen wurden in einer ersten F366rderphase f374r 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. 334blicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-j344hrige "An-schlussf366rderung" an. 3 Abweichend von dieser Verwaltungs374bung beschloss der Berliner Senat am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussf366rderung f374r solche Bau-vorhaben, bei denen die Grundf366rderung nach dem 30. Dezember 2002 endete. Darunter fiel auch der G. -Fonds 11. Seither ist der Fonds sanierungsbe-d374rftig. 4 Die Kl344ger haben wegen verschiedener Prospektm344ngel beantragt fest-zustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, sie von s344mtlichen Verbindlichkei-ten aus der Beteiligung am Fonds, insbesondere von der quotalen Haftung f374r die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen, freizustellen, soweit diese die entstandenen Steuervorteile und an sie erfolgten Aussch374ttungen ab-z374glich der geleisteten Einlage 374berstiegen, Zug um Zug gegen 334bertragung der Gesellschaftsanteile. Ferner haben sie die Feststellung begehrt, dass die Beklagte zum Ersatz etwaiger weiterer Sch344den verpflichtet sei. Das Landge-richt hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erkennenden Senat zugelassene Revision der Kl344ger. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat Erfolg und f374hrt unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: Der Prospekt stelle zwar die An-schlussf366rderung unzutreffend als sicher dar, w344hrend tats344chlich kein Rechts-anspruch darauf bestanden habe. Die Beitrittsentscheidung der Kl344ger beruhe aber nicht auf diesem Fehler. Die Kausalit344t werde nicht vermutet. Die Kl344ger h344tten andere, im Prospekt offen gelegte Risiken in Kauf genommen, so dass es m366glich sei, dass sie sich auch durch das vergleichbar geringe Risiko eines Ausbleibens der Anschlussf366rderung nicht von der Anlage h344tten abhalten las-sen. Der Kl344ger zu 3 habe die Kausalit344t des Prospektfehlers f374r seine Beitritts-entscheidung auch nicht anderweitig dargelegt. Das sei bez374glich der Kl344ger zu 1 und 2 anders. Diese Kl344ger h344tten die Kausalit344t aber nicht bewiesen. F374r die Kl344gerin zu 2 habe die Beweisaufnahme zum non liquet, beim Kl344ger zu 1 zum Beweis des Gegenteils gef374hrt. Er habe die Beteiligung nicht aufgrund der Prospektangaben, sondern wegen der vom Anlageberater aufgef374hrten Gr374nde daf374r, dass die Anschlussf366rderung sicher bewilligt werde, gezeichnet. Ein an-derer Prospektfehler liege nicht vor, insbesondere sei die Darstellung der quota-len Haftung im Prospekt nicht zu beanstanden. II. Das h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung nicht in allen Punkten stand. 8 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass die Kl344ger von der Beklagten beim Vertragsschluss nicht zutreffend 374ber die Risi-ken der Anlage unterrichtet worden sind. 9 Nach der st344ndigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger f374r seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild 374ber das Beteiligungsobjekt 10 - 5 - vermittelt werden, d.h. er muss 374ber alle Umst344nde, die f374r seine Anlageent-scheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein k366nnen, insbesondere 374ber die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verst344ndlich und vollst344ndig aufgekl344rt wer-den (BGHZ 79, 337, 344; BGH, Sen.Urt. v. 7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; v. 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Tz. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher W374rdigung festgestellt hat - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen. a) Ein Prospektfehler liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesell-schafter w374rden f374r die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer Beteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang dieser quotalen Haftung werde durch Leistungen aus dem Gesellschaftsverm366-gen zwingend gemindert (vgl. BGH, Sen.Beschl. v. 30. M344rz 2009 - II ZR 67/08, juris). 11 b) Der Prospekt ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend fest-gestellt hat - insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die Anschlussf366rderung bestehe ein Rechtsanspruch (vgl. BGH, Sen.Beschl. v. 30. M344rz 2009 - II ZR 49/08, juris). 12 Der Prospekthinweis 13 Nach Ablauf des ersten F366rderungszeitraumes von 15 Jahren wird gem344337 Senatsbeschluss vom 14. April 1992 (1532/92) eine Anschlussf366rderung f374r Wohnungen der Wohnungsbauprogramme ab 1977 gew344hrt. 205 Details 374ber die Anschlussf366rderung (Zusch374sse bzw. Darlehensregelung) liegen noch nicht vor. - 6 - kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstan-den werden, als sei die Anschlussf366rderung dem Grunde nach schon bewilligt und es m374sse nur noch 374ber das Wie der F366rderung entschieden werden. 14 Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 18 des Prospekts Ein Wegfall der Mittel w344re bei Verletzung der F366rderungsbestimmungen denkbar bzw. bei Zahlungsunf344higkeit des Staates (vgl. Anschlussf366rde-rung). ebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 34 des Prospekts: Auch k366nnen prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] 304nderungen von Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beein-flusst werden. Die Anschlussf366rderung war ein f374r die Rentabilit344t des Fonds wesentli-cher Umstand. Daran 344ndert die Tatsache nichts, dass nur 11 der insgesamt 65 Wohnungen davon betroffen waren. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass ohne Anschlussf366rderung "kein Investor dieser Welt" auch nur eine einzi-ge Wohnung in Berlin in diesem Marktsegment gebaut h344tte, weil nach Ablauf der 15-j344hrigen Grundf366rderung die dann noch verbleibende Kostenmiete f374r Wohnungen dieses Marktsegments nicht zu erzielen gewesen w344re. 15 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Prospektfehler sei f374r die Beitrittsentscheidung der Kl344ger nicht urs344chlich geworden, h344lt der revisions-rechtlichen Pr374fung aber nicht stand. 16 a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte Aufkl344rung schon nach der Lebenserfahrung urs344chlich f374r die Anlageentschei-dung ist (st. Rspr., BGHZ 79, 337, 346; 84, 141, 148; 177, 25 Tz. 19; BGH, 17 - 7 - Sen.Urt. v. 1. M344rz 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104, 1106; v. 7. Dezember 2009 aaO Tz. 23). Diese Vermutung aufkl344rungsrichtigen Verhaltens sichert das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abw344gung des F374r und Wider dar374ber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt investieren will oder nicht (Senat, BGHZ 123, 106, 112 ff.). 18 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausali-t344tsvermutung greife hier nicht ein, weil die Kl344ger bei einer zutreffenden Auf-kl344rung in einen Entscheidungskonflikt gekommen w344ren; denn es habe nicht nur eine M366glichkeit aufkl344rungsrichtigen Verhaltens gegeben. Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilit344t und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten nach der st344ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geeignet, die auf der Lebenserfahrung beruhende tats344chliche Vermutung der Urs344chlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen f374r die Anlageentscheidung zu entkr344ften. Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger Werthaltig-keit. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die An-nahme, eine geh366rige Aufkl344rung 374ber wichtige, f374r eine werthaltige Anlage ab-tr344gliche Umst344nde h344tte bei dem Anlageinteressenten allein schon deshalb, weil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vern374nftigerweise mehrere Entscheidungsm366glichkeiten er366ffnet, also nur einen "Entscheidungs-konflikt" begr374ndet (BGH, Sen.Urt. v. 2. M344rz 2009 - II ZR 266/07, ZIP 2009, 764 Tz. 6; Urt. v. 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Tz. 24). Viel-mehr ist regelm344337ig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufkl344-rung dem Fonds nicht beigetreten w344re. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt allenfalls bei hochspekulativen Gesch344ften in Betracht (BGHZ 160, 58, 66 f.; s. aber BGH, Urt. v. 12. Mai 2009 - XI ZR 586/07, ZIP 2009, 1264 Tz. 22 zur grunds344tzlich geltenden Kausalit344tsvermutung), zu denen die Investition in 19 - 8 - einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht geh366rt (BGH, Urt. v. 9. Februar 2006 aaO Tz. 24). 20 b) Danach wird hier die Kausalit344t des Prospektfehlers f374r die Anlageent-scheidung vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Unge-wissheit der Anschlussf366rderung w344re es f374r einen durchschnittlichen Anlagein-teressenten durchaus vern374nftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investie-ren. Unabh344ngig von der Anschlussf366rderung konnte der Anleger mit der Anla-ge zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der Anschlussf366rderung nach 15 Jahren insolvent w374rde und damit das investierte Kapital verloren w344re. Dem standen keine ad344quaten Gewinnchancen gegen-374ber. Nach der "Liquidit344ts- und Prognoserechnung" des Prospekts konnte der Anleger bei normaler F366rderung j344hrlich mit einer Aussch374ttung i.H.v. 1.500,00 DM pro 100.000,00 DM Anlagesumme rechnen, das sind 1,43 % des eingesetzten Kapitals einschlie337lich des Agios. Er h344tte zwar unter Hinzurech-nung der Steuervorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von au337erge-w366hnlich hohen Gewinnchancen (vgl. BGHZ 160, 58, 66 f.) kann indes keine Rede sein. Ob das Risiko, die Anschlussf366rderung werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt der Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschluss-f366rderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die 334berlebensf344higkeit des Fonds grunds344tzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das F374r und Wider selbst abzuw344gen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen F344llen auch durch unzutreffende Informationen 374ber Um-st344nde, f374r deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beein-tr344chtigt. 21 - 9 - c) Die Vermutung aufkl344rungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte bis-her nicht widerlegt. 22 23 aa) Um die Kausalit344tsvermutung zu widerlegen, muss der Aufkl344rungs-pflichtige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen h344tte. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kl344ger h344tten auch andere Risiken hingenommen, so dass sie auch dieses weitere Risiko nicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten h344tte, gen374gt dazu nicht. Ein solcher Schluss ist nicht tragf344hig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahlreiche Risiken 374bernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weitere Risiken zu 374bernehmen. bb) Die - vom Rechtsstandpunkt des Berufungsgerichts aus erforderli-che - Vernehmung der von den Kl344gern benannten Zeugen hat nicht den Be-weis erbracht, dass der Prospektfehler f374r die Beitrittsentscheidungen der Kl344-ger nicht urs344chlich gewesen ist. 24 Hinsichtlich der Kl344gerin zu 2 ist das Berufungsgericht von einem non li-quet ausgegangen, hinsichtlich des Kl344gers zu 3 hat es schon substanziierten Vortrag zur Kausalit344t vermisst. Beides reicht bei zutreffender Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast nicht aus, um die Vermutung der Kausalit344t zu wi-derlegen. 25 Hinsichtlich des Kl344gers zu 1 hat das Berufungsgericht angenommen, es sei erwiesen, dass der Prospektfehler f374r die Beitrittsentscheidung nicht urs344ch-lich geworden sei. Diese Beweisw374rdigung ist nicht frei von Rechtsfehlern. Um die Kausalit344tsvermutung zu widerlegen, h344tte die Beklagte hier beweisen m374s-sen, dass der Kl344ger zu 1 sich auch dann an dem Fonds beteiligt h344tte, wenn der Zeuge N. ihn dar374ber aufgekl344rt h344tte, dass es keinen Rechtsan-spruch auf die Anschlussf366rderung gab, wie es der Prospekt f344lschlich vermit- 26 - 10 - telte. Dass der Zeuge diesen Prospektfehler richtig gestellt h344tte, ergibt sich aber weder aus dem im Berufungsurteil wiedergegebenen Beweisergebnis noch aus der Niederschrift 374ber die Vernehmung der Zeugen. Danach hatte sich der Kl344ger zu 1 mit der Prospektangabe allein nicht zufrieden gegeben, sondern den Zeugen ausdr374cklich nach der Sicherheit der Anschlussf366rderung befragt. Der Zeuge hat dem Kl344ger zu 1 darauf versichert, dass die Anschluss-f366rderung "absolut sicher" sei, wie der Zeuge S. ausgesagt hat. Auch wenn der Zeuge N. diese Gewissheit u.a. mit der bisherigen F366rderpraxis und der drohenden Insolvenz aller Fonds beim Ausbleiben der F366rderung begr374ndet hat, ist damit der Prospektinhalt nicht richtig gestellt worden. Er ist vielmehr durch die auf Nachfrage des Kl344gers zu 1 erfolgte Angabe des Zeugen, die An-schlussf366rderung sei "absolut sicher", noch verst344rkt worden. III. Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gr374nden im Ergebnis richtig (247 561 ZPO). 27 1. Der Gesellschaftsvertrag ist entgegen der Ansicht der Revision nicht wegen Versto337es gegen Art. 1 247 1 RBerG gem. 247 134 BGB nichtig. 28 Dass der Fondsbeitritt der Kl344ger durch einen Bevollm344chtigten erkl344rt worden w344re - so dass es auf die Wirksamkeit der Vollmacht nach 247 134 BGB, Art. 1 247 1 RBerG ank344me -, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Im Ge-genteil deutet der Text des Zeichnungsscheins darauf hin, dass die Kl344ger per-s366nlich die Beitrittserkl344rungen unterzeichnet haben. So hei337t es in dem Zeich-nungsschein auf S. 32 des Prospekts: 29 Hiermit zeichne ich eine Beteiligung am G. -Fonds 11 374ber 205 Auf S. 33 des Prospekts hei337t es weiter: 30 - 11 - Mit der Unterschrift auf der Zeichnungserkl344rung hat der Zeichner seinen Beitritt zur Grundst374cksgesellschaft B. GbR (G. -Fonds 11) erkl344rt. Die Beklagte hat auch nicht dadurch gegen das Rechtsberatungsgesetz versto337en, dass sie als Gesch344ftsf374hrerin des Fonds f374r diesen Darlehensver-tr344ge abgeschlossen und die Gesellschafter - wie prospektiert und im Gesell-schaftsvertrag vereinbart - der quotalen Haftung und der sofortigen Zwangsvoll-streckung in ihr Verm366gen unterworfen hat. Damit hat sie vielmehr als Gesell-schafterin des Fonds eigene Angelegenheiten wahrgenommen (vgl. BGH, Sen.Urt. v. 14. April 1986 - II ZR 129/85, WM 1986, 853 f.; Urt. v. 17. Oktober 2006 - XI ZR 19/05, ZIP 2007, 64 Tz. 29, 42). 31 2. Zu Unrecht macht die Revision weiter geltend, der Gesellschaftsver-trag sei gem344337 247 125 BGB nichtig, weil er nicht - wie nach 247 11 Abs. 2 ErbbauRG i.V.m. 247 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich - notariell beurkundet worden sei. 32 Nach dem Gesellschaftsvertrag sollte nicht etwa die Fondsgesellschaft die darin bezeichneten Erbbaurechte erwerben. Vielmehr sollte die Beklagte die ihr zustehenden Erbbaurechte dem Fonds "zuordnen" und treuh344nderisch f374r ihn halten. Diese Abrede bedurfte keiner notariellen Beurkundung (Sen.Urt. v. 25. M344rz 1965 - II ZR 203/62, WM 1965, 744, 745). 33 34 3. Nach dem f374r das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sach-verhalt trifft die Beklagte an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein Verschulden. 35 Das Verschulden wird in den F344llen der Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach 247 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Umst344nde, die diese Vermutung widerlegen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. - 12 - IV. Die Sache ist an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen, damit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden k366nnen. 36 37 1. Die Beklagte hat f374r ihre Behauptung, der Prospektmangel sei nicht urs344chlich f374r die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteiverneh-mung der Kl344ger angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht gem344337 247 445 ZPO nachzugehen haben. 2. Weiter wird das Berufungsgericht die Verj344hrung des etwaigen Scha-densersatzanspruchs zu pr374fen haben. 38 Nach der Neufassung der 247247 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 gilt f374r den Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss eine Ver-j344hrungsfrist von drei Jahren nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den den Anspruch begr374ndenden Umst344nden und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrl344ssigkeit erlangt h344tte, l344ngstens von zehn Jahren ( Art. 229 247 6 Abs. 4 EGBGB ). Das Berufungsgericht wird fest-zustellen haben, ob die dreij344hrige Verj344hrungsfrist schon mit Ablauf des Jahres 39 - 13 - 2003, als der Berliner Senat den die Anschlussf366rderung ausschlie337enden Be-schluss gefasst hat, begonnen hat und dann durch die im Jahr 2007 eingereich-te und zugestellte Klage nicht mehr gehemmt werden konnte. Vorsitzender Richter am BGH Strohn Caliebe Prof. Dr. Goette ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert Strohn Reichart Bender Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 29.08.2007 - 36 O 223/07 - KG, Entscheidung vom 26.11.2008 - 26 U 214/07 -
Full & Egal Universal Law Academy