BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 331/07 Verk374ndet am: 4. September 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 4. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Wurm, Dr. Herrmann, W366stmann und Hucke f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344ger gegen das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 18. September 2007 wird zur374ck-gewiesen. Die Kl344ger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344ger nehmen den beklagten Notar auf Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kauf-vertrags 374ber eine Eigentumswohnung in Anspruch. Weiterhin haben sie von den vormaligen Beklagten zu 1 bis 3 Schadensersatz mit der Begr374ndung ver-langt, diese h344tten ihnen in betr374gerischem Zusammenwirken die betreffende Wohnung zu einem sittenwidrig 374berh366hten Kaufpreis verkauft. Eigent374mer war der fr374here Beklagte zu 2. Dieser hatte die Wohnung 2004 an den vormaligen Beklagten zu 1 verkauft. Die Eigentumsumschreibung war jedoch unterblieben. 1 - 3 - Ende Mai oder Anfang Juni 2004 riet der im Anlagegesch344ft t344tige fr374he-re Beklagte zu 3 den Kl344gern, zum Zwecke der Verm366gensanlage und der Steuerersparnis eine Eigentumswohnung zu erwerben. Am 14. Juni 2004 be-gaben sich diese in die B374ror344ume eines Unternehmens namens H. AG. Dort bot ihnen der fr374here Beklagte zu 3 die an den vormaligen Beklagten zu 1 verkaufte, angeblich vermietete Eigentumswohnung zum Erwerb an. Nachdem sich die Kl344ger - ohne die Wohnung zuvor besichtigt zu haben - hieran interes-siert gezeigt hatten, wurden noch am selben Tag ein Beurkundungstermin bei dem beklagten Notar vereinbart und der Kaufvertrag geschlossen. Verk344ufer war der fr374here Beklagte zu 1, den der vormalige Beklagte zu 3 vertrat. Als Kaufpreis waren 114.900 200 vereinbart. Nach 247 4 Abs. 1 Satz 2 des Kaufvertrags erfolgte die 334bergabe der Wohnung vermietet. 2 Zur Finanzierung des Kaufpreises nahmen die Kl344ger einen Kredit in H366-he von 100.000 200 auf. Sp344ter stellten sie fest, dass die Wohnung nicht vermietet war und sich auch in einem nicht vermietbaren Zustand befand. Im Mai 2005 erkl344rten die Kl344ger die Anfechtung des Kaufvertrages. Sie wurden daraufhin nicht mehr im Grundbuch als Eigent374mer eingetragen. 3 Die Kl344ger haben alle vier Beklagten gesamtschuldnerisch auf Freistel-lung von den Kreditverbindlichkeiten, Erstattung der bereits geleisteten Darle-henszahlungen sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht f374r alle weiteren Sch344-den aus dem Abschluss des Kaufvertrages vom 14. Juni 2004 in Anspruch ge-nommen. Die Klage gegen die vormaligen Beklagten zu 1 und 2 hatte Erfolg. Die gegen den fr374heren Beklagten zu 3 gerichtete Klage hat das Berufungsge-richt abgewiesen. Weiterhin hat es die vom Landgericht ausgesprochene Ab-weisung der Klage gegen den beklagten Notar best344tigt. Soweit sich die Klage gegen diesen richtet, hat das Berufungsgericht die Revision zugelassen, weil 4 - 4 - sich die noch nicht gekl344rte Rechtsfrage stelle, ob der einen Immobilienkauf beurkundende Notar den K344ufer danach befragen m374sse, ob er sich 374ber Be-stand und Ausgestaltung der zu 374bernehmenden Mietverh344ltnisse Kenntnis verschafft habe, und ihn gegebenenfalls vor den Gefahren eines nicht beste-henden Mietverh344ltnisses warnen m374sse, beziehungsweise ob der Notar we-nigstens danach zu fragen habe, ob der K344ufer einen Mietvertrag gesehen ha-be. Mit ihrem Rechtsmittel verfolgen die Kl344ger ihr Begehren gegen374ber dem beklagten Notar (im Folgenden: Beklagter) weiter. 5 Entscheidungsgr374nde Die zul344ssige Revision ist unbegr374ndet. 6 I. Das Berufungsgericht hat, soweit hier noch von Bedeutung, ausgef374hrt, der Beklagte habe keine ihm als Notar obliegenden Belehrungs- oder Betreu-ungspflichten verletzt. Insbesondere habe er sich nicht bei den Kl344gern danach erkundigen m374ssen, ob diese 374berpr374ft h344tten, ob das in 247 4 Abs. 1 Satz 2 des Kaufvertrages erw344hnte Mietverh344ltnis tats344chlich bestehe und ob sie den Miet-vertrag eingesehen h344tten. Ebenso wenig sei ein Hinweis auf die Risiken erfor-derlich gewesen, die mit dem Unterlassen einer solchen Pr374fung verbunden gewesen seien. Der Beklagte habe keine Anhaltspunkte daf374r gehabt, dass sich 7 - 5 - die Kl344ger 374ber wesentliche Umst344nde des Vertragsgegenstandes nicht im Kla-ren gewesen seien. Der Beklagte habe nicht damit rechnen m374ssen, dass die Erkl344rung, die 334bergabe der Wohnung erfolge vermietet, falsch sei. Vielmehr habe er annehmen d374rfen, dass sich die Kl344ger bereits im Vorfeld der Beurkun-dung aus eigenem Antrieb ein Bild von dem Kaufobjekt und den f374r ihre Kauf-entscheidung ma337geblichen wirtschaftlichen Faktoren gemacht und sich somit auch 374ber die an der Immobilie bestehenden Mietverh344ltnisse unterrichtet h344t-ten. Hieran 344ndere die Kurzfristigkeit des anberaumten Beurkundungstermins nichts. Es sei auch nicht ersichtlich, dass den Kl344gern durch die unterlassene 334bersendung des Kaufvertragsentwurfs der von ihnen geltend gemachte Scha-den entstanden sei. II. Die Revisionszulassung ist, wie sich aus ihrer Begr374ndung ergibt (vgl. zur Beschr344nkung der Rechtsmittelzulassung aufgrund der Entscheidungsbe-gr374ndung z.B: BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07 - NJW 2008, 2351 f, Rn. 15 f m.w.N.), beschr344nkt auf die Aufkl344rungs- beziehungsweise Be-lehrungspflichtverletzungen, die die Kl344ger dem Beklagten im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrags vorwerfen. Der weiteren - von der Vorin-stanz verneinten - Frage, ob der Beklagte auch im Zusammenhang mit der Auszahlung der bei ihm hinterlegten Darlehensvaluta ihm den Kl344gern gegen-374ber obliegende Amtspflichten verletzt hat, ist deshalb nicht mehr nachzuge-hen. 8 Soweit das angefochtene Urteil der revisionsrechtlichen Nachpr374fung unterliegt, h344lt es ihr stand. Auf der Grundlage des f374r die Beurteilung durch das 9 - 6 - Revisionsgericht ma337geblichen Parteivortrags bis zur letzten m374ndlichen Ver-handlung vor dem Berufungsgericht (247 559 Abs. 1 ZPO) scheidet ein Scha-densersatzanspruch der Kl344ger gegen den Beklagten wegen einer Amtspflicht-verletzung als Notar (247 19 Abs. 1 BNotO) aus. 1. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Be-klagten wegen eines Versto337es gegen seine aus 247 17 Abs. 1 BeurkG folgenden Pflichten verneint. 10 Allerdings ist der Notar verpflichtet, die Grundst374cksk344ufer darauf hinzu-weisen, dass durch einen Grundst374cksverkauf Miet- und Pachtverh344ltnisse nicht erl366schen (Winkler, Beurkundungsgesetz, 16. Aufl., 247 17 Rn. 230), und abzukl344ren, ob noch Regelungsbedarf im Zusammenhang mit dem 334bergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (247247 566 ff BGB), etwa im Hinblick auf den Zeitpunkt der 334bertragung der Mietzinsanspr374che im Innenverh344ltnis der Kaufvertragsparteien oder der 334bergabe von Mietsicherheiten, besteht (vgl. auch Albrecht in Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestal-tung, 8. Aufl., Rn. 527; Brambring in Beck'sches Notarhandbuch, 4. Aufl., A I Rn. 10 Buchstabe (d), Rn. 131). Zweck dieser Amtspflicht ist es, zu gew344hrleis-ten, dass die Kaufvertragsparteien die M366glichkeit erhalten, sich 374ber die im Einzelfall auf sie zukommenden Rechtsfolgen des 334bergangs der Mietverh344ltnisse im Klaren zu werden. Ungeachtet der Frage, ob der hier gel-tend gemachte Schaden, der auf die Unkenntnis der tats344chlichen Verh344ltnisse (Leerstand) zur374ckzuf374hren ist, in den Schutzzweck dieser Pflicht des Notars f344llt, h344tten die Kl344ger jedenfalls vortragen m374ssen, dass sie entsprechende Hinweise des Beklagten zum Anlass f374r weitere Nachfragen genommen h344tten, daraufhin der Leerstand aufgedeckt worden w344re und sie sodann von einem Kaufvertragsabschluss abgesehen h344tten. Hierzu hat das Berufungsgericht kei- 11 - 7 - ne Feststellungen getroffen; die Revision hat insoweit auch keinen 374bergange-nen Sachvortrag zu r374gen vermocht. 2. Ebenfalls an der fehlenden Urs344chlichkeit eines etwaigen Versto337es des Beklagten gegen seine Amtspflichten f374r den geltend gemachten Schaden scheitert ein Anspruch der Kl344ger aus 247 19 Abs. 1 BNotO wegen Verletzung seiner aus 247 14 Abs. 3 BNotO folgenden Pflicht zur ordnungsgem344337en Gestal-tung des Beurkundungsverfahrens, zu der nach Nummer II Satz 3 der Richt-linien der Notarkammer Celle f374r die Amtspflichten und sonstigen Pflichten der Mitglieder der Notarkammer vom 28. April 1999 und 3. Mai 2000 (NdsRpfl 2000, 353) auch geh366rt, dass den Beteiligten ausreichend Gelegenheit einger344umt wird, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen. Auch insoweit fehlt jeder Tatsachenvortrag der Kl344ger dazu, dass sie bei Einhaltung einer angemessenen Frist vor der Beurkundung weitere 334berlegungen ange-stellt, Erkundigungen 374ber das angebliche Mietverh344ltnis eingeholt und darauf-hin von dem Vertragsschluss Abstand genommen h344tten. 12 3. Aus denselben Gr374nden sind entgegen der Auffassung der Revision auch die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts zu der aus 247 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO abgeleiteten sogenannten erweiterten Belehrungspflicht jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. 13 4. An dieser Beurteilung der Sach- und Rechtslage 344ndert auch nichts das von den Kl344gern vorgelegte, w344hrend des Revisionsverfahrens ergangene Ur-teil der 15. Kleinen Strafkammer des Landgerichts Hannover vom 12. M344rz 2008. Zwar k366nnte diese Entscheidung den Vortrag der Parteien zu den dem Beklagten vorgeworfenen Amtspflichtverletzungen in ein anderes Licht setzen als in den Tatsacheninstanzen. Die Strafkammer hat darin ein Urteil des Amts- 14 - 8 - gerichts Hannover best344tigt, durch das der Beklagte wegen Betrugs zu einer Freiheitsstrafe von einem Jahr verurteilt worden war. Das Landgericht hat es als erwiesen angesehen, dass der Beklagte im Jahr 2004 374ber 100 von der H. AG vermittelte Beurkundungen vorgenommen habe. Die Gesch344ftslei-tung dieses Unternehmens habe, wie dem Beklagten bewusst gewesen sei, gezielt die Strategie verfolgt, den Kunden keine Bedenkzeit zu lassen. In dieses auf 334berrumpelung ausgerichtete System sei der Beklagte als sogenannter Mit-ternachtsnotar eingebunden gewesen. Allerdings darf der Senat dieses, eine andere als die hier gegenst344nd-liche Beurkundung betreffende Strafurteil nicht mehr ber374cksichtigen. Gem344337 247 559 Abs. 1 ZPO unterliegt der Beurteilung des Revisionsgerichts nur dasjeni-ge Parteivorbringen, das aus dem Berufungsurteil oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Ferner k366nnen nur die Tatsachen ber374cksichtigt werden, aus de-nen sich ein Verfahrensversto337 ergibt. Hiervon hat die Rechtsprechung zwar aus prozesswirtschaftlichen Gr374nden nicht wenige Ausnahmen zugelassen, um zu verhindern, dass die vom Tatsachenausschluss betroffene Partei einen wei-teren Rechtsstreit, gegebenenfalls durch mehrere Instanzen, f374hren muss (BGH, Urteil vom 21. November 2001 - XII ZR 162/99 - NJW 2002, 1130, 1131 m.w.N.). Keiner dieser Ausnahmef344lle (vgl. die Aufstellungen bei Ball in Musie-lak, ZPO, 6. Aufl., 247 559 Rn. 8-10 und Wenzel in M374nchKommZPO, 3. Aufl., 247 559 Rn. 25-31) liegt jedoch vor. 15 - 9 - 334berdies w374rde die Ber374cksichtigung des Strafurteils nicht 374ber den feh-lenden Sachvortrag zur Urs344chlichkeit einer Amtspflichtverletzung des Beklag-ten f374r den geltend gemachten Schaden hinweg helfen. 16 Schlick Wurm Herrmann W366stmann Hucke Vorinstanzen: LG Hannover, Entscheidung vom 20.12.2006 - 11 O 401/05 - OLG Celle, Entscheidung vom 18.09.2007 - 16 U 16/07 -
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