BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 345/12 Verkündet am: 10. Oktober 2013 B o t t Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 839a Abs. 1; ZVG § 74a Abs. 5 Satz 1 a) Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des Ve r- kehrswerts des Versteig e rungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss. b) Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken. Ande rs als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte - und diesbezüglich besonders sachkundige - Gutachter darf sich der Verkehr s- wertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begn ü- gen und muss erst dann we itere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entspr e- chende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umstä n den des konkreten Falls Anlass besteht. c) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines (bebauten) Grundstücks sind kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert unvermeidbar; sie dürfen nicht ohne weiteres zu Lasten des Sachverständigen gehen. d) Grobe Fahrlässigkeit erfordert, dass der Gutachter unbeachtet gelassen hat, was jedem Sac h- kundigen einleuchten muss, und dass seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar ist. Maßgebend ist hierbei nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen, so n- dern der Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 - III ZR 345/12 - OLG Frankfurt/Main LG Frankfurt/Main - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2013 durch den Vizepräsidenten Schlick und die Richter Wöstmann, Tombrink, Dr. Remmert und Reiter für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 10. Oktober 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die K osten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Kläger nimmt den Beklagten, einen Sachverständigen für Grun d- stücksbewertung, unter dem Vorwurf der Erstellung eines fehlerhaften Gutac h- tens auf Schadensersatz in Anspruch. Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erstattete der B e- klagte auf Ersuchen des Amtsgerichts U . v om 22. Januar 2003 ein Gu t- achten über den Verkehrswert des Grundstücks L . Weg 8 in W . . Das Grundstück war zu dieser Zeit mit einem 1897 errichteten Einfam i- 1 2 - 3 - lienhaus (Fachwerkgebäude) und einer 1981 errichteten Garage bebaut. Zum Stichtag am 11. Februar 2003 ermittelte der Beklagte in seinem Gutachten vom 6. März 2003 einen Grundstücksverke - schäden insoweit aufgenommen worden seien, " wie sie zerstörungsfrei, das heiß t offensichtlich erkennbar waren " (S. 8). Für das Einfamilienhaus vermerkte der Beklagte unter der Rubrik " Baumängel/Bauschä den " (S. 12, 13): " Feuchti g- keitsschäden, Putzschäden " , sowie unter der Rubrik " sonstige Besonderheiten " (S. 12): " Unterhal tungsstau " . Er gelangte zu der All gemeinbeurteilung: " Der ba u liche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. " (S. 13). Zur Garagendecke teilte der B e- klagte mit, dass diese früher als Terrasse genutzt worden und dies wegen eines Feuchtigkeitsschadens zur Zeit nicht möglich sei (S. 13). Für Bauschäden, U n- terhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse brachte der Beklagte insg e- Nach entsprechender Fest setzung des Verkehrswerts durch das Verste i- gerungsgericht erhielt der Kläger i m Versteigerungstermin vom 4. Mai 2004 für zu renovieren und anschließend zu vermieten. Nach vollstän diger Entkernung gelangte er indes zu der Einschätzung, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht sinnvoll sei und das Gebäude abgerissen werden müsse. Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe grob fahrlässig ein in mehrfacher Hinsicht unrichti ges Verkehrswertgutachten erstellt, und sich hierfür auf Gutachten des Sachverständigen H . vom 5. Juli und 7. Se p- tember 2005 bezogen, die dieser in einem vom Kläger beantragten selbständ i- 3 4 - 4 - gen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht F . erstattet hat . In s- besondere seien das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden und das Vorhande n- sein von Fäulnisschäden verkannt worden. Das Einfamilienhaus sei abbruchreif Der Beklagte ist dem Vortrag des Klägers im Einzelnen entgegengetr e- ten. Er hat insbesondere erwidert, der v on ihm ermittelte Verkehrswert sei (zum Bewertungsstichtag) zutreffend gewesen, und jedenfalls habe er nicht grob fah r lässig gehandelt. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass den Beklagten jedenfalls kein vorsätzliches oder g rob fahrlässiges Verschulden treffe. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Klägers - nach Einh o- lung weiterer Gutachten der Sachverständigen H . und E . - das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und den Beklagten u n- ter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels verurteilt, an den Kläger Mit seiner vom erkennenden Senat zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urtei ls. Entscheidungsgründe Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 5 6 7 8 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung aus - geführt, der Be klagte schulde dem Kläger Schadensersatz in Höhe von 50.578,41 n- gegebene Wert des Hauses und dessen Zustand hätten der wahren Sachlage nicht entsprochen. Der Beklagte habe auch grob fahrläss ig gehandelt. Wie in den Gutachten des Sachverständigen H . dargestellt, seien von außen Putzschäden sowie unregelmäßig hohe durchfeuchtete, vermooste/ veralgte Außenputzflächen zu erkennen gewesen. Aus technischer Sicht sei zu erkennen gew esen, dass die durchfeuchteten Außenputzflächen auch im B e- reich der Decke über dem Kellergeschoss und damit auch im Bereich der dort eingemauerten Balkenköpfe vorhanden gewesen seien. Daraus habe abgeleitet werden können, dass die Fachwerkhölzer der Außenw and und damit auch die Balkenköpfe der Decke über dem Keller erheblichen Feuchtebelastungen au s- gesetzt gewesen seien und dass bei einem derart alten Haus das Risiko von Fäulnisschäden des Holzwerks nicht auszuschließen gewesen sei. Insgesamt habe der Bekla gte aus den von außen sichtbaren Hinweisen herleiten können, dass zumindest ein Schadensrisiko für Feuchte - und Fäulnisschäden habe b e- stehen können. Die Feststellungen des Sachverständigen H . belegten, dass das Vorhandensein von massiven Feuchtigk eitsschäden, die auf die Su b- stanz des Hauses einwirkten, " mit Händen zu greifen " gewesen sei. Damit sei der wahre Zustand des Gebäudes grob fahrlässig verharmlost wor den. Der Kläger hätte das Objekt nicht ersteigert, wenn ihm die Schäden s o- wie die dam it verbundenen Abrisskosten und der Herstellungsaufwand für einen Neubau bekannt gewesen wären. Er könne somit den Geldbetrag verlangen, 9 10 11 - 6 - den er aufgewendet habe, solange er auf die Richtigkeit des Gutachtens des Beklagten vertraut habe. Die auf dieser Grun dlage ersatzfähigen Aufwendu n- r- ständigen E . ermittelte Grundstückwer II. Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand. Das Ber u- fu ngsgericht hat die Maßstäbe, die der Beurteilung zu Grunde zu legen sind, ob ein Sachverständiger im Versteigerungsverfahren grob fahrlässig ein unricht i- ges Grundstücksverkehrswertgutachten erstattet hat, nicht beachtet. 1. Zutreffend hat das Berufungs gericht für die Anspruchsgrundlage al lein auf § 839a BGB abgestellt. a) Innerhalb ihres Anwendungsbereiches enthält diese Vorschrift eine abschließende Regelung der Haftung des gerichtlichen Sachverständigen und verdrängt dessen bisherige deliktsrecht liche Haftung nach §§ 823 ff BGB (s. Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Zweite Gesetz zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften, BT - Drucks. 14/7752, S. 28; Senatsurteil vom 9. März 2006 - III ZR 143/05, BGHZ 16 6, 313, 315 Rn. 5 ). b) § 839a BGB findet auch für Ansprüche des Meistbietenden im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Ve rkehrswertgutachter (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) Anwendung. Der Ersteher (Meistbietende) ist " Verfahren s- beteiligter " (des Zwangsversteigerungsverfahrens) im S inne von § 839a BGB (Senatsurteil vom 9. März 2006 aaO S. 315 f Rn. 6 ff; s. auch Senatsurteil vom 12 13 14 15 - 7 - 6. Februar 2003 - III ZR 44/02, NZM 2003 , 411 ). Er darf in schutzwürdiger We i- se darauf vertrauen, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts sor gfältig und sachgemäß verfahren ist (s. Senatsurteile vom 6. Februar 2003 aaO und vom 9. März 2006 aaO S. 316 Rn. 7 f; vgl. auch BGH, Beschluss vom 18. Mai 2006 - V ZB 142/05, NJW - RR 2006, 1389, 1 390 Rn. 9 ) . 2. Der Anspruch aus § 839a BGB setzt zunächs t voraus, dass der vom G e- richt ernannte Sachverständige - hier: der Verkehrswertgutachter nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG - ein unrichtiges Gutachten erstattet. Diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht für das Verkehrswertgutachten des Beklagten recht s- feh lerhaft bejaht. a) Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der obje k- tiven Sachlage entspricht; dies ist insbesondere der Fall, wenn es von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt falsche Schl üsse zieht (s. OLG Rostock, OLGR 2006, 803; OLG Saarbrücken, O LGR 2009, 196, 197; OLG Köl n, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 2 U 8/10, BeckRS 2011, 25253 ; vgl. auch Palandt/Sprau , BGB, 72. Aufl., § 839a Rn. 3; Münch KommBGB/Wagner, 6 . Aufl., § 839a Rn. 17; Bam berger/Roth/Reinert , BGB, 3. Aufl., § 839a Rn. 5; Staudin ger/Wöstmann, BGB [2013], § 839a Rn. 9; Er man/Hecker, BGB, 13. Aufl., Rn. 4). Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG ist zu b e- rücksichtigen, dass es der Feststellung des Verk ehrswerts des Versteigerung s- objekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestel l- ten Verkehrswerts, " unricht ig " sein muss (OLG Schleswig, DS 2008, 32 f; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 ; Hintzen in Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 74a Rn. 71). 16 17 18 - 8 - Mit der Wertermittlung und - festsetzung soll vornehmlich der " Verschle u- derung " des Grundbesitzes entgegenge wirkt werden (s. dazu Senatsurteil vom 6. Februar 2003 aaO; BGH, Beschluss vom 18. Mai 2006 aaO ; OLG Rostock DS 2008, 386, 387; Hintzen aaO § 74a Rn. 32). Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Ve r- kehrswert auswirken (vgl. § 194 BauGB, § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 5 Satz 2, § 24 WertV 98; s. auch OLG Schleswig aaO S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 f; Hintzen aaO § 74a Rn. 71). Anders als der speziell mit der Feststell ung von Baumängeln beauftragte - und diesbezüglich besonders sachkundige - Gut - achter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inauge n- schei nnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise g e- ben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht (s. dazu eingehend OLG Naumburg, Urteil vom 3. August 2005 - 11 U 100/04, juris Rn. 30, 34; vgl. auch OLG Schleswig aaO S. 32 f; OLG Rostock, DS 2008, 3 86, 387 ). Da der Zutritt zum Versteigerungsobjekt nicht erzwungen werden kann, ist es nicht immer vermeidbar, dass das Gutachten auf der Grundlage unvollstä n- diger oder ungesicherter Tatsachen oder aufgrund von Unterstellungen erstattet werden muss, wobei dies im Gutachten freilich kenntlich zu machen ist (vgl. BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - VI ZR 312/02, NJW 2003, 2825, 2827; OLG Rostock, DS 2008, 38 6, 387; Hintzen aaO § 74a Rn. 51, 71; Stö ber, ZVG, 20. Aufl., § 74a Anm. 10.5 und 10.6). Weiterhin zu beachten ist, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genaui gkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der We r- termittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendig we r- 19 20 - 9 - tenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den e rmittelten Wert erzielen (BGH, Beschluss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, NJW - RR 2008, 1741, 1742 Rn. 11). Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebni s- se - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/ 03, BGHZ 160, 8, 14; s. auch OLG Schleswig aaO S. 34; OLG Rosto ck, DS 2008, 386, 387 ), so dass kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - zu dessen Lasten gehen (vgl. dazu OLG Schleswig aaO; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 ff; OLG Köln aaO; MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a Rn. 17 ; Hintzen aaO § 74a Rn. 71). Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei allerdin gs nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 1987 - IVa ZR 139/85, NJW - RR 1987, 917). b) Diese Maßgaben hat das Ber ufungsgericht verkannt. Es hat seine Würdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen ohne Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt, sich dementsprechend nur mit der Frage der zutreffenden Darstellung der vorhandenen oder zu verm ute n- den Baumängel befasst und hierbei den - maßgeblichen - Punkt der (Un - )Rich - tigkeit des Verkehrswerts und seiner Ermittlung durch den Beklagten aus dem Blick verloren. aa) Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht keine Fes t- stellungen z ur Unrichtigkeit des vom Beklagten ermittelten Verkehrswerts des Objekts - zum maßgeblichen Stichtag (11. Februar 2003) - getroffen hat. 21 22 - 10 - Soweit es um die vom Sachverständigen H . beschriebenen Feuchtigkeits - und Fäulnisschäden geht, ist de ren Auswirkung auf den Ve r- kehrswert (zum Ermittlungsstichtag) ungeklärt. Aus den mutmaßlichen Sani e- rungskosten (s. dazu Gutachten SV H . vom 5. Juli 2005, S. 52, 53, 54, 64 - 65, 73 - 74, 76) ergibt sich kein zwingender Schluss auf eine entsprechende Minderung des Verkehrswerts (vgl. § 24 WertV 98; s. dazu auch OLG Schle s- wig aaO S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 f). Der Sachverständige H . hat von sich aus wiederholt darauf hingewiesen, dass er als Sachve r- ständiger für Schäden an Gebäuden keine Fachkunde für Fragen der Ve r- kehrswertermittlung besitze (Schreiben vom 21. Juli 2009, S. 2; Gutachten vom 7. Juli 2010, S. 5), was der Beklagte im Verfahren auch gerügt hat. Der Sac h- verständige E . hat sich lediglich zu dem Verkehrswert des Grun dstücks zum Stichtag am 19. Juli 2011, als vom Wohnhaus nur noch Teile der Grundmauer und der Bodenplatte vorhanden waren (Gutachten vom 24. August 2011, S. 4, 15, 21), beziehungsweise zu dem reinen Bodenwert am 11. Februar 2003 (E r- gänzungsgutachten vom 27 . Februar 2012, S. 11) geäußert, nicht aber zum Verkehrswert des (bebauten) G rundstücks am 11. Februar 2003. bb) Hinsichtlich der Richtigkeit der Beschreibung von Baumängeln im Gutachten des Beklagten hat sich das Berufungsgericht - anders als das Lan d- gericht - nicht damit auseinandergesetzt, dass der Beklagte in seinem Gutac h- ten ausdrücklich auf das Vorhandensein von " Feuchtigkeitsschäden, Putzsch ä- den, Unterhaltungsstau " (S. 12, 13) sowie darauf hingewiesen hatte, dass Bau - mängel nur insoweit aufgenom men worden seien, " wie sie zerstörungsfrei, das heißt offensichtlich erkennbar waren " (S. 5), und dass er für Bauschäden, U n- terhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse immerhin eine Verkehr s- om Sachve r- 23 24 - 11 - ständigen H . vermisste weiter gehende Hinweis auf einen Verdacht auf Fäulnis - und weitergehende Feuchtigkeitsschäden (s. Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 48 ff, 74; Ergänzungsgutachten vom 7. Septem ber 2005, S. 5 ff) auch im Rahmen ein es Ver kehrswertgutachten s n ach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG hätte erteilt werden müssen und sein Fehlen die Unrichtigkeit der hierin enthaltenen Angaben zu begründen vermag, ist nicht ausreichend dargelegt. Der Sachve r- ständige H . ist - dies gilt auch hier - S achverständiger für Bauschäden, nicht für Verkehrswertermittlung. Er hat darauf hingewiesen, dass die Festste l- lung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten bereiten kann (Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 54 - 55) und dass die Fäulnisschäden und die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung beziehungsweise " nicht direkt und nicht offensichtlich " zu erkennen gewesen seien (Ergänzungsgutac h- ten vom 7. September 2005, S. 5, 6 ). 3. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe g rob fah r- lässig gehandelt, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Das Berufungsgericht hat seine Würdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen ohne Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt und wesentliche U m- stände nicht berücksicht igt. a) Grobe Fahrlässigkeit erfordert einen in objektiver Hinsicht schweren und in subjektiver Hinsicht nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderu n- gen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Diese Sorgfalt muss in ungewöh n- lich hohem Maße verlet zt und es muss dasjenige unbeachtet geblieben sein, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen, di e das in § 276 Abs. 2 BGB bestimmte Maß erheblich überschreitet (s. etwa BGH, Urteile vom 8. Juli 1992 - IV ZR 223/91, BGHZ 119, 147, 149; vom 29. Januar 2003 25 26 - 12 - - IV ZR 173/01, NJW 2003, 1118, 1119; vom 12. Juli 2005 - VI ZR 83/04, NJW 2006, 1271, insoweit in BGHZ 163, 351 nicht ab gedruckt ; vom 11. Juli 2007 - XII ZR 197/05, NJW 2007, 2988, 2989 Rn. 15 und vom 17. Februar 2009 - VI ZR 86/08, NJW - RR 2009, 812, 813 Rn. 10, jeweils mwN). Dieser Maßstab gilt gleichermaßen für die Haftung des Sachverständ i- gen nach § 839a BGB; der Gutachter muss unbeachtet gelassen hab en, was jedem Sachkundigen hätte einleuchten müss en , und seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar sein (s. OLG Schleswig, DS 2008, 32, 33; OLG Saarbrücken, OLGR 2009, 196, 198; OLG Köln, BeckRS 2011, 25253; vgl. auch OLG Celle, DS 2010, 32, 33 un d OLG Rostock, OLGR 2006, 803, die a l- lerdings - entgegen der Ansicht des erkennenden Senats - darauf abstellen wo l- len, das s die Unrichtigkeit des Gutachtens jedermann, also auch den entsche i- denden Richtern, auf Grund naheliegender Überlegungen hätte einleu chten müssen). Die Beschränkung der Haftung des vom Gericht beauftragten Gutac h- ters dient der inneren Freiheit, derer er bedarf, um sein Gutachten unabhängig und ohne Druck eines möglichen Rückgriffs erstatten zu können (s. Gesetzen t- wurf der Bundesregierun g, BT - Drucks. 14/7752 S. 28; Bamberger/Roth/Rei nert aaO § 839a Rn. 8; Palandt/Sprau aaO § 839a Rn. 3). Freilich kann es im Einzelfall gerechtfertigt sein, von einem bestimmten äußeren Geschehensablauf und vom Ausmaß des damit einhergehenden o b- jektiven Pflichtverstoßes auf innere Vorgänge und eine gesteigerte subjektive Vorwerfbarkeit zu schließen (s. dazu allgemein BGH, Urteile vom 8. Juli 1992 aaO S. 151 und vom 29. Januar 2003 aaO; zu § 839a BGB: OLG Celle aaO; MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a Rn. 35 , zu seh r auf objektive Umstände abstellend freilich Rn. 18 ). 27 28 - 13 - Allgemein unterliegt die Beurteilung des (Nicht - )Vorliegens grober Fah r- lässigkeit der tatrichterlichen Würdigung, die mit der Revision nur beschränkt angreifbar und vom Revisionsgericht nur d ahin zu überprüfen ist, ob der Tatric h ter den Begriff der groben Fahrlässigkeit verkannt oder bei der Beurte i- lung des Verschuldensgrades wesentliche Umstände außer Betracht gelassen hat (s. etwa BGH, Urteile vom 29. Janu ar 2003 aaO; vom 12. Juli 2005 - VI ZR 83/04, BGHZ 163, 351, 353; vom 11. Juli 2007 aaO Rn. 16 und vom 17. Febr u- ar 2009 aaO Rn. 9 mwN). Die Darlegung und der Nachweis eines (mindestens) grob fahrlässigen Verschuldens des gerichtlichen Sachverständigen oblieg en dem Geschädigten (OLG Saarbrück en aaO S. 197; Erman/Hec ker aaO; Sta u- dinger/Wös tmann aaO § 839a Rn. 28 ; MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a Rn. 35 ). b) Nach diesen Maßstäben erweist sich die Würdigung des Berufungsg e- richts als fehlerhaft. Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung des Ve r- schuldens des Beklagten den erforderlichen Bezug auf die Unrichtigkeit der Verkehrswertermittlung außer Acht gelassen, wesentliche Umstände nicht b e- rücksichtigt und von der gebotenen Hinzuziehung eines geeigneten, nämlich einschlägig fachkundigen, Sachv erständigen abgesehen. aa) Für die Beurteilung, ob der Beklagte im konkreten Fall grob fahrlässig gehandelt hat, hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass auch von a u- ßen massive Feuchtigkeitsschäden zu erkennen und geradezu " mit Händen zu greif en " gewesen seien, dass der Beklagte auf die Möglichkeit (das ernste Ri - siko) von Fäulnisschäden und weitergehenden Feuchtigkeitsschäden habe schließen müssen und dass die Feststellung eines " befriedigenden " Gebäud e- zustands grob verharmlosend gewesen sei. 29 30 31 - 14 - bb) Dabei hat es nicht beachtet, dass nicht der Sorgfaltsmaßstab ein es Bauschadenssachverständigen - wie hier etwa derjenige des Sachverständigen H . - zugrunde zu legen ist, sondern der Sorgfaltsmaßstab eines Ve r- kehrswertgutachters. Denn im vorliegenden Fall geht es um die Frage der grob fahrlässigen Erstellung eines unrichtigen Verkehrswertgutachtens. Bezüglich der Verkehrswertermittlung fehlte es dem Sachverständigen H . indes nach eigener Angabe an der nötigen Fachkunde, wie es de r Beklagte im Ve r- fahren auch gerügt hat. Dass das Berufungsgericht insoweit über eigene Sac h- kunde verfügt hätte, ist weder im Berufungsurteil dargetan noch sonst erken n- bar. Um den Grad des Verschuldens eines Sachverständigen zuverlässig beu r- teilen zu könne n, bedarf es vielfach - und so auch hier - der Hinzuziehung eines Sachverständigen für das betroffene Fachgebiet; dessen Einschätzung ist für den Tatrichter zwar nicht bindend, doch muss er sich hiermit nachvollziehbar auseinandersetzen (vgl. zur Beurteilu ng eines Behandlungsfehlers als " grob " : BGH, Urteil vom 25. Oktober 2011 - VI ZR 139/10, NJW 2012, 227, 228 Rn. 9 mwN). Daran fehlt es hier, weil das Berufungsgericht in Bezug auf die Frage, ob der Beklagte (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Guta chten erstattet hat, überhaupt keinen Verkehrswertsachverständigen hinzugezogen hat. cc) Das Berufungsgericht hat aber auch wesentliche Umstände unb e- rücksichtigt gelassen - nämlich die Hinweise des Beklagten auf das Vorhande n- sein von " Feuchtigkeitssch äden, Putzschäden, Unterhaltungsstau " (S. 12, 13 seines Gutachtens) und darauf, dass Baumängel nur insoweit aufgenommen worden seien, " wie sie zerstörungsfrei, das heißt offensichtlich erkennbar w a- ren " (S. 5 des Gutachtens), sowie den Ansatz einer Verkehrs wertminderung für Bauschäden, Unterhaltungssta u und Modernisierungserfordernisse in Höhe von H . festgestellte Verdacht auf Fäulnis - und weitergehende Feuchtigkeit s- 32 33 - 15 - schäden einem Verkehrswertgutachter " ins Auge fallen " musste, ist nicht darg e- tan oder sonst ersichtlich. Der Sachverständige H . ist - wie wiederholt aufgezeigt - Sachverständiger für Bauschäden, nicht für Verkehrswertermit t- lung. Zudem hat der Sachverständige H . darauf hingewiesen, dass die Feststel lung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten bereiten kann (Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 54 - 55) und dass die Fäulni s- schäden und die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung bezi e- hungsweise " nicht direkt und nicht offensichtlich " zu erkennen gewesen seien (Ergänzungsgutachten vom 7. September 2005, S. 5, 6). Dies alles sind G e- sichtspunkte, die typischerweise gegen ein grobes Verschulden des Verkehr s- wertgutachters sprechen und die das Berufungsgericht - anders als das Lan d- gericht - in seine Würdigung, soweit ersich tlich, nicht miteinbezogen hat. dd) Zu Recht macht die Revision auch darauf aufmerksam, dass das B e- rufungsgericht sich nicht ausreichend mit der Frage befasst hat, ob und inwi e- weit Fäulnis - und weitere Feuchtigkeitssch äden bereits aufgrund des Gebäud e- zustands im Februar 2003 " offensichtlich " vor - oder nahelagen. Der Sachve r- ständige H . fand das Wohnhaus bei seiner Begutachtung im März 2005 weitgehend entkernt und abgerissen vor und konnte sich für seine Beurteilun g weitgehend nur auf Fotografien (des Beklagten) aus 2003 und (des Klägers) aus 2004 stützen (s. Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 47, 49 - 51, Anlage 2). 4. Auch die Ausführungen zum Eintritt eines kausalen Schadens sind nicht frei von Rechtsfehlern. a) Zu dem ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige Gu t- achten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursac h- te und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende 34 35 36 - 16 - Vermögensschaden. Der zu leistende S chadensersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, das heißt hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre. Demnach kann der Schadensersatz entweder dahin gehen, dass der Gesch ä- digte so gestellt wird, als hätte er das Objekt nicht ersteigert, oder darauf g e- stützt werden, dass der Geschädigte bei korrekter Wertfestsetzung das Grun d- stück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können. Dem Gesch ä- digten obliegt es, daz ulegen und nachzuweisen, dass er das Grundstück nicht oder zu einem niedrigeren Meistgebot ersteigert hätte, wobei die Beweiserleic h- terungen des § 287 ZPO gelten. Die insoweit zu stellenden Anforderungen müssen umso strenger sein, je geringer die Differenz zwischen de m vom Sac h- verständigen ermittelten und dem richtigen Verkehrswert ist und je deutlicher das zum Zuge gekommene Meistgebot unter dies en Werten liegt (s. zu alledem Senatsurteil vom 9. März 2006 - III ZR 143/05, BGHZ 166, 313, 318 f Rn. 13 f ; Staudinger/Wöstmann aaO § 839a Rn. 25). b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht zwar zutreffend wiederg e- geben. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass es auch für die Frage der Schadenskausalität (jedenfalls: in erster Linie) auf die (Un - )Richtigkeit des e r- mittelten Verkehrswerts und nicht des im Verkehrswertgutachten beschriebenen Gebäudezustands ankommt. Auf die Kenntnis des Inhalts des (Ba uschadens - )Gutachtens des Sachverständigen H . kann für die Kausalitätsbetrac h- tung nicht abgestellt werden, maßgebend ist vielmehr das Verhalten des Erst e- hers bei " richtiger " Verkehrswertermittlung. " Abrisskosten " und den " Herste l- lungsaufwand für einen Neubau " zu ermitteln, war nicht Aufgabe des bei dem Beklagten in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachten s nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG. 37 - 17 - 5. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsg e- richt zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht wird unter Beachtung der vorstehe nden Ausführungen insbesondere - erneut - zu prüfen haben, ob d er Beklagte (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Verkehrswertgutachten erstellt hat , und sich hierzu gegebenenfalls spezieller sachverständiger Hilfe bedienen müssen. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: Soweit das Berufungsgericht dem Beklagten vorhält, er habe bei seiner persönlichen Anhörung angegeben, die in seinem Gutachten (dort S. 13) aufg e- führten Feuchtigkeitsschäden beträfen (allein) die Garage, und seine Beschre i- bung des Gebäudes als " befriedig end " beziehe sich auf den Standard der Zeit der Errichtung des Gebäudes, ist dies im Terminprotokoll vom 20. Februar 2008 zwar so vermerkt, in der Sache jedoch offensichtlich unrichtig. Die Eintragung " erkennbar, Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden " in der R ubrik " Bauschäden und Baumängel " auf Seite 13 oben im Gutachten des Beklagten bezieht sich zweifelsfrei auf das " Einfamilienhaus " (Nummer 3.2, s. S. 9 ff des Gutachtens), und für die Garage ist weiter unten auf Seite 13 ebenfalls ein " Feuchtigkeit s- schaden " beschrieben worden. Die Einschätzung zum baulichen Zustand als " befriedigend " ist ihrerseits im Zusammenhang mit den vorangehenden und den direkt anschließenden Bemerkungen " Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden, 38 39 40 - 18 - mangelnde Wärmedämmung, mangelnder Schallsc hutz, erheblicher Unterha l- tungsstau, allgemeiner Renovierungsbedarf " zu lesen. Schlick Wöstmann Tombrink Remmert Reiter Vorinstanzen: LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 09.02.2007 - 2 - 19 O 153/06 - OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 10.10.2012 - 3 U 56/07 -
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