BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 355/02 Verkündet am:12. Februar 2004F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 12. Februar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die RichterStreck, Dörr, Galke und Dr. Herrmannfür Recht erkannt:Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 15. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 30. September 2002 auf-gehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand Der Kläger zeichnete mit Beitrittserklärung vom 30. September 1997 ei-ne Beteiligung als Kommanditist mit einem Betrag von 90.000 DM plus 5 %Agio an der D. GmbH& Co. W. KG ("Grundrenditefonds W. 2/ R. Straße"; im folgenden: W. 2). Diese Kapitalanlage war dem Klägerdurch die Beklagte unter Verwendung des von der Objektgesellschaft heraus-gegebenen Prospekte vermittelt worden. - 3 -Der Kläger behauptet, der Immobilienfonds befinde sich in einer kata-strophalen wirtschaftlichen Lage, da die tatsächlichen Mieteinnahmen für dieGewerbeeinheiten in erheblichem Umfang hinter den zugesagten Mieten zu-rückgeblieben seien. Er verlangt von der Beklagten Ersatz der ihm durch denErwerb der Beteiligung entstandenen Aufwendungen, Zug um Zug gegen Ab-tretung der Beteiligung. Die Haftung der Beklagten leitet der Kläger aus demGesichtspunkt der Prospekthaftung - mit der Behauptung, der Prospekt für denImmobilienfonds sei in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft gewesen - und darausher, daß die Beklagte ihm gegenüber (vor-)vertragliche Aufklärungspflichtenverletzt habe.Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mitder - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seinen Klagean-spruch weiter.Entscheidungsgründe Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zurZurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.I.Das Berufungsgericht verneint eine Haftung der Beklagten nach denGrundsätzen über die Prospekthaftung im engeren Sinne, weil die Beklagte nur - 4 -für den Vertrieb der Kommanditbeteiligungen zuständig gewesen sei und nichtzu dem von der Rechtsprechung in Betracht gezogenen Kreis der Prospektver-antwortlichen gehört habe. Eine vom Kläger behauptete Mitwirkung der Beklag-ten an dem Prospekt sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht bewie-sen, auch nicht, daß die Beklagte Einfluß auf die Konzeptionierung der Anla-gefonds genommen habe. Auch ein Einfluß der Beklagten auf die Zusammen-setzung des für den Fonds verantwortlichen Personenkreises, etwa die Benen-nung des Treuhänders, sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest-zustellen. Schließlich ergebe sich eine maßgebliche Einflußnahme der Be-klagten auf das gesamte Projekt nicht daraus, daß die Beklagte die einzigeVertriebsfirma gewesen wäre, die für einen Vertrieb des Objekts in Frage ge-kommen wäre.Das Berufungsgericht lehnt auch eine Haftung der Beklagten gegenüberdem Kläger nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinnewegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlageberater oder -ver-mittler ab. In diesem Zusammenhang würdigt das Berufungsgericht die Tätig-keit der Beklagten als die eines Anlagevermittlers, nicht eines Anlageberaters:Die Beklagte sei schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht als unab-hängige Beraterin aufgetreten, sondern als Werberin für das zu vermittelndeKommanditkapital der Fondsgesellschaft. Insbesondere die Tatsache, daß dieBeklagte das unternehmerische Konzept der Gewerbezentren nicht selbständigbewertet, sondern auch nach dem Vortrag des Klägers insoweit allein auf denProspekt verwiesen und nur zu den steuerlichen Fragen ein Votum abgegebenhabe, zeige, daß sie nur die Rolle der Anlagevermittlerin habe übernehmenwollen und dies den Anlegern auch deutlich gemacht habe. - 5 -Ihren Verpflichtungen als Anlagevermittlerin, so das Berufungsgerichtweiter, sei die Beklagte nachgekommen. Weder sei der Beklagten anzulasten,daß sie einen fehlerhaften und unklaren Prospekt verwendet, noch daß sie ei-ne Plausibilitätsprüfung des Prospekts unterlassen habe. Der Emissionspro-spekt für W. 2 erfülle die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderun-gen hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Auch die Verflechtung der Projektent-wicklungsfirmen werde zutreffend offengelegt. Eine Verpflichtung, die Bonitätder Mieter der Gewerbezentren zu prüfen, habe die Beklagte als Anlagever-mittlerin nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, daß es zum damaligen ZeitpunktKenntnisse über betrügerisches Verhalten von Beteiligten gegeben habe, seiennicht ersichtlich. Darauf, ob die Mietgarantien im Zeitpunkt der Prospekther-ausgabe schon vertraglich eingeräumt worden waren und eine Bankbürgschaftin der prospektierten Höhe schon vorlag, komme es nicht an. Die Beklagte ha-be sich die darauf bezogenen Verträge so lange nicht vorlegen zu lassen brau-chen, als keine vernünftigen Zweifel an der Richtigkeit der Angaben im Pro-spekt aufgetreten seien.Schließlich meint das Berufungsgericht, eine Haftung der Beklagtenkomme auch nicht deswegen in Betracht, weil sie den Kläger nicht über an siegezahlte Innenprovisionen aufgeklärt habe. Eine Aufklärung über den Erhaltvon Innenprovisionen sei nicht in jedem Fall geboten. Gegen eine grundsätzli-che Aufklärungspflicht spreche, daß die Gefahr, verdeckte Kosten zu Lastender Anleger dem eingezahlten Kapital zu entnehmen oder in anderen Postenzu verstecken, z.B. in überteuerten Grundstückspreisen, in erster Linie dannbestehe, wenn die Gesellschaften, zu deren Gunsten die Provisionen gezahltwürden, mit der Initiatorenseite wirtschaftlich, kapitalmäßig und persönlich ver-flochten seien und insoweit eine Interessenkollision zu Lasten der Anleger be- - 6 -stehe. Gebe es eine solche Verflechtung nicht, könne zwar nicht ausgeschlos-sen werden, daß die Provision zahlende Verkäuferin der Grundstücke dieseKosten bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt habe. Da der Kauf-preis den potentiellen Anlegern jedoch durch den Prospekt bekannt werde,seien sie über die anfallenden Kosten aufgeklärt und es bestehe die Möglich-keit zu prüfen, ob diese Kosten überteuert seien oder nicht. Überdies sei imProspekt für W. 2 darauf hingewiesen worden, daß die Beklagte von denVerkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszentren eine weitere Vergütung(Werbekostenzuschuß) erhalte; die Anleger seien also darüber aufgeklärt wor-den, daß eine Innenprovision gezahlt werde. Die Aufklärung über die Höhe seischon deswegen nicht erforderlich gewesen, weil es jedem Anleger unbenom-men gewesen wäre, wegen der Tatsache, daß eine Innenprovision gezahltwird, von einer Beteiligung abzusehen.Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allenPunkten stand.1.Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsge-richt eine Haftung der Beklagten nach den Grundsätzen der Prospekthaftungim engeren Sinn (vgl. Siol DRiZ 2003, 204), wie sie an sich auch für Beteili-gungen an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art in Betracht zuziehen ist (vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 - NJW 1995,130), hier nicht als gegeben angesehen hat, weil die Beklagte nicht zu denProspektverantwortlichen des Anlagemodells W. 2 gehörte.a) Für den Prospektinhalt müssen in erster Linie diejenigen einstehen,die für die Geschicke des Unternehmens und damit für die Herausgabe des - 7 -Prospekts verantwortlich sind. Das sind namentlich die Initiatoren, Gründer undGestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management der Gesellschaft bildenoder sie beherrschen (BGHZ 71, 284, 287 ff; Siol aaO S. 207), einschließlichder sogenannten "Hintermänner" (BGHZ 72, 382, 387; 79, 337, 340; 83, 222,224; 115, 213, 217 f; 145, 121, 127). Darüber hinaus haften auch diejenigen,die aufgrund ihrer beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrerFachkunde eine Art Garantenstellung einnehmen und durch ihre Mitwirkung ander Prospektgestaltung nach außen hin in Erscheinung getreten sind (BGHZ77, 172, 176 f; 111, 314, 319 f; BGH, Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91 -NJW-RR 1992, 879, 883; Siol aaO S. 207).Vorliegend erschöpfte sich nach den Feststellungen des Berufungsge-richts die Mitwirkung der Beklagten an W. 2 in der Übernahme des Ver-triebs. Eine weitergehende verantwortliche Mitwirkung im Sinne einer Mitge-staltung des Anlagemodells oder der (Mit-)Verantwortlichkeit für den Prospekthat es aufgrund seiner Beweisaufnahme nicht festzustellen vermocht.b) Die Rügen, die die Revision gegen diese Würdigung, die weitgehendim tatrichterlichen Bereich liegt und daher als solche im Revisionsverfahren nurauf Rechtsfehler überprüft werden kann, erhebt, sind unbegründet.aa) Die Revision führt an, das Berufungsgericht gebe zwar die Grund-sätze, nach denen die Rechtsprechung den Kreis der Prospektverantwortlichenbestimmt, richtig wieder, es verkenne jedoch die maßgebliche Rolle, welche dieBeklagte sowohl nach dem Prospektinhalt als auch nach ihrem tatsächlichenEinfluß auf Konzept und Durchführung des Anlageobjekts gespielt habe, undlasse deren wirtschaftliches Eigeninteresse außer acht. - 8 -Indessen liegt hierin und in den von der Revision dazu vorgebrachteneinzelnen Gesichtspunkten nur der Versuch einer eigenen, abweichendenWürdigung anstelle derjenigen des Tatrichters. Dies ist der Revision versagt.Die angesprochenen Gesichtspunkte sind im Kern vom Berufungsgericht nichtverkannt worden. Rechtsfehler zeigt die Revision in diesem Zusammenhangnicht ) Das gilt auch für die Rüge der Revision, dem Berufungsgericht seienbei der Würdigung der Zeugenaussagen zu diesem Punkt Verfahrensfehler un-terlaufen. Von einer näheren Begründung sieht der Senat ab (§ 564 ZPO).2.Folgerichtig hat das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten, so-weit sie die in Rede stehende Vermögensanlage (Fondsbeteiligung) unter Ver-wendung von Prospekten vertrieben hat, nur nach den Grundsätzen über dieProspekthaftung im weiteren Sinn (vgl. BGHZ 83, 222, 227; Siol aaO S. 204),also nur unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß bzw.wegen einer ihr zur Last fallenden Pflichtverletzung als Anlageberater oderAnlagevermittler in Betracht gezogen.a) Hierbei hat das Berufungsgericht die von der Beklagten bei dem Ver-trieb der Anlagen entwickelte Tätigkeit gegenüber dem Kläger rechtsfehlerfreials Anlagevermittlung, nicht als Anlageberatung, eingeordnet.aa) Das Berufungsgericht hat die für die Abgrenzung maßgeblichenMerkmale (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, - 9 -1114 f; fortgeführt mit Urteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR2000, 998) zutreffend erkannt und tatrichterlich einwandfrei ) Ohne Erfolg rügt die Revision insoweit Verfahrensfehler des Beru-fungsgerichts. Die tatrichterliche Gesamtwürdigung des Berufungsgerichts,wonach die Beklagte, die auch nach dem Vortrag des Klägers nicht als unab-hängige Beraterin, sondern als Werberin für das zu vermittelnde Kommandit-kapital der Fondsgesellschaft aufgetreten sei und unbeschadet der Abgabeeines Votums zu den steuerlichen Fragen deutlich gemacht habe, daß sie nurdie Rolle der Anlagevermittlerin übernehmen wollte, kann von der Revisionnicht mit Erfolg mit dem Hinweis auf Vortrag des Klägers in den Tatsachenin-stanzen in Frage gestellt werden, wonach seitens der Beklagten (des ZeugenM. ) "eine gezielte, auf die Bedürfnisse des Klägers zugeschnittene Anlage-beratung" stattgefunden habe; der von der Revision zitierte Vortrag erschöpftsich in der Behauptung, der Zeuge M. habe sich gegenüber dem Klägerals "Banker" ausgegeben und dem Kläger, nachdem dieser ihm seine Steuer-rückerstattungsquote von unter 35 % bei 100 % Verlustzuweisungen klar ge-macht gehabt habe, "ganz deutlich
die Anlageabsicht in Richtung einesRenditefonds W. 2
" angeraten. Das Berufungsgericht hat dieses Vorbrin-gen nicht übergangen, sondern ersichtlich der Sache nach in seine Gesamt-würdigung miteinbezogen.b) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Anlagever-mittler im Rahmen des zwischen ihm und dem Anlageinteressenten stillschwei-gend zustande gekommenen Vertrags auf Auskunftserteilung zu richtiger undvollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, diefür den Anlageinteressenten von besonderer Bedeutung sind. Vertreibt er die - 10 -Anlage anhand eines Prospekts, so muß er, um seiner Auskunftspflicht nach-zukommen, im Rahmen der geschuldeten "Plausibilitätsprüfung" (Senatsurteilvom 13. Januar 2000 aaO) den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob erein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob diedarin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zuüberprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind.c) Soweit das Berufungsgericht meint, der Beklagten seien keine Ver-stöße gegen die betreffenden (vor-)vertraglichen Aufklärungspflichten als An-lagevermittlerin vorzuwerfen, bringt die Revision mehrere Rügen an, von denenjedenfalls eine durchgreift, nämlich in bezug auf die Beurteilung der von derBeklagten vereinnahmten Innenprovisionen, die in dem Prospekt nicht hinrei-chend ausgewiesen waren. Auf die übrigen Beanstandungen der Revisionbraucht daher hier nicht eingegangen zu werden. Das Berufungsgericht hatGelegenheit, sich in der neuen Verhandlung damit auseinanderzusetzen.aa) Es ist im Revisionsverfahren bezüglich der Innenprovisionen vonfolgendem Sachverhalt auszugehen:Nach dem Investitionsplan für W. 2 sollte der Gesamtaufwand für dieAnlage 37.920.000 DM betragen. Hiervon waren 19.200.000 DM (ohne Agio)als zusätzliches Eigenkapital (Kommanditkapital) für die Objektgesellschaft vonden Anlegern aufzubringen. Das Berufungsurteil enthält keine Feststellungenüber den Umfang der an die Beklagte als Vertriebsfirma insgesamt gezahlten(Innen-)Provisionen. Das waren zunächst einmal die im Prospekt als solcheausgewiesenen 11 % von 27 Mio. DM (5 % Agio und weitere 6 % des vermittel-ten Kommenditkapitals). Der Kläger hat im Berufungsverfahren weitere Zahlun- - 11 -gen an die Beklagte, insbesondere seitens der Veräußerer der GalerieR. Straße (A. AG) und derW. -Galerie 2 (D. AG), inHöhe von ca. 14 % behauptet. Die Revision macht darüber hinaus geltend, essei in den Tatsacheninstanzen die Zahlung von (weiteren) Innenprovisionen inHöhe von 20 % behauptet worden, also eine Gesamtprovision von 30 (31) %.Die Beklagte legt in ihrer Revisionserwiderung die Zahlung weiterer 14 % zu-grunde. Revisionsrechtlich ist also davon auszugehen, daß die Beklagte min-destens weitere 14 %, insgesamt also 25 % auf das von ihr beschaffte Kom-manditkapital von 19.200.000 DM an Innenprovisionen erhalten hat.Hiervon deckte der Prospekt über die bereits genannten 11 % hinausnur auf, daß die Vermittlungsgesellschaft eine "weitere Vergütung (Werbungs-kostenzuschuß) ... von den Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszen-tren ... erhält ...", ohne jedoch weitere Beträge zu ) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, dieder Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (sog.Innenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, ist höchst-richterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der In-stanzgerichte umstritten (vgl. zum Meinungsstand die Hinweise in dem UrteilBGHZ 145, 121, 129; außerdem Gallandi WM 2000, 279; Kiethe NZG 2001,107; Rohlfing MDR 2002, 738; Schirp/Mosgo BKR 2002, 354). In den UrteilenBGHZ 145, 121 und vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - NJW 2004, 288),die Bauträgermodelle betreffen, hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofsdiese Frage ausdrücklich offengelassen, ebenso der V. Zivilsenat für den Fall - 12 -des Verkaufs von Eigentumswohnungen (Urteil vom 14. März 2003 - V ZR308/02 - NJW 2003, 1811, 1812).Nach Auffassung des erkennenden Senats besteht eine Pflicht zur Aus-weisung von Innenprovisionen bei dem Vertrieb von Anlagemodellen der Art,wie sie im Streitfall dem Publikum unter Verwendung von Prospekten angebo-ten wurden - also insbesondere auch für geschlossene Immobilienfonds -, zwarnicht in jedem Fall, wohl aber ab einer gewissen Größenordnung derartigerProvisionen. Unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovisionen müssenim Prospekt diesbezügliche Angaben zutreffend sein; eine Irreführungsgefahrdarf nicht bestehen (siehe auch das für BGHZ vorgesehene Senatsurteil vomheutigen Tage in III ZR 359/03).(1) Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensan-lage können sich aus der Existenz und der Höhe solcher Innenprovisionen - dieals solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstel-len - Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität derAnlage ergeben. Dies gilt für den Fall, daß, wie hier, Kapitalanleger sich aneiner Immobiliengesellschaft beteiligen, nicht nur für Provisionszahlungen derObjektgesellschaft an die Vertriebsfirma als Teil des "Gesamtaufwands", son-dern auch für Provisionszahlungen des in das Anlagemodell einbezogenenUnternehmens, das seinerseits das betreffende Objekt (Grundstück und Bau-vorhaben) an die Objektgesellschaft veräußert hat , zumal bei diesem Veräu-ßerungsvorgang eine eigentliche geldwerte "Vermittlung" überhaupt nicht statt-findet. - 13 -Wie der Bundesgerichtshof für den Fall des Verkaufs einer (dort "ge-brauchten") Immobilie ausgesprochen hat, begründet allerdings der Umstand,daß bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbe-nen Renditeobjekts entstehen kann, für sich selbst dann noch keine Offenba-rungspflicht, wenn die Höhe der Provision(en) tatsächlich zu einem Kaufpreisführt, der den objektiven Wert der Immobilie - erheblich - übersteigt (BGH, Ur-teil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811 f). Der Käufer hatnämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu des-sen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers(zu diesem Fall vgl. BGHZ 146, 298, 301 ff) bleibt es vielmehr den Vertrags-parteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für denVerkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über denWert des Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preisliegt. Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesenungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich seinkünftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichtenim eigenen Interesse Klarheit verschafft (Urteil vom 14. März 2003 aaO m.w.N.;vgl. auch - für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute - BGH, Urteil vom12. November 2002 - XI ZR 3/01 - NJW 2003, 424); unberührt bleiben Scha-densersatzansprüche des Käufers für den Fall, daß der Verkäufer oder einePerson, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient,Angaben zur Rendite gemacht hat, die sich als unzutreffend erweisen, oderSchadensersatzansprüche aus einem besonderen Beratungsvertrag (Urteilvom 14. März 2003 aaO). Nichts anderes dürfte in der Regel in den Fällengelten, in denen ein wesentlicher Teil des Anlageobjekts aus einem von demVeräußerer (neu) zu errichtenden Bauwerk besteht. Es ist im Grundsatz Sachedes Unternehmers, wie er den Preis für sein Werk kalkuliert, insbesondere - 14 -auch, was er darin für den "Vertrieb" ansetzt. Umgekehrt muß auch der Erwer-ber einer noch zu bebauenden Immobilie immer damit rechnen, daß der ihmgenannte Erwerbspreis einen gewissen Vertriebskostenanteil enthält.(2) Der Aufklärungsbedarf für den Anlageinteressenten (Verbraucher) istjedoch - jedenfalls zu diesem erörterten Punkt - typischerweise größer, wennund soweit ihm das Anlage-"Modell" vom Anbieter oder vom Vertreiber mittelseines Prospekts vorgestellt wird.Anlagemodelle wie etwa auch geschlossene Immobilienfonds sind da-durch gekennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Pro-spektherausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchfüh-rung haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich sind,Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendetenProspekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung erfor-derlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risi-ken einschätzen kann (vgl. BGHZ 77, 172, 176; 145, 121, 125). Solche Pro-spekte sind naturgemäß allgemein dahin ausgerichtet, die angebotenen Anla-gen als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken re-gelmäßig den Anschein, daß der Preis der Anlage - abgesehen von in den"Gesamtaufwand" mit hineingenommenen einzelnen Dienstleistungen, die häu-fig im wesentlichen auf Steuerersparnisse abzielen - jedenfalls in einem ange-messenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichenLeistungen steht. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis durch-schnittlicher Verbraucher normalerweise zugleich die Vorstellung aus, in dem"Gesamtaufwand" (Preis) könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen fürden Veräußerer oder den Vertreiber (letztere in Form von Innenprovisionen) - 15 -stecken, daß die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage von vornherein inFrage gestellt sein könnte.Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung des Umstandes, daß für denAnleger der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder jedenfallsdie wichtigste Informationsquelle und damit die maßgebliche Grundlage fürseine Anlageentscheidung ist (BGHZ 145, 121, 125) und daß dem Anleger ei-ne nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaummöglich ist, eine besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers. Dieser wiederumentspricht die Verpflichtung der Prospektverantwortlichen und derjenigen, diesich des Prospekts zum Vertrieb bedienen, im Rahmen ihrer vertraglich ge-schuldeten Auskunftserteilung, sämtliche für die Anlageentscheidung bedeut-samen Umstände wahrheitsgemäß und vollständig darzustellen (vgl. BGHZ123, 106, 109 f).(3) Zu den für die Anlageentscheidung des Anlegers "bedeutsamen"Umständen gehört es aber - im Hinblick auf die erörterte Verknüpfung mit derWerthaltigkeit des Objekts - auch, wenn in dem Gesamtaufwand für eine Immo-bilienanlage, die im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird, er-heblich überdurchschnittliche Innenprovisionen stecken. Dabei mag allerdingsdie übliche Provisionshöhe für normale Maklerleistungen (etwa 3 bzw. 6 %; vgl.BGHZ 125, 135, 129) nicht unbedingt den für eine Übertragung auf den ge-schäftsmäßigen Vertrieb solcher Anlagemodelle geeigneten Vergleichsmaß-stab darstellen. Nach einzelnen Hinweisen im Schrifttum sollen in diesem Be-reich Innenprovisionen um 15 % als üblich gelten (Kiethe aaO S. 110; vgl. auchSchirp/Mosgo aaO S. 359). Selbst wenn dies zutreffen sollte, braucht jedoch - 16 -der Verbraucher nicht ohne weiteres mit (internen) Vertriebskosten, die derKapitalanlage nicht zugute kommen, in dieser Größenordnung zu ) Der Senat ist der Auffassung, daß der Anleger über einen "Abfluß"dieser Art jedenfalls dann, wenn er 15 % überschreitet, generell unterrichtetwerden muß.Eine nähere Festlegung erübrigt sich im Streitfall. Denn hier liegt dieobjektive Pflichtverletzung schon darin, daß die in dem Prospekt gemachtenAngaben, was die Innenprovisionen angeht, unvollständig (unrichtig) und irre-führend waren. Im Prospekt für W. 2 verschleiert nämlich der bloße Hin-weis, daß von seiten der Verkäufer der Einkaufs- und Dienstleistungszentrennoch "eine weitere Vergütung (Werbungskostenzuschuß)" gezahlt werde, denUmstand, daß diese Zahlungen (weitere 14 %) betragsmäßig noch über die- ohnehin nicht unbeträchtlichen - Provisionszahlungen (insgesamt 11 %) hi-nausgingen, die die Beteiligungsgesellschaft selbst zu erbringen hatte.Die insoweit unvollständigen Prospektangaben waren geeignet, beimKläger (Anlageinteressent) Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovi-sionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlage hervorzurufen.II.Die Beurteilung des Berufungsgerichts läßt sich danach, soweit das Be-rufungsgericht eine Pflichtverletzung der Beklagten als Vermittlerin der vorlie-genden Anlage verneint hat, nicht aufrechterhalten. - 17 -Da Entscheidungsreife im Revisionsrechtszug nicht gegeben ist (vgl.§ 563 Abs. 3 ZPO), muß die Sache zur tatrichterlichen Prüfung der weiterenVoraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers gegen die Be-klagte an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.SchlickStreck DörrGalke Herrmann
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