ECLI:DE:BGH:2019:100119UIIIZR37.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 37/18 Verkündet am: 10. Januar 2019 P e l l o w s k i Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 242 Ba, Cd, § 309 Nr. 9 Buchst. a; WEG § 10 Abs. 2 Satz 2 Im Rahmen eines Konzepts zum betreuten Wohnen ist ein in einer Teilung s- erklärung enthaltener Kontrahierungszwang unwirksam, durch den die Wo h- nungseigentümer zum A bschluss von Betreuungsverträgen mit einer Bi n- dung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen, und der den einzelnen Wohnungseigentümern b e- ziehungsweise der Wohnungseigentümergemeinschaft keine angemessenen Spie lräume für eine interessengerechte Ausgestaltung der Verträge einräumt (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteile vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213 und vom 21. Dezember 2012 - V ZR 221/11, NJW 2013, 1963). BGH, Urteil vom 10. Januar 2019 - III ZR 37/18 - LG Düsseldorf AG Ratingen - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Dezember 2018 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Herrmann, die Rich ter Tombrink, Dr. Remmert und Reiter sowie die Richterin Po hl für Recht erkannt: D ie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. Januar 2018 wird zurückg e- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Rechtsnachfolger des am 9. Februar 2017 verstorbenen vormaligen Klägers A . W . (im Folgenden auch : Kläger) macht gegen die Beklagte Rückzahlun gsansprüche aus einem Betreuer vertrag geltend. A . W . war Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurde und nach der Teilungserkl ä- rung vom 9. Juli 1996 dem betreuten Wohnen dient. § 16 der Teilungserklärung enthält unter anderem folgende Bestimmungen: 1 2 - 3 - " Zur weiteren Regelung des Gebrauchs des Wohnungseigentums sowie zur weiteren Regelung von Gebrauch, Lastentragung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind alle Wohnungseigentümer ve r- pflichtet, mit der W . H . B e- trie bs - s- tungen für die Bewohner der altengerechten Wohnanlage abzuschließen, Die Verpflichtung zum Abschluss eines Betreuungsvertrag es entfällt, s o- " Unter dem 10. Dez ember 2012 schloss der Kläger mit der Be klagten e i- nen formularmäßigen Betreuer vertrag ab, der für " Betreuung und Organisation " einen monatlichen Grundbetrag von " Betreuung PLUS " mona t- r- hältnisses: " Dieser Vertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Bewohner/die Bewohnerin kann den Betreuervertrag während der ersten z wei Jahre ab Abschluss des Betreuervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes schriftlich und unter Angabe des Grundes kü n- digen, wenn: - - der Bewohner/die Bewohnerin als Eigentümer der Wohnung deren Selbstnutzung dauerhaft aufgibt; in diesem Fa ll kann die Kündigung zum 15. eines Monats zum Monatsende ausgesprochen werden; - wenn ein sonstiger wichtiger Grund im Sinne des § 314 BGB vorliegt. Nach Ablauf der Zwei - Jahres - Frist kann der Bewohner/die Bewohnerin den Vertrag mit gesetzlicher Frist kün digen. " Da A . W . in der Folgezeit (vorübergehend) schwer pflegebedürftig wurde, erfolgte seine Verlegung in eine vollstationäre Pflegeeinrichtung, wo er sich in dem Zeitraum vom 2. Oktober 2015 bis zum 1. Februar 2016 aufhielt. Mit Schreiben vo m 16. Oktober 2015 kündigte er den Betreuervertrag unter Ber u- 3 4 - 4 - fung auf dessen § 4 Abs. 2 mit sofortiger Wirkung und gab an, die Wohnung seit fünf Monaten nicht mehr zu bewohnen. Es stehe nicht fest, wann sich daran etwas ändere. Die Beklagte buchte dennoch vom Konto des Klägers unter dem unter dem 1. Dezember 2015, dem 1. Januar e- sundheitszustands kehrte der Kläger im Verlauf des Jahr es 2016 in seine Wo h- nung zu rück, wobei er die in dem Betreuervertrag vorgesehene monatliche B e- treuungspauschale regelmäßig bezahlte. Der Kläger hat die Rückzahlung der in dem Zeitraum von Oktober 2015 bis Februar 2016 abgebuchten Beträge begehrt und geltend gemacht, auf Grund de r Kündigung habe er keine Zahlungen geschuldet. Seitens der Bekla g- ten seien auch keine Betreuungsleistungen erbracht worden. Das Amts gericht hat die Beklagte - u nter Klageabweisung im Übrigen - . Die Beru fung der Be klagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revi sion ver folgt sie ihren Antrag auf vollständige Kl ageabweis ung weiter . Entscheidungsgründe Die zulässige Rev ision ist un begründet. 5 6 7 - 5 - I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von der Bekla g- ten die Rückzahlung der in den Monaten Dezember 2015 bis Januar 2016 a b- BGB ver langen. Die Beendigung des Betreuervertrags sei nach dem Recht des Diens t- vertrags zu beurteilen , da dort der Schwerpunkt des Rechtsgeschäfts liege. Die Kündi gungsfrist richte sich nach § 620 Abs. 2, § 621 Nr. 3 BGB, so dass die Kündigung vom 26. Oktobe r 2015 das Vertragsverhältnis zum 30. November 2015 beendet habe. Der in § 16 der Teilungserklärung enthaltene Kontrahierungs zwang stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Diese Verpflichtung sei so zu verstehen, dass ein Betreuungsverhältn is während der gesamten Wohnung s- nutzung aufrechterhalten werden müsse. Eine in einer Teilungserklärung en t- haltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer , einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, sei jedoch nach § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB unwirksam (Hinweis auf BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213). Die Unwirksamkeit einer über zwei Jahre hinausgehenden Bindung e r- gebe sich unabhängig von einer AGB - Inhaltskontrolle zudem aus § 242 BGB. Ein Kontrahierungszwang begegne durchgreifenden Bedenken, wenn die Wo h- nungseigentümer zum Abschluss von Verträgen mit mehr als zweijähriger Bi n- dung verpflichtet werden sollten und weder den einzelnen Wohnungseigent ü- 8 9 10 11 - 6 - mern noch der Wohnungseigentümergeme inschaft wirkliche Spielräume für die Ausgestaltung der Verträge verblieben. Die Beklagte habe keine Gründe dargetan, die einer Kündigung nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegenstünden ungeachtet dessen, dass eine solche Wertung im Anwendungsbe reich des § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB (Klauselverbot ohne Wertungs möglichkeit) ohnehin nicht zulässig sei . Soweit die Beklagte einwende, ein bloß " kurzfristiges Ausziehen " aus der Wohnung lasse eine Kündigung nicht zu, werde diesem berechtigten Interess e dadurch Rechnung getragen, dass in § 4 des Betreuervertrags auf die gesetzl i- chen Kü ndigungsfristen verwiesen werde und zudem die Möglichkeit bestehe, den Betreuervertrag nach ordnungsgemäßer Kündigung weiterzuführen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung , wonach im Rahmen des betreuten Wo h- nens Miet - und Betreuungsvertrag rechtmäßig aneinander gekoppelt werden könnten (Hinweis auf Senat, Urte il vom 23. Februar 2006 - III ZR 167/05, NJW 2006, 1276), sei nicht einschlägig, da § 4 des Betreuervertrags eine Kü ndigung ohne Aufgabe des Wohnungseigentums vorsehe, an dessen Erhalt ein schut z- würdiges Interesse des Eigentümers bestehe. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. 12 13 14 - 7 - 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruc h aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der im Dezember 2015 sowie im Januar und Februar 2016 abgebuch e- treuervertrag durch die Kündigung vom 26. Oktober 2015 jedenfalls gemäß § 620 Abs. 2, § 621 Nr. 3 BGB mit Ablauf des 30. November 2015 beendet wurde, kann dahinstehen, ob der Kläger , der die Erstattung der Betreuung s- pauschale für Novem ber 2015 nicht weiterverfolgt, darüber hinaus berechtigt war, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund (§ 4 Abs. 2 des Betreuerve r- trags) mit sofortiger Wirkung zu beenden. a) Für die Beendigung des Betreuervertrags ist d as Recht des Dienstve r- trags maßgeblich . Zwar sind die durch den Betreuervertrag begründeten Ve r- tragspflichten der Beklagten nicht ausschließlich dienstvertraglicher Natur (§ 611 BGB). Vielmehr liegt ein gemischter Vertrag vor, der auch werk - und mietvertra gliche Elemente enthält (z.B. Bereitstellung eines Pfleg estützpunkte s, eines Fitnessraumes, einer Rezeption sowie einer Telefonanlage mit Notrufsy s- tem, Durchführung von Hausmeisterdiensten und Reparaturen). Nach gefesti g- ter Rechtsprechung des Bundesgericht shofs bildet ein gemischter Vertrag ein einheitliches Ganzes und kann deshalb bei der rechtlichen Beurteilung nicht in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden. Der Eigenart des Vertrags wird grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Ve rtragsrecht g e- recht, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt (z.B. Se nat, Beschluss vom 21. April 2005 - III ZR 293/04, NJW 2005, 2008, 2010; Urteile vom 8. Oktober 2009 - III ZR 93/09, NJW 2010, 150 Rn. 16; vom 12. Januar 2 017 - III ZR 4/16, NJW - RR 2017, 622 Rn. 10 und vom 15. März 2018 - III ZR 126/17, NJW - RR 2018, 683 Rn. 11; BG H, Urteil vom 13. Oktober 2006 15 16 - 8 - - V ZR 289/05, NJW 2007, 213 Rn. 7). Diesen Schwerpunkt hat das Berufung s- gericht zutreffend und von der Revision u nbeanstandet im Dienstvertragsrecht gesehen. b) Ein Dienstvertrag ist ordentlich kündbar, wenn seine Dauer weder b e- stimmt noch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste zu entne h- men ist (§ 620 Abs. 2 BGB) und die Vertragsparteien das Recht au f ordentliche Kündigung nicht wirksam abbedungen haben (BGH , Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 8; siehe auch BeckOGK/Sutschet, BGB, § 620 Rn. 4 f, 75 [Stand: 1. August 2018]). So liegt es hier. a a) Eine im Sinne von § 620 Abs. 2 Fall 1 BGB kalenderm äßig bestim m- te Vertragsdauer haben die Parteien nicht vereinbart. Vielmehr legt § 4 Abs. 1 des Betreuervertrags fest, dass das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wird. bb ) (1) Ist die Dauer des Dienstverhältnisses nicht nach dem Kalen der bestimmt oder bestimmbar, kann sich die Vertragsdauer jedoch auch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste ergeben (§ 620 Abs. 2 Fall 2 und 3 BGB). So wie die kalendermäßige Bestimmung der Dauer des Dienstvertrags stets durch Vereinbarung der Parteien erfolgt, kann der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste eine Bestimmung der Dauer des Dienstverhältnisses nur insoweit entnommen werden, als - gegebenenfalls nach Auslegung des Ve r trags gemäß §§ 133, 157 BGB - anzunehmen ist, dass die Parteien diese Dauer vereinbaren wollten. Dabei können sie zur Umsetzung des Konzepts des betreuten Wohnens grundsätzlich festlegen, dass die Dauer des B etreuung s- vertrags daran geknüpft ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Wo h- 17 18 19 - 9 - nung selbst nutzt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 9 f; BeckOGK/Sutschet aaO § 620 Rn. 1 3, 75.1). (2) Für eine derartige Vereinbarung fehlen - abgesehen davon, dass eine solche im Widerspruch zu der ausdrücklichen Bestimmung in § 4 Abs. 1 des Betreuungsvertrags stü nde - im vorliegenden Fall zureichen de Anhaltspunkte. Der Betreuer vertrag nimmt die in der Teilungserklärung festgeschriebene Ve r- pflichtung der Wohnungseigentümer, zur Realisierung eines betreuten Wo h- nens im Falle der Selbstnutzung der Wohnung einen Betreu ervertrag mit der Beklagten abzu schließen, nicht in Bezug. Vielmehr wird die Vertragsbeend i- gung autonom geregelt, indem nach Ablauf einer zweijährigen Vertragsbindung auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verwiesen wird, ohne dass an die Au f- gabe des Wohnu ngseigentums oder das Ende de r Selbstnutzung angeknüpft wird (siehe überdies unten dd [1]) . (3) Unabhängig davon würde ein formularmäßiger Ausschluss der Kü n- digungsmöglichkeit, solange der Eigentümer die Wohnung selbst nutzt, einer Inhaltskontr olle na ch § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB nicht standhalten. Danach kann der Dienstberechtigte höchstens für einen Zeitraum von zwei Jahren ve r- traglich gebunden werden. Dieses Klauselverbot (ohne Wertungsmöglichkeit) erfasst nach seinem Sinn und Zweck nicht nur kalenda rische Befristungen für mehr als zwei Jahre, sondern auch Verträge, deren Beendigung von einem b e- stimmten Ereignis abhängt (z.B. Wegfall des Vertragspartners als Wohnungse i- gentümer oder Aufgabe der Selbstnutzung durch den Wohnungseigentümer), sofern die Pa rteien nicht den Eintritt dieses Ereignisses innerhalb von zwei Ja h- ren als sicher vorausgesetzt haben (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 11; BeckOGK/Weiler, BGB, § 309 N r. 9 Rn. 77 [Stand: 15. September 2018]). Dafür, d ass die Parteien im vorliegend en Fall bei Vertragsschluss von 20 21 - 10 - der Aufgabe der Eigentümerstellung beziehungsweise der Selbstnutzung durch den Eigentümer innerhalb von zwei Jahren ausgegangen sind, ist nichts ersich t- lich. Die Vorstellung der Parteien war vielmehr - wie das Berufungsgeric ht z u- treffend angenommen hat - von der Vorstellung geprägt, dass das Betreuung s- verhältnis während der gesamten mehrjährigen Wohnungsnutzung durch den Eigentümer aufrechterhalten werden sollte. cc) Soweit § 4 Abs. 2 des Betreuervertrags vorsieht, dass der Bewohner das Vertragsverhältnis während der ersten zwei Jahre ab Vertragsschluss nur bei Vorliegen eines wichtigen Grun des kündigen kann, spielt der damit ang e- ordnete Ausschluss einer ordentlichen Kündigung nach § 620 Abs. 2, § 621 Nr. 3 BGB vorliegend keine Rolle, da diese Frist zum Zeitpunkt der Kündigung vom 26. Oktober 2015 bereits verstrichen war. dd) Die Kündigung vom 26. Oktober 2015 stellt , anders als die Beklag te meint, auch keine unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Die ordentl i- che Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses ist zwar regelmäßig treuwidrig, wenn der Gekündigte, hier also die Beklagte, bei Beendigung des Vertrags e i- nen Anspruch auf Neuabschluss hätte (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 14 mwN). So liegt der Fall hi er aber nicht. (1) Nach § 16 Abs. 1 Satz 2 der Teilungserklärung besteht die Verpflic h- tung zum Abschluss eines Betreuungsvertrags nur, wenn der Eigentümer die Wohnung selbst nutzt. Dementsprechend entfällt gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 der Teilungserklärun g die Verpflichtung zum Abschluss eines Betreuungsvertrags, solange die Wohnung von dem Eigentümer nicht benutzt wird oder vermietet ist. D er Eigentümer, der seine Wohnung - möglicherweise auch nur vorüberg e- hend - nicht sel bst nutzt, unterliegt somit keine m Kontrahierungszwang. Dies 22 23 24 - 11 - traf auf den Kläger zu, da er ab dem 2. Oktober 2015 auf Grund gesonderten Heimvertrags in einer anderen Pfleg e einrichtung vollstationär untergebracht und ihm eine Benutzung seiner Wohnung aus gesundheitlichen Gründen übe r- haupt nicht möglich war. Entgegen der in der mündlichen Verhandlung des S e- nats vorgetragenen Auffassung der Revision wird die Aufgabe der Selbstnu t- zung der Wohnung durch den Kläger nicht dadurch in Frage gestellt, dass er diese während seiner Abwesenheit nicht v on seinen Möbeln räumte. Die an die Nutzung der Wohnung gekoppelte Verpflichtung in der Teilungserklärung zum Abschluss eines Vertrags über Betreuerleistungen ergibt nur Sinn, wen n diese dem Bewohner gegenüber - von kurzen, etwa urlaubsbedingten Unterbrech u n- gen abgesehen - persönlich erbracht werden können. (2) § 242 BGB greift aber auch deshalb nicht ein, weil ein Kontrahi e- rungszwang der Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreuungsve r- trags mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren einseitig von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung nicht wirksam angeordnet werden kann. (a) Nach § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB kann der Dienstberechtigte durch vorformulierte Verträge höchstens für zwei Jahre gebunden werden. Daran a n- knüpfend hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass sich daraus auch eine zeitliche Höchstdauer für die in einer Teilungserklärung b e- gründeten Gebrauchsregelungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ergibt, mit d e- nen eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentüme r festgeschrieben wird, einen Betreuungsvertrag abzuschließen (Urtei le vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 15, 17 und vom 21. Dezember 2012 - V ZR 221/11, NJW 2013, 1963 Rn. 29). Die einseitige Vorgabe einer dauerhaften , mehr als zweijährigen Bi n- dung an ein besti mmtes Betreuungsunternehmen ohne die Möglich keit, Einze l- heiten auszuhandeln, beschneide in nicht hinnehmbarer Weise die rechtliche 25 26 - 12 - Stellung der Wohnungseigentümer sowie ihre Entscheidungsfreiheit und stelle eine unangemessene Benachteiligung dar ( Urteil vo m 1 3. Oktober aaO R n . 17). Dies gelte auch dann, wenn die Wohnungen in der Anlage nur zum Zwecke des betreuten Wohnens genutzt werde n dürften . Da das Gesetz für den Bereich des betreuten Wohnens keine Sonderregelung enthalte, sei das zeitliche Höchs t- maß je denfalls für vorformulierte, von den Wohnungseigentümern abzuschli e- ßende Betreuungsverträge nach der für Dienstverträge geltenden Vors chrift in § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB zu bestimmen (Urteile vom 13. Oktober 2006 aaO und vom 21. Dezember 2012 aaO ). Dabei k önne offenbleiben, ob von dem te i- lenden Eigentümer einseitig gesetzte Bestimmungen in der Teilungserklärung der Inhaltskontrolle in entsprechender Anwendung der §§ 307 ff BGB oder - unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls - anhand des Ma ß- stabs von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unterlägen. Beide Standpunkte füh r- ten regelmäßig zu demselben Ergebnis (Urteil vom 13. O ktober 2006 aaO Rn. 15 - 17). (b ) Auch nach Auffassung des erkennenden Senats hält ein Kontrahi e- rungszwang, durch den die Wohn ungseigentümer - wie hier - zum Abschluss von Betreuungsverträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflic h- tet werden sollen , wenn sie die Wohnung selbst nutzen, und der den einzelnen Wohnungseigentümern beziehungsweise der Wohnungseigentümergem ei n- schaft keine angemessenen Spielräume für eine interessengerechte Ausgesta l- tung der Verträge einräumt, einer Inhaltskontrolle weder am Maßstab des § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB noch unter dem Gesich tspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) stand. (aa) Da ss die entsprechende Anwe ndung von § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB die Unwirksamkeit eines derartigen Kontrahierungszwangs zur Folge hat, liegt 27 28 - 13 - auf der Hand (siehe oben 1 b bb [ 3 ] ) und bedarf an dieser Stelle keiner weiteren Au sführungen mehr . Das Klauselverbot sieht keine Wertungsmöglichkeit vor, so dass es nicht darauf ankommt, ob eine über zwei Jahre hinausreichende Ve r- tragsbindung bei einem anerkennenswerten Interesse an einer längeren Ve r- tragsdauer ausnahmsweise gebilligt werden k önnte (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 12 ,16 ). (bb) Könnte der teilende Eigentümer (Bauträger) diejenigen Wohnung s- eigentümer, die die Wohnung selbst nutzen, über viele Jahre hinweg an ein b e- stimmtes Betreuun gsunternehmen binden, wäre dies eine unangemessene B e- nacht eiligung, die der einzelne Eigentümer auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht hinnehmen muss . Hierin läge eine erhe b- liche Verschlech terung seiner Rechtsstellung. Der einzelne Eigentümer könnte sich von dem Betreuungsvertrag durch o rdentliche Kün digung nur bei Veräuß e- rung seines Eigentums oder wenigstens Aufgabe der Selbstnutzung der Wo h- nung lösen. Im Übrigen stünde ihm nur die Kü ndigung aus wichtigem Grund (§§ 314, 626 BGB) zur Verfügung. Diese ist jedoch von besonderen Vorausse t- zun gen abhängig und erfordert, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann ( § 314 Abs. 1 Satz 2, § 626 Abs. 1 BGB; siehe auch Senat, U rteile vom 11. November 2010 - III ZR 57/10, NJW - RR 2011, 916 Rn. 9 und vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, NJW 2013, 2021 Rn. 17 ; jeweils mwN ). Damit wird die überlange Vertragsbindung gerade nicht beseitigt ( BeckOGK /Weiler aaO Rn. 69). Dem Dienstberechtigten (Eigentümer) bliebe nur, für vom Dienstve r- pflichteten (Betreuungsunternehmen) nicht oder in unbrauchbarer Form gelei s- tete (nicht nachholbare) Dienste keine Vergütung zu zahlen (§§ 614, 320, 326 Abs. 1 BGB) oder, sofern der Dien stverpflichtete die Unmöglichkeit der Diens t- 29 - 14 - leistung zu vertreten hat, Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB gegebenenfalls in Verbindung mit § 283 BGB geltend zu machen (vgl. Senat, U rteil vom 23. Februar 2006 - III ZR 167/05, NJW 2006, 1276 Rn. 1 8). Unb e- rücksichtigt bliebe dabei jedoch sein wegen des personalen Bezugs der B e- treuungsleistungen gesteigertes Bedürfnis, sich von dem Betreuungsunterne h- men trennen zu können, wenn dessen Leistungen zwar möglicherweise nicht mangelhaft beziehungsweise unb rauchbar sind, aber seinen Erwartungen nicht entsprechen oder die persönliche Vertrauensgrundlage gestört ist (vgl. BGH, Urteile vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213 Rn. 17 und vom 21. Dezember 2012 - V ZR 221/11, NJW 2013, 1963 Rn. 30). (cc ) Diesen erheblichen Beeinträchtigungen der Belange des Dienstb e- rechtigten stehen für das beklagte Pfleg e unternehmen von vornherein kalk u- lierbare Risiken gegenüber. Dem anerkennenswerten Interesse, eine stetige Grundbetreuung und angemessene Finanzierba rkeit des Gesamtkonzepts zu gewährleisten ( siehe dazu Senat, Urteil vom 23. Februar 2006 aaO Rn. 15; BGH, Urteil v om 13. Oktober 2006 aaO Rn. 17), wird durch eine zweijährige Vertragsbindung unter Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung hi n- re ichen d Rechnung getragen (§ 4 Abs. 2, 3 des Betreuervertrags) . Damit wird für neu abgeschlossene Betreuungsverträge eine gewisse Kontinuität sicherg e- stellt. Finanzielle Risiken, die sich durch Kündigungen und damit einhergehe n- de Leerstände ergeben, können bei d er Berechnung der Betreuungsentgelte von vornherein kalkulatorisch berücksichtigt werden. Es verbleibt auch die Mö g- lichkeit der Anpassung der Betreuungspauschalen (vgl. Pauly, ZMR 2008, 864, 866). c) Soweit die Revision geltend macht, im Hinblick auf die Inanspruc h- nahme des Gemeinschaftseigentums durch das Pflegeunternehmen und zur 30 31 - 15 - wirtschaftlichen Sicherstellung des Konzepts des betreuten Wohnens seien die Teilungserklärung und der Betreuervertrag dahin auszulegen, dass allein die Eigentümergemeinscha ft (beziehungsweise die Gesamtheit der Eigentümer) die Bindung an das Betreuungsunternehmen durch Kündigung lösen könn e , ve r- mag der Senat sich dem nicht anzuschließen. Dies käme allenfalls dann in B e- tracht, wenn nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sonde rn die Wohnung s- eigentümergemeinschaft als solche den Betreuungsvertrag abgeschlossen hä t- te. Daran fehlt es hier . Dem streitigen Betreuervertrag beziehungsweise der Teilungserklärung können auch keine Anhaltspunkte dafür entnommen werden, dass die Betreuung sverträge der einzelnen Wohnungseigentümer im Sinne e i- nes einheitlichen Geschäfts rechtlich verbunden sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 20 ; siehe auch Sena t, Urteil vom 23. Februar 2006 - III ZR 167/05, NJW 2006, 1276 Rn. 15 ; BGH, Urteil vom 3 0. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 29; Beschluss vom 16. September 2003 - VIII ZR 186/03, NJW - RR 2004, 160 zur " Koppelung " von Mietvertrag und Betre u- ungsleistungen ). Vielmehr bestimmt § 4 Abs. 3 des Vertrags ausdrücklich, dass dem Bewohner nach Ablauf der zweijährigen Vertragsbin dung ein individuelles Kündigungsrecht unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfristen zusteht. 2 . Die Rüge der Beklagte n, die Vorinstanz en seien zu Unrecht von einem Anspruch des Klägers auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsko s- , ist unbegründet. Dabei wird übers e- hen , dass die Beklagte der geltend gemacht en 1,3 - Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG für die vorgerichtliche Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Ansp ruchsdurchsetzung we der in der Klageerwiderung noch in der Berufung s- begründung entgegengetreten ist . In der Klageerwiderung nim mt sie sogar - worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist - ausdrücklich auf im D e- zember 2015 mit dem klägerischen Anwalt geführte Korrespondenz Bezug, aus 32 - 16 - der sich ergib t, dass die Beklagte zu keinem Zeitpunkt zu Rückzahlungen bereit war und lediglich die Vertragsauflösung für die Zukunft anbot. Bei dieser Sac h- lage hat das Berufungsgericht den Freistellungsanspruch hinsichtl ich der vorg e- richtlichen Rechtsanwaltsgebühren zu Recht auf § 280 Abs. 1, 2 BGB gestützt. Angesichts der Leistungsverweigerung der Beklagten (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB) war d ie Inanspruchnahme eines Rechts anwalts zur Durchsetzung und Wah r- neh mung der Rechte de s Klägers erforderlich und zweckmä ßig. Herrmann Tombrink Remmert Reiter Pohl Vorinstanzen: AG Ratingen, Entscheidung vom 16.05.2017 - 11 C 102/16 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.01.2018 - 23 S 33/17 -
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