BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 393/04 Verk374ndet am: 22. September 2005 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 652 Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkre-tes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, mangels einer ausdr374cklichen Provisionsforderung des Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verk344ufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur bei einer weiterge-henden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines ei-genen Suchauftrags durch den Kunden. BGH, Urteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - OLG M374nchen LG M374nchen I - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 22. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Kapsa, D366rr, Galke und Dr. Herrmann f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts M374nchen vom 7. Oktober 2004 aufgeho-ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten beider Revisionsverfahren, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344gerin betreibt in M. ein Maklerunternehmen. Die Beklagte suchte ein Einfamilienhaus im S374den von M. und setzte sich deshalb am 11. Oktober 2000 telefonisch mit der Kl344gerin in Verbindung. Diese wies die Beklagte auf ein unbebautes Grundst374ck in P. hin, das die Beklagte an-schlie337end mit einer Mitarbeiterin der Kl344gerin besichtigte. Mit dem Verkauf die-ses Objekts hatte die Grundst374ckseigent374merin den Makler S. beauftragt, der auch die weiteren Gespr344che f374hrte. Zwischen den Parteien ist streitig, ob eine ausdr374ckliche Provisionsvereinbarung getroffen wurde und ob die Kl344gerin - 3 - der Beklagten ein Expos351 mit dem Hinweis auf eine vom K344ufer zu zahlende Maklerprovision 374bersandt hat. Die Beklagte bestreitet dar374ber hinaus die Kau-salit344t der von der Kl344gerin erbrachten Maklerleistungen. Das Grundst374ck wur-de nicht von der Beklagten, sondern am 1. Juni 2001 von ihrem Vater und ih-rem Bruder gekauft, um es der Beklagten nach Bebauung als Wohnung zur Verf374gung zu stellen. Die Kl344gerin verlangt von der Beklagten eine Maklerprovi-sion in H366he von 43.058,56 200 nebst Zinsen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat im ersten Berufungsverfahren die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Auf deren Revision hat der erkennende Senat durch Urteil vom 8. April 2004 - III ZR 20/03 (NJW-RR 2004, 851) das Berufungsurteil aufgehoben und den Rechts-streit an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Dieses hat nunmehr der Klage ohne Beweisaufnahme stattgegeben. Mit der vom erkennenden Senat zugelas-senen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgr374nde Die Revision hat Erfolg. Sie f374hrt zur erneuten Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht bejaht nunmehr einen Maklerprovisionsanspruch aus 247 652 BGB. Nach den Ausf374hrungen des Bundesgerichtshofs im ersten Revisionsurteil versto337e die Einwendung der Beklagten, dass der urspr374nglich - 4 - angestrebte Vertrag nicht mit ihr selbst, sondern mit ihrem Vater und ihrem Bruder abgeschlossen worden sei, gegen Treu und Glauben. Ebenso wenig k366nne sich die Beklagte darauf berufen, von einer Provisionspflicht nichts ge-wusst zu haben. Denn selbst wenn ein entsprechender Hinweis durch die Mit-arbeiterin der Kl344gerin nicht erfolgt und ein Expos351 nicht 374bergeben worden sein sollte, m374sse sie sich entgegenhalten lassen, dass sie sich an die Kl344gerin mit der Bitte um Benennung von zum Verkauf stehenden Einfamilienh344usern gewandt habe. Bei dem Anruf sei ihr bekannt gewesen, dass die Kl344gerin Im-mobilienmaklerin sei und dass Immobilienmakler f374r den Nachweis oder die Vermittlung des Objekts im Falle des Kaufs eine Provision verlangten. Die Be-klagte habe sich das Objekt von der Kl344gerin zeigen lassen und damit bewusst Maklerdienste entgegengenommen. Nach der Rechtsprechung komme in ei-nem solchen Fall auch dann ein Maklervertrag zustande, wenn nicht ausdr374ck-lich 374ber eine Provisionspflicht gesprochen worden sei. Habe ein Kaufinteres-sent den Makler nicht wegen eines bestimmten Objekts angesprochen, sondern ihn um Benennung einer Wohnung oder eines Hauses ersucht, bestehe auch keinerlei Vertrauen darauf, dass der Makler nur von dem Verk344ufer eine Provi-sion nehme, da dann der Kaufinteressent ein T344tigwerden des Maklers f374r ihn, den Interessenten, w374nsche. Schlie337lich fehle es auch nicht an der erforderlichen Kausalit344t zwischen der Objektbenennung gegen374ber der Beklagten und dem Kauf des Objekts durch deren Vater und deren Bruder. Zumindest sei eine Miturs344chlichkeit ge-geben, da ein Verkauf an den Vater und den Bruder mit an Sicherheit grenzen-der Wahrscheinlichkeit nicht erfolgt w344re, wenn die Kl344gerin das Objekt der Be-klagten nicht benannt h344tte. Erst hierdurch sei es zu einem Kontakt zwischen der Beklagten und dem Gesch344ftsf374hrer des Bautr344gers gekommen, der es diesem erm366glicht habe, Verbindung mit den sp344teren K344ufern aufzunehmen. - 5 - II. Diese Ausf374hrungen halten den Angriffen der Revision in einem ent-scheidenden Punkt nicht stand. Die Ansicht des Berufungsgerichts, zwischen den Parteien sei stillschweigend ein Maklervertrag zustande gekommen, wider-spricht zwar entgegen der Revision nicht den bindenden Vorgaben in dem zu-r374ckverweisenden ersten Revisionsurteil des erkennenden Senats. Der Senat war, da weitere Feststellungen in Betracht kamen, seinerzeit schon revisions-rechtlich nicht in der Lage, in diesem Punkt eine Auslegung der Parteierkl344run-gen selbst vorzunehmen. Die vom Berufungsgericht festgestellten tats344chlichen Umst344nde rechtfertigen jedoch auch als Ergebnis tatrichterlicher W374rdigung einen konkludenten Vertragsschluss nicht. 1. Allerdings kann eine Provisionsabrede nach 247 652 BGB auch stillschwei-gend durch schl374ssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indessen strenge Anforderungen. Wer sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im gesch344ftlichen Verkehr auftritt, erkl344rt damit noch nicht schl374ssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision f374r den Fall, dass ein Vertrag 374ber das angebotene Objekt zustande kommt. Der Inte-ressent darf n344mlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausge-hen, dass der Makler das Objekt von dem Verk344ufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leis-tung f374r den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet (BGHZ 95, 393, 395; BGH, Urteile vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 246/84 - NJW-RR 1986, 1496, 1497 = WM 1986, 1390, 1391; vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94 - NJW-RR 1996, 114; Senatsurteile vom 20. Juni 1996 - III ZR 219/95 - NJW-RR 1996, 1459; vom 17. September 1998 - 6 - - III ZR 174/97 - NJW-RR 1999, 361, 362; vom 6. Dezember 2001 - III ZR 296/00 - NJW 2002, 817 und vom 11. April 2002 - III ZR 37/01 - NJW 2002, 1945 = ZIP 2002, 1091, 1092). Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zu-sammen mit dem Makler reicht f374r einen schl374ssigen Vertragsschluss nicht aus (BGHZ 95, 393, 396 ff.). 2. Diese Erw344gungen lassen sich nicht auf den Fall, dass die Initiative vom Makler ausgeht und der Kunde Maklerdienste nur hinsichtlich des vom Makler angebotenen konkreten Objekts in Anspruch nimmt, beschr344nken. Sie gelten ebenso, wenn der Makler anl344sslich einer Anfrage des Interessenten diesem von sich aus weitere Objekte offeriert (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 11. April 2002 aaO zugrunde liegende Fallgestaltung) und dar374ber hinaus, ent-gegen einer verbreiteten Meinung, auch dann, wenn der Kunde - wie hier - ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Mak-lers Kontakt zu diesem aufnimmt, um sich Objekte aus dessen "Bestand" be-nennen zu lassen. Auch unter diesen Umst344nden liegt in der Objektangabe letztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot, so dass der Interessent, selbst wenn ihm bewusst ist, dass er insoweit Dienste des Maklers entgegennimmt, mangels hinreichender Anhaltspunkte f374r das Gegenteil damit rechnen darf, die Objekte seien dem Makler schon von dem Verk344ufer an die Hand gegeben worden und mit diesem bestehe ein Maklervertrag. Anders liegt es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden, insbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags (so zutreffend OLG Hamm NJW-RR 1994, 1540; OLG Saarbr374cken OLG-Report 2004, 420, 421; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 132; ders., ZfIR 1997, 505, 507; Tiek366t-ter, Festschrift f374r Schwerdtner, 2003, S. 485, 492 ff.; s. auch OLG Celle OLG-Report 1994, 97; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 693; undifferenziert OLG D374s-seldorf OLG-Report 1996, 49; OLG Hamburg NJW-RR 1996, 1463, 1464; OLG - 7 - K366ln NJW-RR 1987, 1529; abweichend Dehner, Das Maklerrecht, 2001, Rdn. 34; ders., NJW 1997, 18, 19; M374nchKomm/Roth, BGB, 4. Aufl., 247 652 Rn. 53 mit Fn. 299; Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., 247 652 Rn. 4; Staudinger/ Reuter, BGB, Neubearb. 2003, 247247 652, 653 Rn. 6; Zopfs in Lambert-Lang/ Tropf/Frenz, Handbuch der Grundst374ckspraxis, Teil 15 Rn. 12). Soweit der fr374-heren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteile vom 21. Mai 1971 - IV ZR 52/70 - WM 1971, 1098, 1099; vom 13. M344rz 1985 - IVa ZR 152/83 - RDM-Slg A 103 Bl. 36 und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 64/89 - WM 1990, 1758, 1759) eine andere Rechtsauffassung entnommen werden k366nnte, h344lt der jetzt f374r das Maklerrecht allein zust344ndige erkennende Senat hieran nicht fest. 3. Einen Suchauftrag dieser Art hat die Beklagte nach den bisherigen Fest-stellungen nicht erteilt, sie hat sich vielmehr, wie sie vortr344gt, lediglich ein Ob-jekt aus dem Adressenmaterial der Kl344gerin nachweisen lassen wollen. Es kommt daher - sollte der Kl344gerin der Nachweis eines solchen Suchauftrags nicht gelingen - f374r einen Maklerlohnanspruch nach 247 652 BGB auf die Frage an, ob die Kl344gerin die Beklagte unmissverst344ndlich auf eine von ihr im Erfolgs-fall zu zahlende K344uferprovision hingewiesen hat. Hierzu hat das Berufungsge-richt nichts festgestellt. Mit der gegebenen Begr374ndung kann das angefochtene Urteil deshalb nicht bestehen bleiben. III. Der Rechtsstreit ist nicht aus anderen Gr374nden zur Endentscheidung reif (247247 561, 563 Abs. 3 ZPO). Auch ein Anspruch aus 247 354 HGB kommt nicht in Betracht (vgl. BGHZ 95, 393, 398; Senatsurteil vom 7. Juli 2005 - III ZR 397/04 - ZIP 2005, 1516, f374r BGHZ bestimmt). Die von der Revisionsbegr374ndung um- - 8 - gekehrt f374r sich in Anspruch genommene, vom Berufungsgericht allerdings nicht festgestellte Vereinbarung zwischen dem Makler S. und der Kl344gerin 374ber eine Teilung der Verk344uferprovision wegen der Schwierigkeit, bei derarti-gen Objekten gegen374ber dem K344ufer einen Provisionsanspruch durchzusetzen, w374rde die Kl344gerin im Au337enverh344ltnis zur Beklagten auch unter dem Ge-sichtspunkt von Treu und Glauben (247 242 BGB) nicht hindern, trotzdem eine K344uferprovision geltend zu machen. Infolgedessen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache erneut an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen, damit es zu dem behaupteten Provisionsverlangen der Kl344gerin die erforderlichen Feststellungen trifft. Vor-sorglich weist der Senat darauf hin, dass gegen die auf der Senatsrechtspre-chung (BGHZ 141, 40, 44 ff.) beruhende tatrichterliche Wertung, die Makler-dienstleistungen der Kl344gerin seien f374r den sp344teren Verkauf des Grundst374cks zumindest miturs344chlich geworden, keine durchgreifenden Bedenken bestehen. Auch ein Zeitraum von mehr als einem halben Jahr zwischen dem Nachweis des Objekts und dem Abschluss des Hauptvertrags kann den Umst344nden nach noch den Schluss auf eine Urs344chlichkeit der Maklerleistungen nahe legen, - 9 - ungeachtet dessen, dass die Kaufvertragsverhandlungen zwischenzeitlich ab-gebrochen worden waren (vgl. auch Staudinger/Reuter aaO 247247 652, 653 Rn. 123, 131). Schlick Kapsa D366rr Galke Herrmann
Full & Egal Universal Law Academy