BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 4/00 Verkündet am: 3. Juni 2002 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 313 a.F., 311 b Abs. 1 n.F., 752 Eine der Form der §§ 313 Satz 1 a.F., 311 b Abs. 1 Satz 1 n.F. BGB nicht g e - nügende Vereinbarung zwischen künftigen Miteigentümern über die - von § 752 BGB abweichende - Realteilung eines gemeinschaftlich zu erwerbenden Grundstücks wird durch dessen Auflassung an sie und ihre Grundbucheintr a - gung als Miteigentümer nicht gem. §§ 313 Satz 2 a.F., 311 b Abs. 1 Satz 2 n.F. BGB geheilt. BGH, Urteil vom 3. Juni 2002 - II ZR 4/00 - OLG Rostock LG Stralsund - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mndliche Ve r - handlung vom 3. Juni 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die Richter Dr. Hesselberger, Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly und Kraemer fr Recht erkannt: Das Versäumnisurteil des Senats vom 4. Februar 2002 wird aufgehoben. Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 2. Dezember 1999 aufgeh o - ben. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Stralsund vom 12. August 1998 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten seiner Säumnis. Die brigen Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien erwarben durch notariellen Vertrag vom 26. Mai 1991 ein Grundstck von ca. 3,25 ha zu Miteigentum, und zwar der Kläger zu 1/5, der - 3 - Beklagte zu 4/5. Entsprechend wurden sie im Grundbuch eingetragen. Der Kaufvertrag enthlt eine Klausel, wonach die Erwerber im Innenverhltnis eine Aufteilung des Grundstcks nach dem Eigentumswechsel derart vereinbarten, daß der Klger "eine Teilflche von 6.000 qm als Alleineigentmer" erhalten sollte. Er errichtete auf einer spter katastermßig abgeschriebenen und a n - geblich vereinbarungsgemß ihm gebhrenden Teilflche von ca. 4.530 qm ein Haus, whrend die brige Flche wider Erwarten der Parteien nicht bebaut werden durfte. Mit der Klage begehrt der Klger von dem Beklagten die Übertragung seines Miteigentumsanteils an der besagten Teilflche Zug um Zug gegen Übertragung des klgerischen Miteigentumsanteils an der Restflche. Beide Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Dagegen richtet sich die Revision des Beklagten, die der Senat durch Versumnisurteil vom 4. Februar 2002 z u - rc k gewiesen hat. Der Beklagte hat dagegen Einspruch eingelegt. Entscheidungsgrnde: I. Auf den zulssigen Einspruch des Beklagten ist das gegen ihn erga n - gene Versumnisurteil aufzuheben und anderweitig zu entscheiden (§ 343 Satz 2 ZPO). II. Die Revision ist begrndet und fhrt zur Abweisung der Klage. 1. a) Wie das Berufungsgericht selbst sieht, bedurfte die der Klage z u - grundeliegende Teilungsvereinbarung der Prozeßparteien der Form des - gem. Art. 229 § 5 EGBGB anzuwendenden, mit § 311 b Abs. 1 n.F. BGB sachlich - 4 - bereinstimmenden - § 313 a.F. BGB, weil hier schon mangels gleichmûiger Bebaubarkeit der einzelnen Grundstcksteile keine dem Gesetz (§ 752 BGB) entsprechende Aufteilung verabredet wurde (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 1972 - V ZR 41/70, WM 1973, 82). Da gemû dem notariellen Vertrag jeder Erwerber den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Kaufpreis an den Veruûerer zu zahlen hatte und nicht ersichtlich ist, daû der Beklagte seinen Miteigentumsa n - teil an der streitigen Flche im Auftrag und fr Rechnung des Klgers (treuh n - derisch) erwerben sollte, scheidet auch ein gesetzlicher Anspruch des Klgers hierauf gemû § 667 BGB (vgl. dazu BGHZ 127, 168, 170 f.) aus. b) Die Klausel in dem notariellen Kaufvertrag, wonach der Klger eine Teilflche von 6.000 qm erhalten sollte, ist mangels hinreichender Kennzeic h - nung dieser Teilflche gemû §§ 313 Abs. 1 a.F., 125 BGB formunwirksam (vgl. BGHZ 74, 116, 120 f.; 87, 150). Formungltig waren ebenfalls die mndl i - chen Vereinbarungen der Parteien, welche diese - nach der von dem Ber u - fungsgericht fr glaubhaft erachteten erstinstanzlichen Zeugenaussage - vor Abschluû des notariellen Kaufvertrages hinsichtlich der Lage der wegzume s - senden Teilflche 6.000 qm (an der Straûenseite des handtuchförmigen Grun d - stcks) getroffen haben sollen. Diese Lage kam in der Klausel des notariellen Kaufvertrages auch nicht "andeutungsweise" (vgl. BGHZ 87, 150, 154 f.) zum Ausdruck, weshalb es bei dem Formmangel verbleibt (vgl. BGHZ 74, 116, 121). Mit einer versehentlichen Falschbezeichnung der veruûerten Flche (dazu BGHZ 87, 150) ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die formunwirksame Teilungsvereinbarung durch die Auflassung des Grundstcks an die beiden Prozeûparteien und durch deren Eintragung im Grundbuch als Miteigentmer nicht gemû § 313 Satz 2 a.F. BGB geheilt worden. - 5 - a) Die Formvorschrift des § 313 Satz 1 a.F. (= 311 b Abs. 1 n.F.) BGB bezweckt, Veruûerer und Erwerber vor bereilten Grundstcksgeschften zu bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschfts hinzuweisen und ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung durch den Notar im Hi n - blick auf das abzuschlieûende Geschft zu eröffnen. Des weiteren soll durch die notarielle Beurkundung auch der Inhalt der Vereinbarung klar und genau festgestellt und die Beweisfhrung gesichert werden (BGHZ 87, 150, 153 f.). Mit der Heilungsvorschrift des § 313 Satz 2 a.F. BGB geht das Gesetz davon aus, daû die genannten Zwecke ersatzweise erfllt sind, wenn die Auflassung (§ 925 BGB) erfolgt und der Erwerber als neuer Eigentmer des im Grundbuch b e - zeichneten Grundstcks eingetragen wird. Dementsprechend setzt eine Heilung gemû § 313 Satz 2 a.F. BGB grundstzlich den Vollzug des betreffenden Grundstcksgeschfts durch Auflassung und Grundbucheintragung voraus. Soweit danach ein ganz oder zum Teil ohne Beobachtung der Form geschlo s - sener Vertrag "seinem ganzen Inhalt nach gltig" wird, gilt das nach der - vom Berufungsgericht herangezogenen - Rechtsprechung des Bu ndesgerichtshofes (vgl. BGHZ 59, 269, 272) zwar auch fr eine nicht (mit -)beurkundete Rckbe r - tragungsabrede in einem Grundstckskaufvertrag nach Grundbucheintragung des Ersterwerbers. Aus dieser das Verhltnis zwischen Veruûerer und Erwe r - ber betreffenden und auf eine Erwerbseinschrnkung in diesem Verhltnis hi n - auslaufenden (vgl. MnchKomm./Kanzleiter, BGB 3. Aufl. § 313 Rdn. 85) Rechtsprechung lût sich aber kein allgemeiner Grundsatz des Inhalts entne h - men, daû immer dann, wenn die Durchfhrung eines unter § 313 a.F. BGB fa l - lenden Vertrages mehrere bereignungen erfordert, schon der Vollzug einer dieser bereignungen fr eine Heilung gemû § 313 Satz 2 a.F. BGB gengt (BGHZ 59, 269, 273). Insbesondere werden formbedrftige Abreden in Z u - sammenhang mit einem Grundstcksgeschft, die nicht zwischen Veruûerer - 6 - und Erwerber, sondern von diesem oder jenem mit einem Dritten formlos g e - troffen worden sind, nach § 313 Satz 2 a.F. BGB nur dann geheilt, wenn ihre Formbedrftigkeit allein auf ihrer Verbindung mit dem (geheilten) Veruû e - rungsvertrag beruht (vgl. BGH, Urt. v. 12. November 1973 - V ZR 201/71, NJW 1974, 136; Soergel/M. Wolf, BGB 12. Aufl. § 313 Rdn. 107), wie z.B. im Fall einer Geschftseinheit (§ 139 BGB; vgl. Urt. v. 10. Dezember 1993 - V ZR 108/92, NJW 1 994, 720) oder eines mittelbaren Abschluûzwangs durch die Bedingungen eines Maklervertrages (vgl. dazu BGH, Urt. v. 15. Mrz 1989 - IVa ZR 2/88, WM 1989, 918 m.w.N.). Das gilt dagegen nicht, wenn die betre f - fende Abrede Pflichten begrndet, die ber den sachenrechtlichen Vollzug des Vertrages hinausgehen und einem selbstndigen Formzwang nach § 313 Satz 1 a.F. BGB (oder nach einer anderen Vorschrift) unterliegen (vgl. Bac k - haus, JuS 1985, 512, 513 f.; Soergel/M. Wolf aaO; MnchKomm./Kanzleiter aaO § 313 Rdn. 82, 85), wie z.B. eine vom Erwerber mit einem Dritten getroff e - ne Weiterverkaufsvereinbarung (vgl. auch BGH, Urt. v. 24. Februar 1967 - V ZR 2/65, WM 1967, 610; BGHZ 127, 168, 172). b) Nichts anderes kann fr die vorliegende Teilungsvereinbarung der Prozeûparteien gelten, mag diese auch Teil der Abmachungen zwischen ihnen zum gemeinschaftlichen Erwerb des Grundstcks gewesen sein, der durch A b - schluû des notariellen Kaufvertrages und Eintragung der Prozeûparteien im Grundbuch vollzogen wurde. Das gilt aber nicht fr die - einem selbstndigen Formzwang unterliegende - Teilungsvereinbarung, die der Beklagte mit dem Erwerb des Miteigentums an dem Kaufgrundstck auf eigene Rechnung noch nicht erfllt hat. Ebensowenig ist die Schutzfunktion des Beurkundungserfo r - dernisses dadurch gewahrt, daû der Beklagte an dem notariellen Grundstck s - kaufvertrag und an der Auflassung beteiligt war, weil durch beide die Grenzen der dem Klger zuzuteilenden Flche nicht festgelegt wurden, damit der be r - - 7 - eilungsschutz in dieser hier wesentlichen Hinsicht nicht gewahrt und zugleich die Beweisfunktion des § 313 a.F. BGB nicht erfllt wurde. Im brigen haben die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag nicht ei n - mal einen gemeinschaftlichen Auflassungsanspruch auf das Gesamtgrundstck entsprechend § 432 BGB, sondern jeweils getrennte Einzelansprche gegen den Veruûerer auf Einrumung der Miteigentumsanteile von 1/5 bzw. 4/5 g e - gen Zahlung des jeweils hierauf entfallenden Kaufpreises (ohne gesamtschul d - nerische Haftung) begrndet, so daû die Rechtslage derjenigen bei zwei g e - trennten Kaufvertrgen entspricht, deren grundbuchlicher Vollzug formlose A b - reden zwischen den Erwerbern erst recht nicht gemû § 313 Abs. 2 a.F. BGB heilen knnte. 3. Die Berufung des Beklagten auf die Formnichtigkeit der Teilungsve r - einbarung fhrt hier auch nicht zu einem fr den Klger schlechthin unzumutb a - ren Ergebnis, weil er einerseits immerhin Miteigentmer des Gesamtgrun d - stcks unter Einschluû der von ihm beanspruchten Teilgrundstcke ist und es an ihm gelegen htte, vor der Bebauung des von ihm beanspruchten Grun d - stcksteils klare Verhltnisse zu schaffen, zumindest eine Benutzungsregelung gemû § 746 BGB und deren Eintragung im Grundbuch mit Wirkung auch fr Rechtsnachfolger des Beklagten (§ 1010 Abs. 1 BGB) herbeiz ufhren. Des weiteren liegt ein Verstoû des Beklagten gegen Treu und Glauben auch ins o - fern nicht vor, als die Parteien bei Vertragsschluû von einer gleichmûigen B e - baubarkeit der beiden Grundstckshlften ausgingen und dies Geschft s - grundlage ihrer internen Abreden war (vgl. auch BGHZ 34, 32, 41; BGH, Urt. v. - 8 - 19. November 1971 - V ZR 103/69, NJW 1972, 152; v. 14. Oktober 1977 - V ZR 253/74, NJW 1978, 695). Rhricht Hesselberger Goette Kurzwelly Kraemer
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